Практика использования Территориальных Укрупненных

П.П. Козин, В.А. Черников, П.А. Козин
ООО «РМС-ОЦЕНКА»
ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ УКРУПНЕННЫХ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ
РАСЦЕНОК НА КОНСТРУКЦИИ И ВИДЫ РАБОТ ДЛЯ РАСЧЕТА
ЗАТРАТ ПРИ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
В настоящее время в практике оценочной деятельности при расчете
затрат на новое строительство, реконструкцию, капитальный ремонт,
восстановительной стоимости, стоимости замещения и других видов затрат
используются следующие основные методы:
определение затрат по объектам-аналогам;
методы укрупненных показателей стоимости;
Метод определения затрат по объектам-аналогам.
Суть метода состоит в том, что отбираются по схожим количественным и
качественным характеристикам объекты, являющиеся аналогами к
оцениваемому объекту. Затем производится отбор критериев сравнения
объекта-аналога и объекта оценки и производятся соответствующие
корректировки величины затрат. Данный метод является одним из наиболее
оперативных, если имеется соответствующая информация по объектаманалогам. Однако, этот метод отличается невысокой точностью (20%-30%).
Методы укрупненных показателей стоимости.
Метод сравнительной единицы.
При отсутствии данных по объектам аналогам может применяться метод
сравнительной единицы (удельных показателей).
Метод основан на сравнении затрат на единицу потребительских свойств
(1 рабочее место в сооружении, 1 стояночное место техники в укрытии, 1 м2
общей площади, 1 м3 строительного объема, 1 единица оборудования и т.п.)
оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения
подобного объекта-аналога или соответствующего норматива.
Метод укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) и
метод укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) аналогичны
по своей сути, которая заключается в том, что за основу берется некий
базисный показатель стоимости и корректируется в соответствии с
уникальными характеристиками объекта оценки.
Метод укрупненных сметных норм (УСН).
Сущность метода заключается в расчете затрат на создание объектов как
суммы затрат на их основные конструктивные элементы. Эти затраты
определяются по справочникам укрупненных сметных норм (УСН). Объемы
конструктивных элементов определяются по имеющейся документации или по
данным обмера при техническом обследовании.
Метод укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ
(УПБС ВР).
Сущность метода заключается в расчете затрат на создание объектов как
суммы затрат на возведение основных элементов объектов: фундаментов, стен,
перекрытий, кровли, инженерного оборудования и т.п. Эти стоимости
определяются по справочникам укрупненных показателей базисной стоимости
на виды работ (УПБС ВР).
Однако, указанные методы и соответствующие нормативы разработаны в
масштабе цен 1969г., 1984г. или 1991г., и поэтому являются в значительной
мере устаревшими даже для применения в оценке объектов.
Более адекватными и применимыми в оценке объектов в настоящее
время, на наш взгляд, следует считать Территориальные укрупненные расценки
на конструкции и виды работ жилищно-гражданского строительства (УР 81-09(1-40)-2001 СПб).
Согласно общим указаниям, данные укрупненные расценки составлены
на основе смет на строительство по современным проектам. Сметные нормы
затрат труда, основной заработной платы и времени эксплуатации
строительных машин в них определены на основе Территориальных единичных
расценок и Государственных элементных сметных норм. Укрупненные
расценки предназначены для определения стоимости предстоящего
строительства при разработке обоснований инвестиций, на стадии проекта, а
также при проведении торгов.
Из сказанного следует, что укрупненные расценки предусматривают
менее точное определение величины затрат, чем сборники современных
единичных расценок, поскольку в конкретной укрупненной расценке
представлен фиксированный перечень работ и материалов, которые, возможно,
не совпадут с реально производимыми. Однако, рассматриваемые укрупненные
расценки, разработанные в базисном уровне цен по состоянию на 1 января 2000
года, позволяют составлять сметную документацию с большей точностью (до
10%), чем с помощью данных по объектам-аналогам, а также укрупненным
нормативам 1969 – 1991 года.
Практически, по укрупненным расценкам 2001г., можно рассчитать
сумму затрат на следующий перечень исполнения конструктивных элементов:
- Фундаменты могут быть только ленточные железобетонные или свайные
(причем, если свайные, то только погружные с рельсового копра);
- Наружные стены могут быть только из кирпича;
- Перекрытия могут быть только из железобетонных плоских сплошных и
пустотных настилов;
- Конструкция крыши, кроме как из железобетонного покрытия, не
предусмотрена;
- Кровля предусмотрена только мягкая или эксплуатируемая из бетонных
блоков;
- Внутренняя отделка предусмотрена типовая.
Поэтому укрупненные расценки можно применять при определении
стоимости строительства, как правило, объектов I группы капитальности.
На практике номенклатура элементов зданий и сооружений и их
конструктивное исполнение намного шире. Например, в настоящее время,
особенно при возведении нежилых общественных зданий, а также при
реконструкции различных объектов (в том числе жилых), довольно часто
используется стропильная конструкция крыши с жесткой кровлей из
оцинкованной стали. При возведении небольших зданий, III и IV групп
капитальности (торговые павильоны и т.д.), также предусматриваются
перекрытия по деревянным и металлически балкам с заполнением. Кроме того,
в зданиях и сооружениях различного назначения в зависимости от класса
объекта может быть запроектирована различная внутренняя и наружная
отделка.
Рассчитать стоимость строительных и ремонтных работ для подобных
объектов с помощью использования только укрупненных сметных нормативов
не представляется возможным.
Вместе с тем базирование укрупненных расценок на единичных
расценках позволяет одновременно использовать в одном расчете как
укрупненные, так и единичные расценки. Возможность совмещения
укрупненных и единичных расценок в одном расчете практически исключает
такой основной недостаток укрупненных расценок, как их недостаточную
номенклатуру, и представляет возможность аналитику включить в сметный
расчет необходимый перечень работ, а также исключить ненужные работы.
Помимо возможности «уточнять» таким образом сметные расчеты по
укрупненным расценкам с помощью единичных расценок, можно использовать
укрупненные расценки для капитального ремонта с поправочными
коэффициентами 1,15 к зарплате основных рабочих и 1,25 к стоимости
эксплуатации машин и механизмов, а также соответствующих коэффициентов
при демонтаже. Особенно это удобно для расчетов при реконструкции объектов
под другую функцию. Например, требуется рассчитать затраты на
реконструкцию здания под жилую и под офисную функции (что довольно часто
необходимо проводить при анализе наилучшего использования). Допустим,
необходимо рассчитать затраты на отделку помещений и замену
электрослаботочных устройств. С этой целью можно демонтировать
внутреннюю отделку и электрослаботочные устройства по укрупненным
расценкам 21-01-001-1 и 37-01-001-1 – 37-01-005-1 соответственно, с
применением коэффициентов на демонтаж инженерных сетей: 0,4 - к зарплате
основных рабочих и стоимости эксплуатации машин и механизмов и 0 - к
стоимости материалов, а затем рассчитать необходимый вариант отделки по
единичным расценкам. В частности, если требуется рассчитать стоимость
реконструкции под офисную функцию, то для электрослаботочных устройств
встроенных помещений типа офисов уже имеется готовая укрупненная
расценка 37-01-006-1.
Для составления сметной документации по укрупненным расценкам
могут использоваться различные программные продукты, имеющиеся на рынке.
Самый простой из них и доступный - Сметный калькулятор. При расчетах на
Сметном калькуляторе, использование укрупненных расценок значительно
снижает трудозатраты на составление локальных смет. Отметим, что при
подобных расчетах затрат не требуется высокой квалификации сметчика. Так,
владея только основами технологии строительного производства, можно,
использовав соответствующую расценку из сборника укрупненных расценок,
учесть необходимые затраты на данные работы.
Так как сметные нормы затрат труда, основной заработной платы и
времени эксплуатации строительных машин укрупненных расценок
определены на основе Территориальных единичных расценок и
Государственных элементных сметных норм, укрупненные расценки можно
использовать совместно с единичными расценками, что позволяет существенно
их дополнить.