Ипотека земли – Земельный Залоговый Фонд

ИНФОРМАЦИОННАЯ ЗАПИСКА
Проект «ИПОТЕКА ЗЕМЕЛЬ»
как антикризисная мера по устранению «кредитных тромбов» в
реальном секторе экономики и развитию земельного рынка России
В экономически развитых странах ипотека (залог) земли имеет
широкое распространение, прежде всего потому, что это выверенная веками
гибкая и весьма эффективная организационно-правовая форма рыночного
оборота объектов недвижимости. Только она позволяет, не меняя титула
собственности, привлекать долгосрочные финансовые ресурсы и
одновременно сдавать заложенные участки
в аренду, вести на них
гражданское и промышленное строительство, другую выгодную и
необходимую для залогодателя деятельность.
Российская экономика, располагая восьмой частью территории планеты, в
ипотечном обороте использует не более 1% своих земель. В развитых
странах общая капитализация рынка недвижимости по отношению к ВВП
достигает 100%, тогда как в России этот показатель остается на уровне 5 6%. Обладая национальным богатством по самым скромным оценкам на
порядок превышающим по стоимости мировой ВВП, третью минеральносырьевой базы Земли, Россия привлекает в свою экономику лишь десятые,
а то и сотые доли процента мирового инвестиционного интереса.
Удельные показатели экономической эффективности использования
отечественных земельных ресурсов крайне малы. Так, средняя
платёжеспособность 1 га земли составляет около 200 рублей, а в общей
структуре доходов консолидированного бюджета РФ уровень земельных
платежей не превышает 3 -5 %, тогда как в странах с развитой рыночной
экономикой он достигает 35-40%. Вместе с тем, из расчета средних
кадастровых цен стоимость земель только сельскохозяйственного назначения
в РФ составляет около 4-х триллионов рублей. По оценкам зарубежных
экспертов, квадратный метр такой категории земель должен стоить не менее
двух долларов, что в масштабах страны достигает 5 триллионов долларов
США. А ведь есть еще значительно более дорогие по рыночной стоимости,
но выведенные из ипотечного оборота миллионы гектаров земель
населенных пунктов, промышленности, особо охраняемых территорий и
запаса. К сожалению, эти, многократно превышающие в стоимостном
выражении бюджет страны земельные активы, все еще остаются лишь
гипотетическим национальным богатством, весьма плохо используемым для
формирования конкурентноспособного финансово-экономического и
материально-технического потенциала нашего государства, завоевания им
достойного места на мировом рынке.
Определяющим фактором, сдерживающим реформу отечественных
земельных отношений и развитие рынка недвижимости является чрезмерное
огосударствление земель. Сегодня свыше 92 % всего земельного фонда РФ
находится в государственной или муниципальной собственности. Как
1
показывает практика, этот публичный собственник весьма неэффективен,
мало заинтересован в рациональном землепользовании и организации
развитого, а значит и «прозрачного» земельного рынка. К настоящему
времени из хозяйственного оборота законодательно исключено почти три
четверти земельного фонда РФ, т.е. эта земля вообще не подлежит залогу, не
имеет рыночной стоимости и не является реальным обеспечением для
потенциально возможного колоссального объема новых финансовых
инструментов, остро необходимых зарождающемуся российскому
ипотечному, да и фондовому рынку. Указанные причины, усиливаясь
коррупцией и бюрократическими препонами, сдерживают капитализацию
российской экономики, снижают финансовую отдачу и эффективность
использования земли, препятствуют притоку в реальный сектор экономики
не только иностранных, но и отечественных инвестиций, что, в конечном
счете, ведёт к снижению темпов роста ВВП и уровня благосостояния
населения страны.
Своевременной,
весьма
эффективной
и
малозатратной
организационно-экономической формой государственного регулирования
рыночных отношений, а также действенным инструментом реализации
долгосрочных целевых программ социально – экономического развития
регионов страны в условиях мирового экономического кризиса может стать
новый инвестиционный механизм на основе ипотеки земель, находящихся
ныне в государственной или муниципальной собственности. Поскольку
прямая
ипотека
публичных
земель
запрещена
устаревшим
законодательством,
наш проект в качестве новации предусматривает
изменение данной формы собственности, но не через примитивную куплюпродажу, а путём их разгосударствления - внесения в уставный капитал
вновь образованных акционерных обществ. Этот способ отчуждения
собственности предусмотрен Федеральным законом «О приватизации
государственного и муниципального имущества», но по причинам
неразвитости ипотечного рынка, а также отсутствия в сделках «живых»
денег и необходимости дополнительных трудозатрат по организации оборота
земельных ценных бумаг в настоящее время чиновниками–распорядителями
публичной собственности практически не используется.
Предлагаемая инвестиционная модель инициирует возникновение
новой «точки роста», прежде всего, для региональной экономики, поскольку
позволяет создать сопоставимый в стоимостном выражении с бюджетом
территории акционерный Земельный Залоговый Фонд (далее ОАО ЗЗФ или
ЗЗФ), 100% или контрольный пакет акций которого будет принадлежать
администрации субъекта РФ или муниципалитета. Возникает новая рыночная
структура, главной целью деятельности которой - привлечение в
региональную экономику под залог ликвидных земельных участков
долгосрочных и низкопроцентных кредитов и инвестиций.
В ряде случаев (особенно на селе) целесообразна и вполне эффективна
такая организационно – правовая форма концентрации земельных активов и
2
придания им рыночной оборотоспособности, как потребительские общества,
с включением в их уставные фонды земель различных форм собственности и
категорий, в том числе и сельскохозяйственного назначения. Такие субъекты
хозяйствования уже создаются и, в ряде случаев, своими пайщиками имеют
не только российских предпринимателей, но и иностранных партнеров –
инвесторов. Основными финансовыми инструментами в инвестиционной
деятельности у этих обществ становятся векселя и закладные, обеспеченные
земельными участками.
При земельной ипотеке инвестор получает наиболее полную гарантию
безопасности и возврата своих капиталовложений, поскольку имеет: договор
об ипотеке земельного участка и закладную, зарегистрированные органом
государственной
регистрации;
гарантированный
ипотечным
законодательством приоритет перед другими кредиторами заёмщика;
приоритетное страховое возмещение. Кроме того, возможна и
взаимовыгодная для кредитора и заёмщика торговля на отечественном и
зарубежных финансовых рынках акциями, облигациями, векселями и
закладными, обеспеченными земельными участками, что также явится
дополнительной гарантией возврата ипотечной задолженности.
Муниципальные образования
(МО) и субъекты РФ (СФ) с
преобразованием
своих земельных активов в ЗЗФ приобретают
эффективный рыночный инструмент для реализации долгосрочных
социально-экономических планов и поддержки малого и среднего бизнеса.
При этом используются внебюджетные средства и исключаются
потенциальные угрозы для бюджетов территорий перед кредиторами,
поскольку нет необходимости в предоставлении государственных и
муниципальных гарантий. В результате широкого внедрения земельного
инвестиционного механизма получит импульс реформа местного
самоуправления, население приобретает реальную возможность через земли
своих территорий непосредственно участвовать в рыночных и социальноэкономических процессах. Ипотека земель предоставляет дополнительные
ресурсы для решения и таких социально острых и трудно решаемых сегодня
проблем,
как
расселение
«беженцев»,
мигрантов,
«северян»,
военнослужащих, перепрофилирования моногородов. Данный ипотечный
механизм может стать хорошим подспорьем в обеспечении внебюджетными
финансовыми средствами жилищной программы, реформы ЖКХ и АПК.
Вместе с тем, наиболее значимых результатов в инвестиционной
политике субъектов РФ и муниципальных образований можно достичь при
условии гармоничного сочетания предлагаемой модели использования
публичных земельных активов с комплексным планированием социальноэкономического развития территорий и организацией в них благоприятных
режимов хозяйствования (ОЭЗ, СЭЗ). В этом случае объективно повышается
кредитный рейтинг региона, а инвестор получает чёткую и ясную
долгосрочную перспективу вложения своих капиталов, поскольку имеет в
наличии три важнейших и определяющих мотивы его решений фактора:
3
льготный
инвестиционный
климат;
социально
востребованный
инвестиционный проект; публичную гарантию возврата капиталовложений.
Преимущества Земельного Залогового Фонда при организации
внебюджетного финансирования:
1. ЗЗФ создаёт реальное, а в среднегодовом тренде постоянно возрастающее
в рыночной цене «провизо» - обеспечение (земельные участки), способное
своей высокой ликвидностью самостоятельно гарантировать возвратность
кредитов и инвестиций.
Сводится к минимуму
потребность в
государственных и
банковских гарантиях, зачастую являющихся
неудобными и проблематичными финансовыми инструментами как для
заемщика, так и для инвестора.
2. При необходимости предоставления иностранным кредиторам гарантий,
поручительств или авалей российских банков, ЗЗФ может служить для
гарантов - резидентов надежным встречным обеспечением, поскольку, в
случае
невозврата кредитов и регресса, последние получат должную
компенсацию от реализации заложенных ликвидных земельных участков.
3. Корпоративные ценные бумаги (векселя, закладные, облигации, акции)
ЗЗФ, как самостоятельно, так и при поручительствах, авалировании и
гарантиях банков, других
финансово
устойчивых структур,
высоколиквидны и способны оборачиваться раздельно или
единым
комплексным инструментом на внутренних и внешних биржевых и
внебиржевых финансовых рынках. Прибыль от этих операций будет
сокращать долговые
обязательства ЗЗФ, что явится дополнительной
страховкой для гарантов и кредиторов от риска невозврата заемных средств.
4. Ипотека (залог) земельных участков позволяет при желании вести на
них любую хозяйственную деятельность, даже сдавать в аренду и получать
дополнительный доход. ЗЗФ, являясь полноправным хозяином земельных
участков, внесённых в качестве вклада в его уставный капитал, может
устанавливать арендную плату приемлемую как для себя, так и для
арендаторов и застройщиков. При этом неизбежно сокращаются временные и
финансовые затраты на строительство объектов ипотечных и других
долгосрочных целевых программ, что ведет к снижению их себестоимости и
повышению социально-экономической эффективности.
5. МО и СФ, формируя ЗЗФ, способны создавать залоговые финансовые
инструменты
с большой номинальной
стоимостью, как минимум
сопоставимой с их бюджетами. При этом обслуживание займа или кредита
не подвергает опасности сами бюджеты регионов, поскольку гарантом
выступает ЗЗФ. Органы публичной власти могут весьма эффективно влиять
4
на деятельность ЗЗФ, владея контрольными пакетами акций или «золотой
акцией» этих фондов.
6. Учитывая надежность и выгодные инвестиционные возможности ЗЗФ, его
клиентами и кредиторами
вполне могут стать многочисленные
представители среднего и малого бизнеса, заинтересованные в
низкопроцентных и долгосрочных кредитах, а также любые инвесторы и
кредиторы, желающие принять участие в долгосрочных целевых программах
регионального и федерального уровня.
7.Предлагаемый инвестиционный механизм сравнительно низкозатратен и
быстрореализуем, а как форма государственно-частного партнёрства хорошо
вписывается в действующую систему экономических отношений и позволяет
в качестве антикризисной меры гораздо эффективнее решать проблемы
моногородов и строительства доступного жилья,
обеспечения
внебюджетными финансовыми ресурсами национальных проектов РФ.
Актуальные особенности оборота земельных активов РФ
1. Большинство МО и СФ уже сегодня обладают ликвидными земельными
активами в виде земельных участков различных категорий и назначения с
высокой рыночной стоимость и вследствие этого вполне способных работать
как надежное «провизо» при ипотеке и привлечении низкопроцентных и
долгосрочных инвестиций в объемах, превышающих их бюджеты.
2. Ликвидные земельные участки в уставных фондах хозяйственных
обществ по стоимостному объему могут достигать миллиардов рублей и
обеспечат соответствующую номинальную и рыночную стоимость акциям,
облигациям, векселям и закладным ЗЗФ для последующего эффективного
оборота на финансовых рынках.
3. В настоящее время перспективен рыночный вексельный оборот с
использованием принадлежащих ЗЗФ земельных участков в натуре и в виде
ценных бумаг - закладных, как встречного обеспечения на предоставляемые
авали, поручительства и гарантии высокорейтинговых финансовых
институтов.
4. При организации оборота земельных ценных бумаг для повышения их
рыночной ликвидности на первом этапе
целесообразно оптимальное
сочетание российских и иностранных кредиторов и инвесторов. Первые
необходимы для получения «быстрых», «коротких», но пока дорогих, а
вторые – «длинных» и «дешевых» финансовых ресурсов.
5
5. Предлагаемый ипотечный организационно – правовой механизм с
использованием земельных активов, как материально – вещественного
обеспечения эмиссии ценных бумаг и их гражданского оборота, является
эффективной антикризисной моделью инвестиционной деятельности МО и
СФ, предприятий и организаций различных форм собственности, не
вызывающая в национальной банковско – финансовой системе «ценовых
пузырей», «плохих долгов» и «токсичных» активов, разрушающая
«кредитные тромбы» в реальном секторе экономики страны.
РЕЗЮМЕ:
1.Использование финансовых средств Фонда Национального Благосостояния
и Резервного Фонда РФ, организацию межбюджетных отношений
необходимо строить на рыночной основе, в том числе, вовлекая в
гражданский оборот отечественные земельные ресурсы и обеспеченные ими
ипотечные ценные бумаги органов публичной власти всех уровней.
2. Дефициты бюджетов СФ и МО можно компенсировать за счет
привлечения российских и иностранных инвестиций под ипотеку
разгосударствленных публичных земель. Земельный залоговый Фонд, как
форма государственно-частного партнерства, учреждается в виде ОАО,
главным акционерами которого становятся СФ и МО – собственники
земельных активов. Уже на первом этапе проекта уставный капитал таких
ЗЗФ составит миллиарды рублей.
3. Заимствованиям ЗЗФ, подконтрольным СФ и МО, при необходимости
можно предоставлять государственные гарантии РФ, получив при этом
встречные гарантии от ЗЗФ в виде принадлежащих ему земельных активов и
ипотечных ценных бумаг.
4. С учетом реалий мирового экономического кризиса Правительству РФ и
Центробанку РФ целесообразно разрешить кредитным организациям
учитывать залоговые финансовые инструменты ОАО ЗЗФ СФ и МО в
качестве ликвидного первоклассного обеспечения, принять экономические
нормативы, стимулирующие ипотеку, в т. ч. земельную. Эти меры укрепят
национальную банковскую систему и сократят непроизводительные
материальные издержки банков, «пробьют тромбы», препятствующие
поступлению финансовых ресурсов в реальный сектор экономики страны.
(После указаний Президента РФ 11. 08.2010 г. в Сочи решение этой задачи
существенно облегчается !)
5. Необходимо по аналогии с Банком развития РФ учредить Земельный банк
РФ, который наряду с Земельной биржей, Ипотечным земельным агентством
и Государственным депозитарием, станет системообразующими институтом
6
новой архитектуры современного отечественного земельного рынка. На
первом этапе подобный статус можно придать Россельхозбанку, исключив
из его деятельности непрофильные функции.
6. Данная модель финансового и ипотечного рынка для России гораздо
более предпочтительна по сравнению с западными аналогами, раздутыми не
обеспеченными реальными активами деривативами и ипотечными
«пузырями». Паразитическая деятельность именно этих виртуальных агентов
фиктивного капитала привела мировую экономику к глубочайшему со
времен Великой депрессии системному кризису.
К настоящему времени новая ипотечная модель привлечения
инвестиций поддержана и рекомендована к апробации и внедрению в
пилотных регионах страны Минэкономразвития РФ, Московской Торгово –
промышленной палатой, Ассоциацией малых и средних городов России,
рядом депутатов Госдумы и Членов Совета Федерации Федерального
собрания РФ, Парламентским Центром «Кооперация и социальный
прогресс». Большой интерес к ипотеке земли проявили и крупные
зарубежные инвесторы. Для устранения бюрократической волокиты и более
оперативного формирования ЗЗФ территорий, требуется решение
организационных проблем на государственном уровне. Целесообразно
Указом Президента РФ или Распоряжением Правительства РФ сформировать
Рабочую группу из учёных и специалистов по данному вопросу, обеспечить
её работу необходимыми полномочиями, материальными и финансовыми
ресурсами и поставить задачу отработать модель привлечения инвестиций
под залог земель в пилотных регионах РФ, с тем, чтобы позитивный опыт
могли использовать в своей экономической деятельности другие
муниципальные образования и субъекты Российской Федерации.
7
ПРОЕКТ: Ипотечный земельный инвестиционный механизм
Проект:
Разработан и апробирован в регионах РФ малозатратный и эффективный
инвестиционный механизм, суть которого заключается в ипотеке земельных
активов, являющихся публичной собственностью. Ныне свыше 92 %
Земельного фонда России находится в государственной или муниципальной
собственности и она практически полностью исключена из ипотечного
хозяйственного оборота. Предлагаемая модель разгосударствления способна
дать мощный импульс развитию земельного рынка, притоку долгосрочных и
низкопроцентных инвестиций в реальный сектор экономики РФ.
Целевая группа:
 субъекты Российской Федерации и муниципальные образования;
 банковские и инвестиционные структуры;
 ипотечные, страховые компании и другие агенты рыночных
отношений.
Механизм:
Приватизация (разгосударствление) земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, путём внесения их в
уставный капитал открытого акционерного общества «Земельный Залоговый
Фонд» (ЗЗФ). Выпуск акций, земельных векселей, облигаций, закладных.
Имущество ЗЗФ (прежде всего земельные участки) используется в качестве
обеспечения его ценных бумаг и натурального залога для привлечения
инвестиций и кредитов.
Гарантии для инвесторов, обеспеченные Федеральным Законом «Об
ипотеке (залоге недвижимости)»:
1. Договор об ипотеке. Залогодержатель имеет преимущественное
право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества
(высоколиквидные, ежегодно возрастающие в цене земельные участки) перед
другими кредиторами должника.
2. Страхование ипотеки. Залогодатель обязан за свой счёт, если
договором не предусмотрено иное, застраховать закладываемое имущество.
При этом залогодержатель (кредитор) имеет преимущественное право
получения залогового возмещения.
3. ЗЗФ может осуществлять выпуск и реализацию ликвидных ценных
бумаг (акций, векселей, облигаций, закладных), обеспеченных залогом
земельных участков. В результате появляются дополнительные источники
получения прибыли и досрочного погашения ипотечной задолженности.
Основная нормативная база:
ФЗ РФ № 136-ФЗ от 25.10. 2001г. «Земельный кодекс РФ»; ФЗ РФ № 137-ФЗ
от 25.10.2001г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской
8
Федерации»; ФЗ
РФ № 178-ФЗ от 21.12.2001г. «О приватизации
государственного и муниципального имущества»; ФЗ РФ № 102-ФЗ от
16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; ФЗ РФ № 208-ФЗ от
26.12.1995 «Об акционерных обществах».
Референции:
Министерство экономического развития РФ; Ассоциация малых и средних
городов России; Российская Академия Естественных Наук; Московская
торгово-промышленная палата, Парламентский центр «Кооперация и
социальный прогресс».
АННОТАЦИЯ ПРОЕКТА
Предлагаемая настоящим проектом к внедрению модель ипотечного
земельного инвестиционного механизма (ИЗИМ) никозатратна, легитимна и
одинаково полезна для хозяйственной деятельности как субъектов
Российской Федерации (СФ) и муниципальных образований (МО), так и
банков, страховых, инвестиционных компаний, а также других предприятий
и организаций. В основе проекта лежит принципиально новый подход
рыночного использования государственных и муниципальных земель путём
их разгосударствления без продажи на конкурсах и аукционах.
Ипотечное законодательство запрещает органам публичной власти
напрямую использовать в качестве залога большие запасы земель,
принадлежащие им на праве собственности. Эту проблему решает
образование акционерного Земельного Залогового Фонда (ЗЗФ), главной
компонентой уставного капитала которого становятся земли регионов,
используемые в качестве залога для привлечения кредитов и инвестиций.
Кроме того, ЗЗФ выпускает закладные, векселя, облигации обеспеченные
реальной стоимостью высоколиквидных земельных участков и размещает их
на рынке в целях получения прибыли и погашения кредита.
В результате внедрения земельного ипотечного инвестиционного
механизма:
На федеральном уровне:
 Создается «точка роста» для развития земельной реформы, а через нее
и рыночных отношений реального сектора экономики;
 Развитие ипотечных отношений, рыночная оценка земельных активов
и вовлечение их в хозяйственный оборот, приведут к росту
стоимостной оценки
публичных земель РФ – важнейшей
составляющей национального богатства страны и реального
обеспечения отечественного финансового капитала;
 Активизируется инвестиционная политика, возрастёт эффективность
государственного
регулирования
рыночной
экономикой
и
управления публичной собственностью, что создаст предпосылки
9
для увеличения ВВП и роста благосостояния населения РФ.
На уровне субъектов РФ и муниципальных образований:
 В рыночные отношения вовлекутся, неиспользуемые сегодня, запасы
принадлежащих СФ и МО земель, что существенно увеличит
имущественную составляющую их бюджетов и капиталоемкость
региональной экономики;
 Улучшится инвестиционная привлекательность и повысится
кредитный рейтинг регионов;
 ИЗИМ обеспечит реализацию инвестиционных программ регионов
внебюджетными низкопроцентными и долгосрочными финансовыми
средствами, обезопасит бюджеты от претензий кредиторов. При этом
до 100% акций ОАО ЗЗФ может принадлежать СФ или МО.
 Получит поддержку малый и средний бизнес, те предприятия, которые
работают на приоритетных направлениях социально-экономического
развития регионов;
 ИЗИМ не приведёт к сворачиванию программ, действующих в
настоящее время на залоговых землях, поскольку ипотека не отнимает
у владельца земельного участка прав собственности и его
последующей эксплуатации.
Теоретические положения и практические схемы работы ипотечного
инвестиционного механизма апробированы в регионах страны и поддержаны
Министерством экономического развития РФ, Ассоциацией малых и средних
городов РФ, РАЕН, МТПП, а также рядом крупных иностранных
инвестиционных компаний.
Учитывая стабильность и надежность ЗЗФ, его потенциальными
клиентами и кредиторами могут стать любые заинтересованные
частные,
юридические
и
физические
лица.
Предлагаемый
инвестиционный механизм, как форма государственно-частного
партнёрства
хорошо
вписывается
в
действующую
систему
экономических отношений и позволяет ускорить реформы ЖКХ, АПК,
местного самоуправления и реализацию национальных проектов РФ.
Автор проекта, д.э.н.
Академик РАЕН
С.Л.Ленкин
Поддержка проекта
ЗАО « Московское Агентство поддержки экспорта и инвестиций»
Генеральный директор
С.О.Варданян
10