() - Общая информация | ООО фирма «Энергия

О переходе на непосредственное управление домом
Как избежать сегодня грозящей коммунальной катастрофы?
Выход есть – непосредственное управление многоквартирными домами.
Всем прекрасно известно о непростой ситуации в жилищно-коммунальном хозяйстве как
по России в целом, так и в Тверской области. Принятие в 2005г. нового жилищного
кодекса дало старт программе по переходу ответственности в полном объеме за
содержание многоквартирных жилых домов от государства к собственнику помещений
дома. Однако, собственник не спешил воспользоваться своей новой обязанностью
содержать и ремонтировать дом, в котором живет, в полном объеме необходимых затрат,
придерживаясь поддерживаемого средствами массовой информации лозунга о том, что
«жители и так много платят за жилье, что в управляющих компаниях работают воры…».
Надо признать откровенно, что далеко не все управляющие компании приходят на этот
рынок с желанием работать добросовестно, хватает всякого. Да и ресурсоснабжающие
компании не забывают лоббировать принятие определенных законодательных актов на
уровне государства.
Поэтому, весь 2013г. и начало 2014 года ознаменовались принятием целого ряда
федеральных законов и постановлений правительства, касающихся взаимодействия в
цепочке поставщик ресурсов - исполнитель услуг (управляющие компании)-потребитель
(жители), которые однозначно приводят к исчезновению такого вида управления
многоквартирным домом как управление управляющей организацией. Кроме того,
многолетний хаос отрасли настигает и новое федеральное законодательство в сфере
лицензирования деятельности управляющих компаний.
Проект Постановления правительства РФ о лицензировании по управлению
многоквартирными домами уже прошел все инстанции по согласованию и, как только он
будет опубликован, без лицензии уже нельзя будет управлять домами. Получить
лицензию возможно (выдавать их будет государственная жилищная инспекция Тверской
области), но лишиться ее можно сразу практически через 3 месяца, как только поступят
сведения в государственную жилищную инспекцию от ресурсоснабжающих организаций
о том, что управляющая компания не оплачивает 100% за поставку ресурса (тепла, газа,
воды, электроэнергии). Пока суд будет разбираться с законностью отзыва лицензии у
избранной собственниками помещений дома управляющей компании «управлять» домом
будет временно назначенная УК с лицензией на условиях предыдущего договора
управления.
Известно, что ресурсоснабжающие организации судятся со всеми(!) УК Твери. Ситуация,
складывающаяся в городе в жилищно-коммунальной сфере, грозит коммунальной
катастрофой со всеми вытекающими социальными последствиями. Чтобы избежать
коммунального коллапса, при котором большинство домов окажутся просто без
обслуживания, Некоммерческое партнерство по содействию в управлении жилищным
фондом «Союз управляющих компаний» призывает жителей переходить на
непосредственное управление многоквартирным домом предусмотренное статьей 164 ЖК
РФ. При такой форме управления домом жители будут напрямую заключать договора с
поставщиками услуг и напрямую, без посредников, оплачивать конкретную услугу.
Предоставляемые коммунальные ресурсы – тепло, воду, канализацию, электроэнергию,
газ - потребляет непосредственно физическое лицо, а не управляющая компания.
Законодатели сделали управляющую компанию исполнителем этих услуг, что влечет за
собой заключение договора между УК и ресурсоснабжающими организациями и
обязательства со стороны управляющей компании производить ежемесячно оплату 100%
за поставленный ресурс. Но в домах существуют неплательщики: 10-12%. А
законодательство разрешает управляющей компании начать претензионную работу по
взысканию долгов только после того, как житель не оплачивает счета 3 месяца. Но данные
противоречия в законодательстве мало волнуют ресурсоснабжающие организации.
Управляющие компании активно работают с неплательщиками, взыскивая в суде долги.
Но остается огромная проблема с исполнением судебных постановлений судебными
приставами – процент взысканных долгов невысок от общего количества просуженных
дел по разным причинам, и не всегда зависит от работы судебных приставов. Но
ресурсоснабжающие организации все равно выставляет УК счета об оплате в полном
объеме. Поставщики услуг выигрывает дела даже с плюсом для себя в виде взыскания с
УК через суд процентов за пользование чужими деньгами (а ведь с неплательщиков денег
управляющая компания не получила, как она может пользоваться чужими деньгами?).
Задолженности списываются автоматически с расчетных счетов управляющей компании.
И крайним остается тот, кто платит добросовестно – ведь на расчетном счете
управляющей компании находятся собранные средства и по строке «Содержание….».
Законы принимаются для того, чтобы их выполнять. Как всегда найдутся ушлые дельцы,
которые будут убеждать население выбрать другую управляющую компанию, т.е. их. Но
это будут однозначно фирмы-однодневки. Нынешнее законодательство диктует для
всех такие новые правила «игры» на рынке управления многоквартирными домами,
по которым управляющие компании не могут больше работать(!).
Мы предлагаем собственникам помещений жилых домов переходить на другой
способ управления домом - непосредственное управление домом – мы обеими руками
за прозрачность финансовых потоков, собираемых с населения. Да, будет несколько
квитанций (но мы и сегодня платим раздельно за электроэнергию, телефон, некоторые из
нас и за телевидение, домофон), так что тремя квитанциями больше или меньше уже роли
играть не будет. Зато поставщикам не придется сваливать свои долги на управляющие
компании – ресурсоснабжающие организации сами будут начислять, доставлять
квитанции, взыскивать долги с недобросовестных жителей. Конечно, будут сложности в
переходный период. Старые долги, признанные в судебном порядке, все равно придется
отдавать одновременно с переходом на новую систему и порядок оплаты счетов при
непосредственном управлении домом. Но если люди не перейдут на непосредственное
управление, то через суды поставщики услуг все равно обанкротят управляющие
компании или будут отзывать лицензии (вопрос только времени). В Твери работает много
управляющих компаний, которые давно работают на этом рынке услуг. Для нас всех
важна положительная деловая репутация, которую мы зарабатывали так долго. Но сейчас
мы вынуждены признать, что имеющаяся законодательная база не позволяет нам
оставаться на этом рынке услуг.
Непосредственное управление домом - переход на личные отношения собственника с
поставщиками жилищных коммунальных услуг. Наиболее прогрессивные управляющие
компании, заботящиеся об интересах своих жителей, рано или поздно приходят к тому,
что предлагают жителям перейти на непосредственную форму управления ( есть опыт
Тулы, Астрахани, Перми, Омска, Вышнего Волочка и т.д). И не нужно думать, что это
какое-то очередное нововведение российского законодательства. Возможность лично
управлять своим имуществом существовала давно. Другое дело, что при запуске реформы
ЖКХ несколько лет назад жителям сложнее было объяснять, что непосредственное
управление никаким образом не оставляет жителей один на один со своими проблемами.
Наглядный пример непосредственных отношений - это работа поставщика
электроэнергии, которые уже давно перешли на прямое выставление счетов жителям,
минуя управляющую компанию (и это происходит у нас в Тверской области и в г.Твери,
если это касается частных лиц и жителей, проживающих в общежитиях).
При непосредственном управлении многоквартирным домом УК заключает с
собственниками договор на оказание определенных жилищных услуг: уборку территории,
текущий ремонт, вывоз мусора, содержание лифтов и т.д. Ежемесячно представители
собственников помещений подписывают акты выполненных работ, т.е. имеется реальная
возможность контроля за деятельностью управляющей компании. Путем составления
плана работ на год на собранные деньги жильцы сами определяют, что необходимо
сделать в первую очередь, а что позже, сколько стоят эти услуги. Таким образом, жители
каждого конкретного дома сами определяют, в каком доме им жить: то ли в разрухе, то ли
в нормальных условиях. Договоры с поставщиками коммунальных услуг заключаются
каждым собственником помещения от своего имени. Каждый отвечает сам за себя, и
только за себя, ни в коем образе не оплачивая то, чем пользовался сосед, порядочно
задолжавший за ЖКУ.
Выигрывают ли жители при переходе на непосредственную форму управления? Не
получится ли так, что люди один на один окажутся с теми проблемами, которые
раньше решали управляющая компания или ТСЖ?
Но это вовсе не означает, что управляющая компания оставила жителей один на один с их
проблемами. Мы и впредь останемся представителями интересов жильцов и перед РСО и
перед правоохранительными и иными органами. Фактически, для собственников остается
все по.- прежнему. Расценки на наши услуги остаются прежними, рассчитанные на
приемлемый уровень доступности оплаты тех работ по содержанию дома, которые
необходимы для безопасного проживания в МКД (а со временем еще и для комфортного
проживания в доме). С появлением опыта работы у советов домов они будут сами
определять, что им делать самим, а что делегировать УК. Необходимую помощь в
получении юридических, экономических, технических знаний представителям
собственников мы готовы оказывать ежедневно, и обязательно будем этим заниматься.
В дальнейшем при желании из наиболее активных председателей советов дома может
сформироваться грамотное правление ТСЖ, жители домов могут объединятся и управлять
целым микрорайоном, а мы будем оказывать посильную помощь. Опасений, что
управляющая компания будет не нужна - у нас нет, наоборот, работая в плотном
взаимодействии с жителями, мы сможем более оперативно совместно решать проблемные
вопросы.
Как показывает практика, интересам жильцов в многоквартирном доме в настоящее время
наиболее полно соответствует способ непосредственного управления домом.
Перспективы, безусловно, есть. Но почему же в таком случае так мало известно о
таком виде управления?
- Это наш с вами менталитет. Боязнь всего нового и нежелание решать свои проблемы
самим. Ведь гораздо удобнее переложить заботу о себе на чужие плечи. И сетовать, и
выражать недовольство. Тем не менее, в Москве, в Ульяновске, в Тульской области
многие собственники жилья уже пошли по этому пути. Оказалось, что нет неразрешимых
проблем, а выгоды очевидны. В Астрахани кампания по переходу домов на
непосредственное управление при поддержке властей развивается полным ходом – этот
способ выбирают целые районы города. Вопрос в том, кому выгодно и кому не выгодно
то, что собственники переходят на непосредственное управление общедомовым
имуществом и придомовыми земельными участками. Поскольку при непосредственном
управлении нет юридического лица, у которого очень просто забрать ваши деньги,
собранные на текущий или капитальный ремонт всего дома в счет оплаты долга «соседа»,
да еще и штраф и пени. РСО (ресурсоснабжающим организациям), да и власти выгоднее
иметь отношения с юридическими лица, которые подчиняются законодательству, чем с
рядовыми гражданами, на защите интересов которых прежде всего жилищное
законодательство, закон о защите прав потребителей, не говоря уже о
правоохранительных органах власти (Прокуратура, ГЖИ).
Ресурсникам при непосредственном управлении домом приходится иметь дело с каждым
собственником в отдельности, с миллионами физических лиц, и реально - отвечать за
качество того ресурса, который они поставляют непосредственно каждому жителю.
Управление многоквартирным домом любым способом управления должно обеспечивать
благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание
общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным
имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в
таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила
деятельности по управлению многоквартирными домами.
Состав перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего
имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения
устанавливаются Правительством Российской Федерации и обязательны для исполнения
как управляющими или обслуживающими компаниями, так и собственниками помещений
в виде внесения платы в необходимом объеме соразмерно планируемым работам по
содержанию и ремонту дома.
При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в
котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме
договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего
имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в
данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных
собственников. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем
пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в
данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию
другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение
согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по
надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме. Договоры
холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения
(в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе
поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым
собственником
помещения,
осуществляющим
непосредственное
управление
многоквартирным домом, от своего имени.
На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени
собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе
действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее
полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми
или большинством собственников помещений в таком доме. На сегодняшний день
управляющие компании предлагают собственникам помещений перейти на новую форму
управления – непосредственное управление домом. Возможно, какие-то дома захотят
организовать и ТСЖ вместо непосредственного управления домом. Это будет их выбор.
Все управляющие компании, входящие в СРО Некоммерческое партнерство по
содействию в управлении жилищным фондом «Союз управляющих компаний» начали
проводить семинары-встречи с советами домов (где они выбраны), с инициативными
собственниками помещений, с представителями ТОС домов.
При непосредственном управлении функции управляющей компании будут сведены к
оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в
случае заключения такого договора по решению собрания собственников помещений. В
такой договор планируется включение частично управленческих функций – ведение
паспортного стола, функций контроля поставщиков ресурса: регулирование,
обслуживание оборудования, составление соответствующих актов о выявленных
нарушениях. К жителям переходит обязанность непосредственного расчета с
ресурсоснабжающими организациями. Типовой договор оказания услуг и выполнения
работ по содержанию и ремонту общего имущества дома уже разработан, ведутся
переговоры с различными поставщиками услуг по вопросу предоставления проектов
договора поставки коммунальных услуг жителям, урегулируются механизмы заключения
таких договоров.
Предлагаем жителям вместе со своими управляющими компаниями взяться за дело,
чтобы с наименьшими потерями выйти на новый этап реформирования жилищнокоммунальной сферы. Вместе мы все преодолеем.