Правовые аспекты формирования ценообразующих факторов

Ильяшенко К.В.
ЭКОНОМИКО-ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ
ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ В УКРАИНЕ.
Сумский государственный университет
В работе проанализированы национальные особенности, характер и
степень влияния правового регулирования земельных и сопутствующих им
отношений в качестве ключевого фактора формирования стоимости земельных
ресурсов.
Ключевые слова: земельные ресурсы, целевое назначение земли,
землепользование, правовое регулирование.
In the paper were analysed national features, character and degree of influence
of land use legislative regulation as the dominating factor of land prices forming.
Key words: land resources, land use, legislative regulation of land use, price
forming factor.
В условиях рыночной экономики аксиомой является то, что оценка земли
как, впрочем, и любого иного вида ресурсов, формируется в результате
взаимодействия механизмов спроса и предложения на данный вид ресурсов. В
свою очередь спрос и предложение на землю обусловлен и целым рядом
специфических факторов.
Так, факторы, влияющие как на локальном, так и на общенациональном
уровне на рыночную стоимость земли в общем виде можно объединить в
следующие основные группы: социальные и демографические особенности
территории (региона); общая экономическая ситуация; правовое регулирование
и действующие системы налогообложения; природные условия и окружающая
среда; физические и качественные характеристики земельного участка;
расположение земельного участка; доход, который можно получить, используя
земельный участок.
При этом, слегка переформатировав классификацию приведенную выше,
в качестве основных можно выделить группу факторов, являющихся
следствием правового регулирования земельных отношений; группу факторов,
отражающих потенциальную способность земельного участка удовлетворять
конкретную потребность покупателя и группу факторов, прямо или косвенно
оказывающих воздействие на величину дохода, который может обеспечить
земельный участок на протяжении всего времени своей эксплуатации.
Следует отметить, что такая классификация является достаточно
условной в силу того, что отдельные факторы, являясь, например, следствием
национальных особенностей правового регулирования земельного рынка
Украины прямо или косвенно влияют и на способность объекта земельных
отношений удовлетворять конкретные потребности потенциального покупателя
и в то же время, определяют максимальный уровень отдачи посредством
регламентирования
допустимых
видов
использования
соответствующих
земельных ресурсов.
В этой связи уместно было бы отметить, что правовое регулирование
земельного рынка в Украине включает в себя такие условно независимые
блоки, как:
1.
регламентирование
непосредственно
земельных
отношений,
выступающих в качестве разновидности более общей категории: общественных
отношений по владению, пользованию и распоряжению землями в пределах
территории Украины, земельными участками и правами на них [1];
2. нормативное регулирование оценочной деятельности в принципе [2] и
оценки земли, в частности [3];
3. институциональное регулирование рынка земли в Украине.
В систематизированном виде особенности правового регулирования
процесса рыночного ценообразования на земельные ресурсы представлены в
таблице 1.
Институциональное
регулирование
земельного
рынка
в
Украине
оказывает косвенное воздействие на процесс ценообразования на земельные
ресурсы и происходит это благодаря поддержанию и стимулированию
конкурентной среды и информационной поддержки всех участников рынка
посредством создание правовых основ функционирования ипотеки, земельных
банков, товарных бирж, консалтинговых компаний и пр. посреднических
структур.
Несмотря на значительную степень влияния данного направления
правового регулирования земельных отношений на процесс ценообразование
на земельные ресурсы на сегодняшний день практически отсутствуют
конкретные индикаторы и механизмы количественной оценки степени такого
влияния. В вязи с этим, институциональное регулирование рынка земли
подробно рассматриваться нами в рамках данной работы не будет.
Таблица 1 - Правовое регулирование процесса рыночного
ценообразования на земельные ресурсы
Объект регулирования
Характер
воздействия
Способ воздействия на процесс
рыночного ценообразования
Степень
влияния
1. Перечень
Установление исключений и пр.
потенциальных объектов
ограничений относительно
прямое
правоотношений на
возможности участия в обороте
земельном рынке
отдельных категорий земель.
2. Способ использования
Регламентация способа
земельных ресурсов в т.ч.
использования земельных ресурсов в
порядок установления и
прямое
зависимости от их целевого
изменения целевого
назначения
назначения
3. Методология оценки стоимости земельных ресурсов
Опосредованно через размер
 нормативная денежная
косвенное
земельного налога, государственоценка
ной пошлины
Отражает реальную рыночную
 экспертная
денежная нейтральстоимость, практически не влияя на
ное
оценка
нее
4. Способ распределения
Регламентация способа и канала
ограниченных земельных
прямое
распределения: конкурс, аукцион,
ресурсов
открытые торги, приватизация и пр.
Обеспечение открытой конкуренции
на земельном рынке посредством
5. Институциональное
косвенное создание правовых основ функциорегулирование
нирования ипотеки, земельных
банков, товарных бирж и пр.
Значительная
Существенная
Незначительная
Не влияет
Существенная
Значительная
Намного перспективнее с точки зрения возможности оценки характера и
степени влияния на процесс ценообразования на рынке земли представляются
нам такие направления
законодательного
регулирования
земельных и
сопутствующих
им
отношений,
как
регламентирование
оценочной
деятельности и правового режима использования земельных ресурсов.
Правовое регулирование оценочной деятельности как таковой в Украине
включает
регламентацию
круга
субъектов
оценочной
деятельности
и
методологических основ ее осуществления, которые в свою очередь включают
такие моменты, как урегулирование перечня ситуаций, когда необходимо и
возможно
осуществление
оценочной
деятельности;
законодательных
ограничений; методического сопровождение данного вида деятельности и
прочих немаловажных вопросов.
В
соответствии
с
ЗУ
«Об
оценке
земель»
устанавливается
исчерпывающий перечень видов оценки земли в зависимости от целей и
методов осуществления такой оценки: бонитирование грунтов, экономическая
и денежная оценка земельных ресурсов. При этом денежная оценка в
зависимости от назначения и порядка осуществления может быть нормативной
и экспертной.
В
связи
с
тем,
что
нормативная
денежная
оценка,
согласно
законодательства Украины, имеет ограниченную сферу применения, влияние
этого инструментария на рыночное ценообразование земли незначительное.
Проследить его можно лишь в той степени, в которой земельный налог,
государственная пошлина и арендная плата, увеличивая величину текущих
расходов, снижают кумулятивный чистый денежный поток от эксплуатации
конкретного земельного участка, являющийся фактически эквивалентом его
рыночной стоимости.
В отличие от нормативной, экспертная оценка земельных участков и прав
на них, которые так же могут выступать в качестве самостоятельного объекта
исследования в рамках данной работы, осуществляется для определения
реальной рыночной стоимости объекта оценки.
Экспертная денежная оценка используется при совершении основной
массы гражданско-правовых сделок относительно земельных участков и прав
на них. Именно результаты экспертной денежной оценки должны браться во
внимание при рассмотрении земли в качестве объекта залога при кредитовании.
Рассматривая
правовые
аспекты
регулирования
процесса
ценообразования на земельные ресурсы следует отметить, что все же основное
влияние на рыночную стоимость земли оказывают факторы второй группы,
отмеченные в таблице 1. Именно правовой режим использования земель,
устанавливаемый в рамках каждой отдельной категории определяет специфику
и характер использования земли, а как следствие - и потенциальный доход,
который может быть получен, от его использования, и таким образом,
формирует рыночную стоимость земли.
Одним из базовых принципов определения стоимости земли в рамках
оценочной деятельности, является оценка стоимости земельного участка с
учетом максимально эффективного способа его использования. В свою очередь
способ использования земли диктуется ее принадлежностью к тому или иному
целевому назначению в рамках конкретной категории. Целевое назначение
земли определяется органами местного самоуправления на основании
соблюдения
принципа
обеспечения
рациональности
и
эффективности
использования земельных ресурсов и находит отражение в виде генерального
плана и прочей градостроительной документации для каждого в отдельности
населенного пункта.
Таким образом, становится очевидным тот факт, что законодательное
регулирование земельных отношений в Украине с целью обеспечения
рационального и эффективного землепользования напрямую оказывает влияние
и фактически формирует рыночную стоимость интересующего нас в рамках
данной работы объекта исследования.
Не второстепенным вопросом при этом остается вопрос качественной и
количественной
оценки
степени
рациональности
и
эффективности
использования земельных ресурсов, выступающих в качестве объекта залога,
поскольку именно эти критерии позволяют судить о предельных значениях
цены для каждого взятого в отдельности земельного участка. Попробуем
разобраться в том, какое же использование земли может считаться
рациональным.
В работах отечественных ученых советского периода под термином
"рациональное
использование"
земельных
ресурсов
понималась
целесообразность, полнота и степень эффективности использования земель.
П.Ф. Веденичев указывает, что полнота использования земель определяется
степенью вовлечения их в оборот, степенью освоенности земельного фонда [4].
При этом, чем выше показатель полноты, тем рациональнее и использование
земельных угодий. Эта довольно спорная концепция, которая приводила к
вовлечению в обращение все новых и новых территорий вместо эффективного
использования уже задействованных, была одобрена и взятая на вооружение во
времена СССР.
Исследуя работы ученых более позднего периода в сфере использования
и охраны земель, можно несколько уточнить значение термина «рациональное
использование земли», как такое использование, которое отвечает ее целевому
назначению и обеспечивает высокую эффективность землепользования и
охрану земельных ресурсов [5]. Попробуем разобраться в этом более детально.
Целевое назначение земельного участка, отнесенного к определенной
категории земель, играет важную роль в осуществлении субъектом земельных
отношений своих прав на этот участок, а так же накладывает определенные
ограничения
и
предъявляет
требования
к
характеру
и
способу
землепользования, соблюдение которых является обязательным. Использование
земель с игнорированием этого принципа земельного законодательства
является недопустимым. Следует обратить внимание на различие между
терминами, которые употребляются в ст. 19 и в ст.143 ЗК Украины, соответственно “основное целевое назначение” и “целевое назначение”.
«Единый украинский классификатор целевого использования земель» [6] при
классификации земли оперирует словосочетанием „целевое использование”; в
рамках
этого
документа
классификационные
группы
деление
земель
осуществлено
в
на
соответствующие
порядке,
качественно
отличавшемся от того, который был предусмотрен как в действующем в 1990
году, так в ныне действующем Земельном Кодексе Украины. В зависимости от
того,
являются
устанавливается
ли
эти
термины
правомерность,
а
тождественными
таким
образом
или
и
отличными,
рациональность
(эффективность) использования лицом земельного участка для конкретных
нужд.
Некоторую неразбериху в вопрос определения возможных и допустимых
видов использования земли населенных пунктов, как основного объекта нашего
исследования вносят действующие государственные строительные нормы. Так,
в частности, в соответствии с ДБН 360 - 92**, вообще выделяются только зоны
с соответствующим функциональным, а не целевым назначением. Такое
разнообразие
толкований
родственных
понятий
создает
ситуацию
невозможности однозначной идентификации наиболее выгодного среди
возможных и допустимых способа использования земель, а как следствие – и
невозможность точного определения стоимости земли, как потенциального
объекта залога.
Однако, следует отдать должное стремлению законодательной ветви
власти Украины положить конец такой неопределенности. Так, 10.12.09 г.
вступил в силу закон Украины «О внесении изменений в некоторые
законодательные акты Украины относительно упрощения порядка обретения
прав на землю»[7]. В этом законе четко зафиксировано, что виды
использования земельного участка в пределах конкретной категории земель (за
исключением земель сельскохозяйственного назначения) определяются ее
собственником или пользователем самостоятельно в пределах требований,
установленных законом к использованию земель данной категории с учетом
градостроительной и землеустроительной документации.
Такая кажущаяся конкретика существенно ничего не поменяла. С одной
стороны, специалисты анализируя содержание указанного нормативного акта в
один голос говорят о том, что выбор направления использования земельного
участка для его владельца впервые за всю историю независимости Украины
теперь является свободным (в пределах соответствующей категории), однако, с
другой стороны, возникает вопрос, что вкладывает законодатель в понятие «вид
использования земельного участка» и нецелевое ли назначение по прежнему,
фиксируется в проектах землеотвода и градостроительных обоснованиях как
разновидности, соответственно землеустроительной и градостроительной
документации.
Земельные ресурсы в силу своей физической ограниченности и
уникальности
являются
сегодня
одной
из
ключевых
составляющих
экономического потенциала любого территориального образования. Понимание
этого, актуализирует необходимость совершенствования экономико-правового
регулирования рынка земли и земельных отношений в Украине.
Список литературы
1. Земельний кодекс Украіни (Відомості Верховної Ради (ВВР), 2002, N
3-4, ст.27.
2. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну
оціночну діяльність в Україні» (Відомості Верховної Ради України
(ВВР), 2001, N 47, ст.251).
3. Закон України «Про оцінку земель», (Відомості Верховної Ради
України (ВВР), 2004, N 15, ст.229.
4. Веденичев П. Ф., Пасхавер Б. Й. Аграрний ресурсний потенциал
Украинской ССР. — К.: Наукова думка, 1988. — 311с.
5. Управління
земельними
ресурсами:
навчальний
посібник/
В.В.Горлачук, В.Г. В’юн, А.Я. Сохнич; За ред. В.Г. В’юна. – Миколаїв:
Вид-во МФ НаУКМА, 2002. – 316 с.
6. Український
класифікатор
цільового
використання
землі,
затверджений листом Держкомзему від 24.04.1998 р. № 14-1-7/1205.
7. Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів
України щодо спрощення порядку набуття прав на землю» вiд
05.11.2009 № 1702-VI.