Государственная регистрация прав на дачные садовые дома и

1
Государственная регистрация прав на дачные садовые дома и
земельные участки под ними
В редакцию нашей газеты поступило достаточно большое число писем
наших читателей с просьбой разъяснить порядок регистрации прав на
принадлежащие им садово-дачные участки и расположенные на них строение,
а также порядок совершения сделок с ними. Этот вопрос стал еще актуальнее
в преддверии «открытия» нового дачного сезона.
На вопросы наших читателей мы попросили ответить специалистов
учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним на территории Самарской области «Самарская
областная регистрационная палата».
Вопрос:
Какие
документы
необходимы
для
государственной
регистрации права собственности на садовый участок ?
Ответ: В соответствии со ст.16 Федерального Закона РФ от 21.07.1997г.
№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании
заявления
правообладателя
(владельца
земельного
участка)
или
уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом
оформленной доверенности. Заявление о государственной регистрации
подписывается и подается в регистрационные органы
лично самим
правообладателем (уполномоченным лицом). При подаче заявления о
государственной регистрации любое физическое лицо – правообладатель
предъявляет документ, удостоверяющий его личность. Указанное заявление
составляется в помещении регистрационной палаты непосредственно перед
сдачей документов на регистрацию, поэтому нет необходимости составлять
его заранее самостоятельно.
Согласно ст.17 Федерального Закона РФ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к
2
заявлению
документы,
о
государственной
необходимые
государственную
регистрации
для
ее
регистрацию
должны
проведения.
предоставляется
быть
приложены
Прежде
всего,
на
правоустанавливающий
документ - документ, подтверждающий наличие у владельца земельного
участка прав на него.
В качестве указанного документа может быть
представлено постановление органа местного самоуправления о выделении
земельного участка,
договор купли-продажи, дарения, мены или иной сделки,
свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, вступившее в
законную силу судебное решение, либо иной документ.
Помимо
правоустанавливающего
документа
на
регистрацию
предоставляется кадастровый план земельного участка, выдаваемый в
соответствии с Федеральным Законом РФ от 02.01.2000г. № 28-ФЗ «О
государственном земельном кадастре» соответствующим отделом ведения
государственного земельного кадастра.
Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами
о правах на недвижимое имущество предъявляется также документ об оплате
регистрации.
Однако,
если
право
владельца
земельного
участка
подтверждается свидетельством на право собственности на землю, выданным
уполномоченным
регистрации
органом
прав,
плата
до
начала
за
работы
регистрацию
учреждения
права
не
юстиции
взимается,
по
что
подтверждается ст. 4 Закона Самарской области от 16.07.1998г. № 13-ГД «О
плате за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и
сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах в
Самарской области». В таком случае предоставление документа об оплате
регистрации не требуется, достаточно будет предоставить свидетельство,
подтверждающее регистрацию по прежнему порядку.
Также
следует
отметить,
что
все
документы,
необходимые
для
государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух
экземплярах,
один
из
которых
должен
быть
подлинником
и
после
государственной регистрации прав возвращается заявителю.
Вопрос: Следует ли регистрировать права на земельные участки для
садоводства, предоставленные их владельцам не в собственность, а в
пожизненное
наследуемое
владение
или
постоянное
(бессрочное)
3
пользование? Каким образом владелец может распорядиться указанными
участками?
Ответ: Действительно. ранее действующим законодательством было
предусмотрено предоставление земельных участков для садоводства не только
в собственность, но и в постоянное (бессрочное) пользование
или
пожизненное наследуемое владение.
Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного
(бессрочного) пользования, вправе пользоваться указанными земельными
участками в рамках их разрешенного использования (под садоводство), но не
вправе распоряжаться ими (продать, подарить, обменять, передать по
наследству,
заложить
и
т.д.).
Распоряжение
земельным
участком,
находящимся на праве пожизненного наследуемого владения также не
допускается, за исключением передачи прав по наследству. Так, после смерти
владельца земельный участок, принадлежащий ему на праве пожизненного
наследуемого владения, перейдет наследникам.
В соответствии с п.9 ст.3 Федерального Закона «О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации» свидетельства, удостоверяющие
права на землю, выданные гражданам уполномоченными органами до начала
работы учреждения по государственной регистрации прав на недвижимое
имущество (по городу Самаре – до 05.08.1998г.),
признаются юридически
действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином
государственном реестре прав. Таким образом, если у гражданина есть
свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения земельным
участком,
праве
постоянного
(бессрочного)
пользования,
выданное
в
соответствии с ранее установленным порядком, то нет необходимости вновь
регистрировать права на указанный земельный участок.
Следует также отметить, что со дня вступления в силу Земельного
Кодекса Российской Федерации (30.10.2001г.) предоставление гражданам
земельных участков в пожизненное наследуемое владение или постоянное
(бессрочное) пользование не допускается, хотя права на земельные участки,
возникшие у граждан до 30.10.2001г., сохраняются в полном объеме. Указанные
права могут быть перерегистрированы в Едином государственном реестре прав
при
желании правообладателя
в любое удобное время.
К заявлению о
государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования
4
или права пожизненного наследуемого владения прилагаются такие же
документы, как и к заявлению о регистрации права собственности.
Вопрос: Возможно ли оформление права собственности на земельный
участок
для
садоводства,
пожизненного
наследуемого
принадлежащий
владения
его
или
владельцу
постоянного
на
праве
(бессрочного)
пользования?
Ответ: Согласно общему правилу, закрепленному в ст.28 Земельного
кодекса
Российской
Федерации,
предоставление
земельных
участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, в
собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Однако,
имеются исключения из общего правила. В соответствии с п.5 ст.20 и п.3
ст.21 Земельного кодекса Российской Федерации
граждане, имеющие
земельные участки в пожизненном наследуемом владении или на праве
постоянного (бессрочного) пользования, имеют право однократно и бесплатно
приобрести их в собственность. Для этого следует обратиться с письменным
заявлением
в
орган
местного
самоуправления,
который
выносит
постановление о предоставлении земельного участка, ранее принадлежащего
гражданину
на
пожизненного
прилагаются
праве
постоянного
наследуемого
документы,
(бессрочного)
владения,
в
подтверждающие
пользования
собственность.
наличие
К
права
или
заявлению
постоянного
(бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения
на земельный участок (правоустанавливающий документ и свидетельство о
регистрации
права),
подтверждающих,
приобретенного
что
в
межевое
дело.
гражданин
не
собственности
на
В
имеет
качестве
документов,
земельного
основании
участка,
постановления
уполномоченного органа бесплатно, предоставляются выписки, выдаваемые
Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству и рагитсрационной
палатой.
Государственная регистрации
права
собственности на
земельный
участок для садоводства в данном случае будет проводиться на основании
постановление администрации города (соответствующего района).
5
Вопрос: Каким образом можно зарегистрировать права на строения,
возведенные на земельных
участках, предоставленных для садоводства и
огородничества.
Ответ: Постановлением Губернатора Самарской области от 07.07.1999г.
№179 «О порядке ввода в действие строений, возведенных на земельных
участках, предоставленных для садоводческих, огороднических и дачных
объединений граждан» установлены правила ввода в действие этих строений.
В зависимости от площади строения и даты его постройки постановлением
предусмотрены три варианта ввода в действие указанных строений с целью
дальнейшей государственной регистрации прав на них.
Первый вариант. Если строение возведено на земельном участке,
предоставленном
для
садоводства,
огородничества
или
дачного
строительства, до 23 апреля 1998г., и его общая площадь (по внутренним
замерам) не превышает 25 кв.м, мансарда – 15, а неотапливаемая терраса 10 кв.м., то гражданину достаточно заказать в МП БТИ справку по форме №
11, содержащую техническое описание строения, и предоставить ее вмести с
документами, подтверждающими права на земельный участок, занимаемый
строением, на государственную регистрацию права собственности. Таким
образом узаконена ранее существовавшая практика ввода в действие
садовых
строений
без
акта
приемки
в
эксплуатацию,
утвержденного
постановлением главы администрации соответствующего района.
Второй вариант. Если строение возведено на земельном участке,
предоставленном
строительства,
до
для
23
садоводства,
апреля
1998г.,
огородничества
но
его
или
площадь
дачного
превышает
вышеуказанные нормы, то ввод в эксплуатацию указанного строения
оформляется
в порядке,
предусмотренном для ввода в действие
законченных строительством объектов. Составляется акт приемки строения в
эксплуатацию, который утверждается постановлением главы администрации
соответствующего района. По общему правилу в состав приемочной комиссии
включаются
представители
Госархстройнадзора,
государственного
противопожарного надзора, Госсанэпиднадзора. В дальнейшем гражданин
подает указанные документы на регистрацию права собственности.
Третий вариант. Если строение возведено на земельном участке,
предоставленном
для
садоводства,
огородничества
или
дачного
6
строительства, после 23 апреля 1998г., то независимо от его площади
указанные строения вводятся в действие органом местного самоуправления в
соответствии с правилами планировки и застройки территорий. Так, перед
началом строительства на основании документов, подтверждающих права на
земельный участок, гражданин получает в администрации соответствующего
района
разрешение
на
строительство
объекта.
После
завершения
строительства ввод строения в эксплуатацию осуществляется на основании
акта
приемочной
комиссии,
утверждаемого
главой
администрации
соответствующего района. На государственную регистрацию в данном случае
предоставляются:
-документы, подтверждающие права на земельный участок, на котором
возведено строение;
на
-разрешение
строительство,
выданное
органом
местного
самоуправления;
-акт приемки строения в эксплуатацию;
-постановление главы администрации соответствующего района об
утверждении акта приемочной комиссии.
На
основании
требования
статьи
17
Федерального
Закона
от
21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним», в последних двух случаях также как и в первом к
документам, представляемым на государственную регистрацию, должна быть
приложена справка МП БТИ по форме № 11. Обязательным приложением
является
также
документ,
подтверждающий
оплату
проведения
государственной регистрации права собственности.
Вопрос:
предоставленного
Каким
для
образом
садоводства
собственник
или
земельного
огородничества,
участка,
может
им
распорядиться?
Ответ: В соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации
собственник земельного участка по своему желанию вправе его продать,
подарить, обменять, передать в залог, аренду, срочное пользование,
заключить договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, а
также добровольно отказаться от земельного участка.
7
В соответствии со ст. 30 Федерального Закона от 15.04.1998г. № 66-ФЗ
«О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях
граждан» собственник земельного участка вправе разделить принадлежащий
ему земельный участок на несколько участков. Собственник также вправе
объединить принадлежащие ему земельные участки, расположенные по
соседству, в один объект.
Земельные участки для садоводства и огородничества, принадлежащие
на праве собственности, могут перейти наследникам по закону или
завещанию.
Однако, статьей 29 Федерального Закона от 15.04.1998г. № 66-ФЗ «О
садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях
граждан» введены некоторые ограничения на совершение гражданами сделок
с садовыми и огородными земельными участками. Так, не допускаются сделки
с
изменением
земельного
целевого
участка,
а
назначения
также
и
сделки,
разрешенного
приводящие
использования
к
нарушению
градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических,
противопожарных и иных установленных законодательством требований.