ОТЧЕТ № 2176 от 20

ОТЧЕТ № 2492
от 25.02.2011 г.
По оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной
величины арендной платы в отношении объекта оценки.
Объект оценки:
нежилые помещения площадью 595,7 кв.м
находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого
имущества, сохранившийся в результате физического износа
сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул.
Бархатная, 14-г.
для цели заключения договора аренды
ЗАКАЗЧИК ОЦЕНКИ:
ОАО «13 ЭC»
ИСПОЛНИТЕЛЬ:
ООО «Индустрия – Сервис»
Стр.1
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
«25» февраля 2011 г.
Генеральному директору
Открытого Акционерного Общества
«13 Электрическая сеть»
Ширшову А.Н.
Уважаемый Алексей Николаевич!
В соответствии с Договором возмездного оказания услуг по оценке № 14/02-(А) от «14»
февраля 2011 г. специалисты компании ООО «Индустрия – Сервис» произвели оценку
рыночной стоимости и расчет рыночно обоснованной величины арендной платы в
отношении объекта оценки.
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м, находящиеся в здании
аккумуляторной - объект недвижимого имущества, сохранившийся в результате
физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток,
ул. Бархатная, 14-г
Оценка проводится для цели заключения договора аренды по состоянию на дату
осмотра 14.02.2011 г.
В результате изучения предоставленной в наше распоряжение технической и
юридической документации, осмотра объекта оценки, проведения исследований рынка
нежилой недвижимости в г. Владивостоке и проведения оценки, мы пришли к
следующему заключению:
Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 14 февраля 2011 г
составляет: 4 465 000 (четыре миллиона четыреста шестьдесят пять тысяч)
рублей (с учетом НДС).
Рыночно обоснованная величина арендной платы за использование объекта
оценки по состоянию на 14 февраля 2011 г составляет:
23 330 (двадцать три тысячи триста тридцать) рублей в месяц, с учетом НДС, без
учета эксплуатационных и коммунальных платежей и административнохозяйственных услуг.
Работы по оценке выполнены в соответствии с требованиями Закона «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г. (в редакции
Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N
143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ), Федеральных стандартов оценки
ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3. Отчет о проведенной оценке прилагается.
С уважением,
Директор
ООО «Индустрия – Сервис»
Новоселова Т.П.
Стр.2
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
ОГЛАВЛЕНИЕ
РАЗДЕЛ 1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ. СВЕДЕНИЯ
О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ ...................................................................5
1.1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ..................................................................................... 5
ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ ..................... 5
РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ
РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ..................................................................................... 5
ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .......................................... 5
1.2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ ......................................................................................................... 6
ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ ............................................................................................................................... 6
ПРЕДПОЛАГАЕМОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ (ЦЕЛИ И
ЗАДАЧИ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ) И СВЯЗАННЫЕ С ЭТИМ ОГРАНИЧЕНИЯ .......... 7
ВИД СТОИМОСТИ ......................................................................................................................... 7
ДАТА ОЦЕНКИ ............................................................................................................................... 7
ДАТА ОБСЛЕДОВАНИЯ ............................................................................................................... 7
СРОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ .................................................................................................. 8
ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА ................................................................................................ 8
ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ ............................................................................................. 8
ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ ............................................................................ 9
СОДЕРЖАНИЕ И ОБЪЕМ РАБОТ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ДЛЯ
ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ .............................................................................................................. 9
ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ХАРАКТЕРИЗУЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ
И КАЧЕСТВЕННЫЕ ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ................................................. 10
ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ДАННЫХ С УКАЗАНИЕМ ИСТОЧНИКОВ
ИХ ПОЛУЧЕНИЯ .......................................................................................................................... 10
1.3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ ......................................... 11
1.3.1. ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ............................................................. 11
1.3.2.ЗАКАЗЧИК ОЦЕНКИ .......................................................................................................... 11
1.3.3. ИСПОЛНИТЕЛЬ ОЦЕНКИ .............................................................................................. 11
1.3.4. ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОЦЕНЩИКАХ, ПРИНИМАВШИХ УЧАСТИЕ В ОЦЕНКЕ12
РАЗДЕЛ 2. АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ...........................................................................................13
2.1. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ........................................................................................................ 13
СОБСТВЕННИК ОБЪЕКТА ....................................................................................................... 13
ТЕКУЩЕЕ ПРАВОВОЕ СОСТОЯНИЕ .................................................................................... 13
БАЛАНСОВАЯ СТОИМОСТЬ ................................................................................................... 13
КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ............. 14
ОБРЕМЕНЕНИЯ, СВЯЗАННЫЕ С ОБЪЕКТОМ ОЦЕНКИ ................................................ 20
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ ВЫВОДЫ ПО ОБЪЕКТУ ................................................................. 20
2.2. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОКРУЖЕНИЕ ...................................................... 21
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ В РОССИИ ...................................................................... 21
ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РАЗВИТИЯ ЭКОНОМИКИ ПРИМОРСКОГО
КРАЯ ............................................................................................................................................... 30
ОСНОВНЫЕ ДАННЫЕ ПО ВЛАДИВОСТОКУ ..................................................................... 33
ВЫВОДЫ ПО СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОМУ ОКРУЖЕНИЮ ............................ 38
2.3. АНАЛИЗ РЫНКА ................................................................................................................... 39
ВЫБОР ЦЕЛЕВОГО СЕГМЕНТА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ....................................... 43
2.4. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ................................. 62
2.5. ВЫВОДЫ ПО ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ ................................................................................... 64
РАЗДЕЛ 3. ПРИМЕРНЕНИЕ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ..................................................65
3.1. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ......................................................................................................... 65
4. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ................................66
4.1. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД ........................................................................................................ 66
4.2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ............................................................................................ 74
4.3.ДОХОДНЫЙ ПОДХОД .......................................................................................................... 80
Стр.3
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
4.4. ВЫВОД ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ..................................................................................................................... 87
РАЗДЕЛ 5. РАСЧЕТ РЫНОЧНООБОСНОВАННОЙ ВЕЛИЧИНЫ
АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ..............................................................................................................89
СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ (ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ) ...........97
ПОДПИСИ ОЦЕНЩИКОВ И ИСПОЛНИТЕЛЯ ..............................................................97
ПРИЛОЖЕНИЯ
Стр.4
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
РАЗДЕЛ 1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ. ЗАДАНИЕ НА
ОЦЕНКУ. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ
ОЦЕНЩИКЕ
1.1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ:
Объектом оценки являются нежилые помещения площадью 595,7 кв.м,
находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%,
расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г.
(далее «объект оценки», «объект аренды»).
РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ РАЗЛИЧНЫХ
ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ:
Проанализировав различные подходы к оценке рыночной стоимости на предмет их
применения, мы пришли к заключению, что рыночная стоимость объекта оценки
составляет:
Подходы
Затратный
Сравнительный
Доходный
Значение
4 000 000
4 520 000
4 660 000
ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ:
Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 14 февраля 2011 г
составляет: 4 465 000 (четыре миллиона четыреста шестьдесят пять тысяч)
рублей (с учетом НДС).
Рыночно обоснованная величина арендной платы за использование объекта
оценки по состоянию на 14 февраля 2011 г составляет:
23 330 (двадцать три тысячи триста тридцать) рублей в месяц, с учетом НДС, без
учета эксплуатационных и коммунальных платежей и административнохозяйственных услуг.
Стр.5
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
1.2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА НА ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ:
В отношении оцениваемого объекта рассматриваются следующие имущественные
права:
Вид имущества
Нежилые помещения в здании
аккумуляторной – объект, сохранившийся в
результате физического износа сохранностью
87% (лит. А), расположенный по адресу: г.
Владивосток, ул. Бархатная, 14г.
Вид имущественного права
Право собственности на недвижимое
имущество;
На земельный участок вид права не
определен.
Право пользования и владения в течение
одного платежного периода на условиях
долгосрочного договора аренды
СОСТАВ И КАЧЕСТВО ОЦЕНИВАЕМЫХ ПРАВ, ПЕРЕДАВАЕМЫХ ПО
ДОГОВОРУ АРЕНДЫ1:













Обременение прав пользования и владения: ограничение на использование
ресурсов во времени – отсутствуют; ограничения на использование
энергетических ресурсов, материальных или иных ресурсов – не
предполагается; ситуационные и функциональные ограничения – не
оговаривались.
Возможность субаренды –
нет информации
Целевое использование –
нежилое.
Срок действия договора аренды – 3 года.
Платежный период –
1 мес.
Момент уплаты арендной платы - до 10 числа каждого месяца.
Ответственная сторона за эксплуатационные расходы – арендатор.
Ответственная сторона за административно-хозяйственные расходы,
амортизационные отчисления, налог на имущество – арендатор.
Ответственная сторона за выполнение текущего ремонта – арендатор.
Ответственная сторона за выполнение капитального ремонта – арендатор с
согласованием с собственником.
Ответственная сторона за страхование – арендатор.
Налоговая база – не включая НДС.
Условия фиксации ставки аренды – ежегодная переоценка.
ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ:
Задачей оценки является оценка рыночной стоимости объекта оценки и
последующее определение стартового размера величины арендной платы за его
использование для цели заключения договора аренды.
Проект Договора аренды федерального имущества, закрепленного за федеральным государственным
учреждением на праве оперативного управления
1
Стр.6
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
ПРЕДПОЛАГАЕМОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ (ЦЕЛИ И
ЗАДАЧИ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ) И СВЯЗАННЫЕ С ЭТИМ
ОГРАНИЧЕНИЯ:
Предполагаемое использование результатов оценки – проведение конкурса на
право заключения договора аренды. С этим связано следующие ограничения:
1) определение рыночно обоснованной арендной платы за объект недвижимости
производится в предположении об отсутствии единовременного
первоначального платежа за право аренды;
Ниже в пункте «Допущения и ограничения» приведены также общие допущения
и ограничения, связанные с проводимой оценкой.
ВИД СТОИМОСТИ :
Видом определяемой стоимости является рыночная стоимость.
Согласно Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации»: «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее
вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на
открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют
разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не
отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона
не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной
оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; (в ред. Федерального
закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и
принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо
стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
ДАТА ОЦЕНКИ:
Дата проведения оценки (дата определения стоимости, дата оценки объекта
оценки): «14» февраля 2011 г.
ДАТА ОБСЛЕДОВАНИЯ:
«14» февраля 2011 г.
Стр.7
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
СРОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ:
с «14» февраля 2011 г. по «25» февраля 2011 г.
ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЁТА:
«25» февраля 2011 г.
ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ:
Оценка выполнялась, и отчет подготавливался в соответствии со следующими
допущениями и ограничивающими условиями, которые являются неотъемлемой
частью данного отчета:
I.
Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем
целях.
II. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав или за вопросы,
связанные с рассмотрением прав собственности.
III. Приведение в отчете планов и других иллюстраций объекта аренды не носит целью
дать точные инженерно-технические характеристики объекта, а служит
исключительно для того, чтобы помочь Заказчику получить представление о
собственности, достаточное для полного понимания материала отчета.
IV. Объект оценки/аренды, по нашим предположениям, не обладает какими-либо
скрытыми дефектами, которые могли бы повлиять на его стоимость. Оценщик не
несет ответственности за наличие таких скрытых фактов и за необходимость
выявления таковых. С момента осмотра до даты оценки изменений в технических
характеристиках объекта, которые могли бы повлиять на величину арендной платы,
не произошло.
V. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются
достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность
информации, поэтому для всех сведений, используемых в работе, указан источник
информации.
VI. Мнение оценщика относительно найденной стоимости действительно только для
указанных в отчете целей.
VII. Заключение о величине арендной платы, содержащееся в Отчете, относится к
объекту аренды.
VIII. Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это
предусмотрено договором на оценку.
IX. Расчетные таблицы в Отчете скопированы из электронных таблиц Microsoft Exсel,
где расчеты проводились без округления, поэтому при проверке результатов на
калькуляторе не следует ожидать точного равенства.
Стр.8
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ:
-
федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и
требования к проведению оценки (ФСО N 1)";
-
федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)";
-
федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)";
-
Стандарты и правила осуществления оценочной деятельности РОО.
ОБОСНОВАНИЕ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ СТАНДАРТОВ:
Обязательность к применению при осуществлении оценочной деятельности.
СОДЕРЖАНИЕ И ОБЪЕМ РАБОТ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ
ОЦЕНКИ
1. Постановка задания на оценку. Идентификация оцениваемого актива.
Определение целей и задач оценки, оцениваемых прав, вида оцениваемой
стоимости, способа возможного использования и границ применимости
результатов оценки.
2. Анализ объекта оценки: местоположения, состава и технического состояния
недвижимого имущества; количественных и качественных характеристик
объекта аренды.
3. Анализ конкурентного окружения и факторов, влияющих на стоимость.
Анализ рынка, соотношение спроса и предложения, конкурентный контекст, его
динамика и перспективы развития.
4. Анализ наилучшего способа использования объекта оценки. В соответствии с
МСО 2005, под наиболее эффективным способом использования (далее по тексту
НЭИ) объекта оценки понимается «Наиболее эффективное использование
определяется как наиболее вероятное использование имущества, которое
физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо и
финансово осуществимо, и при котором оценка этого имущества дает
максимальную величину стоимости».
5. Выбор методов оценки в рамках стандартных подходов к оценке. Согласно
Стандартам ФСО-1, Оценщик при проведении оценки обязан использовать
затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ
от использования того или иного подхода. В рамках каждого из подходов
существует набор методов оценки, т.е. конкретных способов расчёта стоимости
объекта.
6. Проведение
расчётов.
В
рамках
применяемых
подходов
и
методов
Стр.9
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
осуществляются расчёты показателей рыночной стоимости оцениваемого
объекта.
7. Заключение о стоимости. Заключительным элементом аналитического
исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта является
сопоставление расчётных стоимостей, полученных при помощи использованных
классических методов оценки. На данном этапе проводится анализ
достоверности полученных величин стоимости и соответствия каждого подхода
заявленным целям оценки, осуществляется взвешивание и согласование
результатов, производится окончательное заключение о стоимости и
сертификация оценки.
8. Составление отчёта об оценке. Отчёт об оценке составляется в виде документа,
содержащего достоверные сведения доказательного характера, и передается
Заказчику.
ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ХАРАКТЕРИЗУЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И
КАЧЕСТВЕННЫЕ ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ:
1. Заявка на проведение оценки.
2. Свидетельство о государственной регистрации права на здание
аккумуляторной 25-АБ №100752 от 18 февраля 2009 г..
3. Акт о приеме –передачи здания 29 декабря 2008 г.
4. План здания.
ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ДАННЫХ С УКАЗАНИЕМ ИСТОЧНИКОВ
ИХ ПОЛУЧЕНИЯ
1. Информация по объекту оценки, режиму его эксплуатации, текущему
техническому состоянию (источник – представители балансодержателя).
2. Информация по окружению объекта (источник – географическая информационная
система «ГИС для всех» Приморского геодезического предприятия).
3. Официальные сайты ЦБ РФ, Федеральной службы государственной статистики.
4. Информация по социально-экономическому состоянию края и города (источники:
Примстатуправление, сайт администрации Приморского края, сайты: www.vlc.ru,
apec2012.ru, www.fegi.ru, goroda.yandex.ru.
5. Данные по рынку недвижимости из средств массовой информации (источники –
газета «Дальпресс», «Золотой Рог», «Недвижимость Владивостока», интернетсайты:
baza.farpost.ru/realty,
www.vladarenda.ru,
www.voshodvl.ru,
dvrkrealtor.narod.ru/).
6. Данные мониторинга рынка продажи и аренды нежилых помещений и земли во
Владивостоке,
еженедельно
предоставляемые
ООО
«Коммерческая
Недвижимость» («КН») по Договору на информационное обслуживание. Вся
информация уточняется работниками «КН» в телефонной беседе с продавцами по
указанным в предоставляемой информации телефонам. Потребитель Отчета по
оценке может удостовериться также в достоверности каждого конкретного
Стр.10
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
объявления, выполнив в поисковой системе Google поиск по строке «Объявление
№ххххххх», указав в качестве ххххххх семизначный уникальный номер
объявления о продаже объекта в базе baza.farpost.ru, (номер исходного объявления
также предоставляется компанией «КН» по каждому из объектов).
7. Иная информация, ссылки на которую приведены в тексте Отчета.
1.3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ
1.3.1. ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ :
Основанием для проведения данной оценки является Договор возмездного
оказания услуг по оценке № 14/02-(А) от «14» февраля 2011 г.
1.3.2. ЗАКАЗЧИК ОЦЕНКИ:
ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «13 Электрическая сеть» в лице
генерального директора Ширшова Алексея Николаевича, действующего на
основании Устава: 690066, г. Владивосток, ул. Тобольская, 23, тел. 417-095, т/ф.
417-046, ИНН 2536215241, КПП 253601001, ОГРН 1092536003009, р/с
40702810900100002658 в ОАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» г. Владивосток, к/с
30101810200000000803, БИК 040507803.
1.3.3. ИСПОЛНИТЕЛЬ ОЦЕНКИ:
ООО «ИНДУСТРИЯ – СЕРВИС», Владивосток, Алеутская 45а, оф.411, т. 40-0756, ИНН 2538042964. р/с 40702810450260102317 в Приморском ОСБ № 8635
г. Владивосток, филиал 0174, к/с 30101810800000000601, БИК 040507601. ОГРН:
1022501905568, дата внесения записи-26 ноября 2002 г.
СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКАХ (работающих в штате Исполнителя, в
соответствии требованиями законодательства об оценке):
1.
Оценщик первой категории Вовна Дмитрий Витальевич, Действительный член
Российского общества оценщиков (РОО); является членом саморегулируемой
организации
оценщиков
Общероссийская
общественная
организация
«Российское общество оценщиков» (реестровый номер 0003), местонахождение:
Москва, Новая Басманная, д. 21, стр. 1; включен в реестр 09.07.07 г. за
регистрационным №00069; гражданская ответственность оценщика застрахована
в компании ООО «Росгосстрах – Дальний Восток», полис №П-72550010-5.3-2000099-10 от 24.06.10 г., страховая сумма 300 000 рублей, срок страхования - до
24.06.11 г.;
2. Оценщик первой категории Новоселова Татьяна Петровна, Действительный член
Российского общества оценщиков (РОО); является членом саморегулируемой
организации
оценщиков
Общероссийская
общественная
организация
«Российское общество оценщиков» (реестровый номер 0003), местонахождение:
Москва, Новая Басманная, д. 21, стр. 1; включена в реестр 09.07.07 г. за
Стр.11
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
регистрационным
№000205;
гражданская
ответственность
оценщика
застрахована в компании ООО «Росгосстрах – Дальний Восток», полис №П72550010-5.3-2-000098-10 от 24.06.10 г., страховая сумма 300 000 рублей, срок
страхования - до 24.06.11 г.
ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ:
Дополнительная ответственность по отношению к ответственности, установленной
гражданским законодательством и статьей 24.6 Федерального закона «Об оценочной
деятельности в Российской федерации» от 29.07.98г. № 135-ФЗ, ИСПОЛНИТЕЛЯ
застрахована по всем видам оценочных услуг: Страховой Полис страхования
гражданской ответственности № ГС71-ОЦОО/000031, выданный ЗАО «ГутаСтрахование», размер страхового покрытия: 30 000 000 рублей
1.3.4. ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОЦЕНЩИКАХ, ПРИНИМАВШИХ УЧАСТИЕ В
ОЦЕНКЕ:
Новоселова Татьяна Петровна
Образование в области оценки: оценка стоимости предприятия (бизнеса) Диплом
о
профессиональной
переподготовке
Дальневосточного
государственного технического университета (г. Владивосток) ПП № 176030 от
26.06.2000, Свидетельства о повышении квалификации по программе
«Оценочная деятельность», рег. №211/2003, рег. №904/2006 и рег. №2191/2009
Квалификационная степень: сертифицированный оценщик недвижимости,
Сертификат № 35 от 27.12.96, выдан Российским обществом оценщиков.
Ресертификация проведена 16.09.09 г.
Стаж работы в области оценки: с 1994 года.
Основное место работы: директор, оценщик I категории ООО "ИНДУСТРИЯСЕРВИС".
Сведения об опыте работы оценщиков
Оценщиками выполнены работы для перечисленных ниже организаций: РФФИ,
ГУП "Примавтодор", Комитет по управлению имуществом Приморского края,
ТАУФИ по Приморскому краю, Фонд имущества Приморского края, ОАО
"Дальневосточный Банк", Ярославский ГОК, Авиационная компания "Прогресс",
"Восточная Верфь", ОАО "Бор", ОАО "Дальневосточная компания электросвязи",
ОАО "Аскольд", ОАО "Находкинский рыбный порт", ОАО "ГУМ", ОАО
"Российские коммунальные системы", ОАО "Владивосток Авиа" и других.
ИНФОРМАЦИЯ О СПЕЦИАЛИСТАХ, ПРОВОДИВШИХ РАБОТЫ ПО
ОЦЕНКЕ:
Зубрий Ирина Владимировна специалист 1-ой категории, имеет высшее
техническое образование по специальности инженер-строитель и стаж работы в
строительстве 15 лет. Профессиональное образование в области оценки. Диплом ПП
№280493 от 30 июня 2000 года, выданный ДВГТУ. Стаж работы в области оценки 13
лет.
Стр.12
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
РАЗДЕЛ 2. АНАЛИЗ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ
2.1. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ
Объектом оценки являются нежилые помещения площадью 595,7 кв.м,
находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%,
расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г.
(далее «объект оценки», «объект аренды»).
СОБСТВЕННИК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (ОБЪЕКТА АРЕНДЫ):
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Орган, осуществляющий функции собственника:
Департамент имущественных отношений Министерства обороны Российской
Федерации, 119160 г. Москва, Колымажный пер., д. 14; т. (495) 696 71 71
ТЕКУЩЕЕ ПРАВОВОЕ СОСТОЯНИЕ:
Объект
недвижимости закреплен на праве хозяйственного ведения за
Федеральным государственным унитарным предприятием «13 электрическая сеть
Военно-Морского Флота» Министерства обороны Российской Федерации, ИНН:
2536025875, ОГРН: 1022501308213, дата регистрации: 19.01.2001, наименование
регистрирующего органа: ИМНС России по Ленинскому району г. Владивостока
Приморского края. КПП: 253601001; адрес (место нахождения) постоянно
действующего исполнительного органа: Приморский край, г. Владивосток, ул.
Тобольская, д. 23.
БАЛАНСОВАЯ (ОСТАТОЧНАЯ) СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
(ОБЪЕКТА АРЕНДЫ):
По состоянию на 29.12.2008 г (Акт о приеме – передаче здания)
Наименование
Стоимость
приобретения
(договорная
стоимость), руб.
Остаточная
стоимость, руб.
объект сохранившийся в результате
физического износа (здание аккумуляторной)
сохранностью 87%, расположенный по адресу:
г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
1 144 963,14
1 075 187,06
Стр.13
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА
ОЦЕНКИ/АРЕНДЫ (перечень документов, устанавливающих количественные и
качественные характеристики объекта оценки, приведен в п.1.2):
Объектом оценки являются
нежилые помещения площадью 595,7 кв.м,
находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%,
расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г.
Описание основных количественных и качественных характеристик объекта оценки
приведено в таблицах 1 -3.
Таблица 1 – Идентификация объекта недвижимости
Идентификация объекта
Полный адрес объекта недвижимости
Приморский край, г. Владивосток, ул. Бархатная, д. 14
г.
Первичный объект недвижимости
здание аккумуляторной - объект недвижимого
имущества, сохранившийся в результате физического
износа сохранностью 87%.
Объект оценки
Встроенные нежилые помещения общей площадью
595,7 кв.м номера на поэтажном плане: 1-24; 29–30.
расположенные в строении лит. А.
Вид права
Право собственности
Собственник объекта оценки
Российская Федерация.
Балансодержатель
Федеральное государственное унитарное предприятие
«13 электрическая сеть Военно-Морского Флота»
Назначение
Нежилые помещения
Текущее использование объекта оценки
Не используются
Существующие ограничения (обременения) права
Отсутствуют
Инвентарный номер объекта
05:401:002:000217480
Свидетельство о государственной регистрации права
25-АБ №100752 от 18 февраля 2009
Дата внесения в реестр
18 февраля 2009
Выписка из реестра муниципальной собственности
Не предоставлена
Местоположение
Объект расположен в Первомайском районе г. Владивостока, в периферийной его части. Здание
аккумуляторной расположено на охраняемой территории вдоль причальных сооружений (причальные стенки
№2, №3, 4), расположенной вдоль южного берега бухты Большой Улисс.
Район бухты Улисс, на побережье которой, расположен объект оценки, является окраиной промышленной зоны
Первомайского района Владивостока и характеризуется значительной удаленностью от делового центра города.
Береговая полоса акватории бухты практически вся зафиксирована
морскими гидротехническими
сооружениями, построенными в советские время для нужд военно-морских сил. Объект оценки примыкает к
выровненному участку прибрежной полосы, ограниченному с юга откосом.
Район, в котором расположен объект оценки находится в границах населённого пункта и, практически с начала
освоения, использовался в интересах оборонного строительства.
Промышленные имущественные комплексы на соседствующих территориях расположены не плотно и
малочисленны, не являются градообразующими.
Жилая застройка в окружении единичная и в основном состоит из частных домовладений, расположена на
значительном отдалении от объекта оценки. Незастроенные участки рядом существуют в больших количествах,
но перспектива дополнительной застройки в районе местоположения и на самом участке незначительна из-за
рельефа местности.
Подъезд к объекту осуществляется по асфальтированной автодороге, непосредственный подъезд 300 м – по
грунтовой дороге вдоль прибрежной полосы.
Стр.14
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
Местоположение
объекта оценки
Таблица 2 – Описание первичного объекта недвижимости
Базовые сведения о первичном объекте недвижимости
Первичный объект недвижимости
Год ввода
Нет данных, ориентировочно середина XX века.
Группа капитальности
II
Этажность
1 этаж
Техническое состояние
Процент сохранности
Не удовлетворительное
87%
Износ здания по техническому паспорту
Экспертно определенный износ
Конструктивные элементы здания:
Фундамент
Не указан
Оставшихся конструкций – 38%
Техническое состояние
Бетонный ленточный
Выпучивание цоколя, сквозные трещины в цоколе с
развитием на всю высоту до уровня окон первого
этажа.
Кирпичные оштукатуренные
Массовое отпадение штукатурки: выветривание швов:
ослабление кирпичной кладки стен, карниза,
перемычек с выпадением отдельных кирпичей: высолы
и следы увлажнения.
Деревянные по ж/б балкам
Глубокие трещины в местах сопряжений балок,
оголение арматуры,. Следы увлажнения, сквозные
отверстия в отдельных местах.
Шифер по деревянной
стропильной системе
Массовое разрушение кровли, сплошные протечки,
гниль стропильной системы.
Наружные стены
Перекрытие
Кровля
здание аккумуляторной - объект недвижимого
имущества, сохранившийся в результате физического
износа сохранностью 87%.
Стр.15
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
Характеристика земельного участка под зданием
По форме земельный участок повторяет конфигурацию
Форма земельного участка
здания – прямоугольная.
Рельеф
ровный
Вид права на земельный участок
Нет данных
Кадастровый номер
Нет данных
Кадастровая стоимость
Нет данных
Категория земель
Земли населенных пунктов
Неблагоприятные условия окружающей среды
Нет
Осложнена плохим качеством дорог в районе Улиса, а
Транспортная доступность участка
также тем, что здание находится на закрытой
территории. .
Качество дорог
Асфальт, грунтовая.
Удовлетворительное. Имеет место местами плохое
Состояние дорог
качество дорожного покрытия.
Доступные инженерные коммуникации
Электрические сети, водопровод, теплотрасса,
канализация, телефонная линия
Таблица 3 – Описание объекта оценки
Не используется
Первый этаж.
Изолированные входы
На две стороны: север, юг
Смежные помещения.
Текущее использование
Расположение объекта оценки в здании
Общий или отдельный вход, ориентация входа
Ориентация окон, вид из окон, витринные окна
Объемно-планировочное решение оцениваемых
помещений
Высота потолков
h = 3,5 - 4,6 м
Конфигурация (функциональная, недостаточно
Функциональная для размещения производства, силового
функциональная, неадекватная)
оборудования и т.д.
Класс отделки (отсутствует, простая, улучшенная,
Простая, практически разрушена.
высококачественная, евроремонт)
Перечень и класс инженерного оборудования
Устаревшее отечественное
(импортное, частично импортное, современное
отечественное, устаревшее отечественное)
Состояние отделки (новая, не требует ремонта, требует
Требуется капитальный ремонт.
ремонта - косметического, капитального)
Состояние инженерного оборудования (новое, не
Требуется полная замена инженерного оборудования.
требует замены, требует замены - полной/частичной)
Физическое состояние помещения (для целей
Неудовлетворительное по шкале оценки состояния помещений
сопоставления с объектами-аналогами, состояние
(см. таблицу «Шкала оценки физического состояния
которых оценивается по нижеприведенной шкале)
помещения» в Приложении)
Обеспеченность связью и коммунальными услугами
электроснабжение.
Наличие парковки и вспомогательных помещений
достаточное
Обеспечение безопасности
Нет
Наличие оборудования для бизнеса
Нет
Последний арендатор
Данные не представлены
Арендная ставка за последний год
Нет данных
Дополнительные относящиеся к делу сведения/ анализ/
нет
комментарии
Обременения, связанные с объектами оценки
Отсутствуют какие-либо обременения в виде аренды, залога,
ареста и т.п., которые могли бы повлиять на результат оценки
Количественные и качественные характеристики
Дополнительные элементы, которые бы входили в состав объекта
Стр.16
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
элементов, входящих в состав объекта оценки, которые оценки, и имели бы специфику, влияющую на результаты оценки
имеют специфику, влияющую на результаты оценки
объекта оценки, отсутствуют
объектов оценки
Другие факторы и характеристики, относящиеся к
Отсутствуют.
объекту оценки, существенно влияющие на его
стоимость
Таблица 4 – Техническое состояние объекта оценки
Техническая характеристика объекта оценки (встроенных помещений)
В части проемов полностью отсутствуют оконные и
Деревянные двойные створные.
дверные блоки, часть проемов заложена кирпичом.
Простые деревянные,
Существующие деревянные заполнения поражены
Окна и двери
металлические.
гнилью, неплотный притвор, отсутствует часть
приборов.
Разрушение полов на площади более 30%.
Сохранившиеся полы имеют стирание досок в
Полы
Дощатые, бетонные
ходовых местах, сколы досок местами. Отдельные
выбоины и трещины в бетонных полах.
Массовое отслоение штукатурного слоя и
Внутренняя отделка
повреждение основания. Окрасочные слой
Штукатурка, побелка
полностью утратили свои технические качества.
Отопление, вентиляция, нет
.
Водоснабжение и
канализация
нет
Электроснабжение
Наружная проводка
Ниже приведены фотографии, характеризующие объект оценки.
Стр.17
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
Стр.18
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
Стр.19
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
ОБРЕМЕНЕНИЯ, СВЯЗАННЫЕ С ОБЪЕКТАМИ ОЦЕНКИ:
Отсутствуют какие-либо обременения в виде аренды, залога, ареста и т.п.,
которые могли бы повлиять на результат оценки.
КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ЭЛЕМЕНТОВ,
ВХОДЯЩИХ В СОСТАВ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, КОТОРЫЕ ИМЕЮТ
СПЕЦИФИКУ, ВЛИЯЮЩУЮ НА РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ
ОЦЕНКИ:
Дополнительные элементы, которые бы входили в состав объекта оценки, и
имели бы специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки,
отсутствуют.
ДРУГИЕ ФАКТОРЫ И ХАРАКТЕРИСТИКИ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К ОБЪЕКТАМ
ОЦЕНКИ, СУЩЕСТВЕННО ВЛИЯЮЩИЕ НА ЕГО СТОИМОСТЬ
Отсутствуют.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ ВЫВОДЫ ПО ОБЪЕКТАМ ОЦЕНКИ

Объектом оценки являются встроенные нежилые помещения первого этажа
площадью 595,7 кв.м, номера на поэтажном плане: 1-24; 29; 30, расположенные в
строении лит. А.

Производственное одноэтажное здание в котором находятся оцениваемые
помещения расположено в периферийной части города на закрытой территории.,
в границах прибрежной полосы.

Транспортная доступность осложнена плохим качеством дорог в районе Улиса, а
также тем, что здание находится на закрытой территории.

Оцениваемые помещения имеют несколько изолированных входов со стороны.

Техническое состояние оцениваемых помещений классифицируется как не
удовлетворительное, и в текущем состоянии использоваться не может. Требуется
проведение капитального ремонта помещений, полная замена инженерного
оборудования.

Оцениваемые помещения не эксплуатируются, в силу не удовлетворительного
технического состояния.
Стр.20
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
2.2. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОКРУЖЕНИЕ
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ В РОССИИ
Таблица 5
Основные экономические и социальные показатели России по итогам 2010 г.2
2010г.
В%к
2009г.
Декабрь
2010г.
В%к
Справочно
декабрю ноябрю
2009г.
2010г.
Валовой внутренний
продукт,
32415,81) 103,72)
млрд.рублей
Индекс
промышленного
производства4),5)
2009г.
в%к
2008г.
декабрь 2009г. в % к
декабрю
2008г.
ноябрю
2009г.
90,43)
108,2
106,3
104,3
90,7
106,9
104,6
Продукция
сельского хозяйства,
млрд.рублей
2444,8
88,1
134,4
100,6
71,7
101,4
106,8
67,0
Грузооборот
транспорта, млрд.ткм
4751,8
106,9
413,0
99,5
99,9
89,9
106,7
103,7
2010,6
107,8
166,8
100,2
93,8
88,1
108,6
101,0
16435,8
104,4
1764,4
103,4
119,0
95,1
97,1
120,3
в том числе
железнодорожного
транспорта
Оборот розничной
торговли,
млрд.рублей
Объем платных
услуг населению,
млрд.рублей
4848,6
101,4
446,4
101,2
104,8
95,8
98,3
107,6
Внешнеторговый
оборот,
млрд.долларов
США6)
579,27)
131,88)
59,87)
119,19)
100,510)
61,88)
96,39)
100,910)
в том числе:
экспорт товаров
357,7
132,9
35,3
114,6
101,0
60,8
101,7
101,3
импорт товаров
221,5
130,2
24,5
126,3
99,7
63,5
88,7
100,3
9105,111) 106,011) 1625,011)
110,111)
169,711)
83,8
95,1
167,0
106,912)
108,8
101,1
111,712)
108,8
100,4
Инвестиции в
основной капитал,
млрд.рублей
Индекс
- Использованы материалы, опубликованные на сайте Федеральной службы государственной
статистики www.gks.ru
2
Стр.21
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
потребительских
цен
Индекс цен
производителей
промышленных
товаров4)
Реальные
располагаемые
денежные доходы13)
114,912)
116,7
101,0
95,712)
113,9
100,5
104,3
103,3
141,0
102,1
112,2
140,8
110,2
124,0
107,8
110,2
124,8
101,3
122,7
96,5
101,3
124,3
Среднемесячная
начисленная
заработная плата
одного работника13):
номинальная,
рублей
21090
реальная
111,3
26643
104,2
Общая численность
безработных,
млн.человек
5,614)
89,1
5,4
87,3
107,5
131,7
104,7
100,2
Численность
официально
зарегистрированных
безработных,
млн.человек
1,914)
90,0
1,6
74,0
104,0
148,9
141,1
105,2
1) Данные за январь-сентябрь 2010г. (оценка).
2) Январь-сентябрь 2010г. в % к январю-сентябрю 2009 года.
3) Январь-сентябрь 2009г. в % к январю-сентябрю 2008 года.
4) По видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства",
"Производство и распределение электроэнергии, газа и воды".
5) С учетом поправки на неформальную деятельность.
6) Данные рассчитаны Банком России в соответствии с методологией платежного баланса в ценах
франко-граница страны экспортера (ФОБ), включая оценку взаимной торговли Российской Федерации с
Республикой Казахстан.
7) Данные за январь-ноябрь 2010г. и ноябрь 2010г. соответственно.
8) Январь-ноябрь 2010г. и январь-ноябрь 2009г. в % к соответствующему периоду предыдущего года, в
фактически действовавших ценах.
9) Ноябрь 2010г. и ноябрь 2009г. в % к соответствующему месяцу предыдущего года, в фактически
действовавших ценах.
10) Ноябрь 2010г. и ноябрь 2009г. в % к предыдущему месяцу, в фактически действовавших ценах.
11) Оценка.
12) Январь-декабрь к январю-декабрю предыдущего года.
13) За 2010г. и декабрь 2010г. данные предварительные.
14) В среднем за месяц.
Производство ВВП. Объем ВВП России за III квартал 2010г. составил в текущих ценах
11683,1 млрд.рублей. Индекс физического объема относительно III квартала 2009г. составил
102,7%. Индекс-дефлятор ВВП за III квартал 2010г. по отношению к ценам III квартала
2009г. составил 108,2%.
Стр.22
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
Объем ВВП России за январь-сентябрь 2010г. составил в текущих ценах 32415,8 млрд.
рублей, индекс физического объема относительно января-сентября 2009г. составил 103,7%,
индекс-дефлятор - 110,9%.
Индекс промышленного производства1) в 2010г. по сравнению с 2009г. составил 108,2%, в
декабре 2010г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года - 106,3%.
Индекс производства1) по виду деятельности "Добыча полезных ископаемых" в 2010г. по
сравнению с 2009г. составил 103,6%, в декабре 2010г. по сравнению с соответствующим
периодом предыдущего года - 102,5%.
Индекс производства1) по виду деятельности "Обрабатывающие производства" в 2010г. по
сравнению с 2009г. составил 111,8%, в декабре 2010г. по сравнению с соответствующим
периодом предыдущего года - 109,7%.
Индекс производства1) по виду деятельности "Производство и распределение
электроэнергии, газа и воды" в 2010г. по сравнению с 2009г. составил 104,1%, в декабре
2010г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года - 101,2%.
Объем
продукции
сельского
хозяйства
всех
сельхозпроизводителей
(сельхозорганизации, крестьянские (фермерские) хозяйства, население) в 2010г. в
действующих ценах, по предварительным данным, составил 2444,8 млрд.рублей, в декабре
2010г. - 134,4 млрд.рублей.
Индекс производства по виду деятельности "Лесозаготовки" в 2010г. по сравнению 2009г.
составил 109,5%, в декабре 2010г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего
года - 120,8%.
Строительная деятельность. Объем работ, выполненных по виду деятельности
"Строительство", в 2010г. составил 4206,1 млрд.рублей, или 99,4% к уровню 2009г., в
декабре 2010г. - 644,8 млрд.рублей, или 111,6% к уровню соответствующего периода
предыдущего года.
Оборот розничной торговли в 2010г. составил 16435,8 млрд.рублей, что в товарной массе
составляет 104,4% к 2009г., в декабре 2010г. - 1764,4 млрд.рублей, или 103,4% к
соответствующему периоду предыдущего года.
Внешнеторговый оборот России по методологии платежного баланса1) в ноябре 2010г.
составил (в фактически действовавших ценах) 59,8 млрд.долларов США (1853,0
млрд.рублей), в том числе экспорт - 35,3 млрд.долларов (1094,7 млрд.рублей), импорт - 24,5
млрд. долларов (758,3 млрд.рублей).
В декабре 2010г. относительно ноября индекс потребительских цен составил 101,1%, в том
числе на продовольственные товары - 102,1%, непродовольственные товары - 100,5%,
услуги - 100,4%.
Индекс цен производителей промышленных товаров в декабре 2010г. относительно
ноября, по предварительным данным, составил 101,0%.
Реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей,
скорректированные на индекс потребительских цен), по оценке, в 2010г. по сравнению с
Стр.23
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
2009г. увеличились на 4,3%, в декабре 2010г. по сравнению с соответствующим периодом
2009г. - на 3,3%.
Заработная плата. Среднемесячная начисленная заработная плата в 2010г., по
предварительным данным, составила 21090 рублей и по сравнению с 2009г. выросла на
11,3%, в декабре 2010г. - 26643 рубля и выросла по сравнению с декабрем 2009г. на 10,2%.
Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг для
межрегиональных сопоставлений покупательной способности населения в среднем по
России в конце декабря 2010г. составила 8711,8 рубля в расчете на месяц. За месяц его
стоимость выросла на 1,4% (с начала года - на 12,9%).
Стоимость фиксированного набора в Москве в конце декабря 2010г. составила 12225,8
рубля и за месяц выросла на 1,1% (с начала года - на 13,7%), в Санкт-Петербурге - 9133,4
рубля и выросла на 1,1% (с начала года - на 12,2%).
В декабре 2010г. по сравнению с предыдущим месяцем цены на продовольственные
товары увеличились на 2,1% (в декабре 2009г. - на 0,6%).
Стоимость минимального набора продуктов питания в среднем по России в конце
декабря 2010г. составила 2625,7 рубля в расчете на месяц. За месяц его стоимость выросла
на 4,2% (с начала года - на 22,7%).
Стоимость набора в Москве в конце декабря 2010г. составила 2993,3 рубля и за месяц
выросла на 3,8% (с начала года - на 22,8%), в Санкт-Петербурге - 2893 рубля и выросла на
3,5% (с начала года - на 23,3%).
Цены на непродовольственные товары в декабре 2010г. возросли на 0,5% (в декабре
2009г. - на 0,2%).
Цены и тарифы на услуги в декабре 2010г. возросли на 0,4% (в декабре 2009г. - на 0,5%).
В декабре 2010г. по сравнению с предыдущим месяцем индекс потребительских цен
составил 101,1%, изменение официального курса доллара США и евро к рублю - 97,4% и
97,0% соответственно.
Стр.24
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
Численность экономически активного населения в декабре 2010г. составила, по
предварительным итогам обследования населения по проблемам занятости, 75,0 млн.человек, или около 53% от общей численности населения страны.
Безработица. В декабре 2010г., по предварительным итогам обследования населения по
проблемам занятости, 5,4 млн.человек, или 7,2% экономически активного населения,
классифицировались как безработные (в соответствии с методологией Международной
Организации Труда). В государственных учреждениях службы занятости населения в
качестве безработных было зарегистрировано 1,6 млн.человек, в том числе 1,4 млн.человек
получали пособие по безработице.
По оценке, численность постоянного населения Российской Федерации на 1 декабря
2010г. составила 141,8 млн.человек и с начала года уменьшилась на 81,6 тыс.человек, или на
0,06% (на соответствующую дату предыдущего года наблюдалось увеличение численности
населения на 3,2 тыс.человек, или на 0,002%).
Естественная убыль населения в январе-ноябре 2010г. увеличилась по сравнению с
соответствующим периодом 2009г. на 2,4 тыс.человек. Миграционный прирост на 64,0%
компенсировал численные потери населения (в январе-ноябре 2009г. миграционный прирост
полностью компенсировал численные потери населения и превысил их на 1,4%).
ВЫВОДЫ:
Статистика свидетельствует о том, что в России ни в августе, ни в сентябре не
наблюдалось замедления экономической активности, однако ускорения темпов роста
за данный период также не произошло. С одной стороны, росту потребительской
уверенности способствует стабильность рынка труда и положительная динамика доходов
населения, с другой – производители отмечают высокий уровень неопределенности в
отношении будущего спроса.
Хотя показатели реального сектора (промышленное производство и строительство) в августе
продемонстрировали значительно более сильную динамику, чем месяцем ранее,
существенное влияние сезонных и технических факторов на статистические данные также
нельзя игнорировать.
Необходимо отметить, что, несмотря на уверенный рост промышленного производства в
августе на 7,0% г/г (сезонно-скорректированные данные), оно едва вернулось на уровень
середины лета 2009 г., в то время как инвестиции в основной капитал (+10,9% г/г в августе)
лишь выровнялись после падения до минимальных уровней в 1-м кв. 2010 г. Однако
локальный всплеск инвестиционной активности уже сказался на сальдо торгового баланса
(примерно 42% которого составляют машины и оборудование, находящиеся под огромным
влиянием инвестиционного спроса), которое сильно сократилось в августе, в то время как
импорт вырос в 1,5 раза г/г.
Динамика розничных продаж, вероятно, останется в положительной зоне. Непрерывный
рост потребительских цен лишь частично объясняется действием сезонных факторов
(включая последствия засухи) и, следовательно, считается свидетельством устойчивости
спроса на некоторые виды товаров. В то же время не прогнозируется замедление роста цен
в обозримом будущем большей частью из-за инфляционных ожиданий.
Октябрь: восстановление при определенных условиях
Стр.25
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
ОБЩЕЭКОНОМИЧЕСКИЙ ОБЗОР (ПО МАТЕРИАЛАМ АГЕНТСТВА «PRAEDIUM»)
2010 год стал для России годом посткризисного восстановления экономики. Причем,
как показали итоги прошедшего года, выход на докризисный уровень может произойти
раньше, чем ожидалось: не в 2012, а уже в 2011 году. Рост ВВП в 2010 году составил 3,8%
против прогнозируемых 3,5%, чему способствовал восстановительный рост, связанный
с улучшением внешнеэкономической конъюнктуры для традиционных для России
товаров экспорта: нефти и металла. В 2011 году рост экономики в России по данным
минэкономразвития ожидается на уровне 4,2%, причем ставка делается больше на
внутренние факторы, такие, как инвестиционный спрос и рост потребительских
расходов.
О восстановлении российской экономики свидетельствует положительная динамика и
других макроэкономических показателей. По данным минэкономразвития уровень
безработицы в 2010 году составил 7,5%, количество безработных по отношению к 2009 году
сократилось на 12,7%. В 2011 году вследствие восстановления экономики и более
благоприятной ситуации на рынке труда ожидается дальнейшее падение данного показателя
до 7%.
Инфляция в 2010 году оказалась выше прогнозируемых 7–7,5% и составила 8,8%. При этом
в первой половине года темпы инфляции заметно замедлились — в июле данный показатель
составлял 5,5% в годовом исчислении, однако летом
из-за засухи и пожаров темпы инфляции возросли. и, тем не менее, уровень инфляции в
последние 2 года — самый низкий за последние 8 лет. в 2011 году по прогнозам
минэкономразвития инфляция составит 6–7%.
Рост реальных доходов населения в 2010 году также превысил прогноз и составил 3,8%
вместо ожидаемых 3%.
Стр.26
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
На фоне улучшения качества жизни увеличивается потребительская активность
населения, о чем свидетельствует рост оборота розничной торговли на уровне 4,5%, что
превышает прогнозный показатель (3,9%), а в абсолютном выражении розничный оборот
составил 16,42 трлн. рублей ($541 млрд.).
Инвестиции в основной капитал по всем источникам финансирования составили по итогам
2010 года 9,12 трлн. рублей, темп роста инвестиций оказался выше прогнозируемого 2,5% и
составил 5,9%, причем примерно половина основных инвестиций — это бюджетные
инвестиции и государственных инфраструктурных компаний. Для достижения
прогнозируемого
на 2011
год
9%-ного
роста
инвестиций,
по мнению
минэкономразвития, необходимо улучшение инвестиционного климата, благодаря которому
частные инвестиции будут играть более активную роль.
Стр.27
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
таблица 6
таблица 7
СТАВКА РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ЦЕНТРАЛЬНОГО БАНКА РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
Динамика ставки рефинансирования ЦБ РФ в 2009-2010 гг. обусловлена влиянием
мирового экономического кризиса:
Таблица 8
Динамика ставки рефинансирования ЦБ РФ
Период действия
%
1 июня 2010 г. –
3
Нормативный документ
7,75
Указание Банка России от 31.05.2010 № 2450-У
"О размере ставки рефинансирования Банка
России"
8
Указание Банка России от 29.04.2010 № 2439-У
29 марта 2010 г. – 29 апреля 2010 г.
8,25
Указание Банка России от 26.03.2010 № 2415-У
24 февраля 2010 г. – 28 марта 2010 г.
8,5
Указание Банка России от 19.02.2010 № 2399-У
28 декабря 2009 г. – 23 февраля 2010 г.
8,75
Указание Банка России от 25.12.2009 № 2369-У
25 ноября 2009 г. – 27 декабря 2009 г.
9
Указание Банка России от 24.11.2009 № 2336-У
30 октября 2009 г. – 24 ноября 2009 г.
9,5
Указание Банка России от 29.10.2009 № 2313-У
30 сентября 2009 г. – 29 октября 2009 г.
10
Указание Банка России от 29.09.2009 № 2299-У
30 апреля 2010 г. – 31 мая 2010 г.
3
- Источник – Официальный сайт ЦБ РФ, cbr.ru
Стр.28
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
15 сентября 2009 г. – 29 сентября 2009 г.
10,5
Указание Банка России от 14.09.2009 № 2287-У
10 августа 2009 г. – 14 сентября 2009 г.
10,75
Указание Банка России от 07.08.2009 № 2270-У
11
Указание Банка России от 10.07.2009 № 2259-У
13 июля 2009 г. – 9 августа 2009 г.
ДОХОДНОСТЬ НА РЫНКЕ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ
Зависимость величины бескупонной доходности ОФЗ от срока погашения приведена на
графике:
Кривая бескупонной доходности* на 14/02/2011
* Расчеты бескупонной доходности осуществляются ММВБ на основании результатов торгов ОФЗ по
методике, разработанной совместно с Банком России.
Изотермный ряд бескупонной доходности*
c 01/02/2010 по 14/02/2011 срок до погашения 1 лет
Стр.29
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
* Изотермный ряд бескупонной доходности - временной ряд бескупонных доходностей с заданным
сроком до погашения облигаций >>
ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РАЗВИТИЯ ЭКОНОМИКИ ПРИМОРСКОГО КРАЯ
ОСНОВНЫЕ ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ РАЗВИТИЯ ПРИМОРСКОГО КРАЯ
ПО ИТОГАМ 2010 г4
Показатель
2010
Индекс промышленного производства)
Грузооборот транспорта организаций всех видов
деятельности, млрд. т-км
из него:
железнодорожного транспорта
морского транспорта
Объем услуг связи, млрд. рублей
Оборот розничной торговли,
млрд. рублей
Объем платных услуг населению,
млрд. рублей
Номинальные денежные доходы на душу
населения в месяц (оценка), рублей
Реальные располагаемые денежные
доходы населения края (оценка), %
Среднемесячная начисленная заработная
плата одного работника:
номинальная, рублей
реальная, %
Численность официально зарегистрированных безработных
(на конец периода), тыс. человек
Индекс потребительских цен,
декабрь 2010 к декабрю 2009, %
Индекс цен производителей промышленных товаров,
декабрь 2010 к декабрю 20091), %
x
Таблица 9
В% к
2009 году
111.5
68.8
128.4
51.1
16.3
19.4
128.3
130.6
108.1
176.2
101.4
83.2
109.1
17029.2
112.5
x
105.0
21800
x
114.8
108.9
25.7
68.4
107.0
109.52)
110.5
109.72)
1)
По видам деятельности «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства», «Производство и
распределение электроэнергии, газа и воды».
2) Декабрь 2009 г. в % к декабрю 2008 г.
Рост промышленного производства в январе 2011 года
В январе 2011 года промышленность края увеличила объемы производства продукции к
январю 2010 года на 23.9%.
Наибольший рост наблюдается в обрабатывающих производствах - на 40.3%.
Увеличение отмечено в производстве транспортных средств и оборудования, в
металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий,
обработке древесины и производстве изделий из дерева, в производстве резиновых и
пластмассовых изделий, химическом производстве.
4
Источник – Интернет-ресурс Администрации Приморского края www.primorsky.ru
Стр.30
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
В добыче полезных ископаемых в январе 2011 по сравнению с январем 2010 года объем
производства увеличился на 30.3%. Отмечается рост добычи угля, концентратов
вольфрамовых и медных, добычи материалов строительных нерудных.
В производстве и распределении электроэнергии, газа и воды выпуск электрической и
тепловой энергии возрос на 10.1% и 11.5%, соответственно.
В Приморье растут объемы перевозок грузов и услуг связи
В январе 2011 года транспортом организаций всех видов деятельности перевезено 5.4
млн. тонн грузов, на 12.7% больше, чем за январь 2010 года. Рост перевозок наблюдался
на железнодорожном (на 21.1%), автомобильном (на 12.7%) и воздушном транспорте (на
12.6%). Снижение перевозок на морском транспорте составило 6.7% к январю 2010 года.
На железнодорожном транспорте увеличились объемы погрузки угля, цемента,
строительных и зерновых грузов. Перевозки рыбы и лесных грузов снизились.
На воздушном транспорте объем перевозок грузов в межрегиональном сообщении
увеличился на 22.1%, в международном сократился на 39%. Морским транспортом в
каботажном плавании перевезено грузов на 1.7% больше, чем в январе 2010 года, в
заграничном плавании - на 13.4% меньше.
В январе 2011 года перевезено 8.8 млн. пассажиров, на 6.9% меньше января 2010 года.
Снизились перевозки пассажиров на морском (на 12.3%), городском электрическом (на
20.2%) и автобусном транспорте (на 5.6%). Выросли перевозки пассажиров
железнодорожным (на 6.4%) и воздушным транспортом (на 1.3%).
Объем услуг связи, оказанных в январе 2011 года, составил 1.7 млрд. рублей, в том
числе населению – 1.1 млрд. рублей. По сравнению с январем 2010 года общий объем
услуг связи увеличился на 9.6%, в том числе населению – на 12.1%.
Состояние розничной торговли в Приморском крае
Оборот розничной торговли в январе 2011 года составил 14.3 млрд. рублей. Население
края израсходовало на приобретение товаров на 1.7 млрд. рублей больше, чем за январь
предыдущего года. В сопоставимых ценах оборот розничной торговли увеличился на
5.6%.
Торгующими
организациями
и
индивидуальными
предпринимателями,
осуществляющими деятельность в стационарной торговой сети (вне рынка)
сформировано 86.5% оборота розничной торговли, доля розничных рынков и ярмарок
составила 13.5%.
В структуре оборота розничной торговли доля непродовольственных товаров, которую
можно рассматривать как один из показателей качества жизни населения, стабильно
занимает более половины – 53.7%. За январь 2011 года
реализовано
непродовольственных товаров на 7.7 млрд. рублей (108.4% к январю 2010г.), пищевых
продуктов, включая напитки, и табачных изделий – на 6.6 млрд. рублей (102.4%).
Объем оборота общественного питания составил 0.5 млрд. рублей (к январю 2010 г. –
102%).
Стр.31
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
Об инвестиционной деятельности в Приморском крае в 2010 году
На развитие экономики и социальной сферы края за счет всех источников
финансирования в 2010 году использовано 201.1 млрд. рублей инвестиций в основной
капитал, 117.1% к прошлому году.
В общем объеме инвестиций в основной капитал инвестиции в здания и сооружения
составили 73.1%, в машины, оборудование и транспортные средства – 20.3, в жилье –
5.6, в прочее (на улучшение земель, формирование рабочего и продуктивного стада,
расходы по насаждению и выращиванию многолетних культур) – 1%.
Из общего объема инвестиций в основной капитал по краю инвестиции крупных и
средних организаций составили 89%, 178.9 млрд. рублей, 117.6% к 2009 году.
По видам экономической деятельности наибольший удельный вес в общем объеме
инвестиций крупных и средних организаций края составляют инвестиции в транспорт
(50.2%), образование (18.2%), производство и распределение электроэнергии, газа и
воды (10.8%), операции с недвижимым имуществом, аренду и предоставление услуг
(4.8%), обрабатывающие производства (4.7%), связь (2.5%).
В общем объеме инвестиций крупных и средних организаций привлеченные средства
составили 85.4%. За счет бюджетных средств использовано 82766.6 млн. рублей (в 1.8
раза выше 2009 года), в том числе из федерального бюджета – 76586.6 млн. рублей,
краевого – 5702, местных бюджетов – 478.1 млн. рублей. Значительна роль такого
источника финансирования, как средства вышестоящих организаций – 30.6%.
В 2010 году на природоохранные мероприятия направлено 3408.8 млн. рублей, 1.9%
общего объема инвестиций по краю крупных и средних организаций.
Из-за рубежа поступило 814.7 млн. рублей инвестиций в основной капитал, 0.5%
краевого объема инвестиций крупных и средних организаций (за 2009 – 1174.2 млн.
рублей, 0.9%).
Объемы строительных работ в крае продолжают расти
В январе 2011 года объем работ, выполненный по виду деятельности «строительство»
организациями всех форм собственности, составил 3292.5 млн. рублей, в 2.4 раза
больше, чем в январе 2010 года.
В крае сданы в эксплуатацию жилые дома общей площадью 28.2 тыс. м2, в 1.9 раза
больше, чем в январе 2010 года, индивидуальными застройщиками введено 13.4 тыс. м2
жилья (47.5% ввода жилья по краю). По сравнению с соответствующим периодом
прошлого года ввод жилья населением снизился на 10.4%.
В строительном комплексе края в 2010 году было занято 38.7 тыс. человек. По
сравнению с прошлым годом численность работающих увеличилась на 13.2%. Средняя
зарплата строителей составила, по оценке, 26650 рублей (в среднем по краю – 21895
рублей), в реальном выражении на 24.7% выше уровня прошлого года.
Стр.32
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
ОСНОВНЫЕ ДАННЫЕ ПО ВЛАДИВОСТОКУ5
Основные показатели прогноза социально-экономического развития Владивостока на
2010 год и на период до 2012 года6.
Прогноз подготовлен по двум вариантам: первому (консервативному) - отражающему
динамику умеренных темпов развития экономики города; второму (умеренно –
оптимистическому, основному) - ориентированному на повышение уровня и стандартов
качества жизни населения, активизацию структурных сдвигов за счет реализации мер по
ускорению экономического роста, определенных подпрограммой «Развитие г.
Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском
регионе» ФЦП «Экономическое и социальное развитие Дальнего Востока и Забайкалья
на период до 2013 года».
Промышленный комплекс и рыболовство. Согласно оценке, темпы роста
промышленного производств по г. Владивостоку предполагается выше, чем в среднем
по РФ в связи со значительными объемами в обрабатывающих производствах,
выпускающих продукцию для строек объектов саммита 2012г. («Добыча полезных
ископаемых, кроме топливно-энергетических» (материалов строительных, нерудных)»,
«Прочих неметаллические минеральных продуктов»), а также производств, связанных с
госзаказом
(«Производство
машин
и
оборудования»,
«Производство
электрооборудования, электронного и оптического оборудования»). На 2010-2012 годы
по первому варианту составят 102,4-104-104,5%, по второму – 103,3-105,3-106,1% в год.
Прирост объемов рыболовства по первому варианту прогнозируется на уровне 0,5%
ежегодно, по второму – по мере реализации мер по развитию прибрежного рыболовства
и береговых перерабатывающих производств, внедрению технологий глубокой
переработки рыбы и нерыбных объектов промысла - будет увеличиваться на 1-1,5% в
год.
Строительство. Темпы роста в сопоставимых ценах прогнозируются: на 2009г. - 110%;
по первому варианту на 2010г. - 105%, 2011г. – 106%, на 2012г. – 107%; по второму
варианту на 2010г.- 108%, 2011г. – 109% %; 2012г. – 109,5%, что обусловлено
строительством объектов саммита АТЭС 2012г. на территории города.
- Источники: http://www.vlc.ru/, http://apec2012.ru/, http://www.fegi.ru/, http://ru.wikipedia.org,
http://goroda.yandex.ru/vladivostok.xml,
5
6
- Информация с официального сайта администрации города Владивостока. www.vlc.ru
Стр.33
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
Развитие рынка товаров и услуг. Умеренный рост реальных доходов населения, наличие
потребительского спроса населения на определенные товарные группы обеспечит
прирост оборота розничной торговли в 2012г. (к 2008г.) на 12% в реальном выражении
по первому варианту и на 24% - по второму варианту. В 2012г. оборот розничной
торговли прогнозируется в сумме 128,7 и 139,8 млрд. руб. по двум вариантам. Прирост
оборота общественного питания прогнозируется (2012г. к 2008г.) по первому варианту
на 12% в реальном выражении по второму варианту – на 16,4%, его величина в 2012г.
составит 5,29 и 5,31 млрд. руб. по двум вариантам прогноза.
К 2012 г. ожидается увеличение темпов роста платных услуг населению – в связи с
развитием инфраструктуры к саммиту АТЭС, их прирост в 2012г. (к 2008г.) в реальном
выражении по первому варианту прогноза составит 19,9%, по второму варианту - 28%.
В 2012г. объем услуг составит 60,17 и 63,1 млрд. рублей по обоим вариантам прогноза.
Доходы и расходы населения. Темпы роста денежных доходов населения города
прогнозируются по двум вариантам: на 2010г. - 113-115%, на 2011г.-115-117%, на
2012г.–115,5-117,5%. При этом реальные располагаемые денежные доходы населения
города (доходы за минусом обязательных платежей и взносов) прогнозируются по двум
вариантам: 2010г.: 102,6 – 105,1%, 2011г.: 106,4-108,9%, 2012г.: 107,6 – 110,3% (что
выше, чем в среднем по РФ в связи с положительной экономической конъюнктурой в
преддверии саммита АТЭС). Денежные доходы в расчете на душу населения
прогнозируются по двум вариантам: на 2010г. – 22,3-22,7 тыс. руб.; на 2011г. – 25,7-26,5
тыс.руб.; на 2012г.-26,7-31,17 тыс.руб.
Несмотря на некоторое снижение темпов потребления товаров и услуг, денежные
расходы населения по-прежнему будут превышать доходы, хотя сумма отрицательного
Стр.34
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
сальдо баланса доходов-расходов будет постепенно уменьшаться и составит в 2010г. (53,8 млрд. руб.) и (-52,9 млрд. руб.) по двум вариантам; в 2011г. (-48,9 млрд. руб.) и (47,8 млрд. руб.), в 2012г. (-43,6) и (-42,9 млрд. руб.)
Труд и занятость. В течение 2009 – 2012гг. прогнозируется некоторое снижение
численности трудовых ресурсов города в сравнении с 2008г. (в связи с уменьшением
численности учащихся трудоспособного возраста из-за демографического спада 19921996 годов в среднем на 30-40% к предыдущему периоду и наличием безработицы в
условиях финансового кризиса); численность трудовых ресурсов составит ежегодно по
двум вариантам: в 2010г. – 440,1-440,5 тыс. чел., в 2011г. – 439,3-439,9 тыс. чел., в
2012г.-438,2-438,6 тыс. чел. Прогнозируется постепенное уменьшение численности
безработных, зарегистрированных в службе занятости в связи с улучшением общей
экономической конъюнктуры (включая создание новых рабочих мест на введенных в
строй объектах саммита). Их численность прогнозируется на 2012г. по первому варианту
– 4,1 тыс. чел., по второму варианту – 3 тыс. человек. По прогнозной оценке увеличение
величины фонда заработной платы по г. Владивостоку в 2012 году к 2008 году
прогнозируется на 33,7% по первому варианту и на 41,7% - по второму.
Жилищное строительство. Учитывая спад по вводу в действие жилья в текущем году,
информацию управления градостроительства и архитектуры об объемах жилищного
строительства в г. Владивостоке на 2009-2010гг. в соответствии с выданными
разрешениями на строительство, на 2009г. прогнозируется спад к 2008г. на 26,7. На
2011-2012гг. прогнозируется оживление строительной деятельности, в том числе в сфере
строительства жилья в связи с улучшением макроэкономических условий, что позволит
ежегодно прогнозировать увеличение темпов ввода в эксплуатацию жилья на уровне
110-112% по второму варианту прогноза. Таким образом, в 2009 году объем ввода жилья
Стр.35
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
планируется на уровне 140 тыс.кв.м., в 2010 году –145,6 и 153,9 тыс.кв.м, 2011г. – 154,3
и 169,2 тыс. кв.м, 2012г. – 163,6 и 189,6 тыс. кв.м по двум вариантам прогноза. Доля
жилья, построенного населением за свой счет, в общем объеме введенного в строй жилья
прогнозируется на уровне 40,5-48%.
В 2012 ГОДУ ВО
УЧАСТНИЦ АТЭС
ВЛАДИВОСТОКЕ
СОСТОИТСЯ
САММИТ
СТРАН
Деловой центр будет расположен на острове Русском в районе бухты Аякс (полуостров
Балка). Среди объектов делового центра – конгресс-холл на семь тысяч мест и ритритхаус для встречи глав государств, а также пресс-центр, который сможет обеспечить
работу 3,5 тысячи журналистов. В качестве объекта саммита утверждена также дорога из
аэропорта через полуостров Де-Фриз и Седанку к полуострову Назимова и мосту на
Русский. Несколько современных гостиниц будет возведено в центре города, одна или
две – на Русском и в районе Патрокла. Схема размещения основных объектов Саммита
АТЭС 2012:
Стр.36
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Объекты Саммита (конференццентр, международный прессцентр)
Гостиницы
Аэропорт "Кневичи"
Дороги и мостовые переходы
Причалы, подходные каналы
Социальные объекты
Инженерная инфраструктура
Океанариум.
Проведение саммита потребует существенного развития инфраструктуры города:
реконструкции и развития системы водоснабжения и канализации; водоснабжения
Владивостока и других населённых пунктов Приморья из подземных источников
Пушкинского месторождения; строительства комплекса по переработке и утилизации
твёрдых бытовых отходов во Владивостоке; рекультивации существующего полигона
ТБО во Владивостоке.
Мост через Золотой Рог
Стр.37
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
Мост на остров Русский через пролив Босфор Восточный
Внесены изменения в подпрограмму «Развитие Владивостока как центра
международного сотрудничества в АТР» ФЦП «Экономическое и социальное
развитие Дальнего Востока и Забайкалья на период до 2013 года». Объём
финансирования подпрограммы увеличен на 110,1 миллиарда рублей и составляет
свыше 662 миллиардов. Расходы федерального бюджета выросли на 3,6 миллиарда,
внебюджетных источников - на 106,5 миллиардов.
ИА "Российская недвижимость": «Как сообщили корреспонденту "Российской
недвижимости" в пресс-службе края, развития конкуренции, инвестиций и контроля
подготовки к саммиту АТЭС Приморского края, в новую редакцию подпрограммы
включено строительство судостроительных верфей «Восток-Раффлз» и «Звезда DSME»,
организация
скоростного
железнодорожного
движения
между
Владивостоком и аэропортом «Кневичи», создание рекреационной зоны на
территории «Дальзавода». Также в подпрограмму вошли объекты магистрального
газопровода «Сахалин - Хабаровск - Владивосток», строительство сети
высоковольтных линий и электроподстанций, топливно-заправочного комплекса в
аэропорту «Кневичи», инженерного центра на острове Русском».
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ ПО СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОМУ
ОКРУЖЕНИЮ
Существенных социальных последствий кризис на данном этапе не принес.
Влияние кризиса в Приморье и Владивостоке близко к среднероссийским
показателям, однако с учетом подготовки к саммиту стран АТЭС, в ближайшей
перспективе следует ожидать более благоприятного социально-экономического фона.
Стр.38
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
2.3. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ОБЗОР ИНВЕСТИЦИОННОГО РЫНКА РОССИИ7
Обзор рынка инвестиций за 2010 год
2010 год превзошел ожидания рынка в части объема инвестиций в российскую
коммерческую недвижимость, продемонстрировав рост объема капиталовложений на 43%
по отношению к предыдущему периоду: $4,171 млрд. против $2,919 млрд. в 2009 году.
Большая часть инвестиций (62%) была осуществлена во второй половине года.
Сегмент офисной недвижимости по-прежнему удерживает лидирующую позицию по
притоку капитала - 64,9% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость в
России (для сравнения: в 2009 году это значение составляло 74,7%).
7
Информация аналитической компании Pratdium, сайт /www.praedium.ru/
Стр.39
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
С 0,2% в 2009 году до 14,1% в 2010 выросла доля инвестиций, осуществленных в сегменте
складской и индустриальной недвижимости. Доли в общем объеме инвестиций других
сегментов – торговой, гостиничной недвижимости и многофункциональных комплексов –
остались на уровне, сопоставимом с 2009 годом. По итогам 2010 года эти значения
составили 6,2%, 2,4% и 12,4% соответственно.
Факты говорят о том, что иностранные инвесторы пока не торопятся возвращаться на
российский рынок инвестиций в недвижимость. В 2010 году были отмечены сделки с
иностранным капиталом, однако их доля в общем объеме инвестиций по-прежнему невелика
- 14% по итогам года. Среди таких сделок можно отметить покупку китайской
государственной корпорацией «Чэнтун» международного выставочно-офисного комплекса
«Гринвуд» на 74 километре МКАД между Ленинградским и Волоколамским шоссе за $350
млн. К заметным инвестиционным сделкам 2010 года с участием иностранного капитала
можно отнести также покупку компанией Wenaasgruppen (Норвегия) гостиничного
комплекса «Шереметьево-2» за $65 млн. и приобретение австрийским фондом UFG Real
Estate II бизнес-центра общей площадью более 5 000 кв. м на улице Бахрушина.
В общем объеме инвестиций в российскую коммерческую недвижимость несколько
уменьшилась доля сделок по приобретению объектов для собственного размещения (13% в
Стр.40
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
2010 году, в то время как в 2009 году эта цифра равнялась 24,9%). Подавляющее
большинство сделок (87% от общего объема инвестиций) было заключено с
инвестиционными целями.
Традиционно высокие риски и отсутствие ясного сценария развития рынка коммерческой
недвижимости в регионах способствуют тому, что абсолютное большинство инвесторов
предпочитают вкладывать свои средства в объекты, расположенные преимущественно в
Москве и Московской области. Однако доля инвестиций в объекты недвижимости в
регионах в 2010 году незначительно возросла: с 5% в 2009 году до 8% от общего объема в
2010, из которых 42,7% пришлись на Санкт-Петербург. К заметным инвестиционным
сделкам в северной столице можно отнести приобретение компанией Renaissance
Development (Турция) торгово-офисного комплекса Regent Hall общей площадью 11 700 кв.
м на Владимирском проспекте. Объем сделки - $25,5 млн. Среди региональных также можно
отметить сделку по покупке Сбербанком бизнес-центра «Росевроплаза» (арендуемая
площадь – 24 000 кв. м) в Новосибирске за $44 млн. В качестве продавца выступила
компания «Росевродевелопмент».
Стоит отметить, что в 2009 году на рынке коммерческой недвижимости России в качестве
новых игроков прочно обосновались крупные банки (преимущественно с государственным
участием), на баланс которых перешло немало объектов несостоятельных должников.
События 2010 года продемонстрировали, что банки, не перестававшие в период кризиса
утверждать, что «не собираются заниматься строительством», изменили свою политику в
этом отношении и теперь не избавляются от непрофильных активов, а напротив –
консолидируют их. Так, например, в конце прошлого года Сбербанк заявил о своем
намерении создать крупнейшую девелоперскую корпорацию России – «Сбербанк
Девелопмент» - для управления обширным девелоперским портфелем банка, в который
входят: контрольный пакет акций DB Development, доля в капитале проекта «РублевоАрхангельское», а также ряд проектов компаний «Дон-Строй» и Capital Group. Банк ВТБ, по
всей видимости, пока также не намерен покидать рынок коммерческой недвижимости.
Помимо структуры «ВТБ-Девелопмент» (осуществляющей управление девелоперскими
проектами в Северо-Западном регионе), банку подконтрольна девелоперская компания
«Система Галс» - активный участник рынка. Есть основания полагать, что это может
вдохнуть новую жизнь в рынок недвижимости (в том числе и коммерческой): девелоперская
компания, имеющая значительно более открытый (чем любой другой участник рынка)
доступ к финансовым ресурсам – это солидный игрок.
Рынок финансирования коммерческой недвижимости в течение года демонстрировал
признаки оживления, особенно отчетливо прослеживающиеся во второй половине года.
Наиболее активны на этом рынке оставались крупные банки с государственным участием –
Стр.41
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
прежде всего, Сбербанк и ВТБ. Немалый интерес к финансированию недвижимости проявляют на
сегодняшний день крупные европейские банки, в сферу интересов которых входит, прежде всего,
рефинансирование готовых объектов коммерческой недвижимости высокого качества (примером
этого может служить кредит банка Nordea в размере $100 млн., выданный Immofinanz на
рефинансирования торговых центров «Золотой Вавилон I» и «Золотой Вавилон II» в Москве).
Условия кредитования, предлагаемые иностранными банками в таких случаях, близки к
докризисным: кредит предоставляется по ставке USD Libor + 7-7,5%, с коэффициентом LTV (loan-tovalue) – 55-70%.
Оживление рынка инвестиций в недвижимость в 2010 году (происходящее на фоне плавного, но
уверенного роста российского фондового рынка, подстегиваемого повышением мировых цен на
нефть) повлекло за собой незначительное снижение ставок капитализации с конца 2009 года. Так, на
конец 2010 года они составляют: для офисных объектов высокого класса – 9,5-10%, для качественных
торговых объектов – 10,25-10,75%, для интересных с точки зрения инвестиций активов в сегменте
складской недвижимости – 12,25-12,75%.
Ожидается, что в течение 2011 года ставки капитализации продолжат снижаться (однако темпы
снижения будут невысокими), а объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость по
итогам года вырастет примерно на 20%, достигнув отметки в $5 млрд.
Стр.42
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
ВЫБОР ЦЕЛЕВОГО СЕГМЕНТА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ – сектор национальной рыночной экономики,
представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических
субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов
производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов
недвижимости
и
управления
рынком,
и
механизмов,
обеспечивающих
функционирование рынка (инфраструктуры рынка).
В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:
-
объекты недвижимости,
субъекты рынка,
процессы функционирования рынка,
механизмы (инфраструктуру) рынка.
Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:
- эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием
полезных свойств недвижимости;
- отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости
от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
- свободное формирование цен на объекты и услуги;
- перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами
объектов недвижимости;
- перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами
использования земель.
КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННЫХ
УСЛОВИЯХ РОССИИ
Для целей анализа рынка, объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е.
выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных,
методических актах и документах применяется классификация объектов по различным
основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению,
размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности),
юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).
По физическому статусу выделяют:
- земельные участки,
- здания, строения, сооружения,
- помещения.
В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют на
жилые и нежилые.
Более детальная классификация фонда объектов недвижимости ПО НАЗНАЧЕНИЮ
содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:
1)
земля
Стр.43
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах:
под жилье (селитебная территория),
под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг,
под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория),
под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная
территория), - под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория
общего назначения)
б) земельные участки вне поселений (межселенные территории):
под дачное и садово-огородное использование,
под жилую застройку,
промышленного и иного специального назначения (промышленности,
транспорта, энергетики, обороны и др.),
сельскохозяйственного назначения,
природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного,
историко-культурного назначения,
лесного фонда, водного фонда,
участки недр,
земли резерва, назначение которых не определено;
2)
жилье (жилые здания и помещения):
 многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного
проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.).
 индивидуальные и малоэтажные жилые дома (старая застройка и дома традиционного
типа - домовладения и нового типа – коттеджи, «таунхаусы»).
3)





коммерческая недвижимость:
офисные здания и помещения административно-офисного назначения
гостиницы, мотели, дома отдыха
магазины, торговые центры
рестораны, кафе и др. пункты общепита
пункты бытового обслуживания, сервиса
4)
промышленная недвижимость:
 заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного
назначения;
 мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения;
 паркинги, гаражи;
 склады, складские помещения;
5)
недвижимость социально-культурного назначения:
 здания правительственных и административных учреждений;
 культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;
 религиозные объекты;
Примечание: Даже в развитых рыночных экономиках не все приведенные виды или
подвиды объектов недвижимости вовлечены в рыночный оборот. В
Стр.44
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
условиях России сегодня можно говорить о достаточно развитом рынке жилой
недвижимости, особенно – квартир в многоквартирных жилых домах, садовоогородных земельных участков, сравнительно развитом в больших городах
рынке коммерческой, в первую очередь – офисной и торговой недвижимости,
зарождающемся рынке промышленной недвижимости и в некоторых регионах
- рынке земли.
Виды и подвиды объектов, вовлеченных в рыночный оборот, специалисты (риэлторы,
аналитики) подвергают дальнейшему разбиению по качеству (на типы и подтипы),
местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам
(общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и
фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе.
ПО ВИДАМ СОБСТВЕННОСТИ объекты недвижимости разделяют на:
- частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в
качестве частных собственников;
- государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности
субъектов федерации;
- муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности;
- общественные – находящиеся в собственности общественных объединений;
- коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности
различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной,
общественной).
По ЮРИДИЧЕСКОМУ СТАТУСУ объекты недвижимости разделяют в зависимости
от вида на используемые собственником или арендатором, приватизированные,
приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.
Далее проведем позиционирование объектов в соответствии с приведенной
классификацией:
 По физическому статусу объект оценки представляет собой нежилые
помещения в здании аккумуляторной (производственном).
 По виду собственности и юридическому статусу: собственность Российской
Федерации, закрепленная на праве хозяйственного ведения за Федеральным
государственным унитарным предприятием.
 По назначению объект оценки является типичными представителем ни одного из
пяти перечисленных выше видов назначения и позиционируется в секторе
рынка производственной недвижимости,
Ниже рассмотрим сегменты рынка, к которому относится объект оценки.
Стр.45
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
РЫНОК ЗЕМЛИ
Рынок земли во Владивостоке характеризуется главным образом дефицитом земли.
Северная часть Владивостока занята неприкосновенными природоохранными
территориями, расположенными вокруг водохранилищ. С востока, вдоль трассы на б.
Шамора, раскинулись «владения» военных — например, 64-й и 71-й микрорайоны
города частично стоят именно на земле ТОФ.
В 2006 г. были опубликованы данные о кадастровой стоимости земли, сформированные
управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по
Приморскому краю. Эти данные легли в основу налогообложения городских
землевладельцев, на них опираются ставки арендной платы и.т.д. Однако рыночные
цены на землю «не укладываются» в рамки кадастровой стоимости.
Появление в 2006 году десятков предложений земельных участков под застройку в черте
города (на праве собственности или долгосрочной аренды) можно считать значительным
этапом развития вторичного рынка земли во Владивостоке. В 2007 году количество
участков, экспонируемых на рынке, существенно возросло.
В качестве основных ценообразующих параметров для рынка земли во Владивостоке
необходимо указать следующие:

Пакет документов, оформленных по каждому участку. Вкладывая деньги в тот
или иной проект, инвестор должен оценить возможность завершения процедуры
оформления прав на землю.

Вторым фактором, влияющим на цену участка, является его местоположение.

Третьим фактором можно считать функциональное назначение, строящегося
здания. Здесь на первом месте можно назвать земельные участки под застройкой
жилой недвижимостью. Что касается торговой и офисной недвижимости, то эти
застройки на стадии формирования 2-го постановления не разбиваются по
конкретному виду, а определяются лишь при разработке рабочего проекта на
усмотрение инвестора.
Следует отметить, что предложения участков с наличием рабочего проекта требуют
более детального изучения, ввиду того, что стоимость полной рабочей документации
высока – в среднем 5% от СМР.
Кризис существенно активность рынка земли под коммерческую застройку. Владельцы
земли «придерживали» землю до восстановления адекватного спроса либо для
застройки собственными силами в перспективе (что выгоднее), в конце 2009, начале
2010 года многим пришлось выставить участки под застройку для завершения начатых
проектов и на рынке появились десятки предложений в различных районах города с
разнообразными характеристиками:

Площадью от 4 «соток» до 1,2 га;

Назначением от размещения автоцентра до многоэтажного жилого дома;

Стоимостью от 2 000 до 35 000 руб. за 1 кв.м.
Предложения к продаже земельных участков в черте города под производственную
застройку на дату оценки приведены ниже8:
8
- Источник: baza.farpost.ru
Стр.46
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
таблица 10
Продам 46 сот под стр-во и эксплуатацию базы, р-н Шошина 35. (Владивосток)
Объявление №8127279
Общая площадь: 4600 кв.м.
Цена: 9 500 000 р.
Предложение: От агентства недвижимости
Статус: Аренда
Назначение: Для строительства и эксплуатации производственной
Ограничения по использованию: инженерные сети
Местоположение: БАМ
Расположение на карте: 0, 0
Предлагаем к продаже земельный участок на БАМе под строительство и
эксплуатацию производственной базы площадью 4593 м . Назначение земли под
строительство и эксплуатацию производственной базы. Аренда на 49 лет,
зарегестрирована. Есть рабочий проект под автосервис . Можно купить как фирму.
(4232)972204 Людмила
60 сот. /собств. + строения, произв. р-н Тихая (Владивосток)
Объявление №7129801
Общая площадь: 60 сот.
Цена: 27 000 000 р.
Предложение: От агентства недвижимости
Статус: Собственность
Электричество
Вода
Подъездные пути
Назначение: под производство
Ограничения по использованию: нет
Местоположение: Тихая (энерготехникум, промзона)
Продается земельный участок под производство 60 соток в собственности. На
участке расположены руинированные строения (готовность 48,8% и 8%): 3-эт.
строение офисного назначения, фундамент 1000кв. м. производственного
назначения. 8-4232-522-255 Светлана 8-9242345546
Земельный участок 1га собственность ул. Бархатная (Улисс) (Владивосток)
Объявление №5989092
Общая площадь: 9 258 кв.м.
Цена: 21 000 000 р.
Предложение: От частного лица
Статус: Собственность
Электричество
Вода
Подъездные пути
Назначение: Производственное
Ограничения по использованию: нет
Местоположение: Улисс
Расположение на карте: 0, 0
Продается зем. участок 1га собственность, ул. Бархатная (Улисс), назначение
складское, на участке 2 разрушенных строения собственность.
89146520535
Стр.47
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
Земельный участок в районе ул. Снеговой (Владивосток) (Владивосток)
Объявление №6711971
Общая площадь: 13 548 кв.м.
Цена: 18 000 000 р.
Предложение: От частного лица
Статус: Собственность + Аренда
Электричество
Подъездные пути
Назначение: склад открытого хранения
Ограничения по использованию: Аренда 3 года.
Местоположение: г.Владивосток, р-он ул.Снеговая, д.41.
Расположение на карте: 0, 0 Земельный участок в районе ул. Снеговая, д.41
площадь 13548 кв. м. Склад 30 кв. м. собственность. 89146989600
Объявление №7203528 Добавлено 13:18, 12 августа Общая площадь: 1 900 кв.м.
Цена: 10 500 000 р. (в конце 2009 г. цена была 12 500 000 р.)
Предложение: От агентства недвижимости
Статус: Собственность
Назначение: Под производственную базу
Ограничения по использованию: Водоохранная зона
Местоположение: Эгершельд
Продаю земельный участок 19с. в собственности, под любой вид деятельности.
Имеется вода и эл/энергия на 380 Вт. (4232)722048 8 914 792 2048
ПРОДАЖА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ВО ВЛАДИВОСТОКЕ
Предложение объектов к продаже
Распределение предложения по видам объектов по состоянию на 4 квартал 2010 г.
приведено в Таблице 11.
Структура предложения по типу использования недвижимости с ценовыми
диапазонами (тыс. руб./кв.м.)
Таблица 11
Офис
20,0
Магазин
164,3
22,3
266,7
Помещение
14,4
162,1
Склад
6,9
"Бизнес"
88,5
29,7
256,2
Квартиры
37,8
95,2
300,0
250,0
200,0
Макс
150,0
Мин
100,0
50,0
0,0
Офис
Магазин
Помещение
Склад
"Бизнес"
Квартиры
Стр.48
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
Структура предложения в в 4-м квартале по типу использования недвижимости в %
представлена в Таблице 6.
Структура предложения по типу использования недвижимости (в %)
Таблица 12
Офис
Магазин
Помещение
Склад
"Бизнес"
Квартиры
34,7
8,8
20,4
12,1
8,5
15,4
15%
35%
9%
Офис
Магазин
Помещение
Склад
"Бизнес"
12%
Квартиры
9%
20%
Цены предложений в основной своей массе на сегодня практически не изменились по
сравнению с 3-м кварталом 2010 г. По-прежнему есть продавцы, которые выставляют
свой объекты по «неразумным» ценам. Это в большей степени относится к верхней
границе диапазона. Много новых объектов (вышедшие на рынок в этом периоде) также
предлагаются по «завышенным» ценам (особенно это относится к производственноскладским базам). Видимо это объясняется нежеланием собственника продать актив
«дешево».
Несмотря на «вялый» спрос, собственники не спешат снижать цены на свои объекты до
«уровня» покупателя. Видимо уверовав в то, что кризис закончился, собственники, за
редким исключением, не так охотно как раньше, идут на уступки покупателям.
На сегодня около 15% продавцов снизили начальные цены предложений. Это относиться
как к тем, которые это делали ранее, так и к новым игрокам. Средний уровень скидки
составляет около 11%.
В Таблицах № 7 и 8 представлено распределение дисконта.
Таблица 13
Размер скидки (в
%)
% от общего числа
объектов с
дисконтом
до 5
5 - 10
10 - 15
23,4%
28,1%
21,9%
15 - 20
20 - 30
больше 30
9,4%
15,6%
1,6%
Скидки на разные типы недвижимости
Тип недвижимости
Офис
Магазин Помещение
Таблица 14
Склад
"Бизнес"
Квартиры
Стр.49
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
% от общего числа
однотипных объектов
Средний размер
"скидки" (в %)
20,6
15,6
16,2
27,3
0,0
16,1
8,3
9,2
13,4
26,4
0,0
2,4
В Таблице №9 можно видеть диапазон цен предложений на объекты разных типов в
разных районах города.
Структура предложения разных типов недвижимости по районам (в %)
Район
64,71 мкр.
Баляева
БАМ
Борисенко
2-я Речка
Луговая
Некрасовская
1-я Речка
Пригород
Снеговая
100-летие
Тихая
3-я Рабочая
Трудовая
Фадеева
Центр
Чуркин
Эгершельд
Офис
Магазин
Помещение
0,8
0,8
0,8
0,0
8,7
2,4
2,4
11,9
0,0
0,8
6,3
0,0
0,8
0,0
0,0
54,0
4,0
6,3
0,0
6,3
0,0
0,0
21,9
15,6
9,4
6,3
6,3
0,0
9,4
0,0
3,1
0,0
3,1
9,4
6,3
3,1
2,7
5,4
1,4
0,0
20,3
0,0
1,4
6,8
9,5
0,0
2,7
5,4
0,0
1,4
4,1
21,6
9,5
8,1
Таблица 15
Квартиры
0,0
5,4
0,0
7,1
3,6
8,9
1,8
8,9
0,0
0,0
7,1
0,0
1,8
1,8
1,8
39,3
0,0
12,5
В следующей Таблице 10 можно видеть диапазон цен предложений на объекты разных
типов в разных районах города.
Таблица 16
Район
Офис
64,71 мкр.
55,2
Баляева
35,5
БАМ
34,0
Магазин
45,5
52,2
Помещение
45,0
60,0
22,8
88,2
95,6
Склад
15,3
Квартиры
39,4
109,2
22,3
96,4
Луговая
32,5
79,8
30,4
76,6
Некрасовская
46,7
101,6
46,9
107,1
1-я Речка
20,0
127,7
50,0
66,0
25,0
75,0
27,8
46,1
14,4
52,1
Пригород
Снеговая
70,0
77,5
15,5
93,6
14,1
91,1
37,8
84,7
57,5
85,4
50,8
95,2
24,0
Борисенко
2-я Речка
50,0
28,0
88,2
72,2
55,6
16,2
57,5
14,0
88,5
87,2
Стр.50
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
100-летие
35,5
95,5
81,5
123,8
Тихая
3-я Рабочая
46,8
50,0
65,2
75,0
9,2
32,9
23,7
60,6
11,0
19,0
16,8
28,1
66,7
Трудовая
46,8
81,1
33,3
Фадеева
75,0
75,0
35,9
54,3
6,9
59,5
Центр
22,3
164,3
85,0
266,7
20,6
162,1
60,0
65,5
Чуркин
38,9
81,8
28,0
37,9
27,6
65,7
8,0
70,0
Эгершельд
57,1
103,8
37,5
74,4
52,2
69,5
42,0
83,5
63,6
94,0
Ниже приведены текущие предложения на рынке производственной недвижимости:
Продается помещ. на Снеговой склад, произв., офис (Владивосток)
Объявление №7260352
Район: Снеговая
Улица: Снеговая ул.
Номер дома: 18
Общая площадь: 1 000 кв. м.
Предложение: От агентства недвижимости
Цена: 13 000 000 р.
Вид помещения: другое
продается база на Снеговой . три помещения
542 кв. м 2 этажа, подвал, кирпичное, планировалось под офис, частичный ремонт
216 кв. м состояние самое простое
242 кв. м. кирпичное здание , состоящее из двух частей, высокие потолки около 5 метров.
Коммуникации : вода, канализация, отопление-централизованные. Электричество- от завода Аврора.
Участок 27 соток, в аренде до 2018 года. Все огорожено забором.
Рядом железнодорожные пути, удобно для разгрузки. Можно поставить одновременно пять вагонов.
Два заезда. Оформлено на юр. лицо.
Объект продается целиком, без дробления.
Цена оговаривается. Рассмотрим все предложения по цене и расчетам.
Добавлено 12 ноября 2010
предлагается к продаже еще один объект, расположенный в районе ост. Молокозавод с характеристиками: земля 35
соток в аренде до 2032 года, в наличии 50 соток, 2 ж/д пути на 20 вагонов каждый , 2 рампы. Объект
кап.строительства эстакада-2 единицы. Кап.строение : склад 360 кв.м. ангарного типа высота 6.5 м,холодный, 1
въезд, фуры войдут, в середине до 8 метров по документам незавершенка 80%+ кап.строение 26 кв.м. , как
сторожка. Очень удобные подъездные пути, для любого вида транспорта. Электричество на 10 квт. Все огорожено
забором. Продажа как «ООО»
4232 906-112 8-914-072-4390
Стр.51
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
389 кв. м. на О. Кошевого, 1 этаж, отдельный вход (Владивосток)
Объявление №7872247
Район: Чуркин
Улица: Кошевого ул.
Номер дома: 8б
Общая площадь: 389 кв. м.
Предложение: От агентства недвижимости
Цена: 8 000 000 р.
Вид помещения: производство
Продается 389 кв. м. на первом этаже над цоколем. Здание трехэтажное. Два отдельных входа, собственность. На
данный момент используется под мебельный цех. Самый большой зал-183 кв. м. Семь подсобных помещений от 58
кв. м. до 13 кв. м. Высота потолка 2,90. От основной дороги 50м.
84232581556 84232274510 www.kaskad_plus@mail.ru
Помещения 1000 кв. м. свободной планировки (Владивосток)
Объявление №6605869
Район: Столетие
Улица: Волховская ул.
Номер дома: 29
Общая площадь: 1 000 кв. м.
Предложение: От агентства недвижимости
Цена: 800 000 $
Вид помещения: другое
Продам нежилые помещения в районе Столетия.
S 1000 кв. м. свободной планировки.
Высота потолков = 5,85м, 9 ворот высотой = 4,50м.
Внутри есть офисные помещения.
Имеются 3 смотровых ямы.
Хорошие подъездные пути.
Отлично подойдет под склад, автомастерскую и т. д .
(4232) 755-422 foliant5@mail.ru
Стр.52
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
Продается производственная база на Океанской (Владивосток)
Объявление №8253164
Район: Океанская
Улица: Фанзавод ул.
Общая площадь: 500 кв. м.
Предложение: От агентства недвижимости
Цена: 13 800 000 р.
Вид помещения: производство
Продается производственная база на Океанской. На территории расположенно 2-х этажное, кирпичное
здание, с пристроенным боьшим ангаром, с производственными цехами , там же распологается
офисное помещение, рядом проходит ж/д пути. Имеется свое ТП с большими лимитоми на
элекроэнергию. Подходит под любое производство. Земельный участок 900кв. м. (без учета площади
занимаемой зданием) аренде сроком на15 лет.
89089926671
midasuk@mail.ru
Продается складское помещение (Владивосток)
Объявление №8111586
Район: Вторая речка
Улица: Чапаева ул.
Номер дома: 8а
Общая площадь: 2 650 кв. м.
Предложение: От агентства недвижимости
Цена: 1 250 $
Вид помещения: склад
Нежилое (Складское) помещение расположенное в районе здания Чапаева , 8. Состоит из двух этажей
и подвального помещения.
Характеристика:
Общая площадь – 3891,7 кв. м.
первый этаж- 1317, 8 кв. м, высота потолка 4,85 м, ворота 4,50 м.
второй этаж - 1328,0 кв. м высота потолка 3,50 м, ворота 3, 2 м.
подвал - 1245 кв. м.
стены - кирпич
Стр.53
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
водоснабжения – центральное лимит 1,2 м. куб/сут
отопление - центральное котельная ДВНЦ
электроснабжение- центральное 98 кВт
телефонизация, интернет – Дальсвязь
дополнительное оборудование - грузовой лифт ( грузоподъёмностью 1, 5 т)
отделка помещений – стены отштукатурены , покраска и побелка.
полы- 1этаж стяжка 20 см
2этаж- стяжка 5см
Хорошие подъездные пути, имеются места для разворота большегрузного транспорта. Объект
идеально подходит под склад и под производство.
Добавлено 14:07, 7 февраля
Цена подвального этажа составляет — 650 у. е кв. м
Цена первого этажа составляет 1250 у. е кв. м
Цена второго этажа составляет — 1150 у. е кв. м
Расчёт производиться по курсу 30 рублей
Добавлено 12:51, сегодня
Цена подвального этажа составляет — 650 у. е кв. м
Цена первого этажа составляет 1250 у. е кв. м
Цена второго этажа составляет — 1150 у. е кв. м
Расчёт производиться по курсу 32,50 рублей
8(4232)93-38-39 8(4232)74-28-94
Производственная база, собственность (Владивосток)
Объявление №8128819
Район: Горностай
Улица: 24-й городок
Номер дома: 36
Общая площадь: 2 200 кв. м.
Предложение: От частного лица
Цена: 25 000 000 р.
Вид помещения: производство
Первый этаж (отапливаемый):
Теплые помещения 1200кв м, душевая, столовая, офисное, ремонтный бокс с ямой (входит камаз с
тентом), вода из собственного колодца глубина 60метров диаметр 3 метра столб воды 54 метра,
резервная подача электроэнергии дизель-генератор 40квт, электричество без лимита.
Стр.54
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
Оштукатурено покрашено. Пандус для разгрузки 20 и 40 футовых контейнеров, проезд погрузчика по
всему складу.
Второй этаж 1000кв м:
Отдельный въезд с верхней площадки, металло-сварной каркас.
Кочегарка (уголь/электричество)
Недостроенная баня(12х12), бассейн залит
Земельный участок 3.5га в оформлении, куплено на торгах в 1999г.
По всему участку водоотвод, залит фундамент на расширение общей площади.
+7-914-666-28-05 Сергей forsaken1@list.ru
АРЕНДА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ВО ВЛАДИВОСТОКЕ
Ставка аренды на помещения коммерческого назначения
нескольких параметров это:
зависит в основном от
Местоположение.
Транспортная доступность.
Техническое состояние объекта.
Качество окружения.
На сегодня ценовой диапазон практически не изменился по сравнению с предыдущим
периодом. Но это не означает, что не происходит никаких перемен. На самом деле в
разных секторах происходят изменения ставки в сравнении с заявленными. Как правило,
это происходит «в закрытом режиме». Не многие арендодатели снижают цену
«открыто». Скидки составляют от 5% до 20%, в зависимости от назначения помещения,
его площади и месторасположения.
По максимальной ставке сдаются помещения в «престижных» местах в отличном
состоянии (как правило, ставка за полезную площадь и дополнительных платежей нет –
это, в большей степени относиться к офисам).
По минимальной ставке в основном сдаются помещения в удовлетворительном
состоянии в «непроходных» местах, имеются еще какие-нибудь недостатки (например,
маленькие окна), ставка за общую площадь (то есть, считая коридор, с/у и т.п.) и
электроэнергию и/или коммунальные платежи оплачиваются отдельно.
Стр.55
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
На складские площади ставки аренды также остались практически неизменными. С той
лишь разницей, что тоже возможен торг, а также помещения пригодные под «бизнес»
(например, автомойка, цех деревообработки и т.п.) с оборудованием могут стоить
дороже.
Структура предложения в аренду по типу использования недвижимости с ценовыми
диапазонами (руб./кв.м.)
Таблица 17
Офис
166,7
55,7%
1 500,0
Магазин
303,0
Помещение
11,8%
3 000,0
220,0
12,6%
1 500,0
Склад
30,0
19,9%
500,0
Текущий диапазон арендных ставок на коммерческую недвижимость в основных
районах города (руб./кв.м.):
Таблица 18
Район
64,71 мкр.
Баляева
БАМ
Борисенко
2-я Речка
Луговая
Некрасовская
1-я Речка
Пригород
Снеговая
100-летие
Тихая
3-я Рабочая
Трудовая
Фадеева
Центр
Чуркин
Эгершельд
Офис
611,1
369,0
250,0
450,0
350,0
350,0
500,0
285,7
375,0
300,0
300,0
166,7
460,0
666,7
625,0
500,0
500,0
1 500,0
500,0
800,0
1 000,0
500,0
714,0
1 000,0
500,0
870,0
349,0
300,0
300,0
500,0
360,0
1 300,0
700,0
1 000,0
Магазин
625,0
500,0
833,3
800,0
400,0
750,0
500,0
900,0
2 500,0
1 917,0
1 666,7
3 000,0
Помещение
250,0
275,0
700,0
666,7
396,7
400,0
333,0
500,0
285,0
850,0
750,0
800,0
625,0
550,0
666,7
500,0
454,5
303,0
600,0
400,0
428,6
446,4
2 000,0
463,0
700,0
377,4
789,0
2 500,0
1 150,0
685,0
380,0
250,0
1 500,0
762,0
289,0
220,0
600,0
1 500,0
843,1
615,0
Текущие предложения по аренде производственно-складской недвижимости в районе
расположения объекта аренды в г. Владивостоке приведены ниже.
Производственные помещения9
Все районы:
Советский район
1. Адрес: ул. Татарская, район Рыбозавода
 Площадь: 400м
9
http://voshodvl.ru Сайт информационного агентства недвижимости «Компания Восход»
Стр.56
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»


Цена: 90.000р.
Примечание: Помещение капитальное, теплое, со всеми коммуникациями, есть
подсобные помещения и с/у. Транспортная доступность: не более 40 фут. Можно
использовать под склад, производство. Есть охрана.
3. Адрес: ул. Русская, район завода "Варяг"
 Площадь: 36м, 85м
 Цена: м = 400р.
 Примечание: Помещение капитальное, с отоплением. Транспортная доступность: не
более 20 фут. Можно использовать под склад, производство. Есть охрана.
4. Адрес: ул. Русская, район Универсама



Площадь: 270м = 135м (50м+50м+35м) +
135м (100м=35м)
Цена: м = 200р. + свет
Примечание: Помещение капитальное, с
отоплением (электрическое), воды
нет. Потолок 3,5м, ворота 2,5м.
Транспортная доступность: не более 20
фут. Можно использовать под склад,
производство. Можно арендовать 135м
или 250м.
5. Адрес: ул. Маковского, ост. "Чайка"
 Площадь: 70м, 130м, 360м
 Цена: м = 250р. с отоплением
 Примечание: Помещение капитальное, с отоплением, вода, канализация, пожарноохранная сигнализация, на территории предприятия, можно использовать под склад
или производство. Есть офис 70м, м = 400р. Транспортная доступность: не более 40
фут.
6. Адрес: пр. 100 лет Владивостоку, район фабрики «Заря»
 Площадь: 500м металлический, м = 150р.
 Площадь: 1 этаж, 500м, требует ремонта, м = 250р.
 Площадь: 340м, 500м, на 2 этаже, есть подъемник, м = 280р.
 Примечание: Транспортная доступность: любой грузовой транспорт. Территория
охраняется. Есть офисы от 20м до 140м, м = 600р. Есть все коммуникации.
Первореченский район
1. Адрес: ул. Днепровская, район верхний ОГАТ
 Площадь: 62м, 150м, 300м, 345м
 Цена: м = 200р. +тепло + свет
Стр.57
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»

Примечание: Помещения капитальные, с отоплением, вода, канализация, находится на
территории предприятия под охраной. Высота потолков 4,5м, ворота 2,7м.
Транспортная доступность: не более 40 фут. Можно использовать под склад,
производство.
3. Адрес: ул. Волховская, район Автобусного парка
 Площадь: 275м
 Цена: 100.000р. с теплом + свет
 Примечание: Помещение капитальное, с отоплением, находитсяна территории
предприятия под охраной. Высота потолков 4м, ворота2,5м. Транспортная доступность:
не более 40 фут. Можно использовать под склад, производство. Есть вода,
канализация. Был столярный цех с оборудованием.
5. Адрес: ул. Иртышская, район Троллейбусного парка
 Площадь: 200м - зал + подсобные + с/у
 Цена: м = 320р.
 Этаж: 2
 Примечание: Помещение капитальное, со всеми коммуникациями. Отдельный вход,
высота потолков 3м. Транспортная доступность: не более 20 фут. Есть все
коммуникации, сейчас швейное производство.
8. Адрес: ул. Днепровская, район верхнего "ОГАТ"
 Площадь: 600м = 300м + 300м
 Цена: м = 100р.
 Этаж: 2
 Примечание: Помещение нежилое, отопление автономное, есть с/у. Транспортная
доступность: любой грузовой транспорт. Можно использовать под склад (легкий груз)
или производство, есть подъемник. Сдают одному арендатору или частями, есть 2
входа.
9. Адрес: ул. Карьерная




Площадь: 1 этаж 400м, м = 150р. + территория
500м, м = 50р.
Площадь: 1 этаж 200м, м = 170р.
Площадь: 2 этаж 40м, 300м 600м, 1.000м м = 95150р.
Примечание: Помещение нежилое, капитальное,
отопление автономное, есть с/у. Транспортная
доступность: любой грузовой транспорт. Можно
использовать под склад (легкий груз)
или производство. Есть территория 700м,
3.000м, м = 50р.
13. Адрес: пр. Острякова, район 1 Речки
Стр.58
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»




Площадь: склад 217м, капитальный, высота 6м,
2 ворот, м = 400р.
Площадь: офис, 1эт. 120м, 2эт. 130м, м = 1.000р.
Телефон: есть
Примечание: Транспортная доступность: не
более 40 фут. Можно использовать под склад
или производство. Есть все
коммуникации, ремонт, телефон, с/у. Находится
на территории предприятия под охраной. Сдают
все вместе одному арендатору.
16. Адрес: ул. Днепровская
 Площадь: 70м
 Цена: 7.000р.
 Этаж: 1
 Примечание: Помещение в производственном здании, без отопления (автономное).
Транспортная доступность: 40 фут. Находится на территории предприятия под охраной.
Под склад или производство.
17. Адрес: пр. 100-летия Владивостоку, район ост. Молодежная
 Площадь: 100м
 Цена: м = 300р.
 Этаж: 1
 Примечание: Помещение капитальное с отоплением, двое ворот. Транспортная
доступность: 40 фут. Находится на территории предприятия под охраной. Под склад
или производство.
Ленинский район
1. Адрес: ул. Юмашева, район площади Баляева
 Площадь: 200м
 Цена: м = 300р. с теплом + свет.
 Этаж: 2
 Примечание: Помещение капитальное, ворота, есть отопление, свет, вода, канализация.
Можно использовать под склад, производство. На территории, под охраной.
2. Адрес: ул. Воропаева
 Площадь: 110м
 Цена: 23.000р.
 Этаж: 2
 Примечание: Помещение нежилое, отдельный вход, есть отопление, свет, вода. Можно
использовать под склад, производство. Есть тельфер на 500кг.
3. Адрес: ул. Гоголя, район Фуникулера
 Площадь: 57м - один зал
 Этаж: 1
 Цена: м = 330р.
 Телефон: есть
 Примечание: Нежилое, вход общий. Помещениесо всеми коммуникациями. Можно
использовать подофис - склад, магазин, услуги.
Стр.59
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
4. Адрес: ул. Фадеева
 Площадь: 100м
 Этаж: 1
 Цена: 25.000р.
 Телефон: есть
 Примечание: Нежилое, отдельный вход. Помещение со всеми коммуникациями. Был
фасовочный цех.
5. Адрес: ул. Рабочая
 Площадь: 50м
 Цена: 15.000р. + свет
 Этаж: 1
 Примечание: Субаренда. Помещение капитальное, есть отопление, вода, канализация,
ворота. Транспортная доступность: 40 фут. Находится на территории предприятия под
охраной. Под склад или производство.
Фрунзенский район
1. Адрес: ул. Набережная
 Площадь: 135м, 380м
 Этаж: 1
 Цена: м = 200р.
 Телефон: есть
 Примечание: Нежилое, отдельный вход. Помещение со всеми коммуникациями. Был
продуктовый склад, есть все коммуникации.
Первомайский район
1. Адрес: ул. Борисенко





Площадь: 3.800м
Телефон: есть
Этаж: 1
Цена: м = 100р. + тел. + свет
Примечание: Капитальное помещение, без отопления,
высота потолков 10м (бывший цех), 2 ворот 4м. Есть
большая парковка, удобный подъезд для
любого грузового транспорта. Хорошая видимость с
дороги. Есть офисные помещения.
Стр.60
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
2. Адрес: ДМП район Змеинка





Площадь: 516м, 1.000м
Телефон: есть
Этаж: 1
Цена: м = 80р.+ тел. + свет
Примечание: Капитальные, без отопления, высота потолков 6-8м. Транспортная
доступность: любой транспорт. Есть офисы 15-100м.
Выводы:
1. Наиболее часто встречающийся диапазон арендных ставок на
производственную недвижимость в районе расположения объекта оценки
(Ленинском) составляет:
- для отапливаемых капитальных производственно-складских зданий от 200
до 350 руб./кв.м/мес.
- для неотапливаемых капитальных производственно-складских зданий от
80 до 200 руб./кв.м/мес.
2. В качестве основных ценообразующих параметров выступает:
наличие /отсутствие отопления
местоположение
техническое состояние помещения,
транспортная доступность, парковка
специализированные/неспециализированные
наличие ж/д путей
3. Заявленная арендная ставка содержит НДС. Как правило, в секторе
производственно-складской недвижимости коммунальные платежи берутся
по факту дополнительно к арендной ставке, если не указано иное.
4. Среднерыночный показатель недозагрузки производственно-складских
помещений площадью до 500 кв.м находится в диапазоне от 2% до 10%,
площадью от 500 до 1000 кв.м этот же диапазон находится от 5% до 15%. У
зданий площадью более 1000 кв.м верхняя граница диапазона может
доходить до 30%10.
10
Источник ООО «АРКУС – недвижимость» /www.arendator.ru/
Стр.61
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
2.4. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее
доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование,
которому соответствует максимальная стоимость объекта.
Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы
соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть:

физически возможным,

законодательно разрешенным,

экономически оправданным,

приносить максимальную прибыль.
Наиболее эффективное использование должно быть определено для земельного участка
как свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом.
В оценочной практике лучшее и наиболее эффективное использование представляет
предпосылку, на которой базируется стоимость. В контексте наиболее вероятной цены
продажи (рыночной стоимости) другим термином для лучшего и наиболее
эффективного использования может быть самое вероятное использование, следуемое из
анализа рынка. (Г.С. Харрисон. «Оценка недвижимости»).
Анализ наилучшего использования земельного участка как вакантного
При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является
незастроенным или может быть освобождён путём сноса имеющихся зданий и
сооружений. Критериями наилучшего и наиболее эффективного использования участка
земли, как свободной, являются те же четыре приведенных выше критерия.
Стоимость прав на земельный участок всегда рассчитывается в предположении, что он
вакантен, поэтому ЛНЭИ участка земли должно рассматриваться исходя из
потенциальных вариантов использования, включая существующий, и отвечать на
вопрос: как должна использоваться земля с учётом всех ограничений в целях получения
от неё максимального дохода.
Оцениваемый объект представляет собой встроенные нежилые помещения, с учетом
данных особенностей оценщику следует рассматривать объект оценки в существующих
границах и объеме, исключая рассмотрение вариантов сноса первичного объекта
недвижимости или его реконструкции/надстройки. Таким образом, анализ АЛНЭИ
земельного участка как свободного не проводился.
Анализ наилучшего использования объекта оценки
Анализ наиболее эффективного использования объекта как застроенного проводится
исходя из перспектив оптимизации функционального назначения объекта недвижимости
и его технического состояния по 4 критериям, указанным выше.
Стр.62
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
Осмотр помещений и анализ их текущего состояния показал следующее:
Для использования помещений по назначению необходимо произвести следующие
работы: ремонт систем водоснабжения и отопления, замену электропроводки и
установку электротехнических устройств, ремонт полов, ремонт окон, установку новых
межкомнатных дверей. Так же необходимо провести отделку, соответствующую классу
отделки для складских и производственных зданий.
В соответствии с заданием на оценку, а так же основываясь на Особых допущениях,
изложенных а соответствующем разделе Отчета, арендная плата определяется для
объекта оценки в состоянии «как есть», в предположении, что Собственник не будет
нести дополнительных затрат на ремонт здания.
Задача Арендодателя в данном случае найти арендатора на помещения с учетом их
текущего состояния. Поэтому при
расчете рыночной стоимости объекта оценщик
учитывал данный фактор.
Результаты анализа НЭИ:
Таблица 19
физически возможные способы
использования оцениваемых
помещений
Правомочные способы их
использования
Экономически оправданные способы
использования помещений.
1. производство
2 складская
Перечисленные выше физические способы
являются правомочными.
Сдача в аренду в текущем состоянии.
Таким образом, наиболее эффективным вариантом использования объектов
оценки является их использование в качестве производственной недвижимости –
под размещение силового оборудования.
Стр.63
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
2.5. ВЫВОДЫ ПО ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ
В предыдущих разделах были рассмотрены основные характеристики, влияющие на
состояние объекта оценки, его привлекательность и типичные мотивировки
потенциальных покупателей.

Объектом оценки являются встроенные нежилые помещения первого этажа
площадью 595,7 кв.м, номера на поэтажном плане: 1-24; 29; 30, расположенные в
строении лит. А.

Производственное одноэтажное здание в котором находятся оцениваемые
помещения расположено в периферийной части города на закрытой территории.,
в границах прибрежной полосы.

Транспортная доступность осложнена плохим качеством дорог в районе Улиса, а
также тем, что здание находится на закрытой территории.

Оцениваемые помещения имеют несколько изолированных входов со стороны.

Техническое состояние оцениваемых помещений классифицируется как не
удовлетворительное, и в текущем состоянии использоваться не может. Требуется
проведение капитального ремонта помещений, полная замена инженерного
оборудования.

Оцениваемые помещения не эксплуатируются, в силу не удовлетворительного
технического состояния.

Наиболее часто встречающийся диапазон арендных ставок на производственную
недвижимость в районе расположения объекта оценки для не отапливаемых
капитальных производственно-складских зданий от 80 - 200 руб./кв.м/мес.
Стр.64
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
РАЗДЕЛ 3. ПРИМЕНЕНИЕ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ
3.1. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ
Стандартами предусматриваются три подхода к оценке рыночной стоимости объектов
оценки:
 сравнительный подход;

затратный подход;

доходный подход.
В соответствии со Стандартом ФСО-1 в процессе оценки необходимо применять три
подхода оценки, либо обосновать отказ от использования того или иного подхода.
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД - совокупность методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами, аналогами оценки, в
отношении которых имеется информация о ценах. Объектами – аналогами для целей
оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим,
материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его
стоимость.
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства, либо замещения
объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затраты на воспроизводство объекта
оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки и
использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания
аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на
дату оценки.
Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит
от характера оцениваемого объекта, его рыночного окружения, сути типичных
мотиваций и действий потенциальных арендодателей и арендаторов, доступности и
качества необходимой исходной информации.
.
Стр.65
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
РАЗДЕЛ 4. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ
ОЦЕНКИ
4.1. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке,
является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель
никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег,
которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и
строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским
характеристикам оцениваемому зданию.
Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

Определить стоимость права владения земельным участком.

Определить полную восстановительную стоимость объекта;

Определить величину накопленного износа.

Вычесть величину износа из стоимости строительства
восстановительную стоимость объекта оценки с учетом износа.

Рассчитать стоимость здания с учётом прибыли девелопера.

К полученной величине стоимости добавить стоимость земли, получив тем
самым окончательную стоимость недвижимости.
и
определить
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ
Определение стоимости земли при реализации затратного подхода будет построено на
следующих фактах и предположениях:
1) физические параметры земельного участка (границы и размер участка) определены
по границам существующего здания аккумуляторной.
2) будущее право на землю не определено.
3) в соответствии с текущим законодательством за объектом недвижимости будет
закрепляться земельный участок на праве собственности или праве аренды.
4) покупатель оформляет права на земельный участок самостоятельно на основании
договора купли-продажи имущества;
5) в случае, если право на земельный участок, входящий в состав объекта
недвижимости-объекта оценки, не оформлено документально, Оценщик определяет
стоимость исключительного права на переоформление в аренду или приобретение в
Стр.66
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
собственность земельного участка объекта оценки как разность денежного
выражения выгод, обусловленных наличием переоформленного права (рыночной
стоимости переоформленного права на земельный участок), и затрат на
переоформление права11.
Стоимость права собственности
на земельный участок, при сложившихся
обстоятельствах сводится к определению права первоочередного выкупа ЗУ по
формуле:
Рыночная стоимость ЗУ – Стоимость выкупа ЗУ – затраты на переоформление
права.
В таких условиях стоимость права первоочередного выкупа ЗУ приравнена к
выкупной стоимости. В этом случае первоочередное право выкупа равно 0.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОЛНОЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ
Полная восстановительная стоимость (стоимость нового строительства) объекта, по
состоянию на дату оценки определяется путём умножения его строительного объёма на
стоимость строительства 1 м3 здания, аналогичного оцениваемому (той же группы
капитальности), но соответствующего наилучшему варианту использования.
Полная восстановительная стоимость (ПВС) объекта оценки
формуле 4-1:
ПВС = С69 х Ккл. х Куд. х К*уд х V,
рассчитывается по
где
С69 – стоимости единицы измерения объекта аналога в ценах 1969 г. по сборнику
УПВС № 18, указанному в таблице 18;
Ккл. - поправочный коэффициент по климатическому району (1,08);
Куд. - коэффициент удельного веса элементов объекта оценки (1,00).
К*уд – общий коэффициент удорожания
Расчет общего коэффициента удорожания на дату оценки (К*уд.)
Для пересчёта восстановительной стоимости из цен 1969 г. на текущую дату был
выведен общий коэффициент удорожания по формуле 4-2:
К*уд. = И 1969-1984 х К1969-1984 х И 1984-1991 х К 1984-1991 х К1991-2011
И 1969-1984 -индекс изменения сметной стоимости для судоремонтных заводов за
соответствующий период составил - 1,17 (Приложение №1 к постановлению Госстроя
СССР от 11 мая 1983 г. №94 );
К1969-1984. - территориальный коэффициент для Приморского края составил - 1,03
www-new.rosim.ru –сайт ФАУФИ, Проект технического задания на проведения оценки рыночной
стоимости объекта нежилой недвижимости
11
Стр.67
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
(Приложение №2 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94);
И 1984-1991 - индекс изменения сметной стоимости за соответствующий период для
судоремонтных заводов составил - 1,55 (приложение №3 к письму Госстроя СССР от 6
сентября 1990г. №14-д)
К1984-1991. - территориальный коэффициент для Приморского края составил - 0,95
(приложение №3 к письму Госстроя СССР от 6 сентября 1990г. №14-д)
К1991-2011 - расчётный индекс удорожания сметной стоимости строительства на дату оценки
против базисной в ценах 1991 г. по Приморскому краю, рассчитанный на IV квартал 2010
года Приморским региональным центром по ценообразованию в строительстве и
промышленности строительных материалов составлял – 73,5*.
* Расчет индекса удорожания сметной стоимости на 4 квартал производился с помощью
дефляторов по видам экономической деятельности: 70,71 х 1,029 х 1,01 = 73.5. Ссылки приведены в
Приложении.
Таким образом, общий индекс удорожания составит:
таблица 20
И 1969-1984 - индекс изменения сметной стоимости
К1969-1984 - территориальный коэффициент для Приморского края
И 1984-1991 - индекс изменения сметной стоимости
К1984-1991 - территориальный коэффициент для Приморского края
К1991-2011 – расчётный индекс удорожания сметной стоимости строительства
на дату оценки
Общий коэффициент удорожания на дату оценки (без НДС)
1,17
1,03
1,55
0,95
73,5
130,4
Расчет полной восстановительной стоимости зданий производился в соответствии с
описанной методикой. Расчет проводился с использованием программного комплекса,
разработанного специалистами ООО «Индустрия-Сервис» на базе электронных таблиц
Microsoft Excel.
Параметр
Строительный объем объекта оценки, м3
Стоимость единицы измерения объекта по сб.
УПВС в ценах 1969г.
Поправочный коэффициент по
климатическому району
Поправочный коэффициент по группе
капитальности
Поправочный коэффициент на удельный вес
Куд.
Общий коэффициент удорожания К*уд
Полная восстановительная стоимость
(ПВС), руб.
Ссылка
Значение
3173,2
таблица 21
Примечание
(Sзастр х H зд)*Sобъ. оценки ./
S общая
21,3
1,07
Указан в сборнике УПВС
1,0
Соответствует аналогу
1,0
Соответствует аналогу
130,4
9 430 580
Рассчитан в т. 21
Рассчитана по формуле 4-1
УПВС 18, т.18
Стр.68
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА
В теории оценки недвижимости выделяют три вида износа:
 Физический износ – вызывается разрушением строительных конструкций, материалов
и элементов зданий в результате естественного старения или неправильной
эксплуатации здания.
 Функциональный износ - проявляющийся при несоответствии параметров объекта
современным рыночным требованиям,
 Внешний износ - возникает в результате неблагоприятного изменения
экономической, политической, экологической обстановки - внешней по отношению к
объекту недвижимости.
Физический износ
Для получения величины рыночной стоимости объекта, учитывающее техническое
состояние объекта на дату оценки, восстановительная стоимость уменьшается на величину
износа его конструктивных элементов.
Расчет физического износа проводился на основании износа сохранившихся основных
конструктивных элементов, определенного при визуальном осмотре в соответствии с
«Правилами оценки физического износа» – ВСН 53-86 (р).
таблица 22.
величина
износа
удельный
вес для
составных
элементов
объекта
аналога
коэффициент
сохранности
элементов
процент
сохранности
объекта
оценки, %
Фундамент
50,0%
19,0%
100,0%
19,0%
Стены и перегородки
Перекрытия
Кровля
Полы
Проемы
Внутренняя отделка
Санитарно-технические работы и
Электротехнические устройства
50,0%
50,0%
50,0%
100,0%
100,0%
100,0%
35,0%
6,0%
10,0%
6,0%
11,0%
2,0%
100,0%
2,0%
100,0%
100,0%
80,0%
60,0%
50,0%
0,0%
50,0%
35,0%
6,0%
8,0%
3,6%
5,5%
0,0%
1,0%
70,0%
57,9%
5 460 306
9,0%
100,0%
100,0%
9,0%
87,1%
Наименование конструктивных
элементов
Прочее
Итого
Итоговый физический износ, руб.
Стр.69
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
Функциональный износ
К устранимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате
несоответствия объёмно-планировочного или конструктивного решения оцениваемого
здания современным рыночным стандартам.
Проведённый анализ НЭИ позволил установить, что вариантом наилучшего и наиболее
эффективного использования для объекта оценки будет его проектная эксплуатация в
качестве производственной недвижимости. Оценщик делает вывод, что данная
недвижимость не является узкоспециализированной и предназначенной только для
какого-то одного производства. Конструктивные элементы здания, их технические
характеристики соответствуют предлагаемой на рынке и имеющей
спрос
неспециализированной производственно-складской
недвижимости. Вследствие
вышесказанного функциональный износ будет равен 0.
Внешний (экономический износ)
Экономический износ может быть вызван рядом причин таких как:
 инфляция;
 возросшая конкуренция;
 высокие процентные ставки;
 сокращение спроса на определенный вид продукции;
 сокращение предложения;
 ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем сооружений, и
коммуникаций;
 рост расценок на коммунальные услуги без соответствующего увеличения цены
выпускаемой продукции;
 законодательные ограничения;
 факторы окружающей среды.
Анализ объекта оценки в его экономическом окружении показал, что объекты, подобные
объекту оценки на рынке присутствуют, правда в рабочем техническом состоянии, это
позволяет говорить о том, что внешний износ можно принять равным нулю, поскольку
неудовлетворительное техническое состояние объекта оценки учтен процентом
сохранности и физическим износом.
Накопленный износ
Накопленный износ рассчитывался для объекта недвижимости по следующей формуле:
Инак. = 1-(1-Ифиз.)*(1-Ифунк.)*(1-Ивн.)
Таким образом, накопленный износ для объектов недвижимости соответствует
физическому износу.
Стр.70
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
ИТОГОВЫЙ РАСЧЕТ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ
Предпринимательская прибыль - это требуемая сумма превышения выручки над
общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект
финансово оправданным для застройщика.
Процент предпринимательской прибыли сопоставим со ставкой дисконтирования
(отдачей на вложенный капитал), поскольку и то и другое отражает отдачу инвестора на
вложенный капитал и определяется исходя из альтернативных вложений с учётом
рисков, свойственных той или иной отрасли.
При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав,
либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков
различных видов. К факторам риска относятся:




Экономические и политические факторы;
Социальные и региональные факторы;
Предпринимательский фактор;
Фактор условий строительства.
Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта
рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли.
Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка
дисконтирования, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП (4.3)
представлена ниже:
ПП=Σ(R) + R безриск,
где:
ПП – прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;
Σ(R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного
проекта;
R безриск. – отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).
Факторы риска и суммарное значение рисков представлено в Таблице 23:
таблица 23
№
п/п
1
2
3
4
5
6
7
8
Факторы риска \ ранг
1
2
Экономические
и
политические
факторы
Общеэкономические тенденции
Внешнеэкономическая деятельность
Инфляция
х
Инвестиции
Доходы и сбережения населения
х
Система налогообложения
х
Угроза передела собственности
Внутриполитическая стабильность
х
3
4
5
6
7
8
9
10
х
х
х
х
Стр.71
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
9 Внешнеполитическая деятельность
х
10 Угроза террористических актов
х
Количество наблюдений
2
4
4
Количество наблюдений * ранг фактора
2
8 12
Сумма произведений
Количество факторов
Взвешенное значение
Социальные
и
региональные
факторы
1 Социальная стабильность в стране
х
2 Социальная обеспеченность граждан
х
Тенденции развития экономики в
3
х
регионе
4 Социальная стабильность в регионе
х
Количество наблюдений
0
0
4
Количество наблюдений * ранг фактора
0
0 12
Сумма произведений
Количество факторов
Взвешенное значение
Предпринимательский фактор
1 Ликвидность актива
х
2 Уровень конкуренции в отрасли
х
Инвестиционная
привлекательность
3
х
района
4 Тенденции развития отрасли
х
Количество наблюдений
2
1
1
Количество наблюдений * ранг фактора
2
2
3
Сумма произведений
Количество факторов
Взвешенное значение
Фактор условий строительства
1 Сейсмичность района
х
2 Затопляемость, смерчи и прочие
х
Климатические
условия
района
3
х
строительства
Наличие сырьевых ресурсов в районе
4
х
строительства
Уровень
развития
отрасли
5
х
строительных материалов
6 Наличие трудовых ресурсов
х
Наличие высококвалифицированного
7
х
персонала в регионе
Геологические
особенности
8
х
строительной площадки
Количество наблюдений
2
4
2
Количество наблюдений * ранг фактора
2
8
6
Сумма произведений
Количество факторов
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
22
10
2,2%
0
0
0
0
0
0
12
4
3,0%
0
0
0
0
0
0
7
4
1,75%
0
0
0
0
0
0
16
8
Стр.72
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
Взвешенное значение
Суммарный уровень риска
2,0%
8,95%
В оценочной практике применяются разнообразные инструменты, которые можно
отнести к безрисковым. На дату оценки каждый из вышеперечисленных инструментов
имеет следующие ставки:
1) депозиты Сбербанка РФ и других надежных банков – ставка годовых по
рублевым депозитам составляет от 3, 5 до 6%;
2) западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран)
с корректировкой на страновой риск;
3) государственные ценные бумаги - средневзвешенная доходность по
долгосрочным обязательствам на рынке ГКО-ОФЗ от 4,97% до 7,04 %12 годовых
(в зависимости от срока погашения).
Таким образом, Прибыль предпринимателя рассчитывалась по формуле и составила:
ПП=Σ(R) + R безриск. = 8,95% + 7,04% = 15,99%.
В рублях прибыль предпринимателя рассчитывается по формуле
(ПВС – Инак. ) х 16,0% и составляет:
(9 430 580 - 5 460 306)*16,0% = 634 847 руб.
Выше были определены все промежуточные параметры, необходимые для проведения
окончательных расчетов стоимости объекта оценки затратным подходом.
Выше были определены все промежуточные параметры, необходимые для проведения
окончательных расчетов стоимости объекта оценки затратным подходом.
таблица 24.
№
стр.
1
2
3
4
5
6
7
Параметр
Полная восстановительная стоимость
здания
Накопленный износ
Прибыль предпринимателя
Стоимость земельного участка
Остаточная стоимость с учетом износа и
прибыли предпринимателя (ОС)
Процент сохранности объекта оценки, %
Стоимость объекта оценки,
определённая затратным подходом (СЗ)
Значение, руб.
9 430 580
Формула
таблица 21
- 5 460 306
634 847
0
таблица 22
(стр.1 – стр.2)*16,0%
4 605 121
стр.1 – стр.2 + стр.3
87%
4 006 455
стр.5 * стр.6
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, составила
(округленно): 4 000 000 рублей (с учетом НДС).
взята доходность со сроком погашения 3 года, средний срок стр-ва и ввода в эксплуатацию
подобных объектов.
12 http://top.rbc.ru,
Стр.73
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
4.2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
Подход к оценке по сравнимым (сопоставимым) продажам – второй из трех
основополагающих подходов в теории оценки. При применении этого подхода
стоимость объекта оценки определяется в сравнении с ценой продажи аналогичных
объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость
объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов.
Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену
сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные
различия между ними.
Использование данного метода состоит из следующей последовательности:
1) изучение сектора рынка недвижимости, соответствующего объекту оценки; поиск
сделок и предложений на продажу объектов,
которые наиболее сходны с
оцениваемым объектом;
2) сбор информации по каждому отобранному объекту о цене продажи (запрашиваемой
цене), местоположении объекта, площади, физических и других характеристиках, а
также об условиях сделки;
3) выявление параметров, существенно влияющих на стоимость недвижимости данного
типа, и определение количественных характеристик:
iстоимость = Fi (параметрi), где i = 1,…,n – номер параметра;
4) анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по выявленным в п.3)
параметрам;
5) выбор стоимостного показателя объектов, который будет подвержен корректировкам
(как правило, в качестве такого показателя для нежилой недвижимости выступает
стоимость 1 кв. м. площади помещений);
6) корректировка выбранного показателя сопоставимых объектов;
7) согласование скорректированных показателей и вывод величины показателя
стоимости оцениваемой недвижимости, расчет стоимости объекта оценки.
Оценщики проанализировали ситуацию на рынке производственно-складской
недвижимости, сложившейся на дату оценки, провели поиск объектов - сравнения,
выставленных на продажу. В пункте «ПРОДАЖА КОММЕРЧЕСКОЙ недвижимости
ВО ВЛАДИВОСТОКЕ» на стр. 52-58 настоящего Отчета приведена информация по
текущим предложениям.
.
Основные ценообразующие факторы для данного сегмента недвижимости:
 местоположение
Стр.74
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»




наличие коммуникаций
техническое состояние помещений
транспортная доступность
особые условия
Мы выбирали такие аналоги, которые по качеству и местоположению наиболее близки к
объектам оценки. Для расчетов мы получили выборку из 5-ти объектов аналогов (тексты
объявлений приведены в Приложении):
№
об-та
Описание
Площадь земли/
площадь недв.
кв.м.
таблица 25.
Источник
Цена
информации
предложения
Ул. О. Кошевого
производство
Продается 389 кв. м. на первом этаже над цоколем. Здание
трехэтажное. Два отдельных входа, собственность. На данный
момент используется под мебельный цех. Самый большой зал183 кв. м. Семь подсобных помещений от 58 кв. м. до 13 кв. м.
Высота потолка 2,90. От основной дороги 50м
1
Объявление
нет сот./
389 кв.м
8 000 000
нет сот /
100 кв.м.
1 100 000
№7872247
84232581556
84232274510
ул. Калинина, 45а
Нежилое полуподвальное помещение S=100,1 кв. м,
расположенное: г. Владивосток, ул. Калинина, 45а.
2
ул. Фадеева, 49 а
нет сот /
Продаются помещения в административном 4-х этажном
здании
1) 4/4 кир, S= 168,8м ; 8 кабинетов, треб. ремонт = 118 500 $
168 кв.м.
3 500 000
32 кв.м
690 000
2)1/4 кир S= 32м; 2 кабинета, треб. ремонт = 23000 $
Объявление
№8177835
41-20-50
+7 908 995-69-86
Объявление
№6393098
3
8 4232 575 421
ул. Окатовая, 14
4
продам бокс под авторемонт, 175 кв. м, идет ремонт фасада,
достраивается еще два этажа. Есть кабинет. Все подробности
нет сот /
175 кв.м.
9 000 000
Объявление
№7507146
Стр.75
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
по телефону. Цена: 300 000 $
739412
45-93-93 офис
ул. Волховская, 29
Продам нежилые помещения в районе Столетия.
S 1000 кв. м. свободной планировки.
Высота потолков = 5,85м, 9 ворот высотой = 4,50м.
Внутри есть офисные помещения.
Имеются 3 смотровых ямы. Хорошие подъездные пути.
Отлично подойдет под склад, автомастерскую и т. д
цена $ 800 000.
5
нет сот /
1000 кв.м.
24 000 000
нет сот./
595,7 кв.м
?
Объявление
№6605869
755-422
Ул. Бархатная, 14 г
нежилые помещения, находящиеся в здании
аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа
Объект сохранностью 87%. Техническое состояние помещений
оценки не удовлетворительное. Помещения не
эксплуатируются. Необходим капитальный ремонт с
восстановлением элементов основных конструкций.
Помещения не отапливались.
?
В качестве корректируемого параметра была выбрана стоимость 1 кв. м. общей
площади недвижимости. При расчете данной величины для каждого из объекта
сравнения были использованы значения общей площади и цены предложения.
Необходимо ввести поправку, учитывающую “уторговывание”, так как, во-первых,
заявленные цены содержат в себе определенную прибыль риэлтерских фирм и в любом
случае являются предметом торга. В зависимости от ликвидности объекта,
обстоятельств, побуждающих продажу, торг может достигать на сегодняшний день для
производственной недвижимости - 25%13. Для выбранных объектов сравнения, учитывая
их ликвидность, процент принят по средней границе диапазона в размере 20%.
После поправки на «уторговывание» нами получены следующие результаты по каждому
из объектов аналогов:
13
Информация специалистов риэлтерской фирмы ООО «Коммерческая недвижимость» т. 44-68-45
Стр.76
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
таблица 26
№
Местоположение
Общая
площадь, м2
Объявленная
цена, руб.
Объявленная
стоимость 1
кв.м, руб.
Скоррект-ная
стоимость 1
кв.м, руб.
1
Кошевого
389
8 000 000
20 566
16 453
2
Калинина, 45 а
100
1 100 000
11 000
8 800
3
Фадеева, 49
168
3 500 000
20 833
16 666
4
Окатовая, 14
175
9 000 000
51 429
41 143
5
Волховская, 29
1000
24 000 000
24 000
19 200
Бархатная, 14г
595,7
?
?
Полученные базовые стоимости 1 кв. м площади необходимо теперь скорректировать с
учетом различий
в ценнообразующих характеристиках. Эти характеристики
(перечисленные выше по тексту) носят не количественный, а качественный характер.
Для дальнейших расчетов рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках
сравнительного подхода применяем метод качественного анализа. Оценщики
воспользовались процедурой относительного анализа характеристик объектов
сравнения, суть, которой сводится к получению некоторой суммарной характеристики
качества объекта.
Последовательность действий по определению стоимости 1 кв.м площади приводится
ниже.
1. Производится кодировка ценообразующих параметров. После выбора
ценообразующих характеристик им назначаются по степени предпочтения абсолютные
значения (по принципу “чем лучше характеристика, тем выше код”).
2. Производится относительная кодировка ценообразующих факторов, т.е. приведение к
относительным величинам. Для этого выполняется деление абсолютных значений кодов
по каждому из ценообразующих факторов на максимальное значение. После приведения
максимальное значение кода для любого фактора равно единице.
3. По результатам кодирования производится расчет суммарного коэффициента качества
(сумма всех кодов) для каждого из объектов сравнения. Данный коэффициент можно
рассматривать в качестве стоимостного показателя, учитывающего суммарное качество
объектов сравнения и объекта оценки.
4. Для дальнейшего расчета предприняты следующие вычисления. Стоимость 1 кв.м
каждого из объектов сравнения делится на суммарный коэффициент качества. Далее
находится среднее значение полученных величин. Полученный таким образом
коэффициент можно рассматривать в качестве общей характеристики рассматриваемого
сектора недвижимости. Правомочность такого предположения объясняется тем, что
качество аналогов должно быть пропорционально арендной ставке, т.е. чем выше
коэффициент качества, тем больше ставка аренды для того или иного объекта. Тогда для
определения арендной ставки для оцениваемого объекта необходимо умножить
усредненный коэффициент на сумму кодов объекта оценки. Порядок и результаты
расчетов приведены ниже. Нами предложена следующая система кодировок:
Стр.77
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
таблица 27
Ценообразующий
фактор
Местоположение
Режимность доступа
на территорию
Техническое
состояние
Значение
3
Калинина, 45 а - серединная зона. Чуркин. Район ост. Чайка.
2
Фадеева, 49 - серединная зона район. Тихая. "Росбакалеи.
3
Окатовая, 14 - серединная зона, Чуркин. Вдоль дороги. Район
перекрестка с улицей Запорожская.
4
Волховская, 29 - серединная зона. Район Столетия, в зоне
промышленной застройки.
3
Бархатная, 14г - периферийная зона, Чуркин, Улисс.
Промышленная зона.
1
Свободный доступ к объекту
2
Режимное предприятие
1
Кошевого - рабочее, не требуется ремонт.
3
Калинина, 45 а - не рабочее. Требуется косметический ремонт
с частичной заменой инженерных сетей.
2
Фадеева, 49 - рабочее, не требуется ремонт.
3
Окатовая, 14 - рабочее не требуется ремонт
3
Волховская, 29 рабочее. Не требуется ремонт.
3
Бархатная, 14г не рабочее. Требуется капитальный ремонт,
полное восстановление инженерных коммуникации.
1
389 кв.м
100 кв.м
Корректировка на
площадь
168 кв.м
175 кв.м
1000 кв.м
595,7 кв.м
Транспортная
доступность
Особые условия
Код
О. Кошевого - серединная зона. Чуркин. Район Окатовой.
3
5
4
4
1
2
Кошевого расстояние от Луговской развязки около 4 км.
2
Калинина, 45 а расстояние от Луговской развязки около 3 км.
3
Фадеева, 49 - расстояние от Луговской развязки около 4 км.
2
Окатовая, 14 расстояние от Луговской развязки около 3 км
вдоль дороги
4
Волховская, 29 расстояние от развязки Столетие около 2 км.
4
Бархатная, 14г расстояние от Луговской развязки около 8 км.
1
объект оценки сохранен в результате физического износа на
87%
1
Конструктивные элементы объектов сравнения сохранены на
100%.
2
Стр.78
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
Составим таблицу абсолютных кодов:
таблица 28
Объекты
аналоги
Район
Техническое
состояние
Трансп.
доступность
Особые
условия
Площадь
Режимность
доступа
3
2
3
4
3
3
2
3
3
3
2
3
2
4
4
2
2
2
2
2
3
5
4
4
1
2
2
2
2
2
1
1
1
1
2
1
1
2
3
4
5
Объект
оценки
Относительные коды также представлены в виде таблицы:
таблица 29
Объекты
аналоги
Район
Технич.
состояние
Трансп.
дост-ть
Особые
условия
Площадь
Режимность
доступа
Сумма
коэффициентов
качества
1
2
3
4
5
0,750
0,500
0,750
1,000
0,750
1,000
0,750
1,000
1,000
1,000
0,500
0,750
0,500
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
0,600
1,000
0,800
0,800
0,200
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
4,100
4,500
4,300
4,800
4,200
Объект
оценки
0,250
0,250
0,250
0,500
0,400
0,250
1,650
Далее вычислим интегральную характеристику качества путем деления стоимостей 1
кв.м объектов сравнения на соответствующую сумму кодов:
таблица 30
Сумма кодов
Скорректированная по
аналогам стоимость за 1 кв.м.
общей площади руб.
Отношение
стоимости 1 кв.м к
сумме кодов
1
4,100
16 453
4012,927
2
4,500
8 800
1955,556
3
4,300
16 666
3875,814
4
4,800
41 143
8571,458
5
4,200
19 200
Среднее значение
4571,429
4597,44
Среднее значение - интегральное значение рыночной стоимости 1 кв.м , руб.
Площадь объекта оценки, кв.м
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.
7 586
595,70
4 518 980
Рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая сравнительным подходом,
составила (округленно): 4 520 000 рублей (с учетом НДС).
Стр.79
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
4.3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
Данный подход основывается на том, что стоимость любого имущества напрямую
зависит от величины дохода, который ожидает получить инвестор (потенциальный
покупатель) от эксплуатации имущества при наиболее эффективном способе его
использования.
Для перевода будущих доходов в стоимость собственности используются
следующие методы:
-
метод прямой капитализации, моделирующий стабильный поток доходов;
-
метод дисконтированных денежных потоков, моделирующий не стабильный
поток доходов, с помощью которого можно, например, предусмотреть
капвложения на дальнейшее улучшение собственности, которая позволит
извлекать большие доходы в дальнейшем.
Для перевода будущих доходов в стоимость собственности используются
следующие методы:
-
метод прямой капитализации, моделирующий стабильный поток доходов;
-
метод дисконтированных денежных потоков, моделирующий не стабильный
поток доходов, с помощью которого можно, например: предусмотреть
капвложения на дальнейшее улучшение собственности, которая позволит
извлекать большие доходы в дальнейшем.
Как было определено в выводах по объекту оценки: здание находится в не
удовлетворительном техническом состоянии не пригодном для эксплуатации.
Необходимо провести капитальный ремонт с восстановлением части конструктивных
элементов.
Для расчета рыночной стоимости объекта доходным подходом оценщики
моделируют ситуацию, что объект будет приносить адекватный доход после
проведения восстановительных работ.. Период работ составит шесть месяцев.
Поскольку прогнозные денежные потоки не стабильны (от отрицательных в период
ремонта до положительных после его завершения), то для наиболее точной оценки
необходимо применить метод дисконтирования денежных потоков.
В целом процедура определения стоимости на основе метода дисконтирования
денежного потока включает в себя, следующие этапы:
1) определить потенциальный валовой доход после проведения ремонта;
2) определить возможные потери от не загруженности помещений и потери при
сборе арендной платы для определения эффективного валового дохода;
Стр.80
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
3) определить все текущие расходы и вычесть их из эффективного валового дохода
для получения чистого эксплуатационного дохода (NOI);
4) определить ставку капитализации (R) и ставку дисконтирования (Y);
5) определить стоимость объекта после завершения ремонта по восстановлению
конструктивных элементов (V') по формуле:
V’ = NOI / R;
6) определить величину затрат на проведение ремонта объекта (V''), а также
период времени, необходимый для его окончания (N);
7) определить стоимость объекта в текущем состоянии (V) по формуле:
V = V’ / (1+Y)N – V’’
(*)
Расчёт доходов и расходов
Для расчета дохода принимается общая площадь (площадь объекта оценки) – 595,7 кв.м
Арендная ставка:
Основные ценообразующие параметры для определения
производственно-складской недвижимости:

местоположение;

наличие/отсутствие отопления;

капитальное строение или металлический ангар;

состояние;

площадь.
арендной
ставки
Анализировались данные по рынку недвижимости в его сегменте «сдача в аренду»
представленные в средствах массовой информации (источники –интернет-сайты:
http://www.dalpress.ru/, http://www.voshodvl.ru, http://www.baza.farpost.ru).
Для не отапливаемой производственно-складской недвижимости выбраны
следующие объекты-сравнения, расположенные в районах, сопоставимых по
коммерческой привлекательности для размещения производственно-складской
недвижимости с районом расположения объекта оценки:
1. Адрес: пр. 100 лет Владивостоку, район фабрики «Заря»
 Площадь: 500м металлический, м = 150р.
2. Адрес: ул. Карьерная
Стр.81
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»




Площадь: 1 этаж 400м, м = 150р. + территория
500м, м = 50р.
Площадь: 1 этаж 200м, м = 170р.
Площадь: 2 этаж 40м, 300м 600м, 1.000м м = 95150р.
Примечание: Помещение нежилое, капитальное,
отопление автономное, есть с/у. Транспортная
доступность: любой грузовой транспорт. Можно
использовать под склад (легкий груз)
или производство. Есть территория 700м,
3.000м, м = 50р.
3. Адрес: ул. Днепровская
 Площадь: 70м
 Цена: 7.000р. (100 руб./кв.м)
 Этаж: 1
 Примечание: Помещение в производственном здании, без отопления (автономное).
Транспортная доступность: 40 фут. Находится на территории предприятия под охраной.
Под склад или производство.
4. Адрес: ул. Борисенко





5
Площадь: 3.800м
Телефон: есть
Этаж: 1
Цена: м = 100р. + тел. + свет
Примечание: Капитальное помещение, без отопления,
высота потолков 10м (бывший цех), 2 ворот 4м. Есть
большая парковка, удобный подъезд для
любого грузового транспорта. Хорошая видимость с
дороги. Есть офисные помещения.
Адрес: ДМП район Змеинка





Площадь: 516м, 1.000м
Телефон: есть
Этаж: 1
Цена: м = 80р.+ тел. + свет
Примечание: Капитальные, без отопления, высота потолков 6-8м. Транспортная
доступность: любой транспорт. Есть офисы 15-100м.
6. Сдам производственно-складское помещение (Владивосток)
 Объявление №8226343 (bazafarpost.ru)
 Район: Чуркин
 Улица: Надибаидзе ул.
 Номер дома: 30-а
 Общая площадь: 191 кв. м.
 Предложение: От частного лица
 Цена указана за: 150 руб. квадратный метр в месяц
 Сдается в долгосрочную аренду кирпичное, производственно-складское помещение,
расположенное на втором этаже двухэтажного здания, которое оснащено подъемником.
Имеется отдельный вход. Помещение с удобным подъездом и парковкой для
транспорта, вблизи основной дороги. Без отопления. +7 914 703 45 96 (4232)73-45-96
Диапазон ставок аренды, включающих в себя операционные расходы на основании
приведенной выше информации составляет от 80 руб. кв.м./мес. до 150 руб/кв.м./мес.
Стр.82
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
Учитывая, тот факт, что оцениваемые помещения имеют наиболее востребованную площадь
выделенных помещений до 100 кв.м у большинства которых имеется изолированный вход,
что позволяет рассматривать возможность сдачи разным арендаторам, принимаем арендную
ставку (после проведения капитального ремонта) в размере 120 руб.*/кв.м/мес (средняя
величина диапазона).
Потенциальный валовой доход (PGI) рассчитывается с учетом определенной выше ставки
путем умножения на площадь помещений и на 12 месяцев.
Эффективный валовой доход (EGI) учитывает процент недополучения арендной
платы, который складывается за счёт неполной занятости объекта, смены арендаторов и
неуплаты арендной ставки.
Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта, смены
арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах по
отношению к потенциальному валовому доходу. Потери составляют 2,77%, что
соответствует потерям при смене арендатора раз в 3 года с поиском арендатора 1 месяц.
таблица 31.
Параметр
Доходопригодная площадь, кв.м
Значение
120
Арендная ставка, руб./мес.
595,70
Валовой доход (PGI), руб.
857 808
Процент недополучения арендной платы
Эффективный Валовой доход (EGI), руб
2,77%
834 047
Расходы в данном случае включают в себя: постоянные (фиксированные), операционные
(эксплутационные) и резервы.
Условно-постоянные расходы:
 Налог на имущество – 2,2% от остаточной стоимости, указанной в Акте о приеме –
передачи здания от 29.12.2008 г.
 Налог на землю - не уплачивается
Операционные расходы:
 Затраты на управление - имеют место независимо от того, кто управляет – сам владелец
или управляющий по контракту. Обычно принято определять величину расходов на
управление в процентах от эффективного валового дохода14 в размере 3,0%.
 Коммунальные платежи составляют, как правило, для не отапливаемых помещений
расходы на электроснабжение и оплачиваются арендатором по факту сверх арендной
платы, поэтому в расчетах рыночной стоимости объекта не принимались
Ниже приведен расчет расходов и чистого операционного дохода:
14
Е.И. Тарасевич «Методы оценки недвижимости» стр. 130, С.-Петербург 1995 г.
Стр.83
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
таблица 32.
Наименование
Значение
Налог на имущество (НИ), руб.
23 654
Налог на землю, руб.
Затраты на управление, руб.
0
25 021
48 675
785 372
Итого по расходам, руб.
Чистый операционный доход (NOI) = EGI - расходы
Определение ставки капитализации
«Понятие коэффициента капитализации, используемое
недвижимости, включает доход на капитал и возврат капитала»
применительно
к
Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за
ценность денег с учетом фактора времени, риск и другие факторы, связанные с
конкретными инвестициями. Доход на капитал называют также отдачей.» 15
Для типичной доходной недвижимости ставка капитализации достаточно легко
определяется из рыночных данных, как средние сложившиеся соотношения годового
чистого дохода к стоимости имущества.
Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость
стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации.
По итогам 2010 года в производственно – складском сегменте недвижимости ставка
капитализации составляет 13,0%..
Таким образом, расчетная ставка капитализации принята в размере R=13,0%.
Д. Фридман, Н. Ордуэй «Income property appraisal and analysis» гл. 5. Москва – Дело –
1997.
15
Стр.84
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
Расчет стоимости методом прямой капитализации
Применяя найденные выше значения, определяем стоимость недвижимого имущества
по формуле V = NOI / R:
таблица 33.
Параметр
Чистый операционный доход (NOI, руб.) (EGI-расходы)
Ставка капитализации (R)
Значение
785 372
13,0%
Рыночная стоимость объекта оценки после завершения
восстановления (руб.) (Будущая стоимость объекта оценки)
6 041 323
Для эксплуатации здания необходимо провести капитальный ремонт с восстановление
части конструкций, отделки и инженерных сетей (электропроводки) Затраты на ремонт
здания рассчитывались на основании расчета процента восстановления здания (в
рублях) с учетом устранимого физического износа. Расчеты приведены ниже в таблицах
34-36.
таблица 34.
Наименование конструктивных
элементов
удельный
вес для
составных
элементов
объекта
аналога
коэффициент
сохранности
элементов
процент
сохранности
объекта
оценки, %
Полная
восстановительная
стоимость,
оставшихся
конструкций, руб.
19,0%
35,0%
6,0%
10,0%
6,0%
11,0%
2,0%
100,0%
100,0%
100,0%
80,0%
60,0%
50,0%
0,0%
19,0%
35,0%
6,0%
8,0%
3,6%
5,5%
0,0%
2 057 187
3 789 556
649 638
866 184
389 783
595 502
0
Санитарно- технические работы
Электротехнические работы
2,0%
50,0%
1,0%
108 273
Прочее
9,0%
100,0%
9,0%
974 457
87,1%
9 430 580
Фундамент
Стены
Перекрытия
Кровля
Полы
Проемы
Внутренняя отделка
Итоговый физический износ
100,0%
Дефектовочная ведомость:
таблица 35
Описание дефекта
Кровля. Отсутствие отдельных листов, отколы и трещины,
ослабление креплений листов к обрешётке.
Суммарный износ элемента
Полы. Массовые разрушения покрытия и основания.
Суммарный износ элемента
Оконные. Оконные переплёты частично отсутствуют,
оставшиеся требуют замены. Остекление отсутствует на 70%.
Степень
Доля
40%
60,0%
25%
24,0%
70,0%
18%
25%
70,0%
Стр.85
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
Суммарный износ элемента
18%
Проёмы дверные. Входные дверные проёмы в большей части
отсутствуют. Ворота в очень плохом состоянии.
25%
70,0%
Суммарный износ элемента
18%
Отделка – полностью утрачена
Суммарный износ элемента
Система электроснабжения. Полное отсутствие
Суммарный износ элемента
90%
70,0%
90%
63,0%
60,0%
54,0%
таблица 36
Расчёт исправимого физического износа коротко живущих элементов
Наименование конструктивных
элементов
Кровля
Полы
Проёмы оконные.
Проёмы дверные.
Отделка - окраска водными
составами.
Система электроснабжения.
Итого исправимый физический
износ
Полная
восстановительная
стоимость, руб.
%
руб.
866 184
311 826
178 650
416 851
24%
18%
18%
18%
207 884
54 570
31 264
72 949
-
63%
-
108 273
54%
58 467
Износ
425 134
Таким образом, стоимость ремонта составляет (см. таб.24):
(ОС – ОЗ + Исправимый физический износ) = 4 605 121 - 4 006 455 + 425 134 =1 023 800
Длительность периода ремонта принята равной 6 месяцев16.
Применяя формулу: V = V’ / (1+Y)N – V’’, получаем окончательную величину рыночной
стоимости доходным подходом:
Будущая стоимость объекта оценки (V’, руб.)
Денежные средства, необходимые для проведения ремонта (V’’, руб.)
Срок проведения капитального ремонта, мес.
Текущая стоимость объекта оценки по формуле (*) (руб.)
таблица 37
6 041 323
1 023 800
6
4 659 399
Стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом составляет: 4 660 000
рублей (с учетом НДС 18%).
16 СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве
предприятий зданий и сооружений»
Стр.86
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
4.4. ВЫВОД ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Применяя различные подходы к оценке рыночной стоимости, мы пришли к следующим
результатам (руб.):
Подход
Сравнительный
Затратный
Доходный
Значение, руб.
4 000 000
4 520 000
4 660 000
Заключительный этап – вывод на основании полученных результатов итоговой величины
рыночной стоимости путем обобщения результатов, полученных каждым из подходов к
оценке.
Разброс стоимостей составляет около 14%. Все результаты можно использовать для вывода
итоговой величины стоимости.
Итоговая величина рыночной стоимости была рассчитана с помощью весовых
коэффициентов, значения которых были выбраны исходя из целей оценки, соответствия
типичной мотивировке потенциального покупателя данной собственности и уровню
достоверности результата, полученного каждым подходом, путем ранжирования по 5-ти
бальной шкале каждым подходом, согласно следующим критериям: При определении
весовых коэффициентов учитывались следующие факторы:



Применение затратного подхода в данной оценке дает
достаточно
обоснованную стоимость, так как он не связан с прогнозными данными и
отражает реальную стоимость на дату оценки. Однако, потенциальный
покупатель при покупке недвижимости в большей степени ориентируется на
данные по продаже аналогичных объектов и на уровень доходов, которые он
может иметь от сдачи данных объектов в аренду. Поэтому, в данном случае,
«затратная» мотивация не является типичной для потенциального
покупателя.
При применении сравнительного подхода Адекватность, достоверность и
достаточность информации, на основе которой проводились расчёты, данным
подходом достаточна. Мотивация соответствует рыночной как с позиции
покупателя, так и с позиции собственника для данного объекта оценки.
Сравнительный подход адекватно учитывает все ценообразующие факторы.
Доходный подход, как правило, отражает предельную стоимость, больше
которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на
типичное использование объекта по установленным в расчёте ставкам
доходности. Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно
принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка
в течение срока предполагаемого владения. Недостаток метода заключен в
негарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается
расчёт. Обычно доходный подход считается наиболее предпочтительным,
несмотря на его ограничения, особенно когда типичные продавцы и покупатели
ориентируются на коммерческое использование объекта, либо рассматривают
его в качестве объекта инвестирования.
Стр.87
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
таблица 38
Подход
достоверность
мотивировка
суммарный балл
3
4
4
1
5
3
4
9
7
20
Затратный
Сравнительный
Доходный
Сумма
весовой
коэффициент
20,00%
45,00%
35,00%
100,00%
Применяя полученные весовые коэффициенты, получаем согласованный результат:
таблица 39
Подход
Затратный
Сравнительный
Доходный
Значение
стоимости
Весовой
коэффициент
4 000 000
4 520 000
4 660 000
20,00%
45,00%
35,00%
Расчетная величина
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.
4 465 000
5 465 000
Рыночная стоимость объекта оценки составляет: 4 465 000 (четыре миллиона
четыреста шестьдесят пять тысяч) рублей (с учетом НДС 18%).
Стр.88
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
РАЗДЕЛ 5. РАСЧЕТ РЫНОЧНО ОБОСНОВАННОЙ ВЕЛИЧИНЫ
АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
5.1. РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ
Суть метода, лежащего в основе расчетов обоснованной величины арендной платы на
основе рыночной стоимости имущества (в устоявшейся оценочной терминологии
метода «рекапитализации»), в общем случае отражает типичную мотивировку
собственника объекта и потенциального арендатора:
-
С позиции собственника: собственник объекта при сдаче его в аренду потребует
такой поток арендных доходов, которые обеспечат ему требуемую норму дохода и
возврат инвестированного капитала.
-
С позиции арендатора: арендатору не выгодно выплачивать арендные платежи, в
случае, если их капитализация будет превышать рыночную стоимость арендуемого
имущество.
Данная модель описывается простой формулой:
-
V = (CFа – OE) / (Y + SFF), где
(*)
V – рыночная стоимость арендуемого имущества,
CFа – денежный поток арендных платежей;
ОЕ – расходы собственника недвижимости,
Y – норма дохода;
SFF – коэффициент фонда возмещения, который рассчитывается по формуле
SFF = Y / {(1+ Y)N – 1}, где
-
N- оставшийся срок жизни объекта аренды.
Решая приведенные уравнения относительно CFа, имеем формулу для дальнейшего
расчета рыночной арендной платы:
CFа = V * R + OE
(**)
Для проведения расчетов по описанной методике необходимо определить параметры,
стоящие в правой части равенства (**):
1. Рыночная стоимость была определена в предыдущем разделе Отчета и составила:
4 465 000 рублей.
2. Определение ставки капитализации R.
«Понятие коэффициента капитализации, используемое
недвижимости, включает доход на капитал и возврат капитала.
применительно
к
Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за
ценность денег с учетом фактора времени, риск и другие факторы, связанные с
Стр.89
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
конкретными инвестициями. Доход на капитал называют также отдачей.» 17
Этот метод определения ставки капитализации делит ее на составные части.
Двумя основными компонентами ставки капитализации являются: норма дохода
(Y) и коэффициент фонда возмещения (возврата) капитала.
R = Y + SFF, где
Y - ставка дисконтирования;
SFF – коэффициент фонда возмещения.
Согласно методу кумулятивного построения18, ставка дисконтирования (Y) рассчитывается
путем сложения всех выявленных рисков и суммирования полученного результата с
безрисковой ставкой дохода:
Y = Yo + Р + Л, где:
Y - ставка дисконтирования;
Yo - безрисковая норма прибыли;
Р - надбавка за риск инвестирования;
Л - надбавка за низкую ликвидность.
В данном случае, когда все риски по управлению недвижимостью, фактически, ложатся
на арендатора, оценщик при расчете величины арендной платы считает необходимым
при расчете Y учитывать только безрисковую ставку, равную величине реальной ставки
доходности на данный момент времени.
В случаях, когда все риски по управлению недвижимостью, фактически, ложатся
на арендатора, при расчете величины арендной платы в качестве требуемой нормы
дохода берется величина безрисковой нормы доходности.
К активам, которые можно считать безрисковыми, относят активы, удовлетворяющие
определенным условиям:
 вероятность потери средств, в результате вложений в рассматриваемый актив
минимальна;
 доходность по данным активам определена и известна заранее;
 продолжительность периода обращения финансового инструмента совпадает
или близка временным масштабом рассмотрения оцениваемого актива.
Так как безрисковый актив имеет, по определению, известную доходность, то этот тип
актива должен быть ценной бумагой, обеспечивающей фиксированный доход и
имеющей нулевую вероятность неуплаты. Но поскольку все корпоративные ценные
бумаги имеют некоторую вероятность неуплаты, то безрисковый актив не может быть
выпущен юридическим лицом, так как ни одна коммерческая структура ни в условиях
экономического подъема, ни тем более в условиях кризиса не способна гарантировать
Д. Фридман, Н. Ордуэй «Income property appraisal and analysis» гл. 5. Москва – Дело – 1997.
- Изложен по Учебному пособию «Оценка недвижимости» Генри С. Харисон (метод
«суммирования»)
17
18
Стр.90
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
полное отсутствие риска по вложениям инвестора. Таким образом, безрисковое
вложение приносит какой-то минимальный уровень дохода, достаточный для покрытий
уровня инфляции в стране и риска, связанного с вложением в данную страну.
В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка
дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям и
векселям), так как считается, что государство является самым надежным гарантом по
своим обязательствам (вероятность его банкротства практически исключается).
Таким образом, на сегодняшний день в оценочной практике применяются
разнообразные инструменты, которые можно отнести к безрисковым. На дату оценки
каждый из вышеперечисленных инструментов имеет следующие ставки:
4) депозиты Сбербанка РФ и других надежных банков – ставка годовых по
рублевым депозитам составляет 6,5%;
5) западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран)
с корректировкой на страновой риск;
6) государственные ценные бумаги - средневзвешенная доходность по
долгосрочным обязательствам на рынке ГКО-ОФЗ от 4,82% до 8,9 %19 годовых (в
зависимости от срока погашения).
Кривая бескупонной доходности*
на 14/02/2011
Принимаем безрисковую ставку в размере ставки ГКО-ОФЗ –4,82% со сроком погашения
через 1 год.
Коэффициент фонда возмещения
Коэффициент фонда возмещения рассчитывается по формуле:
взята доходность со сроком погашения 3 года, средний срок стр-ва и ввода в эксплуатацию
подобных объектов.
19 http://top.rbc.ru,
Стр.91
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
SFF = Y/[(1+Y)N – 1]
Y – ставка дисконтирования
N – остаточный срок службы (зданий)
3. N – остаточный срок службы.
N – остаточный срок службы = Nнорм. – Nдейств.
Nнорм. При проведении капитального ремонта и восстановительных работ срок
экономической жизни объекта оценки увеличивается. Предполагается, что объект
будет эксплуатироваться как минимум 30 лет.
4. ОЕ – расходы собственника. В данном случае, в соответствии с условиями проекта
договора аренды все расходы арендатор оплачивает самостоятельно, поэтому ОЕ не
включается в стоимость арендной платы.
Выше были приведены все параметры, необходимые для расчета искомой величины
рыночной арендной ставки. Соответствующие расчеты приведены ниже в таблице 40:
Таблица 40
Ед.
измерения
Значение
Рыночная стоимость недвижимости, V
руб.
5 900 000
Норма дохода Y
Оставшийся экономический срок службы N
Коэффициент фонда возмещения SFF
%
лет
Коэффициент капитализации, R (Y+SFF)
Годовой денежный поток (V*R)
%
руб.
4,82%
30,0
1,589799%
6,269799%
279 947
Годовые расходы собственника (OE)
руб.
-
Годовая арендная плата CFa (V * R + OE)
руб./год
279 947
Месячная арендная плата (без учета НДС 18%)
руб./мес.
23 329
Параметр
%
Рыночно обоснованная величина арендной платы за использование объекта
оценки по состоянию на 14 февраля 2011 г, рассчитанная затратным подходом,
составляет (округленно):
23 330 (двадцать три тысячи триста тридцать) рублей в месяц с учетом НДС, без
учета эксплуатационных и коммунальных платежей и административнохозяйственных услуг.
Стр.92
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
5.2. РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
Подход к оценке по сравнимым (сопоставимым) сделкам продажи или аренды по
аналогии – второй из трех основополагающих подходов в теории оценки. При
применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется в сравнении с ценой
продажи/ аренды аналогичных объектов. Основой применения данного метода
является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой
продажи/ аренды аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа/ аренда
сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи/ аренды
вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.
В соответствии с ФСО-1, Сравнительный подход - совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный
объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим
характеристикам, определяющим его стоимость.
Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке
осуществляют сделки купли-продажи или аренды по аналогии, то есть, основываясь на
информации о сходных сделках или предложениях. Предполагается, что благоразумный
арендатор не заплатит за сдаваемый в аренду объект больше, чем сдается в аренду на
рынке самый дешевый объект аналогичного качества и полезности. Процедура оценки
основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами
недвижимости (объекты сравнения или объекты-аналоги), которые были недавно
проданы (или сданы в аренду), с внесением корректировок по параметрам, по которым
объекты отличаются друг от друга.
При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних сделках с
подобными объектами, сравнительный подход позволяет получить результат,
максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.
Сравнительный подход реализуется методом сравнительного анализа договоров
аренды20 (либо предложений к аренде)21.
Сравнительный подход может быть реализован в случае наличия достаточного объема
информации по сдаче в аренду сооружений, подобных оцениваемому, на рыночных
условиях.
В случае использования предложения к аренде, под договором аренды подразумевается
предлагаемый к заключению типичный договор аренды, либо анализируются предлагаемые условия
аренды.
21
Метод моделирования рыночного ценообразования используется, в основном, при массовой оценке
и поэтому здесь не рассматривается.
20
Стр.93
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
Отказ от использования:
Оценщиком была рассмотрена информация, представленная на различных Интернетсайтах за шесть месяцев предшествующей дате оценки, в результате не было найдено
информации о сделках и предложениях по сдаче в аренду объектов сравнения,
техническое состояние которых соответствовали бы объекту оценки. Иными словами, в
текущем состоянии оцениваемые помещения эксплуатировать нельзя, но сдавать в
аренду с условием, что арендатор выполнить капитальный ремонт на условиях, которые
лежат вне задач данной оценки, соответственно о рыночной арендной ставке здесь речь
не может идти.
С учетом всего вышесказанного сравнительный подход, предполагающий
использование «рыночных» данных о сделках аренды объектов, близких по своим
характеристикам к оцениваемым объектам, не может быть применен.
Стр.94
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
5.3 РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
В соответствии с ФСО-1, Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования
объекта оценки.
Доходный подход, основанный на принципе ожидания, отражает позицию
благоразумного арендатора, который не будет платить арендную плату за определенный
срок пользования и владения объектом недвижимости больше, чем доход для его
бизнеса, который как ожидается будет приносить в течение этого срока данное право
аренды. Подход может показать верхнюю границу арендной платы, которая может
быть уплачена без чрезмерного ущерба для бизнеса арендатора.
Подход отражает точку зрения арендатора, который определяет предельно допустимую
величину ставки арендной платы, опираясь на свои представления о допустимой
величине части ожидаемых им предпринимательских доходов, которую он считал бы
возможным отдавать за пользование и владение арендуемым помещением для
извлечения этих доходов.
Оценщику следует распределить доход от бизнеса типичного арендатора между всеми
видами факторов производства, вычленяя сумму, «генерируемую» недвижимостью, т.е.
определяя «добавочную продуктивность» земли и улучшений по остаточному
принципу. Эта сумма («добавочная продуктивность») и будет определять величину
рыночной арендной платы типичного арендатора за пользование и владение объектом
недвижимости в течение соответствующего периода.
В наибольшей степени данный подход применим при оценке арендной платы за
торговые объекты.
Для прочих объектов ввиду значительной погрешности расчетов результаты по данному
подходу могут быть недостоверными.
В любом случае, механизм реализации подхода должен удовлетворять требованиям,
предъявляемым к отчетам об оценке бизнеса (в части реализации доходного подхода),
для чего оценщик должен иметь достаточную информационную основу.
Отказ от использования:
В наибольшей степени данный подход применим при оценке арендной платы за
торговые объекты. Для прочих объектов, ввиду значительной погрешности
расчетов, результаты по данному подходу являются недостоверными, поэтому в
данной оценке доходный подход не применялся.
.
В таких обстоятельствах доходный подход не может быть применен.
В наибольшей степени данный подход применим при оценке арендной платы за
торговые объекты. Для прочих объектов, ввиду значительной погрешности расчетов,
результаты по данному подходу являются недостоверными, поэтому в данной оценке
доходный подход не применялся.
Стр.95
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
5.4. ВЫВОД ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
Проанализировав различные подходы к оценке рыночно обоснованной арендной платы
на предмет их применения, оценщик применил лишь затратный подход.
Так как в данном отчете оценщик рассчитал рыночнообоснованную арендную плату в
рамках только одного подхода, то
согласование итоговой величины
рыночнообоснованной арендной платы не требуется.
Рыночно обоснованная величина арендной платы за использование объекта
оценки по состоянию на 14 февраля 2011 г составляет:
23 330 (двадцать три тысячи триста тридцать)рублей в месяц, с учетом НДС, без
учета эксплуатационных и коммунальных платежей и административнохозяйственных услуг.
Примечание: Согласно статье 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" от 29.07.98
№ 135-ФЗ:
«Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку
объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации,
субъектам Российской Федерации…, в том числе:
- при определении стоимости объектов оценки… в целях их … передачи в аренду».
Таким образом, в рамках поставленной перед оценщиком задачи, он должен для соблюдения
требования законодательства провести оценку рыночной стоимости объекта, который
передается в аренду.
Стр.96
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ (ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ)
Мы, оценщики, выполнявшие данную работу, подтверждаем, что:
1) утверждения и факты, содержащиеся в данном отчете, являются корректными;
2) анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и
ограничивающим условиям, и являются нашими личными, независимыми и
профессиональными анализом, мнениями и заключениями;
3) у нас не было текущего имущественного интереса и отсутствует будущий
имущественный интерес в оцениваемом объекте, и у нас отсутствуют какие-либо
дополнительные обязательства (кроме обязательств по Договору на оценку) по
отношению к какой-либо из сторон, связанных с оцениваемым объектом;
4) оплата наших услуг не связана с определенной итоговой величиной стоимости, и
также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью,
определенной в пользу клиента;
5) оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с требованиями,
предъявляемыми Законом «Об оценочной деятельности в Российской федерации».
ПОДПИСИ ОЦЕНЩИКОВ И ИСПОЛНИТЕЛЯ
Специалист 1-категории
Зубрий И.В.
Директор
ООО «Индустрия-Сервис»,
Оценщик
Новоселова Т.П.
Стр.97
ОТЧЕТ № 2492 об оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв.м находящиеся в здании аккумуляторной - объект недвижимого имущества,
сохранившийся в результате физического износа сохранностью 87%, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Бархатная, 14-г
Исполнитель: ООО «Индустрия-Сервис»
ПРИЛОЖЕНИЯ
Данные сборника УПВС
Индексы изменения сметной стоимости.
Прайс – листы рынка недвижимости
Акт о приеме – передачи здания..
Свидетельство о государственной регистрации права
Планы помещений..
Сведения об оценщике.
Стр.98