Приложение 1 - Appraiser.Ru. Вестник оценщика

ТИПОВОЕ ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ №3
на проведение оценки прав требования (обязательств) по арендным платежам
за пользование грузовой площадкой на малоактивных рынках
-------------------, именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице ------------------,
действующего на основании -------------, с одной стороны, и ----------------------, именуемое в
дальнейшем «Оценщик», в лице -------------, действующего на основании -----------, с другой
стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны» при совместном упоминании, составили
настоящее Техническое задание на проведение оценочных работ в соответствии с Договором
-----------------1. Объект оценки
Объектом оценки являются права требования (обязательства) по арендным платежам за
пользование грузовой площадкой.
Данные о составе прав на объект оценки:
 право собственности на земельный участок принадлежит Российской Федерации;
 право аренды на земельный участок принадлежит ОАО «РЖД»;
 право собственности на улучшения (грузовую площадку) принадлежит
ОАО «РЖД».
Характеристика земельного участка приведена в табл. 1.1.
Таблица 1.1 – Характеристика земельного участка
Наименование объекта
оценки
Адрес
Площадь,
кв.м.
Свидетельство о
государственной
регистрации права
Договор аренды земельных
участков, находящихся в
федеральной собственности
Кадастровый №
Характеристика грузовой площадки приведена в табл. 1.2.
Таблица 1.2 – Характеристика грузовой площадки
Наименование
Адрес
Покрытие
Площадь,
кв.м.
Текущее
использов
ание
Текущая
арендная
ставка,
руб./кв.м. в
год
Свидетельство о
государственной
регистрации права
Исходные данные для определения ставки аренды
1. Срок аренды – 1 год.
2. Арендатор оплачивает коммунальные услуги и полностью содержит объект.
3. Пересмотр арендной платы ежегодно по результатам оценки.
4. Расходы по уплате налогов и земельных платежей несет арендодатель.
2. Цель оценки
Цель оценки:
Определение рыночной стоимости прав требования (обязательств) по арендным
платежам за пользование грузовой площадкой.
Задача оценки:
Использование результатов оценки для заключения договора аренды.
1
3. Дата оценки
Оценка рыночной стоимости имущества проводится на дату, ближайшую дату к моменту
составления отчета (отстоящую от даты составления отчета на время выполнения работ по
оценке).
4. Концепция проведения расчетов
Первый этап – выполняется определение величины арендной платы.
1. Сбор, обработка и анализ документации, относящейся к объекту оценки, осмотр
объекта оценки.
2. Определение круга потенциальных пользователей грузовой площадкой, их числа и
характеристик (предприятия, логистические компании и т.д.).
Определение круга потенциальных пользователей проводится на основании
экономико-статических данных района (региона), обычно в число потенциальных
пользователей входят близлежащие предприятия, учитывается близость грузовой
площадки к крупным городским центрам, узлам дорог и т.д. Особое внимание
уделяется вновь созданным и активно развивающимся предприятиям.
3. Определяется перспектива использования грузовой площадки в зависимости от:
- числа потенциальных пользователей;
- масштабов рынка сбыта сыта продукции и рынка закупок сырья потенциальных
пользователей;
- номенклатуры грузов потенциальных пользователей;
- состояния и перспектив развития отраслей промышленности, к которым относятся
потенциальные пользователи,
- возможности использования альтернативных видов транспорта для транспортировки
сырья и готовой продукции в различных отраслях;
- и т.д.
4. Определение рынка позиционирования объекта оценки в зависимости от перспектив
использования грузовой площадки.
5. Проводится анализ местоположения объекта оценки в рамках масштаба рынка
позиционирования объекта оценки.
Проводится анализ сегмента рынка аренды (предложений к аренде) грузовых
площадок в рамках масштаба рынка позиционирования объекта оценки с выявлением
основных ценообразующих факторов (см.п. 3. Первого этапа) и степени их влияния на
стоимость.
Следует учитывать, что стоимость аренды грузовых площадок в определяющей
степени зависит перспективы использования, которая обусловливается числом и
характеристиками потенциальных пользователей грузовых площадок.
При отсутствии информации о стоимости аренды грузовых площадок на рынке
соответствующего масштаба исследуются более масштабные рынки как совокупность
рынков, масштаб которых соответствует масштабу рынка позиционирования объекта
оценки.
6. Проводится определение величины арендной платы за пользование грузовой
площадкой в рамках сравнительного подхода.
6.1. Исследуются и описываются объекты-аналоги с указанием основных
ценообразующих факторов в соответствии с п.3. Первого этапа
6.2. Исследуются характеристики арендных ставок (НДС, коммунальные платежи и
т.д.).
2
6.3.
Объекты-аналоги сопоставляются с объектом оценки по основным
ценооборазующим факторам с расчетным обоснованием корректировок цен
спроса (предложения) объектов-аналогов и обобщения скорректированных цен.
Второй этап – выполняется расчет рыночной стоимости грузовой площадки сравнительным
подходом.
1. При наличии достаточного количества аналогов (не менее пяти) проводится расчет
стоимости объекта оценки сравнительным подходом. Выполняются п.5. и п.6.
Первого этапа для объектов-аналогов, предлагаемых к продаже.
2. Ставка капитализации грузовых площадок определяется методом рыночной
экстракции на основании цен аренды и цен продаж (предложений).
3. Расчет чистой арендной ставки проводится методом рекапитализации рыночной
стоимости, найденной в соответствии с п.1. Второго этапа по ставке капитализации,
найденной в соответствии с п.2. Второго этапа.
4. К величине, найденной в п.3 Второго этапа, прибавляется величина льготы ОАО
«РЖД» по платежам за землю, рассчитанная по следующему алгоритму:
4.1. Определяется величина годовых арендных платежей при условии нахождения
земельного участка в муниципальной собственности.
4.2. Определяется разность между величиной, найденной в п.4.1. Второго этапа и
годовой арендной ставкой, уплачиваемой за земельный участок ОАО «РЖД».
5. Определяется восстановительная стоимость (стоимость замещения) улучшений
грузовой площадки с учетом величин устранимого и неустранимого износа.
6. Для расчета величины рыночной арендной ставки к величине, найденной в п.4.
Второго этапа прибавляются:
6.1. Расходы на замещение, характерные для объекта оценки.
Величина расходов на замещение принимается как частное от деления
стоимости замещения покрытия площадки на срок его эксплуатации.
6.2. Постоянные и переменные операционные расходы, характерные для объекта
оценки.
При этом величина операционных расходов принимается по данным
заказчика с разбивкой на элементы затрат и проверкой на соответствие
необходимости соответствующих элементов затрат и их величин рынку.
В операционных расходах учитываются:
- налог на имущество;
- фактические платежи за землю;
- коммунальные платежи;
- административно-хозяйственные расходы.
В операционные расходы не включаются амортизационные отчисления.
6.3. Среднерыночная недозагрузка.
5. Требования к предоставлению результатов оценки.
1.
2.
3.
4.
В Отчете должны быть представлены следующие результаты:
Рыночная стоимость объекта оценки.
Величина арендной платы за пользование объектом оценки с НДС.
Величина арендной платы за пользование объектом оценки без НДС.
Величина арендной платы за пользование объектом оценки без учета операционных
расходов и НДС.
3
6. Требования к проведению оценки
Оценка должна проводиться в соответствии с требованиями Федерального закона от
29.07.98 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», нормативно - правовых актов РФ
и субъектов Федерации.
7. Требования к отчету об оценке.
Отчет должен соответствовать требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г.
№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Обязательным требованием к составлению отчета является выполнение условий
Технического задания, являющегося Приложением № 2 к конкурсной документации
квалификационного отбора ОАО «РЖД» № 321.
В Отчете указывается: подробное описание объекта оценки, обременения объекта
оценки, методика определения стоимости объекта оценки с обоснованием использованных
подходов и методов расчета, предположений и допущений, все промежуточные расчеты, на
основании которых определялась стоимость.
Отчет комплектуется приложениями, в которых приводятся копии документов,
использованных при проведении оценки, в том числе: копии правоудостоверяющих
документов, материалы, которые являются необходимыми для обоснования достоверности
проведенной оценки.
8. Дополнительные требования
В отчете должно содержаться необходимое и достаточное обоснование достоверности
данных, отраженных в соответствующих разделах настоящего Технического задания.
Все расчеты должны быть выполнены с учетом налога на добавленную стоимость.
9. Заключительные положения.
Любые дополнения, изменения и предложения к настоящему Техническому заданию
действительны лишь при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны
уполномоченными представителями всех Сторон.
Отчет направляется Заказчику в письменном варианте (в двух экземплярах).
От Заказчика:
От Оценщика:
4