О проекте закона Нижегородской области "Об обеспече

Аналитическая записка
О проекте закона Нижегородской области "О порядке определения цены
и порядке оплаты земельных участков, находящихся в собственности
Нижегородской области или государственная собственность на которые
не разграничена, при их продаже собственникам зданий, строений,
сооружений, расположенных на этих земельных участках"
Проект закона области "О порядке определения цены и порядке
оплаты земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской
области или государственная собственность на которые не разграничена, при
их продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных
на этих земельных участках" разработан в целях реализации положений
пункта 11 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Необходимость разработки представленного законопроекта вызвана
тем обстоятельством, что с 1 июля 2012 года прекращается действие статьи
2 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в
действие Земельного кодекса Российской Федерации", устанавливающей
выкупную цену земельных участков для юридических и физических лиц. В
связи с этим с 1 июля 2012 года должны применяться общие требования к
порядку определения стоимости земельных участков, установленные статьей
36 Земельного кодекса Российской Федерации.
На основании пункта 12 статьи 36 Земельного кодекса Российской
Федерации до установления органом государственной власти субъекта
Российской Федерации порядка определения цены земельного участка, то
есть до принятия соответствующего закона субъекта Российской Федерации,
цена земельного участка будет определяться в размере его кадастровой
стоимости.
В настоящее время в Нижегородской области действует Закон области
от 21 июня 2003 года № 44-З "О цене земли", принятый в соответствии с
нормами пункта 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации", которым цена находящихся в
государственной или муниципальной собственности земельных участков
при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений,
сооружений установлена в следующих размерах:
1) в городе Нижний Новгород - в размере семнадцатикратного размера
ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
2) в других населенных пунктах, а также за пределами границы
населенных пунктов - в размере десятикратного размера ставки земельного
налога за единицу площади земельного участка.
Законопроектом предлагается признать утратившими силу Закон
области "О цене земли" и законы, вносящие в него изменения, и установить
законом области порядок определения цены и порядок оплаты земельных
участков, находящихся в собственности Нижегородской области или
 Информационно-аналитическое управление. Иванова А.П. 14.06.2012
2
государственная собственность на которые не разграничена, собственникам
зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках.
I. Системно-структурный анализ
Системно-структурный анализ предполагает выявление в проекте
закона таких неотъемлемых составляющих, как:
1. Цель
2. Задачи
3. Предмет правового регулирования
4. Объекты
5. Субъекты
6. Механизм правового регулирования
7. Механизмы контроля и ответственности за нарушение положений
закона.
Цель в проекте закона не указана. На наш взгляд, под целью данного
проекта следует понимать установление оптимальной цены на земельные
участки для граждан и юридических лиц, являющихся собственниками
зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках,
находящихся в собственности Нижегородской области или государственная
собственность на которые не разграничена.
Задачами, которые решаются с принятием данного проекта закона,
являются установление порядка определения цены и порядка оплаты
земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области
или государственная собственность на которые не разграничена,
собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих
земельных участках.
Объектом правового регулирования данного проекта закона являются
общественные отношения, связанные с порядком определения цены и
порядком оплаты указанных земельных участков.
Статья 1 проекта закона указывает на предмет регулирования данного
закона:
"Статья 1. Предмет регулирования настоящего Закона
Настоящий Закон в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса
Российской Федерации устанавливает порядок определения цены земельных
участков, находящихся в собственности Нижегородской области или
государственная собственность на которые не разграничена (далее земельные участки), собственникам зданий, строений, сооружений,
расположенных на этих земельных участках, а также порядок их оплаты."
В этой статье перечислены, на наш взгляд, задачи, на решение которых
направлен данный проект закона.
3
Предметом
регулирования
закона
являются
конкретные
общественные отношения, связанные с расчетом цены земельного участка и
с его оплатой.
Субъекты регулирования данного проекта закона.
В части 1 статьи 2 дан исчерпывающий перечень субъектов
правоотношений, цена земельного участка при продаже которым
рассчитывается
с применением удельного показателя кадастровой
стоимости земельного участка
и коэффициента к кадастровой
стоимости земельного участка:
"Продажа земельных участков по цене, определенной в соответствии с
частью 2 настоящей статьи, осуществляется следующим собственникам
зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках:
1) коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям,
являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках
зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были
отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том
числе в случае, если на таких земельных участках возведены или
реконструированы здания, строения, сооружения;
2) коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям,
являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках
зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были
возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных
и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности
зданий, строений, сооружений;
3) гражданам и некоммерческим организациям, являющимся
собственниками расположенных на таких земельных участках зданий,
строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти
здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного
кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для
указанных собственников не установлен иной порядок приобретения
земельных участков в собственность;
4) собственникам зданий, строений, сооружений, переоформившим
право постоянного (бессрочного) пользования со дня введения в действие
Земельного кодекса Российской Федерации до 1 июля 2012 года на право
аренды, либо если земельные участки образованы из земельных участков,
указанных в настоящем пункте."
Формула для расчета такова :
Цзу = Пзу x УПКС x Ккс,
где:
Цзу - цена земельного участка при продаже, в рублях;
Пзу - площадь земельного участка, в квадратных метрах;
УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного
участка, рубль/квадратный метр;
4
Ккс - коэффициент к кадастровой стоимости земельного участка,
равный 2,5 %.
При продаже земельных участков лицам, не указанным в части 1
статьи 2, и являющимся собственниками зданий, строений, сооружений,
расположенных на таких земельных участках, цена земельного участка
рассчитывается по формуле с использованием удельного показателя
кадастровой стоимости земельного участка (рубль/квадратный метр),
ставки земельного налога, установленной нормативными правовыми
актами представительных органов муниципальных образований в
соответствии со статьей 394 Налогового кодекса Российской Федерации,
за единицу площади земельного участка, в процентах и коэффициента
кратности к ставке земельного налога за единицу площади земельного
участка:
" Цзу = Пзу x УПКС x Сзн x Ккр,
где:
Цзу - цена земельного участка при продаже, в рублях;
Пзу - площадь земельного участка, в квадратных метрах;
УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного
участка, рубль/квадратный метр;
Сзн - ставка земельного налога, установленная нормативными
правовыми актами представительных органов муниципальных образований в
соответствии со статьей 394 Налогового кодекса Российской Федерации, за
единицу площади земельного участка, в процентах;
Ккр - коэффициент кратности к ставке земельного налога за единицу
площади земельного участка." (часть 3 статьи 2 проекта Закона).
Также указаны субъекты, производящие расчет цены по
конкретному земельному участку. Это органы исполнительной власти
Нижегородской области
или органы местного самоуправления,
уполномоченные в соответствии с законодательством на распоряжение
соответствующим земельным участком.
Законом также предусмотрен порядок оплаты при продаже земельных
участков (статья 3 ):
"Статья 3. Порядок оплаты при продаже земельных участков
Оплата
приобретаемого
покупателем
земельного
участка
производится единовременно в течение 14 календарных дней со дня
заключения договора купли-продажи земельного участка."
Таким образом, в проекте
четко прописан механизм правового
регулирования.
В проекте закона отсутствуют статьи
о контроле
и
ответственности.
5
II. Сравнительный анализ.
1. Закон Тульской области "О регулировании отдельных вопросов
определения цены земельных участков на территории Тульской области
и их оплаты" от 15 декабря 2011 года № 1679-ЗТО.
Закон устанавливает способы расчета стоимости земельных участков в
зависимости от наступления определенных сроков (до 1 июля 2012 года, до 1
января 2013 года).
Причем, коммерческим и некоммерческим организациям, индивидуальным
предпринимателям, которым земельные участки, находящиеся в государственной
собственности области или государственная собственность на которые не
разграничена,
предоставлены
для
размещения
производственных
и
административных зданий, строений, сооружений промышленности, цена земельных
участков
устанавливается в размере двух с половиной процентов кадастровой
стоимости таких земельных участков до 1 января 2013 года (часть 1 статьи 3 Закона) .
По истечении вышеуказанных сроков, цена земельных участков,
находящихся в государственной собственности или государственная
собственность на которые не разграничена, рассчитывается по следующей
формуле: Ц= К*КС* НС/100, где
Ц - цена земельного участка, находящегося в государственной собственности или
государственная собственность на который не разграничена
К – коэффициент кратности ставки земельного налога;
КС – кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в государственной
собственности области или государственная собственность на который не
разграничена, рублей;
НС - ставка земельного налога, установленная муниципальным правовым актом
представительного органа муниципального образования по месту расположения
земельного участка, в процентах.
Цена земельного участка, находящегося в государственной собственности
области или государственная собственность на который не разграничена, не может
превышать его кадастровую стоимость. (часть 2 статьи 3 Закона).
По Закону Тульской области, в отличие от
проекта закона
Нижегородской области,
цена земельного участка рассчитывается
с
использованием показателя кадастровой стоимости земельного участка,
(в рублях), а не удельного показателя кадастровой стоимости земельного
участка (рубль/кв.м).
Статья 5 Закона указывает, что "оплата стоимости земельного участка,
находящегося
в
государственной
собственности
области
или
государственная собственность на который не разграничена, производится
6
в тридцатидневный срок со дня заключения договора купли-продажи такого
земельного участка путем перечисления денежных средств на счета
соответствующих бюджетов." Таким образом, в Законе более подробно,
чем в проекте закона Нижегородской области, прописана процедура
оплаты земельного участка.
2. Закон Липецкой области
"О порядке определения цены
земельных участков, их оплаты при продаже земельных участков,
находящихся в собственности Липецкой области или государственная
собственность на которые не разграничена, собственникам зданий,
строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках" от
31 декабря 2009 года № 340-ОЗ.
Данный закон устанавливает порядок определения цены земельных
участков за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 2
Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса
Российской Федерации.
Статья 2 Закона:
"1. Цена при продаже земельных участков устанавливается в размере 7,5 процента
от кадастровой стоимости земельных участков собственникам зданий, строений,
сооружений, расположенных на этих земельных участках, кроме земельных участков,
указанных в части 2 настоящей статьи.
2. Цена при продаже земельных участков устанавливается в размере 1,5 процента
от кадастровой стоимости земельных участков гражданам, являющимся
собственниками расположенных на этих земельных участках индивидуальных жилых
домов."
Оплата при продаже земельных участков осуществляется путем перечисления
денежных средств на счет Управления Федерального казначейства по Липецкой
области в течение пяти рабочих дней со дня заключения договора купли-продажи
земельного участка (статья 3 Закона Липецкой области).
3. Закон Пермского края "Об установлении порядка определения
цены и порядка оплаты земельных участков, находящихся в
собственности Пермского края или государственная собственность на
которые не разграничена, собственникам зданий, строений, сооружений,
расположенных на этих земельных участках" от 7 октября 2011 года
Статья 1. Порядок определения цены при продаже земельных участков
1. При продаже земельных участков, находящихся в собственности Пермского края
или государственная собственность на которые не разграничена:
1) коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся
собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений,
сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из
государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких
земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
7
2) коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся
собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений,
сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных
участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной
или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
3) гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками
расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право
собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до
вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными
законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения
земельных участков в собственность.
Цена земельного участка рассчитывается по следующей формуле:
Ц = ПЗУ x УПКС x К,
где
Ц - цена земельного участка при продаже, руб.;
ПЗУ - площадь земельного участка, кв. м;
УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв.
м;
К - поправочный коэффициент к кадастровой стоимости земельного участка (%),
равный:
2,5% для лиц, указанных в пунктах 1 и 2 части 1 настоящей статьи;
1,5% для лиц, указанных в пункте 3 части 1 настоящей статьи.
2. При продаже земельных участков, находящихся в собственности Пермского края
или государственная собственность на которые не разграничена, лицам, не указанным в
части 1 настоящей статьи и являющимся собственниками зданий, строений,
сооружений, расположенных на таких земельных участках, цена земельного участка
рассчитывается по следующей формуле:
Ц = ПЗУ x УПКС x СЗН x К
,
кр
где
Ц - цена земельного участка при продаже, руб.;
ПЗУ - площадь земельного участка, кв. м;
УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв.
м;
СЗН - ставка земельного налога, установленная нормативными правовыми актами
представительных органов муниципальных образований в соответствии со статьей 394
Налогового кодекса Российской Федерации, за единицу площади земельного участка, %;
К
- коэффициент кратности к
кр
площади земельного участка, равный:
ставке
земельного налога за единицу
5 (пять) - в отношении земельных участков, расположенных на территории
муниципального образования г. Пермь;
3 (три) - в отношении земельных участков, расположенных на территории
муниципальных образований, за исключением муниципального образования г. Пермь.
3. Значения поправочного коэффициента к кадастровой стоимости земельного
участка, коэффициента кратности к ставке земельного налога за единицу площади
земельного участка, установленные в частях 1 и 2 настоящей статьи, могут быть
уменьшены Правительством Пермского края.
8
4. Расчет цены по конкретному земельному участку осуществляется
исполнительным органом государственной власти Пермского края или органом местного
самоуправления, уполномоченным в соответствии с законодательством на
распоряжение соответствующим земельным участком, в месячный срок со дня подачи
собственником здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке,
заявления о приобретении права собственности на земельный участок (далее заявление).
Расчет цены производится на основании нормативных правовых актов,
действующих на момент подачи заявления, и сведений, содержащихся в приложенных к
заявлению документах и отвечающих требованиям нормативных правовых актов на
момент подачи заявления.
Размер цены указывается в решении исполнительного органа государственной
власти Пермского края или органа местного самоуправления, уполномоченных в
соответствии с законодательством на распоряжение соответствующим земельным
участком, о предоставлении земельного участка на праве собственности.
Здесь мы видим формулы расчета, аналогичные формулам проекта
закона Нижегородской области.
Законом предусмотрена процедура рассрочки платежа (статья 2 Закона
Пермского края):
1. Оплата приобретаемого покупателем земельного участка производится
единовременно или в рассрочку. Рассрочка платежа предоставляется на срок, не
превышающий пределов текущего финансового года.
2. Рассрочка платежа предоставляется на основании решения исполнительного
органа государственной власти Пермского края или органа местного самоуправления,
обладающих правом предоставления соответствующего земельного участка,
принимаемого одновременно с решением о предоставлении земельного участка в
собственность, по заявлению покупателя земельного участка.
3. В решении о предоставлении рассрочки указываются сроки ее предоставления и
порядок внесения платежей. Условия рассрочки включаются в договор купли-продажи
земельного участка.
4. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка,
производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки
рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату
принятия решения о предоставлении рассрочки.
Начисленные проценты перечисляются в порядке, установленном Бюджетным
кодексом Российской Федерации.
Покупатель вправе оплатить приобретаемый земельный участок досрочно.
5. Передача покупателю приобретенного в рассрочку земельного участка
осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и
договором купли-продажи, не позднее чем через тридцать дней с даты заключения
договора.
6. С момента передачи покупателю приобретенного в рассрочку земельного участка
и до момента его полной оплаты указанный земельный участок передается в залог для
обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате приобретенного земельного
участка.
В случае нарушения покупателем сроков и порядка внесения платежей обращается
взыскание на заложенное имущество в судебном порядке.
9
4. Закон Калужской области
"О порядке определения цены
земельных участков и порядке их оплаты" от 31 мая 2010 № 11-ОЗ
Порядок определения цены земельных участков (Статья 1 Закона):
"1. Цена земельных участков при продаже их собственникам зданий, строений,
сооружений, расположенных на таких земельных участках (далее - цена), в течение
сроков, установленных федеральным законодательством, определяется в соответствии
с Законом Калужской области "О цене земельных участков".
2. По истечении сроков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, цена
определяется как выраженная в рублях процентная доля кадастровой стоимости
земельных участков (далее - процентная доля).
Процентная доля устанавливается Правительством Калужской области и может
быть дифференцирована по муниципальным районам (городским округам) в зависимости
от предложений представительных органов соответствующих муниципальных
образований.
Процентная доля, устанавливаемая в соответствии с настоящим пунктом, не
может превышать предельных величин, указанных в приложении к настоящему Закону.
В данном приложении предельные величины кадастровой стоимости
земельных участков определены в зависимости от категории земель.
До вступления в силу соответствующего нормативного правового акта
Правительства Калужской области процентная доля устанавливается равной
предельным величинам, указанным в приложении к настоящему Закону.
3. Расчет цены осуществляется в месячный срок со дня подачи заявления о
приобретении права собственности на земельный участок (далее - заявление)
исполнительным органом государственной власти Калужской области или органом
местного самоуправления, уполномоченным в соответствии с законодательством на
распоряжение соответствующим земельным участком.
Расчет цены производится на основании нормативных правовых актов,
действующих на момент подачи заявления, и сведений, содержащихся в приложенных к
заявлению документах и отвечающих требованиям нормативных правовых актов на
момент подачи заявления.
Размер цены указывается в решении о предоставлении земельного участка на праве
собственности.
4. Если в течение двух месяцев с даты принятия решения о предоставлении
земельного участка на праве собственности не осуществлена оплата земельного
участка, а показатели, используемые при расчете цены, изменились, цена подлежит
перерасчету в соответствии с нормативными правовыми актами, действующими на
момент перерасчета, с внесением соответствующих изменений в решение о
предоставлении земельного участка."
Порядок оплаты земельных участков (Статья 2 Закона)
Оплата земельных участков производится единовременно без предоставления
рассрочки в течение двух месяцев с даты принятия решения о предоставлении земельного
участка на праве собственности путем перечисления денежных средств на счет
соответствующего бюджета.
В этом Законе специально указывается, что оплата земельных участков
производится без предоставления рассрочки.
10
5. Законами некоторых субъектов Федерации (Рязанская область)
предусматривается установление с 1 января 2012 года цены выкупа
земельных участков в размере кадастровой стоимости земельного участка
согласно п. 1.2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
6. В Амурской области лицам, указанным в соответствие со статьей 2
Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации", устанавливается цена в размере
2,5 процента кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, при их продаже:
"1) коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся
собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений,
сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из
государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких
земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
2) коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся
собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений,
сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных
участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной
или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
3) гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками
расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право
собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до
вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными
законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения
земельных участков в собственность;
4) юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких
земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права
постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
2. В соответствии с нормами статьи 2 Федерального закона от
25 октября
2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"
установить цену земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, в размере десятикратного размера ставки земельного налога за
единицу площади земельного участка для лиц, не указанных в части 1 настоящей
статьи и являющихся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на
таких земельных участках." (Статья 1 Закона Амурской области от 24 октября 2007
года № 410-ОЗ.)
Выводы:
Исходя из сказанного, можно сделать вывод о том, что существуют
различные формулы расчета цены и способы оплаты земельных участков,
находящихся в собственности области или государственная собственность
на которые не разграничена, собственниками зданий, строений, сооружений,
расположенных на этих земельных участках. Субъекты Российской
Федерации устанавливают цену земельного участка в виде процентной доли
11
кадастровой стоимости земельных участков, которая дифференцируется
в зависимости от вида разрешенного использования
(Калужская,
Липецкая области) либо применяют для расчета цены специальную формулу
(Тульская область, Пермский край, и др.). Некоторые области оставляют
цену выкупа земельного участка в размере кадастровой стоимости
земельного участка согласно п. 1.2 статьи 36 Земельного кодекса
Российской Федерации (Рязанская область), не устанавливая своей формулы
расчета цены земельного участка.
В одних случаях
практикуется оплата земельных участков в
рассрочку, для других субъектов она неприемлема.
Системным недостатком рассматриваемого проекта закона является
отсутствие статей о контроле за соблюдением Закона и ответственности.