К Академгородку – когнитивный город

ПРИЛОЖЕНИЕ 2
Будущие города. Где на карте Будущего Академгородок?
Строго говоря, никакого рынка жилья в Академгородке нет. Разовая акция
точечной застройки («Гнилой лес») чуть не привела к социальному взрыву. Присутствует
противоречие: Академгородок одновременно и хочет новое жилье, и не хочет никакого
вмешательства. Однако без открытия города для девелоперов не произойдет никакого
принципиального улучшения качества жизни и городской среды.
Сдвижка ситуации произойдет, скорее всего, через малоэтажную застройку
(элитные коттеджные поселки). Развитие жилья в части многоэтажной типовой застройки
и коттеджных поселков - сценарно инвариантно. Развитие более качественных форматов сценарно
зависимо
и
требует
переформатирование
функций
и
пространства
Академгородка.
Академгородок сильно отстает от Новосибирска и других
городов по развитию жилья
Москва
Санкт-Петербург
Новосибирск
Томск
Академ
городок
Димитровград
I этап
Основной жилой
фонд - типовая
массовая застройка,
Точечная застройка
на свободных
пятнах
II этап
III этап
Точечное строительство
нового качественного жилья
со всей необходимой
социальной
инфраструктурой,
Сегментация недвижимости:
элитная, средний класс,
эконом-класс
Концептуальные объекты и районы,
обеспеченные всем набором социальных и
культурных услуг
Разнообразие форматов (элитный квартал
в центре, коттеджные поселки, т.д.)
Совмещение функций: бизнес-торговляжилье
1
Торговая и развлекательная недвижимость в Академгородке качественно развита
относительно неплохо, но пространства для роста еще много. Магистральное направление
- рост обеспеченности населения форматными торговыми площадями.
Сейчас
уровень
обеспеченности
Академгородка
форматными
торговыми
площадями, по грубой оценке, примерно 215 кв.м. на тысячу человек (принимаем
площадь форматных объектов за 15 тысяч кв.м., население - за 70 тысяч человек). Для
сравнения, уровень Санкт-Петербурга в 2010 году составлял порядка 840 кв.м. на тысячу
человек, в 2011 году составит порядка 910-910 кв.м.
Можно уверенно предсказать минимум один гипермаркет (порядка 10-15 тысяч
кв.м.), вероятнее всего - с якорными супермаркетом, киноцентром и фудкортом. Его
строительство точно будет осуществляться вне Академгородка, на транспортных
развязках. Внутри Академгородка развитие форматных объектов неизбежно, но жестко
сдерживается имущественной ситуацией. Развитие форматной торговли в Академгородке
сценарно инвариантно.
А вот появление сложных форматов торговли (торговые улицы и т.д.) жестко
сценарно зависимо.
Тренд для Академгородка - развитие потребительского рынка и
форматных торгово-развлекательных объектов
Москва
Санкт-Петербург
Новосибирск
Томск
Академгородок
Димитровград
I этап
Неразвитые форматы
торговли: рынки,
магазины у дома
II этап
Укрупнение торговли,
развитие супер- и
гипермаркетов,
совмещение торговли с
развлекательными
объектами
III этап
Концептуализация торговли,
возникновение
специализированных life-style
и fashion центров,
общественно-торговых
пространств
2
Форматная деловая недвижимость в Академгородке по факту отсутствует. Сейчас
там самый ранний этап, когда под офисы переводят существующие площадки. По
документам видно, что варианты нового строительства коммерческих деловых объектов
практически не рассматриваются. Развитие деловой недвижимости в будущем сценарно
зависимо.
В формате спального района, развития деловых центров и гостиниц ждать не
следует. При качественном развитии Академгородка в любом формате, ожидается
минимум одна форматная гостиница и 2-3 деловых центра классов В и С.
Академгородок сильно отстает по уровню развития
деловой недвижимости
Москва
Санкт-Петербург
Новосибирск
Томск
Димитровград
Академгородок
I этап
Административные
здания предприятий
города, перевод под
офисы здания
складов и заводов
II этап
Наличие качественных
офисов разных классов,
рассредоточенных по
пространству города
Развитие поддерживающих
секторов: гостиницы,
рестораны, аэропорт
III этап
Наличие деловых кварталов
и подцентров,
В местах наибольшей
социальной активности
смешанный формат общественно-деловые
центры
Городская среда Академгородка: сценарии
В настоящее время, ситуация с городской средой в Академгородке характеризуется
следующими моментами:

Догоняющее развитие всех рынков недвижимости по отношению к
Новосибирску. Наиболее отстают рынки жилья (современная застройка жестко
зарегулирована, носит точечный характер и включает в себя лишь несколько зданий) и
деловой недвижимости (форматные деловые здания в Академгородке отсутствуют).
3

Типовая
застройка
1960-1980-х
гг.
не
позволяет
эффективное
и
безтравматичное развитие уличной торговли. А отсутствие свободных пятен под
застройку не дает возможности размещения современных форматных объектов.

Переоборудованные под офисы здания НИИ не подходят сколько-нибудь
успешным фирмам. А отсутствие деловой активности дополнительно ставит вопрос о
необходимости выноса офисов из Академгородка в деловой центр Новосибирска.

Многие
процессы,
в
т.ч.
развития
потребительского
рынка,
автомобилизации, социальной стратификации искусственно тормозятся отсутствием
полноценного рынка труда. Общество Академгородка достаточно гомогенно. В горизонте
5 лет с развитием местной экономики услуг и переносом части офисов из Академгородка
в Новосибирск, ситуация будет резко меняться. Основным локомотивом изменений будет
резкий рост социального расслоения и поляризация общества по имущественному
принципу.
Неизбежное будущее городской среды Академгородка в горизонте до 2017 года
характеризуется его превращением в нормальный спальный район города-миллионника:

Хаотичное развитие встроенной торговой недвижимости и офисных
помещений.

Строительство на одной из развязок на въезде в Академгородок крупного
форматного торгово-развлекательного объекта - гипермаркета площадью 15-25 тысяч
кв.м., с якорными арендаторами - супермаркетом и киноцентром типа мультиплекс.

Появление спроса на форматные современные деловые объекты. Резкий
спад интереса к переоборудованным помещениям НИИ, в первую очередь - со стороны
успешных ИТ-компаний. Перенос части деловой активности в Новосибирск.

Точечное строительство жилых многоэтажных домов и на периферии
Академгородка - частных коттеджей. Приведет к серьезному социальному расслоению,
перераспределению недвижимости, а также появлению группы жителей, работающих в
городе. Декларированные социальные задачи решены не будут.

Рост
автомобилизации
и
доли
людей,
занятых
в
секторе
услуг
Новосибирска приведут к росту ежедневной маятниковой миграции и как следствие пробок. Декларированные меры, в т.ч. строительство паркингов и развязок, ни к какому
положительному эффекту не приведут, как не привели ни в одном крупном городе мира.

Нарастание социальных противоречий, в т.ч. стремление молодежи, не
занятой в науке, переместиться к более динамичному рынку труда Новосибирска,
4
приведет к росту неравенства и усилению конфликта поколений. Резкий рост
имущественного неравенства приведет к оттоку кадров из научного сектора и из
Академгородка в целом.
Реализация озвученных предложений по Концепции развития Академгородка (в
т.ч. строительство 400 тысяч кв.м. жилья и развитие инфраструктуры автомобильного
транспорта) приведет к ускорению процесса формирования спального района и
дополнительному обострению внутренних противоречий. В частности, обострится
спекуляция недвижимостью. Кстати, учитывая общий уровень качества строительства в
Новосибирске, не следует считать, что планируемая застройка будет отличаться высоким
качеством или хорошими планировочными характеристиками.
К 2015-2017 году Академгородок превратится в обыкновенный спальный район:

причем
Порядка 30% занятых работают в Новосибирске, а не в Академгородке,
эта
доля
приходится
на
квалифицированные
управленческие
кадры,
предпринимателей и работников сферы услуг, и растет.

Проблема - транспортная связность с Новосибирском, пробки на шоссе

Жесткое имущественное расслоение, отток жителей в более престижное
новое жилье и как следствие - геттоизация отдельных территорий. Рост специфической
преступности.

Развитая встроенная недвижимость вдоль всех проходных мест и
общественных зон окончательно ставит под сомнение облик города.

Появление этнических групп.
Проблемы с пятнами под застройку, в случае роста капитализации территории,
могут решаться непрямыми средствами. Например, осуществлением локальных пожаров.
Это будет тяжелый, кризисный период развития. В этом сценарии к 2015-2017
годам Академгородок догоняет по уровню развития спальные районы Новосибирска.
После этого, динамика догоняющего развития спадает и приобретает общий характер. На
фоне других районов, он будет выглядеть более привлекательным за счет экологии и
соседства с рекреационными зонами. Но его недостаток - удаленность от города и
очевидные транспортные проблемы. Из-за трудностей с землей, застраиваться будет его
периферия. Основной ожидаемый формат застройки - элитные коттеджи.
Второй этап неизбежного будущего Академгородка приходится на 2015-2020 годы.
Его содержанием будет превращение Академгородка из района города в полноценный
город-спутник с самостоятельной экономикой.
5
Основные процессы:

Вторая волна жилой застройки, теперь уже в центральной части
Академгородка. Полученный опыт приведет к тому, что в новых домах будут
запроектированы встроенные торговые и деловые помещения. Строиться будут дома
разного качества, не только эконом, но и бизнес-классов.

Точечное строительство деловых центров сначала класса С, затем В.

На место встроенной торговой и деловой недвижимости первой волны в
наиболее насыщенные общественные пространства придут современные торговые сети.

Открытие в Академгородке рабочих офисов различных компаний, начиная с
ИТ. Создание заново местного рынка труда. Распространение аутсорсинга.

Редевелопмент торговых центров первой волны, городского кинотеатра,
концертного зала, выставочного центра.

Сокращение спроса на коттеджную застройку.

В поздний период - расселение и снос «хрущевок» и строительство на их
месте нового жилья (предположительно многофункционального, высокого класса)
После комплекса мер по расширению шоссе и строительства развязок (но ни в
коем случае не благодаря им) удастся добиться стабилизации ситуации с пробками. В
некоторой степени, к ним просто привыкнут. К 2017 году начнут всерьез рассматриваться
проекты связи Академгородка и Новосибирска рельсовым транспортом - скоростным
трамваем или надземным метро (говорить об этом могут и раньше, но вот строить - вряд
ли).
Структура занятости Академгородка приблизится к нормальной для города с
экономикой услуг, хотя определенный перекос в сторону науки останется. Порядка 40%
занятых будет работать в экономике услуг, доля сотрудников СОРАН будет сокращаться.
Для Неизбежного будущего Академгородка наличие собственно научного центра
не является граничным условием. Этот сценарий с некоторыми вариациями будет
реализовываться независимо от судьбы научных центров.
Невозможное будущее городской среды Академгородка включает в себя
следующее:

Консервация существующей (вернее, доставшейся в наследство) ситуации в
области городской среды. В современных условиях, полное переформатирование
ситуации в городе неизбежно. Чем больше будут консервироваться процессы, тем более
кризисным будет их реализация.
6

Развитие городской среды с сохранением благоприятной социальной
ситуации, полной соцподдержки, обеспечения жильем и т.п. Развитие города неизбежно
повлечет за собой социальное расслоение, трансформацию доходов, занятости, форматов
жизни. В этих условиях, соцподдержка, особенно раздача жилья, приведет совсем к
противоположным целям.

«Фазовый переход» сразу к состоянию развитой городской среды.
Недвижимость связана строительными циклами, образы жизни слишком инерционны.
Относительно быстрые трансформации могут быть связаны только с быстрым и
необратимым разрушением имеющейся среды, то есть с катастрофами.
Также отметим, что радикальная модернизация города (например, решительный
снос хрущевок и строительство городского центра заново) хоть и является теоретически
возможным, но с практической точки зрения может быть реализовано только на
сравнительно позднем этапе развития городской среды. Реализация подобного проекта «в
начале пути» будет блокироваться отсутствием опыта, интересами акторов и общей
социальной инертностью.
Фактор стимулирующего воздействия научного центра на городскую среду можно
учитывать только в том случае, если подобный научный центр строится с нуля.
Существующие объекты, даже несколько модернизированные, никакого заметного
воздействия на город оказать больше не смогут.
Сценарий «Когнитивный город»
Содержанием сценария является попытка управления через формирование
элементов среды городов нового типа - когнитивного города. В рамках сценария, к 2020
году Академгородок превратится в современный динамичный деловой город-спутник,
обладающий некоторыми характеристиками города новой фазы.
Сценарий предполагает:

Проект
комплексного
редевелопмента
центра
города,
включающий
расселение и снос старых хрущевок, строительство плотной городской среды, в которую
интегрированы природные ландшафты. Застройка должна включать в себя архитектурные
доминанты и плотную, а не разреженную среду.

Строящееся жилье должно быть принципиально разнообразным по
форматам, качеству, образу жизни, расположению. Следует строить 4-6хэтажные дома
бизнес-класса, небоскребы, коттеджи (в т.ч. очень элитные и эконом-класса)
7

В центре города сформировать современный парк, спроектированный как
общественное многофункциональное пространство.

Развитие сети качественных общественных пространств, оборудованных
публичным доступом к современным коммуникациям (электричество, Интернет),
соединенных освещенными и удобными пешеходными маршрутами.

Создание по городу сети неутилитарных объектов («дурацких» памятников,
например, как в Петрозаводске). Частный функционал подобных объектов - демонстрация
гостям города (в настоящее время, случайному туристу в Академгородке смотреть совсем
нечего). Развитие культурных объектов современных форматов, в т.ч. музеев, концертных
площадок, общественных зданий.

Расселение и перевод всех первых этажей жилых домов в нежилые
помещения, под торговлю, офисы, общественное питание.

Развитие кар-шаринга (совместное использование автомобиля несколькими
домохозяйствами).

Развитие
скоростного
рельсового
общественного
транспорта
между
Академгородком и Новосибирском. Развитие связи Академгородка с аэропортом. Система
связи Академгородка с транспортными узлами должна быть удобна и проработана, как и
транспортная схема самого городка.

Активное
привлечение
в
Академгородок
офисов
крупных
исследовательских компаний, в том числе строя специально под них деловые здания.
Развитие местной занятости в экономике услуг.

Выстраивание культурной политики в разрешительной логике. Включение
Академгородка в информационное пространство через мультимедиа, блоги и т.д.
Критически значим для сценария статус и развитие Новосибирского аэропорта как
международного транспортного узла.
Здесь мы будем рассматривать образ жизни горожанина как единство образа
существования, образа мысли и образа деятельности. В современном мире люди часто
говорят об одном, думают о другом, а делают третье. Они недоговороспособны, не видят
целого и не берут ответственность за свои проекты.
8
Компоненты образа жизни
Образ существования
Где и как мы живем? Что едим, что
одеваем, что видим из окна?
Образ деятельности
Образ мышления
Где и как мы работаем?
Область и особенности деятельности,
требования к окружению
О чем и как мы думаем?
Как видим мир?
В современных условиях смены фаз развития, некоторые города получают шанс
стать центром развития новой, формирующейся фазы социально-экономического
развития, фазы когнитивной.
Город и фазы социально-экономического
развития
Город
традиционной
фазы
Площадь, мэрия,
тюрьма, рынок.
Экология незначима.
Университет - храм
науки
Город
индустриальной
фазы
Фабрика.
Вокзалы
Типовая застройка
Спальные районы
Экология значима
для людей, но не
для развития.
Политехнический
институт
Общепит и фастфуд.
Традиционные музеи
и театр
Массовизация
Современный
постиндустриальный
город
Деловой район
Аэропорт,
транспортные
узлы.
Субурбия vs
воссоздание
центра
Экология управляет
развитием.
Университетский
центр
Крупноформатные
торговые и
развлекательные
объекты.
Магазин как музей.
Когнитивный
город
24-часовая активность
Игработа
«Революция мятых
воротничков»
Новая недвижимость
Новые общественные
пространства
Новые инженерные
коммуникации
Неутилитарность
Избыточность и
разнообразие
Мы пока что не знаем, каким в точности будет облик «когнитивного города»,
прецедентов в истории пока не было. Точно можно сказать, что в нем будут
присутствовать те же элементы, что и в городе индустриальном или постиндустриальном:
бизнес-центры, торговые центры, заводы, «спальники». Точно так же индустриальный
город получает по наследству традиционные элементы: рынок, главную площадь,
«ратушу». Тонкость в том, что элементы прошлых фаз, хоть в городе и присутствуют, но
9
главной роли в его развитии не играют. Будущий город будет основываться на наследии
прошлых лет, но главными в нем будут элементы нового, когнитивного города.
Два города
Город постиндустриальный:
Город когнитивный:
• Экстенсивная застройка территорий
вокруг ядра города. Субурбия.
• Вынос производств и развитие
промплощадок
• Центр как деловой район
• Крупные многофункциональные объекты
• Технопарки, креативные центры,
университеты - на периферии
• Компактный город. Интенсивная
многофункциональная застройка.
• Центр как «самогонный аппарат»
• Пространство для нового
• Эксперименты в образовании, культуре
и экологии.
• Неутилитарные объекты
• Креативные и образовательные объекты
внутри центра города.
Детройтизация
Антропопустыня 1 рода: город покидают люди и
деятельности (Детройт, Тольятти)
Брюсселизация
Антропопустыня 2 рода: сверхкапитализация земли в
центре города и транспортный коллапс (Брюссель, Москва)
Когнитивная экономика, экономика мышления и творчества, потребует для себя
места. И это точно не будут «бизнес-парки» и прочие «креативные центры»,
представляющие собой те же офисы, только в профиль. Старые площади и улицы свою
функцию пространств для общения и совместной деятельности в городе не выполняют, а
торгово-развлекательные центры пока до этого не доросли. Можно с уверенностью
предсказать,
что
города
к
2020
году
ожидает
новая
волна
формирования
многофункциональных общественных пространств, где люди смогут собираться,
общаться, работать, а главное – вместе думать и творить. Поскольку в существующем
городском пространстве свободного места для этого нет (разве что девелоперы перестанут
с упорством превращать старые заводы в очередные одинаковые бизнес-центры), а
пробивать городские кварталы а ля барон Осман вряд ли хватит решимости, новые центры
творчества придется проращивать «изнутри», сквозь существующие объекты.
Кстати, совершенно неочевидно, что ядро когнитивной экономики будет
располагаться в историческом центре города. Слишком много запретов и традиций,
слишком плотное пространство. Пока что на эту роль куда больше подходит первое
кольцо промышленных зон и рабочих кварталов 19 века. Возможно, ядра когнитивной
экономики появятся в проектах комплексного освоения территорий, но для этого в них
следует как минимум отойти от массовой типовой многоэтажной застройки, а лучше –
начать разворачивать их внутри города, оставив окраины для будущего развития.
10
Превращение города индустриального или постиндустриального в когнитивный
город закономерно будет сопровождаться формированием нового социального слоя,
опоры новой экономики. В ближайшие 10-15 лет динамичные города мира, ожидает
«революция
фрилансеров».
Новый
класс
будут
называть
«мятые
воротнички»
(фрилансеры предпочитают свободную одежду).
Современная работа в значительной части сектора услуг формально не требует
нахождения в едином офисном пространстве: коммуникация осуществляется в
общественных местах или по телефону, электронной почте или видео-связи, передача
данных происходит через Интернет, рабочее пространство также может быть
расположено в Интернете. Перенос даже 10% офисных занятых «белых воротничков» на
удаленную работу (работу на дому) значительно изменит требования к деловым
помещениям. Так, точно выяснено, что при традиционном формате эксплуатации
коворкинг-центров (сдача в аренду помещений и рабочих мест), они убыточны. Точка их
капитализации должна быть не в офисах в аренду, а в продукте, который там
производится. А помещения, напитки, еду и интернет можно предоставлять и бесплатно.
Революция «мятых воротничков» и формирование когнитивной экономики в
России уже начались. Распространился массовый беспроводной высокоскоростной доступ
в Интернет, растут новые форму бизнеса, основанные на социальных сетях и высоком
качестве потребления (те же интернет-магазины фермерских товаров). Развиваются
новые, городские виды спорта, появляются новые культурные объекты и движения. Скоро
в области культуры городу придется перейти от политики запретов к политике
разрешений.
Воздействие когнитивной фазы развития на город будет в целом не менее
масштабным, чем индустриализация. К 2020 году нас ожидают новые форматы жилья,
деловой недвижимости, торговли. Жизнь в городе будет бить 24 часа в сутки. Постепенно
улучшится транспортная ситуация; не последнюю роль в этом сыграют формирование
сетки пешеходных улиц и возвращение общественному транспорту его исходной функции
– обеспечения мобильности людей, правда теперь не маятником на работу и домой, а
внутри новой экономики нового города. Медленно и мучительно пройдет очередная
полная замена коммунальных сетей, в задачу которых будет входить обеспечение новых
стандартов городской жизни. Частично это происходит уже сейчас: на смену массовой
телефонизации идет массовая «Интернетизация» жилья. Впрочем, в 20 веке было тяжелее:
теперь хоть не придется пробивать новые стояки под канализацию и газ… Новым
11
функционалом для ЖКХ будет обеспечение функционирования новых городских
ландшафтов, интегрирующих в себе городское и природное пространство.
12