Доля собственника земельного участка в инвестиционном контракте и

Ефимов Игорь Владимирович
заместитель генерального директора
ООО «Институт экономической экспертизы»
Доля собственника земельного участка в инвестиционном контракте и
проблемы с её определением в Московском регионе
Как известно, максимальный доход от использования имеющихся ресурсов в
рыночной экономике можно получить в кооперации с профессиональными фирмами и
подразделениями на заранее оговоренных условиях. Данные условия, представляющие
собой совокупность действий, вкладов сторон и сроки регламентируются соглашениями
(контрактами). Инвестиционная деятельность является необходимым условием
индивидуального кругооборота средств хозяйствующего субъекта. Инвестиционный
контракт представляет собой соглашение между инвестором1 и другими участниками,
определяющее их взаимные права и обязанности по поводу передачи инвестором в
распоряжение заказчика материальных и нематериальных ресурсов для организации и
обеспечения какой-либо инвестиционной деятельности в интересах инвестора. Из всех
видов инвестиционных договоров, как самостоятельный тип договора в Российской
Федерации можно выделить инвестиционный договор (контракт) в строительстве.
Инвестиционный контракт в строительстве – это контракт на строительство
(реконструкцию) объекта недвижимости, включая оформление земельных отношений и
проведение необходимых проектных, строительных, пусконаладочных и прочих работ,
заключаемый на основании решения собственника. Основными субъектами
инвестиционной деятельности выступают инвесторы и пользователи объектов
инвестирования.
Инвестором может выступать любая государственная, смешанная либо частная
структура, имеющая достаточное количество средств, либо возможность их привлечь,
заинтересованная в реализации проекта строительства (реконструкции) и получении
дохода от эксплуатации завершенного строительством объекта недвижимости, либо его
продажи на любом этапе выполнения инвестиционного контракта, при условии согласия
всех участников.
Собственником земельного участка могут являться: Российская Федерация,
субъекты Федерации, муниципальные образования и частные лица. В связи с тем, что
значительная часть земельных ресурсов принадлежит государству, на землях которого и
реализуется большинство инвестиционно-строительных проектов, наиболее частым видом
вклада государства в инвестконтракты является земля, как свободная, так и застроенная
объектами недвижимости.
Каждый из участников инвестиционного процесса вносит свой вклад: государство
либо частное лицо – земельный участок, инвестор - денежные средства. При этом каждая
из сторон рассчитывает получить прибыль от инвестиционной деятельности, которая
должна быть соразмерна внесенному вкладу.
Как правило, спорным моментом при подписании инвестконтракта является
определение долей участников инвестиционного процесса в виду сложности определения
денежного эквивалента стоимости их вкладов, либо, в случае досрочного выхода из
проекта одного из участников, права требования на результаты инвестиционного
Инвестор (соинвестор) - юридическое или физическое лицо, которое осуществляет капитальные вложения
с использованием собственных и (или) привлеченных средств на реализацию инвестиционного проекта в
объеме, предусмотренном настоящим Контрактом.
1
1
контракта. В отдельных случаях, при досрочном прекращении инвестиционного
контракта по инициативе одного из участников, определяется право требования на
возмещение ущерба причиненного досрочным прекращением инвестконтракта, как в виде
уже понесенных затрат, так и в виде прав требования доли данного участника –
упущенной выгоды.
В условиях общей непрозрачности земельного рынка в населенных пунктах, его
формирование осуществляется по большей части участием государственных и
муниципальных структур в процессах отчуждения земельных участков, наиболее
предпочтительным из которых является заключение инвестиционного контракта.
Участие государства в инвестиционных контрактах в строительстве имеет
определенную особенность – обязательное условие отсутствия дополнительных денежных
выплат со стороны государства – «бездефицитность» инвестиционного проекта для
государства. Иными словами, участие государства возможно только тогда, когда
стоимость первоначального вклада государства заведомо покроет все необходимые по
инвестиционному контракту платежи и, даже в случае возникновения нежелательной
рыночной конъюнктуры все дополнительные платежи понесут другие участники.
Только в исключительных случаях реализации целевых программ предполагается
вложение государственных средств.
Для государства, испытывающего дефицит средств, инвестиционный проект
является приемлемым способом решения насущных проблем (в виде получения дохода
после реализации инвестконтракта или переуступки права требования, получения в
собственность, пропорционально своей доле, реконструированных площадей, объектов
нового строительства, выполненных работ и оказанных услуг) за счет передачи в качестве
вклада невостребованного или малоиспользуемого актива.
Доля государства при реализации инвестиционного проекта, по сути, остается
цифрой не фиксированной. С одной стороны существуют методики расчета этой
величины, однако с другой стороны остается некая неопределенность, т.к. по большей
части все зависит от параметров проекта застройки.
Как правило, деятельность инвестора-застройщика в г. Москве осуществляется на
землях, находящихся в муниципальной или федеральной собственности. И инвестор,
согласно установившейся практике, обязан заплатить «долю города (либо государства)»
при реализации инвестиционных проектов.
В рыночной экономике, определение цены предложения на любой товар – цены по
которой собственник готов провести отчуждение принадлежащего ему имущества (в том
числе и участки под застройку) является безусловным правом государства как
землевладельца. В этой связи заявления других участников процесса о «кабальных
условиях» и «непосильном бремени» являются популистскими и имеют целью оказать
давление на чиновников, принимающих решение об установлении начальной цены
реализации объекта недвижимого имущества.
В связи со значительными объемами реализации объектов собственности
государственные и муниципальные структуры создают различные методики определения
цены отчуждения имущества. В соответствии с действующим законодательством,
отчуждение государственного имущества может производиться только по рыночной
стоимости на конкурсной основе, поэтому все методики, регламентирующие отчуждение
имущества, составляются на основе законодательства об оценочной деятельности.
Методики, разработанные московским правительством за последние двенадцать
лет, представляют собой четкую нормативно фиксируемую схему определения стоимости
доли собственника земельного участка, по характеру передаваемых прав называемых
«правом аренды». По своей сути, выплата этой доли представляет собой стоимость права
долгосрочной аренды земельного участка под застройку и эксплуатацию определенных
объектов недвижимости сроком, как правило, от 25 до 49 лет в виде единовременного
2
платежа. Согласно действующей практике, помимо выплаченного единовременного
платежа осуществляются периодические платежи - арендная плата за пользование
земельным участком. Этот единовременный платеж является начальной (минимальной)
ценой, с которой начинаются торги. При этом, все участники заведомо предупреждены о
необходимости внесения годовой арендной платы за пользование земельным участком.
Платеж за право аренды земельного участка, при существующем дефиците на землю
является ценой покупки первого места в очереди на заключение договора аренды земли. В
последнее время, а также при увеличении объемно-пространственных характеристик
существующих, реконструируемых, либо вновь возводимых строений, выплаты доли
собственника земельного участка определяются на основании методики, определяющей
долю города как «плата компенсации инженерной, транспортной и социальной
инфраструктуры». Данная методика является более приближенной к рынку по сравнению
с прежними. Единственным недостатком является непрозрачность определения размера и
количества корректирующих коэффициентов, способных в разы изменить размер
уплачиваемой компенсации.
Предлагаемые федеральным центром (как правило, Росимуществом или МЭРТ)
методики регламентируют некоторые расчетные показатели и предписывают выполнение
расчетов вклада собственника земельного участка или права требования на долю
собственника земли методом предполагаемого использования и находят свое отражение в
технических заданиях на определение доли Российской Федерации в инвестиционном
проекте.
В результате проведенных исследований можно говорить о средних цифрах
величин «доли Российской федерации» в инвестиционных контрактах: по объектам
расположенным в ЦАО г. Москвы она составляет в среднем от 30 до 60% площадей, по
городу в целом – 25-40%.
«Доля города Москвы» (по инвестиционным контрактам, где собственником
земельного участка является г.Москва) составляет 20-50% и считается в целом по городу
примерно так: в ЦАО - 50% - инвестору, 50% - собственнику земельного участка; в других
административных округах города 70% - инвестору, 30% - собственнику земельного
участка.
В каждом конкретном случае, соотношение долей может изменяться в зависимости
от наличия обременений, особенностей местоположения, ситуации на рынке. Вопрос о
выплате доли города (деньгами или метрами) решается в индивидуальном порядке.
Кроме платы за аренду земли на период проектирования и строительства и, в
дальнейшем, эксплуатацию завершенного строительством объекта, согласования исходноразрешительной документации, подключения к сетям, инвестор должен произвести
отчисления на строительство детских садов, школ и т.д.
Существуют некоторые особенности, связанные с бухгалтерским учетом и
законодательством при оформлении компенсации городу: инвесторы или оформляют
компенсацию городу как дар и платят 24% от этой суммы в качестве налога на прибыль
(то есть налоги города по передаваемой доле также оплачивает Инвестор) или пытаются
провести эту долю как затраты на строительство.
На практике понятие «доля собственника земельного участка» и понятие
«компенсация городу» за существующую социальную, транспортную и инженерную
инфраструктуру смешиваются между собой и выплачиваются как единый платеж в
городской бюджет – «доля города». В случае, когда собственником земельного участка
является город – проблем не возникает. Однако, в настоящий момент существует около
десятка «спорных» инвестиционных контрактов, в рамках которых «федеральная» земля,
фактически незаконно, была вовлечена в хозяйственный оборот на инвестиционных
условиях по контракту, подписанному г.Москвой и инвесторами без привлечения
представителя собственника. Ведется активная работа по согласованию данных
3
инвестиционных контрактов и определяется доля Российской Федерации как
собственника земельного участка, либо как владельца прав аренды на земельный участок.
В случае, когда земельный участок находится в собственности коммерческих
организаций либо государственных структур, расчет по действующим методикам
компенсации затрат на инфраструктуру приводит к двойному счету и обременительной
нагрузке на инвестора, снижающей его доходность.
Однако следует отметить, что законодательно порядок реализации
инвестиционных проектов в большинстве случаев регламентирован распорядительными
документами Правительства Москвы, Правительства Российской Федерации и
инвестиционными контрактами, заключенными между инвесторами и ведомствами
федерального подчинения без участия города.
Такие инвестиционные контракты не содержат условий, предусматривающих
платежи инвестора в бюджет города.
Обязанность инвестора осуществлять какие-либо платежи в пользу города может
возникнуть только из гражданско-правовых отношений путем заключения
соответствующего договора между Правительством Москвы и инвестором с его согласия.
Соответственно положения распорядительных документов Правительства Москвы об
определении размера компенсации за существующую социальную, транспортную и
инженерную инфраструктуру не является основанием для взимания указанного платежа.
Практика взимания платежей в бюджет города при реализации инвестиционных
проектов в частности по строительству жилья оспаривается федеральными органами
власти.
Пункт 6 статьи 12 Налогового кодекса Российской Федерации не дает права
устанавливать федеральные, региональные или местные налоги и сборы, не
предусмотренные Кодексом, а платеж городу Москве инвестором при реализации
инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого назначения на
территории города Москвы данным Кодексом не предусмотрен.
У города Москвы отсутствуют основания также требовать компенсацию на
социальную инфраструктуру (школы, больницы и т.д.), поскольку в соответствии с
Федеральными законами от 06.10.99 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации
законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти
Российской Федерации» и от 06.10.03 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации
местного самоуправления в Российской Федерации» финансирование социальной
инфраструктуры осуществляется самостоятельно за счет бюджета субъекта Российской
Федерации, т.е. в данном случае за счет бюджета города Москвы.
Также, в соответствии со ст. 46 Градостроительного кодекса Российской
Федерации орган местного самоуправления обязан по обращению правообладателей
выдавать градостроительный план земельного участка в течение 30 дней без взимания
платы, в том числе информацию о разрешенном использовании земельного участка,
требованиях к назначению, параметрам и размещению объектов капитального
строительства на указанном земельном участке.
В настоящее время законодательством Российской Федерации установлен только
один платеж городу, который может взиматься с правообладателя земельного участка в
процессе получения разрешения на строительство. Этим платежом является плата за
подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (ст. 48 Градостроительного
кодекса). Существует методика, утвержденная постановлением Правительства Москвы от
07.11.2006 г. № 882-ПП, по которой размер платежей за инфраструктуру по своей
экономической сути представляет собой рыночную стоимость земельного участка или
часть доходов проекта, а не затраты на подключение. Следовательно данная методика не
может быть использована для определения платежа, компенсирующего инженерные
4
затраты города Москвы в инвестиционных проектах с участием недвижимой
собственности коммерческих структур либо Российской Федерации.
Одним из документов, на основании которого могут быть определены затраты на
освоение и инженерную подготовку территории является «Сборник базовых удельных
показателей по стоимости строительства» (БУПс), утвержденный Правительством
Москвы 06.06.1997г. за № 595-РЗП. В таблице 2.13 «Базовые удельные показатели
стоимости комплексной застройки микрорайонов» сборника приведена структура затрат
на строительство микрорайона и отдельно выделены затраты на инженерное
оборудование и благоустройство территории в размере до 10,9% от общей суммы затрат
по их застройке.
Как отмечается в статье Красноперова О.М. «Учет затрат на создание элементов
инженерной инфраструктуры, благоустройство территории и выполнение технических
условий по подключению к магистральным инженерным сетям при оценке объектов
недвижимости, вовлекаемых в инвестиционную деятельность»2, БУПс был разработан 10
лет тому назад и за это время претерпела существенные изменения и нормативная база и
структура сметной стоимости строительства. Проблема анализа и оценки затрат на
инженерное обеспечение объектов строительства неоднократно поднималась в средствах
массовой информации, специализированных изданиях, обсуждалась на различных
конференциях в период с 2005 года по настоящее время3.
Авторы и эксперты этих публикаций едины во мнении, что на сегодняшний день
подключение к коммуникациям – одна из самых болезненных проблем для девелопера.
Как показывает практика, в развитых европейских странах «коммуналка» составляет 10–
12 процентов от стоимости строительства.4 Вместе с тем, статистический анализ данных и
результаты исследований, проведенных специалистами ЗАО «ЦНИИПромзданий
Экспертиза», показывает, что для условий города Москвы средневзвешенная величина
затрат на инженерное обеспечение, определенная на основе обобщения приведенных
данных, с учетом допустимых округлений, составляет 17 процентов от величины затрат на
строительство объектов основного назначения.5
В настоящий момент ведется активная переписка между городскими и
федеральными структурами, из которой следует, что при доле площадей Российской
Федерации в инвестиционных контрактах не превышающей 30% доля города
законодательно должна быть незначительной.
С такими доводами согласно и Правительство Москвы. На основании письма мэру
Москвы Ю.М. Лужкову от Первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы
Ю.В. Росляка от 05.10.2007 г., отмечается, что в распорядительных документах
Правительства Москвы, регламентирующих строительство, целесообразно обязать,
Общероссийский информационно-аналитический и научно-практический журнал, призер всероссийских
конкурсов «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 9, Москва 2007 г.
3
// Commercial Real Estate (Коммерческая Недвижимость) «Сеть в большом городе». 19.07.2006;
// Аналитика рынка недвижимости. Май 2006 года;
// портал Агентства недвижимости IBL-Realty (май 2005 года);
// ФК-НОВОСТИ, Центр «Новая политика», Ведомости. Август 2006 года;
// портал недвижимости «krasnoyarsk.osean.ru» (май 2006 года);
Материалы VII Международного конгресса по строительству IBC – 2007, Санкт-Петербург;
2
// Ведомости. 2007. № 42 (1816).
Материалы VII Международного конгресса по строительству IBC – 2007, Санкт-Петербург.
Красноперов О.М. «Учет затрат на создание элементов инженерной инфраструктуры, благоустройство
территории и выполнение технических условий по подключению к магистральным инженерным сетям при
оценке объектов недвижимости, вовлекаемых в инвестиционную деятельность», Общероссийский
информационно-аналитический и научно-практический журнал, призер всероссийских конкурсов
«Имущественные отношения в Российской Федерации», № 9, Москва 2007 г.
4
5
5
привлеченных федеральными структурами инвесторов осуществить финансирование
строительства объектов инженерной и транспортной инфраструктуры в объеме,
обеспечивающем функционирование возводимых на них объектов недвижимости и плату
за присоединение к энергетическим сетям.6
Таким образом, можно сделать вывод, что при заключении инвестиционного
контракта инвестор обязан финансировать, в оговоренном объеме, возведение объекта
строительства, а также выплатить (либо передать по факту завершения строительства)
долю собственника земельного участка и понести затраты на подключение к инженерным
сетям города.
Это письмо, как и вся переписка между федеральными и московскими ведомствами
о существовании которой мало что известно в непосвященных кругах, на самом деле
поставила точку в продолжительных спорах, об определении доли собственника
земельного участка. До настоящего момента существует множество статей,
рассказывающих о будто бы имевших место случаях, обязывающих инвестора уплатить
долю города и долю государства в размере до 90% от рыночной стоимости будущего
объекта.
Однако решение данной проблемы вскрывает новую проблему – обеспечение вновь
вводимых объектов инженерной транспортной и социальной инфраструктурой. Мощности
инженерных систем города, автодорог, общественного транспорта, должны
поддерживаться на достаточном для обеспечения нормального функционирования города
уровне и модернизироваться. То же касается обеспеченности услугами коммунальных и
аварийных служб, медицинских и образовательных учреждений. В соответствии с
действующим законодательством, все эти затраты возлагаются на город. Однако, в
Москве и многих других городах, финансирование городского хозяйства и жилищнокоммунальных служб, осуществляющееся из бюджета города, не окупается за счет
платежей за потребленные жилищно-коммунальные услуги населением, коммерческими и
государственными структурами, не говоря уже о возможности проведения модернизации
и получения прибыли обслуживающими организациями. В первую очередь это связано с
наличием серьезного расслоения уровня жизни населения и неспособности огромной
части населения оплачивать коммунальные услуги, услуги медицинских, образовательных
и других учреждений, транспорта по рыночным ценам. Как показывает практика
прошедших лет, именно данная часть экономики города «сглаживает» социальное
неравенство и последствия экономических потрясений в нашей стране. Учитывая
неэластичность спроса на городские услуги и возможность социального взрыва при
изменении тарифной политики, город попадает в положение, когда ему не выгодно
увеличение плотности застройки территорий, не являющихся собственностью города, то
есть территорий, по которым платежи городу как собственнику земельного участка не
предусматриваются. Не следует забывать также про еще один важный инструмент, часто
используемый населенными пунктами для обеспечения уровня социального и
инженерного обслуживания населения – контроль численности населения. Учитывая
незаконность института прописок и регистраций, единственными инструментами
контроля для города остается поддержание заградительно высокого уровня цен на жилую
недвижимость и регулирование плотности застройки территорий. Этот инструмент
способен резко уменьшить, соответственно, спрос на новое жилье и предложение жилых
помещений. Согласно существующему экономическому положению населенных пунктов,
рост населения приводит к росту убытков муниципальных властей и субъектов
Федерации.
Таким образом, у города нет правовых инструментов на покрытие расходов,
связанных с необходимостью расширения городской инфраструктуры за счет девелопера
Письмо мэру Москвы Ю.М. Лужкову от Первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Ю.В.
Росляка от 05.10.2007 г. № 4-19-17678/7
6
6
или собственника земельного участка, и большая часть данных платежей городу не будет
возмещена из-за отсутствия грамотной тарифной политики и системы контроля за
потребленные услуги, однако проблема компенсации данных затрат остается. Таким
образом, существует реальная перспектива для увеличения стоимости эксплуатации
объектов недвижимого имущества за счет увеличения тарифов на коммунальные услуги,
проезд в общественном транспорте и социальное обеспечение населения и организаций в
ближайшие три - пять лет.
7