Новая концепция жилищной реформы (проект)
Реклама
Предлагаемая концепция жилищной реформы. Состоит из двух частей: I. Критика проводимой реформы федеральной властью и предлагаемая концепция реформы. Попытка осуществления, а точнее, реанимации жилищного сектора с помощью создания ТСЖ - акт отчаяния федеральной власти, не справившейся с задачей восстановления надежного функционирования жилого сектора страны и его дальнейшего устойчивого развития. Попытка властей уйти от последствий и ответственности за допущенный кризис в жилом секторе и переложить все на население во что бы то ни стало. Потеряв чувство самосохранения и не отдавая себе отчета в том, что неминуемый провал этой авантюрной попытки ставит под угрозу существование государства. Не извлечены и не учтены уроки прошлого. Товарищества собственников жилья, под вывеской жилищных коммун, существовали в России в 20-х годах прошлого века. Показали свою полную ненужность и вскоре прекратили существование. Их рудиментарные остатки сохранились в виде существующих и поныне бараков и коммунальных квартир. С примитивным уровнем проживания и недостойным цивилизованного общества уровнем представляемых жилищно-коммунальных услуг. Население России, естественно, более чем прохладно отнеслось к идее создания ТСЖ, как структуре коммунального самообслуживания жилого сектора. В жилом секторе федеральным властями не создана необходимая законодательная и социальная база для существования реального собственника. Да и сами федеральные власти имеют весьма смутные и путаные представления о собственности. До сих пор не принятый в Российской Федерации закон о реституции дает возможность не только не возвращать прежним владельцам отобранные дома и квартиры, приобретенные еще прадедами собственников, но и позволяют это делать под различными предлогами и впредь. Реальные социальные гарантии при изъятии собственности четко не прописаны и фактически отсутствуют. Размер предоставляемого жилья взамен изъятого не отвечает действующим социальным нормам проживания. Размер представляемой компенсации тоже не реален, так как он не сообразуется с рыночной стоимостью недвижимости и земли в каждом конкретном случае. Навязывается властью собственникам вопреки его праву собственной оценки. Просвещение со стороны государства в области прав и обязанностей, как государства, так и собственника не ведется в доступной форме. Практика применения не отвечает действующему законодательству. Столкнувшись с нежеланием населения самим создавать ТСЖ, федеральная власть не придумала ничего лучшего, чем создавать ТСЖ административными .мерами. Это попытка создать категорию собственников директивными методами в ускоренном темпе без изменения менталитета населения, без обретения владельцами собственности психологии хозяина, которая формируется только временем на основании своего жизненного опыта. По практической пользе и долговечности существования ТСЖ являются обыкновенными «мыльными пузырями». Потеря времени и упущенных возможностей. Создание ТСЖ грубо нарушает Конституцию Российской Федерации. Создание ТСЖ основывается на согласии лишь 51% голосов собственников многоквартирного дома. Остальные загоняются властью в ТСЖ насильно путем автоматического голосования. Получается, что одни собственники простым голосованием лишают других таких же собственников права распоряжаться своей собственностью. Последующая деятельность ТСЖ, построенная на той же основе, носит аналогичный дискриминационный характер. Решения принимаются исходя не из количества проголосовавших за это собственников, а от количества поданных голосов. Количество же голосов, которыми владеет собственник, определяется общей площадью его квартиры. И получается, что голосуют не собственники, а квадратные метры, делящие собственников по весовым категориям. Применяется принцип «голосующей акции», заимствованный из акционерных обществ, но совершенно не применимый в общественных организациях. Так грубейшим образом нарушается Конституция Российской Федерации, гарантирующая равенство прав гражданина независимо от его имущественного положения. Кроме того, закон о ТСЖ лишает гражданина, являющегося членом ТСЖ, права распоряжаться своей собственностью в той же мере, в которой могут распоряжаться ею не связанные с членством в общественной организации. Это еще одно грубейшее нарушение Конституции Российской Федерации, лишающее гражданина предоставленного им права пользоваться и распоряжаться своим имуществом единолично. Законодательная власть Российской Федерации, проявляя элементарную некомпетентность, наделила структуру управления собственников жилья неприсущим статусом товарищества. Нарушен основополагающий принцип создания товарищества организации, состоящей из равноправных участников. Сделана ставка на то, что юридически неграмотное население не сразу разберется, в какое стойло его загоняют. Разве можно было создавать ТСЖ, предварительно не озаботившись созданием реальных собственников в жилом секторе. Тех, кого законодательная власть называет собственниками, являются лишь примитивными владельцами квадратных метров. Масса владельцев не однородна по своим интересам, как ошибочно считает Государственная Дума РФ. Интересы владельцев не только не совпадают, но и зачастую прямо противоположны. Громадное большинство владельцев квартир обладают иждивенческим мышлением, не знают ни своих прав, ни обязанностей, не пытаются противостоять любым ущемлениям и притеснениям. И агрессивные «хозяйчики», не уважающие ни законодательства, ни права соседей по дому. Оборудование самовольных саун в квартирах, представляющих опасность уничтожения от пожара дома, но и жизни проживающих, приняло массовый характер. Отгораживаются лифты, системы дымоудаления, захватываются технические помещения и присоединяются к своим квартирам. Какое уж тут товарищество при таком беспределе. Для пресечения бесчинств Председателю правления ТСЖ законодательством не предоставлены даже символические рычаги воздействия. А органы муниципальной власти, в нарушение ст. 20 Жилищного Кодекса Российской Федерации помощи не оказывают, ссылаясь на то, что ТСЖ, как собственники, должны самостоятельно решать возникшие проблемы. В ЖК РФ не прописаны мотивы, по которым 2 муниципальная власть может потребовать у ТСЖ отчитаться за свою деятельность, проведения внеочередного собрания, поставить вопрос о ликвидации ТСЖ, об ответственности членов правления ТСЖ за свою деятельность или бездеятельность даже в том случае, когда она привела или может привести к преждевременному обветшанию или уничтожению дома ТСЖ или близлежащих домов. Таким образом, ТСЖ является типичной безответственной бутафорской структурой. Создание ТСЖ порождает появление бесполезных домов. Идея создания ТСЖ в принципе изначально является бесперспективной авантюрой наподобие большого китайского скачка. Общим является то, что в Китае в каждом дворе пытались выплавить качественный металл, а в России в каждом доме создать структуру успешного содержания жилья. Но несравненно более опасную по своим последствиям в результате полного развала потери управляемости процессов в жилом секторе. На общественную структуру ТСЖ возлагаются несвойственные ей функции специализированной организации и невыполнимыми обязанностями, с которыми не справиться, не имея существующей базы ни профессиональных, ни руководящих кадров. Серьезным фактором, мешающим как создать ТСЖ, так и в последующем ему функционировать, является то, что в ЖК РФ не прописаны источники финансирования оплаты работы Правления ТСЖ. В ЖК РФ не проработан, а точнее упущен кадровый вопрос в предполагаемой деятельности правления ТСЖ, так как работа выборных членов Правления никоим образом не регламентируется положениями Трудового Кодекса Российской Федерации. Означает, что с ними не заключаются трудовые договора, не заводятся трудовые книжки, не оплачиваются больничные листы, не нарабатывается трудовой стаж. Не касается их и пенсионное законодательство. Лишены выборные члены правления ТСЖ и других прав, гарантированных остальным категориям работающих граждан законодательством и Конституцией Российской Федерации. Естественно, что добросовестная трудоспособная часть населения в правлении ТСЖ работать не будет. А пойдут работать лишь те, кто не нашел себя в нормальной трудовой деятельности или случайные люди не всегда с достойными мотивами. Изначально ставка на работу в Правлении ТСЖ делалась на общественные начала. На пенсионеров и инвалидов с их ограниченными возможностями, без учета из профессиональной пригодности и наличия опыта руководящей работы. Без всякого учета реального объема работ. На людей не знакомых с массой законодательных актов в широчайшем спектре деятельности. Для работы в выборном правлении ТСЖ на общественных началах пригодных очень мало. Еще меньше тех, кто на это согласится, учитывая свои реальные возможности и отсутствие весомых стимулов. Следовательно, деятельность ТСЖ и из-за не проработки кадрового вопроса обречена на провал. Порочен по своей сути и предлагаемый путь замены сложившейся системы обслуживания в жилом секторе структурой недоношенных карликовых ТСЖ. Без расчистки негатива десятилетий, без наведения элементарного порядка в фундаментальной основе существования жилого сектора оплате жилищнокоммунальных услуг, без внедрения автоматически действующей системы проведения независимой экспертизы стоимости жилищно-коммунальных услуг, подтверждающей из обоснованности без массового перевода оплат за потребление топливно-энергетических ресурсов по показаниям приборов учета, без обеспечения прозрачности расчетных финансовых потоков и т.д. мне не понятно, чем 3 руководствовалась Государственная Дума РФ, «подарив» в наследство ТСЖ весь букет проблем, с которыми в течение десятилетий не справилось и само государство. На каких основаниях законодатели рассчитывали на успех выхода из кризиса жилищного сектора путем создания ТСЖ. Что же неминуемо произойдет в жилом секторе при предложенном законодателями пути создания ТСЖ? Будут ликвидированы муниципальные юридические, плановоэкономические, технические и другие специализированные структуры, обслуживающие жилой сектор. Исчезнет возможность перераспределения финансовых потоков и маневрирования техническими средствами. Места опытных квалифицированных специалистов займут полуграмотные дилетанты. Недвижимость ликвидируемых ЖЭУ продадут за бесценок. Технические средства оборудование и транспорт будут растащены. Создание ТСЖ преподносится, как необходимость замены действующих неэффективных нерентабельных государственных структур, обслуживающих жилой сектор, но ведь это является не причиной, а следствием. Причиной является бесконтрольность финансовых потоков и безответственность за нецелевое использование финансовых средств. Наведение порядка в этом необходимо при любой структуре управления и обслуживания жилого сектора. Государственная Дума РФ невольно признала надуманность и нецелесообразность создания ТСЖ напрямую в ЖК РФ. ТСЖ создается как управляющая организация с целью комплексного обеспечения содержания многоквартирного дома, принадлежащего собственникам. Одновременно п.4 ст. 145 ЖК РФ ТСЖ предоставлено право на заключение договора по управлению домом. Получается, что одна управляющая организация заключает договор с другой управляющей организацией. Но если ТСЖ передает свои функции по управлению, то теряется всякий смысл создания ТСЖ. Если же ТСЖ при этом сохраняет свои управленческие функции, то пользование телефоном. В ОАО должны быть открыты индивидуальные целевые счета на каждый обслуживаемый дом для аккумулирования полученных денежных средств от населения и предоставляемых государственных дотаций на производство капитального ремонта. Законодательно зафиксировать, что денежные средства целевых счетов на производство капитального ремонта при смене собственниками дома обслуживающего ОАО переводятся на аналогичный счет во вновь избранном ОАО. Правительством РФ для ОАО, обслуживающих жилой сектор устанавливается верхняя планка рентабельности в процентах. Контроль цен за жилищно-коммунальные услуги, их изменения, по-прежнему, остается за государством на основании действующего законодательства. 4 Деятельность ОАО обслуживающего жилой сектор не должна противоречить «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденным Постановлением Государственного Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу и положениям других актов по обслуживанию жилого сектора действующего законодательства РФ. Правительство Российской Федерации разрабатывает и утверждает уставы ОАО, обслуживающих жилой сектор, где четко прописывает права, обязанности и ответственность структур, работающих в жилом секторе. Утверждает типовые договора акционерных структур, работающих в жилом секторе. Необходимость этого вызвана тем, что договора акционерных обществ, разрабатываемые самостоятельно, составляются с уклоном в сторону дискриминации обслуживаемой стороны. Нарочито расплывчатые формулировки при нарушении договора из-за сложности доказательности, ведут к тому, что получить возмещение ущерба или невозможно, или получение носит символический характер. Необходимо избавиться в жилом секторе от бесполезных надстроек, посредников, дочерних и внучатых структур, служащих насосами для выкачивания не заработанных денег из населения. Успех жилищной реформы во многом зависит от сбалансированности ценовой политики в области представления и получения жилищно-коммунальных услуг, учитывающей взаимные интересы населения и структуры, представляющей услуги. Правительству Российской Федерации необходимо создать сеть городских и сельских центров по проверке обоснований себестоимости представляемых жилищно-коммунальных услуг и поставляемых топливно-энергетических ресурсов. Успех жилищной реформы во многом зависит от пресечения расточительности расхода топливноэнергетических ресурсов в жилом секторе и необоснованного взимания с населения оплаты из-за завышения объемов или качества. Ликвидировать «продавцов воздуха». Правительству Российской Федерации необходимо создать городские и сельские районные центры по проектированию, монтажу и сдаче квартирных и домовых приборов учета расхода топливноэнергетических ресурсов в эксплуатацию. Поверки их в период эксплуатации. Для домов жилого фонда, находящихся в эксплуатации по принципу «одного окна». Обеспечить для созданных ОАО, работающих в жилищном секторе в течение установленного срока, режим наибольшего благоприятствования. На период действия режима наибольшего благоприятствования, контрольный пакет акций ОАО оставить за государством. И только после окончания этого срока, после гарантированного обеспечения непрерывности проведения жилищной реформы, обеспечения непрерывности повышения процесса качества представляемых жилищно-коммунальных услуг при одновременном снижении их себестоимости, государство уходит из структуры обслуживания жилого сектора. Успех или неуспех проведения жилищной реформы напрямую зависит от того, будет или не будет осуществлен качественный этап предварительной подготовки. В основу подготовки закладывается законодательное и 5 финансовое обеспечение. Но федеральная власть пытается решить застарелую проблему жилого комплекса страны кавалерийским наскоком, отсюда поспешность в принятии Жилищного Кодекса Российской Федерации и недостаточная глубина осмысления проблемы. Жилищный Кодекс Российской Федерации в существующем виде не может отвечать своему предназначению из-за противоречивости и несовершенства ряда статей в жилищных отношениях, из-за нарушения основополагающих принципов Конституции Российской Федерации и требует детальной переработки. Просматривается необходимость во включении в объем Жилищного Кодекса Российской Федерации раздела «Обслуживание жилого сектора ОАО», где будут изложены статус, права и обязанности ОАО и порядок его взаимодействия со структурами, обслуживающими жилой сектор. Разумеется, что предлагаемая концепция имеет рамочный характер и требует в дальнейшем детальной позиционной доработки. Предлагаю провести экспертную оценку предложенной мной концепции жилищной реформы. С целью получения замечаний по корректировке, возможного исключения отдельных положений или дополнению их. Прошу заключение обсудить комиссией. По-моему мнению, в состав комиссии должны войти представители профильного комитета Государственной Думы Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, Общественной палаты Российской Федерации и заинтересованных ведомств. Уверен, что только в результате совместного обсуждения заинтересованных сторон будет разработан вариант концепции, пригодной для успешного осуществления жилищной реформы. Шиховцев С.Н. 6
