Договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости
Согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ, договор купли-продажи недвижимости заключается
в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение письменной
недействительность.
формы
договора
продажи
недвижимости
влечет
его
Несмотря на то, что нотариальное удостоверение указанного договора не является
обязательным, наиболее часто стороны обращаются к нотариусу для удостоверения именно
этого договора. В случае удостоверения договора продажи недвижимости, согласно ст.60 Основ
законодательства РФ о нотариате, составляется три экземпляра, два из которых выдаются
сторонам договора, а третий экземпляр хранится в архиве нотариуса постоянно, а затем
передается в государственный архив (срок хранения 75 лет).
Предметом договора купли-продажи могут быть находящиеся в долевой или частной
собственности граждан или юридических лиц — квартиры, доли квартир, жилые/садовые/дачные
дома, земельные участки, нежилые помещения, здания, сооружения.
Важно! В случае, если объект недвижимости находится в совместной собственности нескольких
собственников (доли не определены), то для продажи части такого объекта необходимо
заключить между ними соглашение об определении долей в праве собственности, а затем договор
купли-продажи. Такие документы удостоверяются нотариусом одновременно в один и тот же
день.
Кроме того, в случае продажи доли в праве собственности (комнаты) постороннему лицу,
учитываются правила ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки сособственников этого
объекта недвижимости.
В случае добровольного отказа от преимущественного права покупки, нотариус удостоверит
такой отказ, а в случае невозможности присутствия сособственников, составит уведомление о
передаче заявления о продаже доли в праве (комнаты), которое отправляется по почте
сособственникам.
И еще одна особенность, в случае продажи объекта недвижимости, собственником которого
является несовершеннолетний или недееспособный гражданин. Здесь необходимо получить
разрешение на продажу органов опеки и попечительства в соответствующем муниципальном
районе. Для получения такого разрешения можно получить запрос нотариуса.
Переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости к покупателю
подлежит государственной регистрации (ч.1 ст.551 ГК РФ)
Нотариус после удостоверения договора, комплектует документы для государственной
регистрации и может (по соглашению с нотариусом, что редко практикуется) сдать их на
государственную регистрацию лично. Доверенности при этом не требуется.
Перечень документов, необходимых для продажи недвижимости:
1. Земельные участки.
- договор купли—продажи, договор дарения, договор мены, договор передачи земельного участка
(доли) в собственность граждан, свидетельство о праве на наследство, и т. д
- Кадастровый паспорт, с указанием кадастровой стоимости земельного участка.
- Из РОСРЕЕСТРА выписку из ЕГРП об отсутствии арестов, запрещений, обременений прав
третьими лицами на земельный участок
-Согласие супруга на совершение сделки (согласно ст. 34, 35 СК РФ) со стороны продавца если
земельный участок был приобретен во время брака по возмездным сделкам (не дарение и не по
наследству), то требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга на продажу со
стороны покупателя если гражданин на момент совершения сделки состоит в браке,
нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя на покупку. Гражданин,
приобретающий земельный участок и не состоящий в браке, представляет нотариусу заявление
об этом.
В случае если речь идет о продаже или мене, обмене доли земельного участка,
находящегося в долевой собственности граждан, согласно ст. 250 ГК РФ у других совладельцев
имеется преимущественное право покупки доли земельного участка.
Если совладельцы отказываются от своего преимущественного права покупки доли
земельного участка, необходимо предоставить нотариально удостоверенное заявление от
сособственника (сособственников) об отказе от преимущественного права покупки, либо такое
согласие считается полученным, если в течение месяца после письменного извещения
сособственника, он не осуществил свое право преимущественной покупки.
Для удостоверения сделки необходимо личное присутствие сторон (или доверенных лиц,
действующих на
основании нотариально удостоверенных доверенностей), участвующих в
договоре, с паспортами (паспорт подлежит обмену по достижении 20 и 45 лет).
В случае, если одной из сторон договора является юридическое лицо, то оно должно
представить документы, подтверждающие правоспособность юридического лица:
— Устав (Положение) в подлиннике;
— Свидетельство о государственной регистрации в подлиннике;
— Документы, подтверждающие полномочия исполнительного органа (протокол или решение о
назначении (избрании) исполнительного органа);
— Для представителя юридического лица, не являющегося исполнительным органом,
предоставляется нотариально удостоверенная доверенность на совершение конкретной сделки;
— ИНН;
— Выписка из ЕГРЮЛ;
— Решение о сделке.
2. Квартиры:
Приватизированная
— договор передачи квартиры в собственность граждан;
— свидетельство о государственной регистрации права собственности или свидетельство о
праве на жилище либо соответствующий штамп о регистрации на договоре передачи;
Купленная
— договор купли—продажи;
— свидетельство о регистрации права собственности (по сделкам, совершенным после 1999
года);
Приобретенных по договору мены
— договор мены;
— свидетельство о регистрации права собственности (по сделкам, совершенным после 1999
года);
Наследство
— свидетельство о праве на наследство;
— свидетельство о регистрации права собственности (после 1999 года);
Подаренные
— договор дарения;
— свидетельство о регистрации права собственности (по сделкам, совершенным после 1999
года).
Кроме того:
Из органов БТИ (по месту нахождения объекта недвижимости):
— кадастровый паспорт (и/или паспорт на квартиру);
— справка об инвентаризационной стоимости квартиры.
Из РОСРЕЕСТРА :
— выписка из ЕГРП об отсутствии арестов, запрещений, обременений прав третьими лицами на
объект недвижимости.
Справка о зарегистрированных лицах.
Если несовершеннолетние являются владельцами квартиры (комнаты, доли квартиры, доли
комнаты) согласно ст.292 ГК РФ требуется согласие органов опеки и попечительства для
совершения сделки.
Согласие супруга на совершение сделки (согласно ст. 34, 35 СК РФ):
— со стороны продавца, если квартира (комнаты, доли квартиры, доли комнаты) приобреталась
во время брака по возмездным сделкам (не дарение и не по наследству), то требуется
нотариально удостоверенное согласие другого супруга на продажу;
— со стороны покупателя требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга на
покупку;
Гражданин, приобретающий недвижимое имущество и не состоящий в браке, представляет
нотариусу заявление о том, что он в браке не состоит.
В случае если речь идет о продаже или мене доли квартиры (комнаты), находящейся в долевой
собственности граждан, согласно ст. 250 ГК РФ у других совладельцев указанной жилой площади
имеется преимущественное право покупки доли квартиры (комнаты).
Если совладельцы жилой площади отказываются от своего преимущественного права покупки
доли квартиры (комнаты), необходимо предоставить нотариально удостоверенное заявление от
сособственника (сособственников) жилой площади об отказе от преимущественного права
покупки доли квартиры (комнаты) или такое согласие считается полученным, если в течение
месяца после письменного извещения сособственника он не осуществил свое право
преимущественной покупки.
Для удостоверения сделки необходимо личное присутствие сторон (или доверенных лиц,
действующих на основании нотариально удостоверенных доверенностей), участвующих в
договоре, с паспортами (паспорт подлежит обмену по достижении 20 и 45 лет).
В случае, если одной из сторон договора является юридическое лицо, то оно должно представить
документы, подтверждающие правоспособность юридического лица:
— Устав (Положение) в подлиннике;
— Свидетельство о государственной регистрации в подлиннике;
— Документы, подтверждающие полномочия исполнительного органа (протокол или решение о
назначении (избрании) исполнительного органа);
— Для представителя юридического лица, не являющегося исполнительным органом,
предоставляется нотариально удостоверенная доверенность на совершение конкретной сделки;
— ИНН;
— Выписка из ЕГРЮЛ;
— Решение о сделке.
Стоимость:
— детям, в т. усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам 0.3 % суммы
договора, но не менее 300 руб.
— другим лицам в зависимости от суммы договора: до 1 000 000 руб. 1% суммы договора, но не
менее 300 руб.
— от 1 000 001 до 10 000 000 рублей 10 000 руб. + 0.75 % суммы договора, превышающей 1 000
000 руб
— свыше 10 000 000 руб. 77 500 руб. + 0.75 % суммы договора, превышающей 10 000 000 руб.