Тема 3. Пространственное размещение объектов городского

Тема 3. Пространственное размещение объектов городского хозяйства
1. Формирование системы землепользования в муниципальных
образованиях
2. Управление землепользованием в населенных пунктах
3. Зарубежный опыт управления городскими землями
1. ФОРМИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ В
МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЯХ
Современный крупный город — это сложная социально-экономическая и
хозяйственная система, требующая комплексного подхода к решению своих
задач и обладающая значительными ресурсами, среди которых — земля.
В составе города выделяются несколько категорий земель, использование
которых регулируется не только Земельным и Градостроительным кодексами,
но и иными федеральными законами — водным, лесным законодательствами,
другими нормативно-правовыми актами как федерального, так и местного
значения.
В
связи
с
этим
на
территории
города
по
функционально-градостроительным
признакам
выделяются
несколько
основных групп земельных участков, составляющих основу функционирования
города:
—
Зона жилой и общественной застройки;
—
зона общего пользования;
—
Зона промышленной, коммерческой и коммунально-складской
застройки;
—
Зона транспорта, связи, инженерных коммуникаций;
—
Зона особо охраняемых природных территорий и объектов
природно-заповедного, природоохранного, оздоровительного, рекреационного и
историко-культурного назначения; —
Зона водных объектов.
Земельный фонд города является основным ресурсом его развития.
Повышение
эффективности
использования
земельных
ресурсов
экономическими методами достигается при дифференцировании ставок
земельного налога по местоположению и зонам различной градостроительной
ценности, которые определяются в соответствии с экономической оценкой
территории и генеральными планами. Грамотное использование земельных
ресурсов позволит преодолеть кризисные явления в обществе, обеспечит
устойчивый экономический рост на основе повышения ценности территории и
качества жизни горожан за счет благоустройства и развития инфраструктуры
города, справедливого разрешения социальных проблем, улучшения
экологической обстановки.
Рациональное использование земельных ресурсов невозможно без
функционирования регулируемого земельного рынка. Земельный рынок — это
часть систем земельных отношений, регуляторами которой являются:
—
право собственности (владение, пользование и распоряжение);
—
возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и т.д.);
—
конкуренция (свободный выбор участника сделки);
—
денежная оценка и налоги на землю.
Землепользование — одна из функций права собственности на землю
наравне с землевладением и распоряжением. Землепользование представляет
собой форму распоряжения землей с целью извлечения из земли полезных
свойств или дохода.
В соответствии с российским законодательством землепользователем
является юридическое или физическое лицо получившее от государственных
органов власти и органов местного самоуправления в бессрочное, долгосрочное,
временное пользование или аренду земельный участок (участки) для ведения
определенной деятельности.
Регистрация землепользователя в Российской Федерации осуществляется
записью установленного содержания о правах юридических и физических лиц в
Государственном земельном кадастре и Поземельной книге. Регистрационная
запись является основным правоустанавливающим документом. В Российской
Федерации государство гарантирует защиту только зарегистрированных
земельных прав. Порядок землепользования определяется соответствующим
законодательством.
На рациональное землепользование оказывают влияние следующие
факторы пространственных условий:
—
транспортный;
—
инвестиционный;
—
компенсационный;
—
социально-бытовой;
—
экологический.
Анализ различных условий землепользования дает возможность
классифицировать пространственные условия по следующим направлениям.
Местоположение относительно:
—
центра города и объектов по обслуживанию населения;
—
железнодорожных станций (грузовых пассажирских);
—
автодорог общего пользования;
—
водных источников;
—
промышленных зон;
—
пунктов добычи полезных ископаемых и т.д.
Размеры:
—
площадь;
—
конфигурация;
—
расположение внешних границ.
Внутренняя организация территории:
—
чересполосица;
количество, размеры и размещение посторонних участков;
—
раздробленность естественными и искусственными преградами;
—
удельный вес и размещение строений.
Обустроенность территории:
—
наличие действующего инженерного оборудования и
благоустройство территории;
—
наличие транспортных связей;
—
наличие зданий сооружений и т.д.
Для предприятия и организации наиболее приемлемым вариантом будет
земля, расположенная в благоприятных пространственных условиях. Их
комплексная оценка, предназначенная для определения стоимостного
показателя, может служить:
а)
механизмом дифференциации платежей за землю с учетом
пространственных условий;
б)
показателем инвестиционной привлекательности отдельных
территорий;
в)
критерием, влияющим как на формирование рационального
землепользования, так и на последующую деятельность предприятий,
приобретающих земельный участок;
г)
экономическим барьером на пути бесхозяйственного и
нерационального использования земельных ресурсов;
д)
стоимостным показателем, позволяющим принимать
управленческое решение.
В зависимости от масштаба и финансовых возможностей города при
разработке стратегии экономического развития могут быть выдвинуты
различные критерии экологической политики (в том числе в области
землепользования), которые будут определять функциональные задачи
экономического механизма. Город может ориентироваться на экономический
обоснованный уровень загрязнения, когда выгоды от производства будут
значительно выше затрат на природоохранные мероприятия, а может
ориентироваться на минимизацию загрязнения, которую позволяют достигать
современные технологии, или развивать безотходное производство.
Стратегии минимизации воздействия на окружающую среду могут
придерживаться города, имеющие прочную финансовую базу, особенно если в
их доходах большую долю составляют поступления от туризма.
Какой будет выбран экономический механизм землепользования, зависит
от состояния экономики городского хозяйства:

Ограничивающий механизм землепользования будет выбран
финансово-неблагополучными регионами и городами, а также территориями, в
которых добываются полезные ископаемые (например, шахтерские города).

Подавляющий тип экономического механизма могут себе позволить
богатые города, регионы или финансовые центры.

Стимулирование
развития
экологически
совместимых
и
природоохранных производств и видов деятельности является перспективным
типом механизма для большинства городов и городских агломераций.
—
В хорошо отлаженном эколого-экономическом механизме сочетаются
рыночные
отношения
и
установленные
нормы,
заставляющие
землепользователей рационально использовать территорию города, соблюдать
стандарты качества городской среды.
Основная цель экономического механизма землепользования при
соблюдении экологических норм состоит в согласовании интересов различных
групп землепользователей в области сохранения и улучшения окружающей
среды, а также рационального использования ее ресурсов.
Предприятия, организации, учреждения и физические лица, которые
осуществляют свою деятельность на территории города, могут быть
заинтересованы в приобретении дополнительных территорий, а также в
извлечении дохода от принадлежащих им земель, могут выступать против
размещения новых производственных и жилых объектов по различным
причинам, в том числе по экологическим соображениям.
При оценке районов проживания наибольшее внимание уделяется
качеству окружающей среды, которое включает комфортное социальное
окружение и наилучшие природные условия. Для производственных и
коммерческих предприятий большое значение имеет возможность получать
дополнительную прибыль благодаря удачному местоположению.
Сочетание взаимодополняющих инструментов в экономическом
регулировании городского землепользования при соблюдении экологических норм
способно преобразить облик городской среды и улучшить качество жизни
населения. В результате применения рыночных и административных
инструментов механизма землепользования изменяются экономика городского
хозяйства, состояние окружающей среды, система транспортных
коммуникаций, городской ландшафт, структура зонирования городской
территории.
В настоящее время более 70% населения Российской Федерации
проживает в городах, на территории которых сосредоточены и тесно
переплетены острые экологические, экономические и социально-политические
проблемы, требующие активного решения совместными усилиями населения,
административных структур, коммерческих и общественных организаций. В
этой связи построение согласованной системы землепользования на
территории города способно обеспечить кумулятивный положительный
результат как для развития экономики, так и для сохранения качества
окружающей среды.
Экономический
механизм
землепользования
при
соблюдении
экологических норм должен обеспечить рациональное (с общественной точки
зрения) использование земли, сокращение общих издержек на производство
продукции, экономное расходование земли, наибольшую охрану ее от
деградации. Рациональное землепользование способствует увеличению
бюджета города путем взимания налогов и арендной платы за пользование
землей и совершения операций купли-продажи объектов недвижимости,
обеспечивает приток инвестиций в градообразующие и градообслуживающие
отрасли.
Согласно международным стандартам оценки, рыночная стоимость
земельных участков должна отражать коллективное восприятие и коллективные
действия участников рынка.
Прогрессивным шагом в развитии оценочной деятельности стало
предложение Министерства экономического развития и торговли РФ по
внесению изменений и дополнений в Федеральный закон «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
На основании отчета независимого оценщика, составленного в
соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной
деятельности, органы местного самоуправления определяют начальную цену
земельного участка или начальный размер арендной платы, заключают
договоры купли-продажи или аренды земельного участка.
Правила проведения государственной кадастровой оценки земель,
утвержденные постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. №316,
определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель
на территории Российской Федерации для налогообложения и иных целей.
Государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральной службой
земельного кадастра. К указанным работам могут привлекаться лица,
имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.
В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится
оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель,
однородных по целевому назначению, виду функционального использования и
близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. По
результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон,
и в границах этих зон устанавливается кадастровая стоимость единицы площади.
Рыночная стоимость городского земельного участка задается рентной
составляющей и зависит от местоположения участка, экологической ситуации,
престижности района, транспортной доступности, инфраструктурной
обеспеченности, процесса градостроительного развития, размера вложенного
капитала и др.
Критериями эффективности управления землепользованием в городе
могут служить удовлетворенность землепользователей в предоставленных
участках, улучшение качества окружающей природной среды, улучшение
условий труда и проживания людей.
2. УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕМ
В ГОРОДАХ И ГОРОДСКИХ ПОСЕЛЕНИЯХ
Землепользование в городских поселениях в большинстве стран мира
регулируется законами рыночных отношений и включает в себя следующих
участников: государственные и муниципальные органы управления, физические
и юридические лица, использующие земельные ресурсы разрешенным
способом, а так же нормативно-правовое регулирование этих отношений.
До 1990-х годов планирование использования земельных ресурсов города
представляло собой систему административных действий по реализации
конкретных проектных решений по его территориальному развитию. Однако,
проведение в течении длительного времени в городах административной
градостроительной политики обусловило ряд серьезных негативных
последствий:
— экстенсивное использование городских земель и их жесткое
функциональное деление внутри города;
—
наличие значительных промышленных зон и объектов в
центральных районах городов;
—
формирование однообразных жилых, так называемых спальных
районов с ограниченным набором мест приложения труда;
—
обострение экологических проблем в городах, связанных в том числе
с размещением промышленных предприятий и коммунальных зон;
—
интенсивные процессы ветшания, вплоть до разрушения, зданий в
исторических центрах городов в связи с малыми объемами реконструктивных
работ и др.
В 1990-е гг. в связи с ограниченностью бюджетных средств, привело к
значительному снижению интереса органов городского управления к
долгосрочному
территориальному
планированию.
В
результате
территориальное развитие городов осуществлялось спонтанно, посредством
принятия решений по возведению отдельных объектов без учета комплексности
застройки, оценки эффективности использования городских земель с точки
зрения перспектив развития города.
В действующем законодательстве Российской Федерации практически
отсутствуют механизмы, регулирующие взаимоотношения между субъектом
рынка и местным сообществом и выступающей от их имени местной властью.
Серьезные недостатки присущи современному механизму регулирования
земельных отношений в городах. С одной стороны, созданная система платежей
за землю ведет к дефициту местных бюджетов; с другой — установление
платежей за землю ведется в отрыве от всей системы финансовых потоков и
сопровождается удушением экономической активности в городах, что еще
больше усугубляет бюджетный дефицит.
Наконец, требует изменения сложившаяся политика регулирования
имущественных отношений, не учитывающая, что поддержание эффективных
соотношений в развитии разных форм собственности является основой
социально-политической и экономической устойчивости городов и систем
расселения. В результате существующий порядок отвода земель,
практически исключивший участие в нем градостроительной службы,
ведет к разбазариванию городских земель и дезорганизации всей системы
городского землепользования. Как только в городах высвобождается
территория, пригодная для эффективного муниципального жилищного
строительства или решения транспортных и экологических проблем, она
сразу же оказывается растащенной под коттеджи, гаражи, автостоянки и
разные ООО с мизерными платежами в бюджет. Кроме повышения
дефицита местного бюджета и роста социальной напряженности это ничего
не дает.
Любое развитие города осуществляется через освоение, застройку,
реконструкцию отдельных земельных участков, т.е. через развитие земельной
собственности. При этом собственник земельного участка всегда будет
стремиться получить выгоду, которая для него состоит в увеличении стоимости
его собственности. В этом же заинтересовано и все городское сообщество, так
как изменение в использовании отдельного земельного участка приводит к
трансформации всей системы.
Поскольку любой земельный участок в городе является элементом
целостной городской среды, то изменения в его использовании в конечном итоге
затрагивают интересы практически всего населения При расчете вариантов
использования городских земель необходимо учитывать долговременные
интересы населения, т.е. не быструю финансовую отдачу, а учет всех
поступающих средств и совокупных капитальных и текущих затрат за весь
инвестиционный период. При осуществлении политики развития города
только с позиций доходности городских земель, в городах, прежде всего, могут
исчезнуть
социально
значимые
объекты,
рекреационные
зоны,
природоохранные и т.п. объекты, не приносящие непосредственного дохода и
высокой прибыли. Преимущественное развитие в этом случае получат в
основном коммерческие объекты, приносящие максимальный доход при
оценке наилучшего варианта использования земельного участка.
Однако во многом именно от реализации социальной составляющей,
которая не приносит непосредственного дохода ни бюджету города, ни
производителю, в значительной степени зависит качество жизни населения
города. Поскольку в стратегических планах городов (и зарубежных, и
российских) основной целью является повышение качества жизни всего
населения города, решение вопросов использования земли в городах
необходимо искать не в получении сиюминутной выгоды, а в достижении
стратегических целей развития городского сообщества.
Основными организационно-экономическими методами регулирования
земельно-имущественного комплекса являются следующие процедуры
современного землеустройства: мониторинг земель, ведение государственного
земельного кадастра и контроль за хозяйственным освоением и защитой
почвенно-земельного покрова.
Землеустройство как социально-экономическое явление представляет
собой закономерно протекающий процесс и систему мероприятий по
организации использования земель и устройству территории для меняющихся
целей и условий производства, хозяйственного использования отдельных
объектов недвижимости и социальных потребностей населения.
Землеустройство регулирует земельные отношения, организует
использование, учет и оценку земель, разработку территориальных планов
землепользования. Землеустроительная деятельность охватывает широкий
спектр земельных вопросов во всех отраслях экономики.
Эти вопросы решает земельный кадастр представляет собой
государственную систему регистрации земельных участков и прочно связанной
с ними недвижимости, оформления правоустанавливающих документов, а также
учета и оценки земельных участков. По действующему земельному
законодательству он ведется по единой системе на всей территории
Российской Федерации, выполняет основополагающую роль в юридически
правомерном создании и эффективном функционировании объектов
недвижимости.
Государственный земельный кадастр содержит систему необходимых
сведений и документов о правовом режиме земель, об их принадлежности
собственникам, землепользователям и арендаторам, о категориях земель,
качественной характеристике и ценности земель. Он включает регистрацию
землепользований и участков земельной собственности, количественный и
качественный учет земельных ресурсов, бонитировку почв и экономическую
оценку земель.
Регистрация правомочий на землю (собственности, владения,
пользования) - В процессе регистрации каждому участку земли
присваивается уникальный порядковый номер. За первичную
учетно-регистрационную
единицу
землепользования
принимается
элементарный земельный участок или земельный массив. Отдельный
земельный участок как элементарная единица при регистрации, учете и
оценке земель должен иметь фиксированные и легкораспознаваемые на
местности и на плане границы. В природном отношении он может
различаться по естественно-историческим и ландшафтным признакам,
микроклиматическим характеристикам и условиям использования.
Количественный учет земель ведется по их целевому назначению,
собственникам земель, землепользователям, арендаторам, земельным участкам
и по видам угодий в их составе. Учет качества земель включает
земельно-кадастровое районирование, классификацию земель, характеристику
их по экономическим, экологическим, технологическим и градостроительным
свойствам, специализированную группировку почв.
Кадастровая оценка выполняется для установления объективной ценности
земель и используется в основном для определения налогооблагаемой базы. Она
проводится одновременно на территории города и выражается в виде системы
натуральных и стоимостных показателей.
Ценность земель различных категорий устанавливается исходя из
доходности, спроса и предложения, складывающихся на земельном рынке.
Кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится на основе их
функционального
назначения,
местоположения,
социального
и
инженерно-транспортного обустройства, плотности застройки, экологического
состояния и престижности.
Государственный мониторинг земель представляет собой систему
наблюдений за состоянием земель. Объектами государственного мониторинга
являются все земли в Российской Федерации.
Государственный мониторинг земель решает следующие задачи:
—
своевременное выявление изменений состояния земель, оценка
этих изменений, прогноз и выработка рекомендаций о предупреждении и об
устранении последствий негативных процессов;
—
информационное обеспечение ведения государственного
земельного кадастра, государственного земельного контроля за
использованием и охраной земель, иных функций государственного и
муниципального управления земельными ресурсами, а также
землеустройства;
—
обеспечение граждан информацией о состоянии окружающей
среды в части состояния земель.
В зависимости от целей наблюдения и наблюдаемой территории
государственный мониторинг земель может быть федеральным, региональным и
локальным.
Государственный земельный контроль осуществляется в соответствии с
законодательством Российской Федерации в порядке, установленном
Правительством Российской Федерации.
Муниципальный земельный контроль за использованием земель на
территории муниципального образования осуществляется органами местного
самоуправления или уполномоченными ими органами. Этот контроль ведется в
соответствии с законодательством Российской Федерации и в порядке,
установленном нормативными правовыми актами органов местного
самоуправления.
Общественный
земельный
контроль
осуществляется
органами
территориального общественного самоуправления, другими общественными
организациями (объединениями), гражданами. Он призван следить за
соблюдением установленного порядка подготовки и принятия исполнительными
органами государственной власти и органами частного самоуправления,
предусмотренными ст. 29 Земельного кодекса РФ, решений, затрагивающих
права и законные интересы граждан и юридических лиц, а также за соблюдением
требований использования н охраны земель.
Устойчивое развитие города обеспечивается не только правильной
постановкой целей, но и выбором адекватных административных и
экономических инструментов их достижения. Это касается, прежде всего,
осуществляемой городом политики в сфере использования и застройки
городских земель, налогообложения недвижимости, финансовой поддержки,
через которые корректируются, ограничиваются и направляются действия всех
участников рынка.
3. ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ УПРАВЛЕНИЯ ГОРОДСКИМИ
ЗЕМЛЯМИ
В настоящее время имущественно-земельные отношения формируются
под воздействием рыночных механизмов, поэтому для успешного ведения дел и
эффективного управления городскими земельными ресурсами становится
важным знание зарубежного опыта, мировой практики в этой области.
Для большинства стран мирового сообщества характерна собственная
система управления городскими земельными ресурсами. Однако можно
выделить главные элементы, присущие практически всем странам:
—
муниципальные власти играют решающую роль в вопросах
землепользования на всех уровнях управления городом;
—
муниципальные власти отдают предпочтение аренде недвижимости
по сравнению с ее продажей, т.е. стоят на позиции соблюдения интересов
города;
—
муниципалитеты регулярно проводят комплексную оценку
городских земель, земельные платежи основаны на фактической рыночной
стоимости городских земельных ресурсов.
Земельная политика муниципальных властей, проводимая в крупных
городах различных стран мира, позволяет выделить три основных подхода.
Первый подход — политика местных властей в условиях доминирования
муниципальной собственности на землю, основанная на использовании
преимущественно арендных методов регулирования. Такую политику проводят
в Финляндии, Швейцарии, Канаде и других государствах, где главными
субъектами земельных отношений являются городские муниципалитеты, на
которых как на крупнейших владельцах и распорядителях земли лежит основная
ответственность за справедливый и эффективный отвод земель и регулирование
правового положения земельных ресурсов в городских границах.
Финляндия - всех городах страны, в собственности города находятся
улицы, парки, зеленые зоны и участки, на которых расположены объекты
общественного назначения. В муниципальной собственности Хельсинки
находится более 60% всей городской территории. В то же время при большом
дефиците бюджета городские власти могут выставлять участки и земли на
продажу.
В Хельсинки и многих других городах земельные участки передают в
пользование исключительно путем их сдачи в аренду. Для городского бюджета
это постоянный и стабильный источник дохода.
Кроме того, размер арендной палаты привязывается к индексу стоимости
жизни, чем обеспечивается рентабельность в условиях инфляции. При этом
первые пять лет повышение арендной платы осуществляется в размере 50%. В
договоре аренды муниципалитет точно оговаривает план застройки и сроки ее
осуществления (обычно от 2 до 8 лет).
В Канаде в соответствии с Конституцией собственниками земель
являются
правительство,
провинции
и
муниципалитеты,
которые
распоряжаются около 90% земельного фонда страны. Городские земли являются
в основном собственностью муниципалитетов, которые извлекают доход от
сдачи в аренду и продажи земельных участков. Арендные платежи
определяются процентной ставкой от стоимости недвижимости.
В Швейцарии, где также реализуется первый подход к муниципальной
земельной политике, приобретение земельных участков законодательно
ограничено квотами (2 тыс. участков ежегодно), поэтому всего лишь 18%
городских земель находятся в частной собственности, остальные земли
арендуются у местных органов власти. Инвестиции в недвижимость затруднены,
так как в стране существует закон, не позволяющий перепродавать объекты
недвижимости, включая незастроенные участки.
Второй подход — политика, реализуемая при наличии свободного рынка
земли, связана с использованием менее жестких инструментов регулирования
земельных ресурсов (рыночная стоимость, налоги). Такого подхода
придерживаются города Испании, Португалии, Греции, Кипра, где
регулирование имущественно-земельных отношений основывается на
привлечении инвестиций в недвижимость, в том числе иностранных, что
положительным образом влияет на экономику городов.
Португалия — используется сугубо рыночный механизм, который
дополнен рядом жестких ограничений и условий, надежно гарантирующих
соблюдение интересов города и муниципальных властей. Чтобы приобрести
земельный участок в собственность, владелец в соответствии с требованиями
закона обязуется создать на участке необходимую социальную инфраструктуру.
Если земля приобретается для строительства предприятий, то речь
может идти о жилых домах, детских садах, школах, парках, супермаркетах и
т.п. Определенные отчисления должны быть сделаны на охрану окружающей
среды, развитие здравоохранения и культуры. Продажа муниципальной земли и
недвижимости осуществляется только на открытых аукционах, которые
контролируются членами муниципалитета. Окончательное решение о продаже
принимает председатель муниципалитета. Налог на недвижимость
составляет около 1% стоимости объекта.
В Испании объект недвижимости отражен в реестрах собственности,
являющихся главнейшим документом при регистрации прав на недвижимость.
Это говорит о том, что земельный участок, предоставленный для строительства,
имеет особый правовой статус. Вновь построенный объект регистрируется в
органах архитектуры, а права на него — в реестре собственности. В результате
такого подхода можно получить ситуацию, когда общегородскую трассу
придется строить извилистой только потому, что на ее пути стоит частное
владение на выкупленном участке земли.
Третий подход
- политики управления земельными ресурсами
комбинирует элементы первых двух подходов. Такой подход характерен для
юродов США, ФРГ, Великобритании, Италии и других стран.
Основным средством осуществления политики в области земельных
ресурсов является купля-продажа. Большинство покупателей приобретают
недвижимость в кредит, внося 20% продажной цены и выплачивая оставшуюся
часть в течение 25—30 лет при ставке кредита 7% годовых. Национальная
политика поощряет индивидуальное приобретение недвижимости путем
сокращения федеральных налогов для землевладельца, чтобы помочь ему
выплачивать ссуду за дом.
В США практически любой участок земли — вплоть до центра мировой
торговли в Нью-Йорке — может быть продан за сумму, на которой сойдутся
продавец и покупатель. Например, в Манхэттене участок земли в 1 га стоит
120—150 млн дол. Использование земель городов и штатов США
регламентируется многими законами страны. Для осуществления генеральных
планов развития, муниципалитеты получили право покупать землю у частных
владельцев даже против их воли, компенсируя им полную рыночную стоимость.
Затем эти земли продаются новому владельцу, согласному осуществлять планы
муниципалитетов, причем обычно эта продажа совершается на льготных
условиях.
Объекты недвижимости облагаются поимущественными налогами —
штатными и местными.
В столице Норвегии — Осло земельная политика муниципалитета
строится на сочетании различных вариантов землепользования. Решение о
приватизации городской земельной собственности могут принимать различные
органы муниципальной власти и управления в зависимости от стоимости
подлежащего реализации земельного участка. Для продажи или аренды
недвижимости города используются торги, на которых муниципальные власти
ведут всю работу через риелторскую фирму, с которой заключают соглашение.
В Великобритании при достаточно свободном рынке земли крупнейшие
города строят свои земельные отношения на основе аренды. Срок аренды
предусматривается до 99 лет. Оценка недвижимости производится раз в десять
лет и служит основой для расчета арендной платы и имущественного налога. В
основе оценки лежит определение совокупного годового дохода от земельного
участка.
В Австрии ведется межевой кадастр, включающий в себя свод
документированных сведений, получаемых в результате проведения
кадастрового учета земельных участков. Он служит для выдачи справок о
границах и уточнения данных о земельных участках. Ответственны ми за
ведение кадастра являются кадастровые органы. Поземельная книга и межевой
кадастр соответствуют друг другу. Поземельная книга — это публичный реестр,
который ведется в районных судах и содержит сведения о земельных участках и
вещных правах, имеющих отношение к земельным участкам.