1.4. Сведения об иных привлекаемых к проведению оценки

ТРЕБОВАНИЯ К ОЦЕНОЧНЫМ КОМПАНИЯМ/ОЦЕНЩИКАМ
Для принятия решения о соответствии Оценочной компании Требованиям Банка,
Оценочная компания должна отвечать следующим условиям:







быть зарегистрированной в установленном законом порядке в качестве юридического
лица;
осуществлять оценочную деятельность в течение не менее трех лет на территории
Российской Федерации;
иметь в штате не менее двух оценщиков, для которых работа в компании является
основной, обладающих опытом оценки не менее 1 года и соответствующих требованиям
Банка;
Оценочная компания должна застраховать ответственность на случай причинения
Оценщиком (сотрудником Оценочной компании) убытков третьим лицам на страховую
сумму не менее 5 000 000 (пяти миллионов) рублей (Москва) и 1 000 000 (одного
миллиона) рублей (регионы)1;
не являться аффилированным юридическим лицом риэлтерской/брокерской компании/не
совмещать предоставление риэлтерских/брокерских услуг и оценочных/не иметь в составе
учредителей лиц, предоставляющих риэлтерские/брокерские услуги;
не являться страховым, либо кредитным брокером;
не иметь в штатной структуре близких родственных связей между руководителем
Оценочной компании и Оценщиками.
Для принятия решения в рамках Оценочной компании о соответствии Оценщика
Требованиям Банка, Оценщик должен отвечать следующим условиям:





1
состоять в трудовых отношениях с Оценочной компанией на основании трудового
договора;
быть членом саморегулируемой организации оценщиков;
застраховать свою профессиональную ответственность на страховую сумму не менее
300 000 (трехсот тысяч) рублей;
иметь образование в области оценочной деятельности, периодически проходить курсы
повышения квалификации;
иметь опыт работы в должности оценщика не менее одного года согласно трудовой
книжке.
Данное условие не является определяющим в принятии Банком решения о соответствии/несоответствии Оценочной
компании Требованиям Банка
ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЯ
О СООТВЕТСВИИ ОЦЕНОЧНОЙ КОМПАНИИ/ОЦЕНЩИКА ТРЕБОВАНИЯМ БАНКА
Для решения вопроса о соответствии Оценочной компании/Оценщика Требованиям Банка,
Оценочная компания предоставляет следующие документы:
№
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
Наименование документа
Предложение
о
рассмотрении
документов
Оценочной компании/Оценщика
Свидетельство о государственной регистрации
юридического лица или Свидетельство о внесении
в ЕГРЮЛ сведений о юридическом лице
Устав юридического лица и все изменения,
внесенные в устав юридического лица
Решение единственного учредителя или Протокол
общего собрания учредителей об избрании
руководителя юридического лица или Решение
единственного учредителя или Протокол общего
собрания учредителей о продлении полномочий
руководителя
Доверенность на право подписи документов от
имени компании, в том числе отчетов об оценке
(при наличии)
Выписка из ЕГРЮЛ (не позднее одного месяца со
дня выдачи)
Страховой полис о страховании профессиональной
ответственности Оценочной компании или Договор
страхования профессиональной ответственности
Оценочной компании
Страховой полис о страховании профессиональной
ответственности Оценщика
Информационная выписка от саморегулируемой
организации оценщиков, датированная не ранее
чем за 30 (тридцать) дней до даты ее
предоставления в Банк, содержащая следующую
информацию:
- Ф.И.О. оценщика, № записи в реестре СРО, дата
включения в СРО;
- Место и характер работы (основное или
совместительство);
- Сведения
об
образовании
и
повышении
квалификации;
- Стаж и опыт работы, общий и по оценке;
- Количество подписанных отчетов за последние
два года с указанием видов объектов;
- Результаты плановых проверок оценщика СРО;
- Наличие жалоб на оценщика и результат их
рассмотрения;
- Наличие дисциплинарных взысканий с указанием
причин:
за
нарушение
требований
по
предоставлению информации и уплате взносов или
за нарушения в отчетах;
- Информация об устранении нарушений и
взысканий, если имели место;
- Информация о фактах обращения взыскания на
средства компенсационного фонда.
Образец отчета об оценке квартиры, выполненного
в соответствии с требованиями, предъявляемыми
Банком по форме
Заявление-обязательство
Форма предоставления
Скан оригинала
Скан оригинала
Скан оригинала
Скан оригинала
Скан оригинала
Скан оригинала
Скан оригинала
Скан оригинала
Скан оригинала
Скан оригинала
Скан оригинала
Документы представляются в Банк в электронном виде при помощи раздела на сайте Банка
http://acompanies.deltacredit.ru/.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ О РАССМОТРЕНИИ ДОКУМЕНТОВ ОЦЕНОЧНОЙ КОМПАНИИ/ОЦЕНЩИКА
Полное наименование Оценочной
компании
ФИО контактного лица Оценочной
компании
Контактный телефон сотрудника
Оценочной компании
Электронная почта сотрудника
Оценочной компании
Общая
электронная
почта
Оценочной компании
Интернет-Сайт
Оценочной
компании
Наименование банков, с которыми
Оценочная
компания
взаимодействует в регионе по
ипотеке
Наименование
Банка-партнера,
инициировавшего
рассмотрение
документов, если применимо
ФИО контактного лица Банкапартнера
Контактный телефон сотрудника
Банка-партнера
Электронная почта сотрудника
Банка-партнера
Председателю Правления
ЗАО «КБ ДельтаКредит»
Россия, 125009, г. Москва,
ул. Воздвиженка, д. 4/7, стр. 2
г-ну Озерову С.
ЗАЯВЛЕНИЕ-ОБЯЗАТЕЛЬСТВО
О ДОСТОВЕРНОСТИ ПРЕДОСТАВЛЯЕМОЙ ИНФОРМАЦИИ
1. Настоящим
компания_______________________________________________
Оценочная
(наименование Оценочной компании, ОГРН)
подтверждает,
______________________________________________________________________
что
(ФИО руководителя Оценочной компании)
является
______________________________________________________________________________,
(наименование должности)
его полномочия не истекли по сроку, не ограничены решениями иных органов управления или
положениями учредительных и иных внутренних документов Оценочной компании.
2. Настоящим Оценочная компания подтверждает, что она предоставила
регистрационные, учредительные и иные внутренние документы в адрес ЗАО «КБ
ДельтаКредит» (далее Банк) в полном объеме, в действующих редакциях, не содержащих
неточных и/или недостоверных сведений.
3. Оценочная компания обязуется предоставлять Банку сканы документов не позднее
10 (Десяти) дней с момента обновления/внесения изменений в документы, содержащие
данные, ранее направленные Банку.
4. В случае, если в предоставленных Оценочной компании документах для Банка
окажутся неточные и/или недостоверные сведения, или полномочий лица, выступающего от
имени Оценочной компании окажется недостаточно либо полномочия будут отсутствовать по
любым основаниям, в том числе вследствие несоблюдения Оценочной компанией положения
п. 3 настоящего документа, в силу чего у Банка возникнут убытки либо иные неблагоприятные
последствия заключения сделок, указанных в п.3 настоящего документа, в том числе какиелибо обязательства перед третьими лицами, Оценочная компания полностью берет на себя
ответственность за возникновение названных последствий, вследствие чего несет
обязанность возместить Банку возникшие расходы (прямой ущерб и убытки в виде упущенной
выгоды) либо исполнить возникшую у Банка обязанность возместить убытки третьим лицам, в
размере и в срок, какие будут указаны Банком Оценочной компании, или ее преемнику.
________________________________________
м.п.
Стандарты оценки для недвижимого имущества
(квартир/комнат/долей/нежилых помещений (апартаментов))
Общие положения
Настоящие Стандарты являются неотъемлемой частью Положения и определяют
требования Банка к содержанию и форме Отчетов об оценке.
Значение терминов, употребляемых в настоящих Стандартах, соответствует значению
терминов, употребляемых в Положении.
Независимость оценки
Независимость Оценщика – оценка Объекта оценки не может производиться
Оценщиком, если он имеет личную заинтересованность, как в настоящее время, так и в
перспективе по отношению к лицам, являющимися владельцами оцениваемого Объекта
оценки или намеревающимся совершить с ним сделку, а также, если Оценщик или
специалисты, привлекаемые к работе, являются учредителем, собственником, акционером,
кредитором, страховщиком Заемщика/Банка либо Заемщик/Банк является учредителем,
акционером, кредитором, страховщиком Оценщика.
Оценка Объекта оценки не может проводиться, в отношении Заемщика, который
одновременно является сотрудником данной Оценочной компании, независимо от занимаемой
должности.
Размер оплаты услуг Оценщика не может зависеть от итоговой величины стоимости
Объекта оценки.
Требования к оказанию Оценочных услуг
В случае обращения Заемщика в Оценочную компанию, оценка Объекта оценки может
быть произведена Оценщиком, соответствующим требованиям законодательства РФ и
Требованиям Банка.
Недопустима оценка Объекта оценки без осмотра его Оценщиком, либо
уполномоченным лицом Оценочной компании.
Вся информация о процессе оценки Объекта оценки, аналогах, об уровне рыночных цен
на аналогичные Объекты признается конфиденциальной.
Требования к оформлению Отчета об оценке
Отчет об оценке должен быть подготовлен в соответствии с требованиями
законодательства об оценочной деятельности, предъявляемыми к форме Отчета об оценке.
Отчет об оценке может быть напечатан с двух сторон.
Не допускается – подпись Отчета об оценке одним лицом, выступающим одновременно
в качестве Оценщика и в качестве руководителя Оценочной компании.
Фотографии Объекта оценки должны быть четкими, цветными (в 1 экземпляре
Заемщика), расположены на листе не более 6 штук.
Фотографии должны быть подписаны.
Отчет об оценке должен быть прошит, пронумерован постранично, скреплен печатью
Оценочной компании, а также подписан Оценщиком, уполномоченным лицом Оценочной
компании и иными специалистами, привлекаемыми к проведению оценки.
Требования к содержанию Отчета об оценке
Информация, содержащаяся в Отчете об оценке, должна отвечать требованиям
действующего законодательства РФ и соответствовать следующим принципам:
 принцип достаточности;
 принцип достоверности;
 принцип существенности;
 принцип обоснованности;
 принцип однозначности;
 принцип проверяемости.
Отчет об оценке должен быть логически последовательным, не содержать неточностей,
ошибок и опечаток.
Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в
заблуждение.
Отчет об оценке должен содержать:
1. информацию о периоде проведения оценки: дату осмотра Объекта оценки,
действительную дату оценки, дату составления Отчета об оценке, с указанием порядкового
номера, цели и задачи проведения оценки Объекта оценки;
2. указание на основание проведения оценки Объекта Оценщиком;
 сведения о Заемщике, Оценщике, проводившем оценку, иных специалистах,
участвовавших в оценке Объекта оценки, Оценочной компании, сведения о
Заемщике: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа,
удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный
документ;
 сведения об Оценщике, проводившем оценку: фамилия, имя, отчество,
информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер
и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных
знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании
гражданской ответственности Оценщика, стаж работы в оценочной
деятельности;
 сведения обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке Отчета
об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и
степени их участия в проведении оценки Объекта оценки, а также
обоснование необходимости их привлечения;
 сведения об Оценочной компании: организационно-правовая форма, полное
наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения;
информация о страховании ответственности юридического лица, с которым
Оценщик заключил трудовой договор;
3. официальный курс ЦБ РФ доллара США на дату оценки (4 цифры после запятой) и
долларовый эквивалент рыночной и ликвидационной стоимостей Объекта оценки;
4. почтовый индекс Объекта оценки;
5. обзор рынка жилой/нежилой недвижимости (апартаментов), с приведением данных
об изменении средней стоимости квадратного метра жилья, с обновлением данной
информации не реже 1 раза в два месяца, желательно с использованием диаграмм и схем;
6. описание последовательности определения рыночной стоимости Объекта оценки,
позволяющее пользователю Отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в
области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых
Оценщиком шагов для установления стоимости Объекта оценки, итоговая величина рыночной
стоимости, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
7. виды определяемых стоимостей Объекта оценки (рыночную и ликвидационную);
8. обоснование выбранной методики расчета стоимостей, обоснование отказа от
использования иных методик;
9. стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости Объекта
оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного Объекта оценки,
перечень использованных при проведении оценки Объекта оценки данных с указанием
источников их получения, а также принятые при проведении оценки Объекта оценки
допущения;
10. обоснование указанных в расчетной таблице корректировок и градации (описание)
видов внутренней отделки;
11. обоснование внесенных корректировок в процентном выражении, за исключением
корректировки на внутреннюю отделку;
12. указание источников информации, используемой в Отчете об оценке, позволяющих
делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо копии
материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети
Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения
оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса
страницы, на которой опубликована используемая в Отчете об оценке информация, или
используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании,
распространяемом на территории РФ, то к Отчету об оценке должны быть приложены копии
соответствующих материалов;
13. мнение оценщика об отсутствии/наличии существенных дефектов конструктивных
элементов и инженерного оборудования, которые могут привести впоследствии к аварийности
дома и/или признанию его ветхим, а также о возможности проведения капитального ремонта с
отселением жильцов, если Объект оценки находится в доме до 1975 года постройки и
этажностью менее 8 этажей включительно. К Отчету об оценке прилагаются фотографии
выявленных дефектов здания, в котором расположен Объект оценки, которые могут привести
впоследствии к аварийности здания и/или признанию его ветхим, а также о возможности
проведения капитального ремонта здания с отселением жильцов;
14. данные о физическом износе, а также ссылку на источник информации либо
экспертный расчет процента износа: для квартир (включая доли и комнаты) - при наличии
данных органов технической инвентаризации об износе здания в размере 55% и более
(документы ОТИ выданы не более 3 лет с момента составления отчета об оценке) – оценщик
рассчитывает физический износ здания экспертным путем; для нежилых помещений
(апартаментов) – оценщик рассчитывает физический износ здания в зависимости от типа
здания;
15. информацию о планах на снос, реконструкцию, капитальный ремонт для всех типов
домов с указанием ссылки на официальный документ; при отсутствии нормативно-правового
акта - мнение Оценщика с приведением обоснования данного мнения;
16. фотографии фасада здания, позволяющей судить об этажности здания, фасада
здания с информационной табличкой, придомовой территории, подъезда, лестничной
площадки, входной двери, коридора, комнат, кухни с размещением оборудования – кухонной
плиты и мойки, санузла с размещением сантехнического оборудования, балкона/лоджии, вида
из окна. При изготовлении фотографий Объекта оценки необходимо делать обзорные снимки.
Не допускается приложения к Отчету об оценке фотографий исключительно мебели либо
сантехнического оборудования и т.д.;
фотографии вида с балкона/лоджии должны включать фрагмент ограждения
балкона/лоджии. В случае невозможности изготовления фотографий, соответствующих
настоящим стандартам оценки Банка, комментарии о причинах отсутствия обязательных
фотографий;
17. фотографии наличия подводки к указанному оборудованию в случае фактического
отсутствия в квартире/нежилом помещении (апартаментах) сантехнического оборудования;
18. полное описание перепланировки/переоборудования и экспертное заключение о
возможности/невозможности регистрации перепланировки/переоборудования в соответствии с
требованиями действующего законодательства, если в квартире/нежилом помещение
(апартаментах) выявлена перепланировка или переоборудование;
19. фотографии перепланировки/переоборудования;
20. расчет работ по приведению перепланировки/переоборудования в соответствие с
поэтажным планом органов технической инвентаризации, если по мнению Оценщика, данный
тип перепланировки/переоборудования не подлежит согласованию, либо подлежит
согласованию частично;
21. фотографии АГВ, подводки к нему, газовой трубы, идущей по фасаду здания: точки
выхода из земли и точки входа в здание - в случае установки в квартире/нежилом помещении
(апартаментах) автономного газового водонагревателя (АГВ);
22. фотографии расположения мокрых точек в санузлах и кухне, если квартира/нежилое
помещение (апартаменты) имеет свободную планировку;
23. описание перепланировки с указанием, затронута ли фасадная стена здания, в том
числе подоконная тумба, а также перенесен ли радиатор отопления на площадь летних
помещений.
24. фотографии фасадной стены, подоконной тумбы, расположения радиатора
отопления, если в результате произведенной перепланировки демонтирован оконный блок
между общей площадью квартиры/нежилым помещением (апартаментами) и летними
помещениями;
25. фотографии расположения мокрых точек, если в результате произведенной
перепланировки перемещены мокрые точки;
26. стоимость 1 квадратного метра объекта оценки в таблице расчета рыночной
стоимости;
27. фотографии расположения окон Объекта оценки, позволяющие сделать вывод об их
уровне над землей, если Объект оценки, расположен на первом этаже;
28. карту месторасположения объекта оценки и объектов аналогов. На одной карте
должно быть указано расположение объекта оценки и объектов аналогов;
29. копии правоустанавливающих документов по Объекту оценки в полном объеме,
документы органов технической инвентаризации.
30. иную
информацию,
предусмотренную
требованиями
действующего
законодательства.
Требования к расчету рыночной и ликвидационной стоимостей
Рыночная стоимость Объекта оценки должна быть рассчитана методом прямого
сравнения продаж сравнительного подхода. В соответствии с п. 20 Федеральных стандартов
оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N
1)", утвержденных приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года №256 Оценщик должен
обосновать отказ от использования доходного и затратного подходов.
Рыночная стоимость должна быть рассчитана в рублях, с приведением долларового
эквивалента.
Округление результатов расчета рыночной и ликвидационной стоимостей Объекта
оценки возможно до десятков.
При переводе из одной валюты в другую округление полученных результатов возможно
до десятков.
Определение рыночной стоимости
 под рыночной стоимостью Объекта оценки понимается наиболее вероятная
цена, по которой данный Объект оценки может быть отчужден на открытом
рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей информацией, а на величине сделки не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства.
Сравнительный подход
 совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на
сравнении Объекта оценки с объектами-аналогами Объекта оценки, в
отношении которых имеется информация о ценах;
 в качестве аналогов используются только сопоставимые объекты по площади,
месторасположению и основным техническим характеристикам Объекта
оценки;
 Оценщик должен полно и достоверно указать на источники полученной
информации об объектах-аналогах (контактные телефоны, реквизиты
операторов рынка, полные ссылки на страницы Интернет).
Этапы проведения оценки методом прямого сравнения продаж
Подбор аналогов
 Оценщик изучает состояние и тенденции развития рынка недвижимости
применительно к Объекту оценки. Выявляются объекты недвижимости,
наиболее подходящие по своим характеристикам к оцениваемому объекту.
 Оценщик должен использовать только те аналоги, которые на момент оценки
выставлены на продажу. Если на момент оценки нет предложений,
аналогичных Объекту оценки, Оценщик, применяя в качестве аналогов
объекты по уже состоявшимся сделкам (не более 1 месяца от даты сделки)
должен сделать поправку на динамику роста цен на недвижимость;
 Объекты-аналоги не должны отличаться по стоимости 1 квадратного метра
более, чем на 30% до введения корректировок;
 Недопустимо использование в качестве объекта-аналога самого Объекта
оценки.
 Для квартир/комнат - иметь не менее 3-х объектов-аналогов, расположенных
в том же населенном пункте, что и объект оценки, если объект оценки
расположен в таких
административно-территориальных единицах, как
деревня, станция, платформа.
 Для квартир/комнат - иметь не менее 1-го объекта-аналога, расположенного в
том же населенном пункте, что и объект оценки, и не менее 2 объектованалогов, расположенных в близлежащих населенных пунктах на расстоянии
не более 5 километров от объекта оценки, если объект оценки расположен в
населенном пункте, отличном от деревни, станции, платформы.
 Для нежилых помещений (апартаментов), расположенных в поселках – иметь
не менее 1-го объекта-аналога, расположенного в том же населенном пункте,
что и объект оценки, и не менее 2 объектов-аналогов, расположенных в
близлежащих населенных пунктах (только поселки) на расстоянии не более 5
километров от объекта оценки.
Количество аналогов
 Оценщик использует не менее 4 аналогов в расчетах рыночной стоимости
Объекта оценки методом прямого сравнения продаж. При использовании 3
аналогов в Отчете об оценке необходимо привести обоснование
невозможности использования большего количества аналогов (отсутствие
активно развивающегося рынка недвижимости в данном регионе, округе,
микрорайоне, отсутствие достаточного количества предложений объектованалогов на дату оценки Объекта оценки, отсутствие возможности
установления контакта с продавцом аналога и пр.).
Проверка информации
 Оценщик проверяет информацию по объектам-аналогам, по итогу собранной
информации аналог сравнивается с Объектом оценки, и подлежит
использованию в качестве аналога только в том случае, если сопоставим с
ним.
Корректировка (поправка)
 если аналог по каким-либо параметрам (местоположение, общая площадь,
конструктивные элементы, условия сделки, физические характеристики и пр.)
отличается от Объекта оценки, Оценщик должен ввести поправку
(корректировку);
 корректировка (поправка) - математическая операция, учитывающая разницу
в стоимости между оцениваемым и сравниваемым объектами, вызванную
влиянием конкретного элемента сравнения;
 отрицательная поправка (-) вносится в случае, если по данному показателю
сравнимый объект превосходит Объект оценки.
 положительная поправка (+) вносится, если по данному показателю
сравнимый объект уступает Объекту оценки.
 единицей сравнения является 1 кв.м. площади.
 коэффициент корректировок должен быть выражен в процентах, за
исключением корректировки на внутреннюю отделку, которая является
денежной.
 в случае, если поправка на внутреннюю отделку включается в расчет
суммарной поправки, коэффициент поправки должен быть указан как в
денежном, так и в процентном выражении.
 корректировка по каждому параметру объекта сравнения не должна
превышать 10% (если Объектом оценки является квартира), 15% (если
Объектом оценки является комната/нежилое помещение (апартаменты)) за
исключением процентного выражения корректировки на внутреннюю отделку,
в случае превышения, аналог считается некорректно подобранным.
 корректировка на внутреннюю отделку является последовательной и
применяется после расчета общей процентной поправки.
 общая процентная поправка по каждому объекту сравнения не должна
превышать 30% (по модулю без учета знаков).
 Оценщик должен обосновать внесенные корректировки.
 стоимость приведения планировки Объекта оценки в соответствие с
документами органов технической инвентаризации, либо стоимость
восстановительных работ не могут влиять на расчет рыночной стоимости
Объекта оценки.
Согласование скорректированных цен
 Оценщик проводит согласование скорректированных цен объектов-аналогов и
выводит итоговую величину рыночной стоимости Объекта оценки методом
прямого сравнения продаж;
 после применения всех поправок Оценщик выводит скорректированные цены
по каждому объекту-аналогу. Разница между приведенными стоимостями 1
квадратного метра каждого объекта-аналога не должна превышать:
15% (для квартир/нежилых помещений (апартаментов)), 20% (для комнат) находящихся в Москве/Санкт-Петербурге;
20% (для квартир/нежилых помещений (апартаментов)), 25% (для комнат) находящихся в других регионах, в т.ч. Московской и Ленинградской областей.
Исключение (для квартир):
Если объект оценки расположен в доме повышенной комфортности, то разница между
приведенными стоимостями 1 квадратного метра объектов аналогов может превышать
15%, но не более 20% (для Москвы/Санкт-Петербурга) и не более 25% для других
регионов, в т.ч. Московской и Ленинградской областей.
Разница между приведенными стоимостями 1 квадратного метра каждого объекта-аналога =
((min/max)-1)*100
Внимание!
Жилье повышенной комфортности – это квартиры, расположенные в домах, отвечающие
следующим требованиям:
 внешние и внутренние стены – кирпич/монолит, каркас - монолит, высокое качество
строительства; благоустроенный внутренний двор, огороженная территория, подземный
паркинг, оборудованный спринклерной системой пожаротушения;
 высота потолков в квартирах 3,0 м и выше;
презентабельный подъезд и места общего пользования, большие окна с деревянными или дерево алюминиевыми стеклопакетами, использование дорогих отделочных материалов, центральное
кондиционирование, система климат-контроля, высококачественные бесшумные лифты ведущих
производителей, 24-часовая профессиональная охрана с видеонаблюдением
Ликвидационная стоимость Объекта оценки - стоимость Объекта оценки в случае,
если Объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции
аналогичных объектов и в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по
отчуждению имущества.
Срок экспозиции Объекта оценки
 период времени, начиная с даты предоставления на открытый рынок
(публичная оферта) Объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Разница между рыночной и ликвидационной стоимостями не может составлять менее
10%;
Ликвидационная стоимость всегда ниже рыночной, и разница между их уровнями
обусловлена, прежде всего, временным фактором; поэтому в целях обеспечения более
высокого уровня ликвидности объектов залога базой для расчета служит срок экспозиции для
квартир/комнат – 1 месяц; для нежилых помещений (апартаментов) – 3 месяца.
Рыночная стоимость доли = рыночная стоимость квартиры * размер доли
Отчет № _________
об определении рыночной и ликвидационной
стоимостей недвижимого имущества (квартиры) в
целях залога, расположенного по адресу:
__________________________________________________
________________________________________________
Заказчик:
Оценочная компания:
Дата составления:
Содержание:
1. Основные факты и выводы. Задание на оценку.
1.1. Сведения о заказчике
1.2. Сведения о юридическом лице, заключившем трудовой договор с
оценщиком
1.3. Сведения об оценщике
1.4. Сведения об иных привлекаемых к проведению оценки организациях и
специалистах
1.5. Сведения об объекте оценки и применяемых стандартах
2. Сделанные допущения и ограничивающие условия
3. Характеристика объекта оценки
4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
5. Анализ состояния рынка недвижимости
6. Общие понятия оценки, подходы к оценке
6.1. Терминология
6.2. Подходы к оценке
6.3. Обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов
6.4. Порядок оказания оценочных услуг
7. Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
8. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости жилого
помещения
9. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки
10. Декларация качества оценки
11. Использованные материалы
Приложение № 1 – Фотографии объекта оценки
Приложение № 2 – Карта месторасположения объекта оценки и аналогов
Приложение № 3 – Копии документов заказчика
Приложение № 4 – Копии документов оценщика
1. Основные факты и выводы. Задание на оценку
1.1.
Сведения о заказчике
ФИО
Документ удостоверяющий
личность
Адрес регистрации
1.2.
Сведения о юридическом лице, заключившем трудовой договор с оценщиком
Наименование оценочной
компании с указанием
организационно-правовой
формы
Юридический адрес
Почтовый адрес
ОГРН
Банковские реквизиты
Контактные телефоны
e-mail
Сведения о страховании
ответственности
юридического лица, с которым
оценщик заключил трудовой
договор
1.3.
Паспорт: серия ______ № ___________, выдан дата
_____________, орган________________________________
№ _________________ дата присвоения ________________
Наименование страховой компании _____________,
страховой полис № _____________________, страховая
сумма ______________, срок действия полиса с _______ по
___________
Сведения об оценщике
Оценщик
Номер и дата выдачи
документа, подтверждающего
получение профессиональных
знаний в области оценочной
деятельности
Информация о членстве в
саморегулируемой
организации оценщиков
Сведения об обязательном
страховании гражданской
ответственности Оценщика
Стаж работы в оценочной
деятельности
Наименование СРО _________________, дата вступления
_________________
Наименование страховой компании _____________,
страховой полис № _____________________, страховая
сумма ______________, срок действия полиса с _______ по
___________
1.4.
Сведения об иных привлекаемых к проведению оценки организациях и
специалистах
Наименование
организации/ФИО специалиста
Квалификация привлекаемых
специалистов
Степень участия
привлекаемых специалистов
Обоснование необходимости
привлечения
1.5.
Сведения об объекте оценки и применяемых стандартах
Тип оцениваемого имущества:
Месторасположение имущества:
Имущественные права на объект оценки:
Существующие ограничения права:
Правообладатели оцениваемого
имущества:
Вид определяемой стоимости:
Цель оценки:
Период проведения оценки:
Дата оценки (дата проведения оценки,
дата определения стоимости):
Основание для оказания услуг:
Общая площадь объекта оценки:
Официальный курс валюты на дату
оценки:
Применяемые стандарты оценки, как
обязательные к применению при
осуществлении оценочной деятельности
Стоимость объекта оценки в рамках
доходного подхода:
Стоимость объекта оценки в рамках
затратного подхода:
Стоимость объекта оценки в рамках
сравнительного подхода:
Рыночная стоимость
Ликвидационная стоимость
Недвижимое имущество (квартира)
Право собственности
Не зарегистрированы
Рыночная и ликвидационная стоимости
Определение рыночной и ликвидационной
стоимостей объекта оценки
«___» - «___» ______________ 20___ года
«___» __________ 20__ года
________ кв. м. (______ кв. м. с учетом летних
помещений)
__________________ руб./долл. США
Федеральные стандарты №1, утвержденные
Приказом Минэкономразвития России от 20 июля
2007 г. №256; Федеральные стандарты №2,
утвержденные Приказом Минэкономразвития
России от 20 июля 2007 г. №255; Федеральные
стандарты №3, утвержденные Приказом
Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г.
№254;
Стандарты оценки, утвержденными
саморегулируемой организацией оценщиков,
членом которой является оценщик
руб./долл. США
руб./долл. США
2. Сделанные допущения и ограничивающие условия
Оценщик, выполнивший оценку, удостоверяет, что:
 в процессе подготовки настоящего отчета, оценщик исходил из достоверности
данных, предоставленных заказчиком;
 от оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом
по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как на основании
отдельного договора с заказчиком или официального вызова суда;
 при проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов,
влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по
обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов;
 исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были
получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не
может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются
ссылки на источник информации;
 ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе,
чем это предусмотрено договором об оценке;
 мнение оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату
оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения
социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость
оцениваемого имущества;
 отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно
рыночной стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что сделка
произойдет по цене, равной указанной в отчете;
 рыночная стоимость объекта оценки рассчитана в рублях.
Описание объекта оценки
Показатель
Характеристика
3. Характеристика объекта оценки
Характеристика месторасположения здания
Показатель
Характеристика
Адрес
Административный округ
Локальные особенности
расположения:
- транспортная доступность
Жилой дом располагается на улице
_____________________ в ___ минуте ходьбы от
остановки общественного транспорта. Жилой дом
расположен _______________ линии домов.
Экологическая обстановка
Объекты промышленной
инфраструктуры микрорайона
Объекты социальной
инфраструктуры микрорайона в
пределах пешей доступности (менее
1 км)
Школа
Детский сад
Отделение банка
Предприятия службы
быта
Торговые предприятия
Аптека
Поликлиника
Зона отдыха
Состояние прилегающей территории
Средняя стоимость 1 кв. м. квартир в
руб./долл. США
данном районе
Физические характеристики здания
Год постройки
Общий физический износ, %
Консьерж
Домофон
Тип здания
-ти этажный жилой дом/либо указать серию дома
Наличие подвала
Наличие чердака/мансарды
Наличие лифта
Наличие мусоропровода
Количество этажей
Материал стен
Материал перекрытий
Внешний вид фасада дома
Состояние подъезда
Организованная стоянка личного а/т
или подземные гаражи
Информация об аварийности здания
Информация о планах на снос,
реконструкцию, капитальный ремонт
с отселением
Этаж расположения
Количество комнат в квартире
Тип комнат
Общая площадь с учетом летних
помещений, кв. м.
Общая площадь без учета летних
помещений, кв. м.
Жилая площадь, кв. м.
Площадь кухни, кв. м.
Наличие отдельных от других квартир кухни
и санузла
Наличие балкона/лоджии
Количество и тип санузлов
Высота потолков, м.
Вид из окна
Состояние квартиры
Необходимые ремонтные работы
Отделка помещений
Пол
Жилые комнаты
Коридор
Кухня
Санузел
Объект подключен к системам
электроснабжения, отопления, холодному и
горячему водоснабжению, канализации
Система отопления
Стены
Потолок
Слаботочное обеспечение
Оборудование для вышеперечисленных
систем
Соответствие планировки квартиры
поэтажному плану БТИ и наличие
переоборудований
Мнение оценщика о возможности
регистрации данной
перепланировки/переоборудования в
установленном законом порядке.
Примерная стоимость регистрации
указанной перепланировки/
переоборудования, либо приведения
помещения в первоначальное состояние
Установлено/Не установлено
План, соответствующий фактическому
состоянию квартиры (с учетом
произведенной
перепланировки/переоборудования)
Текущее использование
Жилое/Не жилое
Комментарии к фотографиям
В результате проведенного осмотра здания, расположенного по адресу:
____________________________, оценщик пришел к выводу об отсутствии/наличии
существенных дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, которые
могут привести впоследствии к аварийности дома или признанию его ветхим
4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими
способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует
определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ
использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.
Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как
вероятное разумное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое
законодательно разрешено, физически возможно, финансово целесообразно и максимально
продуктивно.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем
проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Юридическая разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые
разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу,
положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности
способов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и
разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых
использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую
стоимость.
В соответствии с ГК РФ собственник жилого помещения может использовать его для
личного проживания и проживания его членов семьи, размещение собственником в
принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается
только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в
нежилые производится в порядке, установленном законодательством. На основании
проведенного анализа изменение текущего использования объекта представляется
оценщикам финансово нецелесообразным. Учитывая спрос на рынке жилой недвижимости,
наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его нынешнее
использование в качестве жилой квартиры.
5. Анализ состояния рынка недвижимости
6. Общие понятия оценки, подходы к оценке
6.1. Терминология
В настоящем Отчете оценке подлежит рыночная и ликвидационная стоимости объекта
оценки.
Оценка была проведена в соответствии с действующим законодательством Российской
Федерации, Федеральными стандартами оценки (ФСО).
Определение рыночной стоимости дается в Федеральном Законе №135-ФЗ от 29 июля
1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральном стандарте
оценки: "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)" от 20.07.2007 г. Как субъект гражданских
правоотношений оценщик придерживается требований Федерального Закона и ФСО №2.
Для целей настоящей оценки было использовано следующее определение рыночной
стоимости, содержащееся в Федеральном стандарте оценки "Цель оценки и виды стоимости"
(ФСО №2):
"… наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату
оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
 одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не
обязана принимать исполнение;
 стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах;
 объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты,
типичной для аналогичных объектов оценки;
 цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и
принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
 платеж за объект оценки выражен в денежной форме".
Также при написании настоящего Отчёта было использовано следующее определение
ликвидационной стоимости, содержащееся в ФСО №2:
"… расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный
объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного
срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить
сделку по отчуждению имущества"
Так же в настоящем отчете использованы следующие термины:
Объект оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством
Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте
Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе
существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в
рамках одного из подходов к оценке
Дата оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) - дата, по
состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с
законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с
даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за
исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное
Срок экспозиции рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная
оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним
6.2. Подходы к оценке
Выделяют три основных подхода к оценке стоимости имущества: затратный, доходный и
сравнительный.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения
объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки
являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием
применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на
замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного
объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки
Рыночная стоимость недвижимости при использовании затратного подхода
определяется как сумма стоимости участка земли, как свободного, и стоимости строительства
улучшений (недвижимости) с учетом совокупного износа. Исходное положение затратного
метода состоит в том, что стоимость улучшений определяется как сумма затрат, которые
должен понести типичный покупатель для получения на дату оценки путем строительства на
этом же участке земли зданий и сооружений, адекватных по своей полезности объекту оценки.
Другими словами, стоимость улучшений определяется как стоимость строительства на дату
оценки объекта аналогичной полезности.
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость
недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Формализуется данный
подход путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью в текущую
стоимость на момент оценки. Общепринятой и наиболее широко используемой базой для
определения доходности недвижимости является арендная плата.
В рамках доходного подхода к оценке недвижимости выделяют два основных метода
оценки – метод дисконтирования и метод капитализации будущих доходов. Первый метод
(дисконтирования) основывается на анализе и прогнозе доходов, генерируемых
недвижимостью за ряд лет, второй же (капитализации) позволяет пересчитать годовой доход в
стоимость собственности.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в
отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для
целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим,
материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость
Сравнительный подход называемый также рыночным и является наиболее широко
применяемым в мировой оценочной практике. Сущность его заключается в следующем:
стоимость имущества определяется путем сопоставления цен недавних продаж подобных
объектов.
6.3. Обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов
Применение затратного подхода для определения рыночной стоимости квартир, по
мнению оценщика, является некорректным, поскольку строительство отдельно взятой
квартиры является объективно невозможным, расчет же рыночной стоимости квартиры
пропорционально её объему в общем строительном объеме здания, дает в высшей степени
спорные результаты, т.к. такой подход не учитывает существенные отличия в стоимости
строительства различных конструктивных элементов здания (фундаменты, подвальные и
чердачные помещения, технические инженерные системы и жилые помещения).
Отказ от использования доходного подхода обусловлен существенными трудностями
при определении коэффициента капитализации, поскольку, с одной стороны, зачастую
отсутствует информация о величине арендных ставок по объектам с аналогичной
полезностью, необходимая для расчета коэффициента капитализации методом рыночной
экстракции, а с другой субъективностью оценок при использовании метода кумулятивного
построения коэффициента капитализации.
6.4. Порядок оказания оценочных услуг
В ходе выполнения оценочного задания работа включала следующие основные этапы:
 инспекция объекта оценки;
 анализ предоставленных документов, беседы с собственником объекта оценки;
 выбор методологии проведения оценки;
 расчет рыночной и ликвидационной стоимостей объекта оценки;
 составление настоящего Отчета.
7. Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
Сравнительный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для
оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных
объектов. В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнительного анализа
продаж. Данный метод определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних
продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по
размеру, доходу, который они производят, и использованию.
Основным критерием выбора информации, которая может быть использована для
оценки методом сравнительного анализа продаж, является следующий: потенциальный
покупатель, владеющий информацией о рынке данного вида недвижимости, сочтет
сопоставимый объект разумной заменой оцениваемому объекту.
Метод сравнительного анализа продаж, включает сбор данных о рынке продаж и
предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым объектом. Затем цены на
аналогичные объекты корректируются, с учетом параметров, по которым объекты отличаются
друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной
стоимости оцениваемого объекта.
Основные этапы процедуры оценки при данном методе:
 исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках и
предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки;
 отбор информации с целью повышения ее достоверности, и получения
подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях;
 сопоставление объекта оценки и отобранных для сравнения аналогичных объектов,
проданных или продающихся на рынке, по отдельным критериям. Корректировка цены
оцениваемого объекта;
 определение итоговой стоимости оцениваемого объекта, путем анализа
сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.
На этапе сбора информации оценщику не удалось собрать достаточное количество
документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных
объектов. Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика
сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного
доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая
информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.
При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов оценщик
использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых
из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой
подход, по мнению оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель
прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее
рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры,
учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок,
на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, оценщик
справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам
сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям
российского законодательства в области оценки.
Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные,
именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно,
оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо,
«сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет
принято предложение».
С целью выявления аналогов объекта оценки, был проанализирован рынок жилой
недвижимости г. ___________, с использованием публикуемых материалов агентств
недвижимости: «Инком-недвижимость», «Миэль-недвижимость» и др.; еженедельного журнала
«Недвижимость и цены»; периодических изданий «Из рук в руки», «Квартира, дача, офис». При
подборе аналогов, в первую очередь учитывалось сходство местоположения, общей площади,
состояния объекта.
Показатель
Объект оценки
Расчет рыночной стоимости объекта сравнительным подходом
Аналог №1
Аналог №2
Адрес
Источник информации
Цена квартиры , руб.
Цена 1 кв.м., руб.
Поправка на торг
Дата продажи (предложения)
Вид сделки
Местоположение
Удаленность от метро, минут
транспортом
Тип дома
Этаж
Всего этажей в доме
Общая площадь с учетом
летних помещений, кв.м.
Количество комнат
Площадь кухни, кв.м.
Высота потолка, м.
Вид из окон
Наличие балкона/лоджии
Санузел
Суммарная поправка2
Общая корректировка, рассчитанная по модулю3
Стоимость 1 кв.м. после процентной поправки, руб.
Состояние квартиры
Скорректированная стоимость 1 кв. м., руб.
Средняя стоимость 1 кв. м., руб.
Рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки, руб.
Официальный курс ЦБ РФ на дату оценки, долл. США
Рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки, долл. США
2
3
Сумма корректировок с учетом знаков
Сумма корректировок без учета знаков
Аналог №3
Аналог №4
Обоснование корректировок
Оценщик проанализировал каждый сравниваемый аналог на основании всех
приемлемых характеристик, а затем произвел необходимые корректировки стоимости каждого
объекта-аналога.
1. Корректировка по условиям торга
2. Корректировка на дату продажи (предложения)
3. Корректировка на условия сделки
4. Корректировка на местоположение
5. Корректировка на материал стен
6. Корректировка на этаж
7. Корректировка на общую площадь
8. Корректировка на площадь кухни
9. Корректировка на вид из окон
10. Корректировка на наличие балкона/лоджии
11. Корректировка на санузел
12. Корректировка на качество отделки учитывает разницу в качестве отделки объекта
оценки по сравнению с качеством отделки аналогов. Величина поправки определяется
экспертным путем, в соответствии со сложившимися на дату оценки цен на стройматериалы и
работы специализированных организаций.
Сопоставимый
объект ►
Объект оценки
▼
Без
отделк
и
Требуе
тся
капита
льный
ремонт
Под
чистову
ю
отделку
Требуетс
я
косметич
еский
ремонт
Хорош
ее
Евроре
монт
(повыш
енное
качеств
о
отделк
и)
Эксклюз
ивный
еврорем
онт
Без отделки
Требуется
капитальный
ремонт
Под чистовую
отделку
Требуется
косметический
ремонт
Хорошее
Евроремонт
(повышенное
качество
отделки)
Эксклюзивный
евроремонт
Стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом методом сравнения
продаж, составляет:
______________________________ (___________________________________) рублей,
что по курсу ЦБ РФ на дату оценки составляет ____________________________________
(_______________________________________________) долларов США.
8. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости
жилого помещения
В процессе выполнения задания на оценку были проанализированы три основных
подхода к определению стоимости объекта недвижимости; затратный, сравнительный и
доходный. Задачей оценщика являлось дать как можно более четкий и однозначный ответ
заказчику относительно величины стоимости его собственности.
 Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, для которых не
существует рынка сбыта. Недостатком затратного подхода являются его статичность и
невозможность учесть политическую и экономическую ситуацию в стране, ожидания
инвестора, и все негативные элементы. В данном отчете затратный подход не применялся.
 Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с
учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей.
 Доходный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой
потенциальный инвестор не будет платить, рассчитывающий на типичное использование
объекта и на принятые ставки доходности. Инвесторы для данного типа объектов опираются в
основном на стремление получить максимальный доход от владения. Учитывая, что квартира
не является объектом коммерческой недвижимости, доходный подход не применялся.
С учетом вышеизложенного даны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из
использованных подходов в определении итоговой стоимости:
Согласование полученных результатов
Наименование подхода
Значение
Удельный вес
Затратный подход
Сравнительный подход
Доходный подход
Не применялся
–
1,00
–
Не применялся
Удельное
значение
–
–
Рыночная стоимость объекта, руб.
Рыночная стоимость объекта, долл.США
по курсу ЦБ РФ _________ руб./долл.США на __________.
Рыночная стоимость ________________ квартиры, расположенной по адресу:
___________________________________________________________________________
________
______________________________ (___________________________________) рублей, что по
курсу ЦБ РФ на дату оценки составляет ____________________________________
(_______________________________________________) долларов США
9. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки
В случае реализации объекта залога, определение ликвидационной стоимости
необходимо для обоснования нижней границы кредита, обеспечением которого является
заложенное имущество и речь не идет о реальном факте реализации объекта. Однако для
предоставления ссуды кредитору необходимо знать, по какой цене будет возможно
реализовать предмет залога в сжатые сроки при невозврате выданного кредита.
Согласно п. 9 ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», «При определении
ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая
наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок
экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в
условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При
определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости,
учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект
оценки на условиях, не соответствующих рыночным».
Ликвидационная стоимость _______________ квартиры, расположенной по адресу:
___________________________________________________________________________
________
______________________________ (___________________________________) рублей, что по
курсу ЦБ РФ на дату оценки составляет ____________________________________
(_______________________________________________) долларов США
10. Декларация качества оценки
Оценщик, выполнивший данную работу, подтверждает на основании своих знаний и
убеждений, что:
 оценщик, выполнивший оценку объекта оценки и подготовивший данный отчёт,
является полномочным представителем оценочной компании - исполнителя, имеет
необходимое профессиональное образование и достаточный практический опыт в области
оценки недвижимости;
 утверждения и факты, содержащиеся в данном отчете, являются правильными и
корректными;
 анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и
ограничивающим условиям и являются личными, независимыми и профессиональными;
 у оценщика не было текущего имущественного интереса, отсутствует будущий
имущественный интерес в оцениваемом объекте и отсутствуют какие-либо дополнительные
обязательства (кроме обязательств по настоящему договору) по отношению к какой-либо из
сторон, связанных с оцениваемым объектом;
 оплата услуг оценщика не связана с определенной итоговой величиной стоимости
объекта, и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью,
определенной в пользу
 оценщиком была произведена персональная инспекция оцениваемого объекта;
 квалификация оценщика, участвовавшего в выполнении экспертного заключения,
соответствует профессиональным критериям саморегулируемой организации оценщиков,
членом которой состоит оценщик.
Оценщик
_______________ /ФИО/
Генеральный директор
___________________
______________ /ФИО/
м.п.
11. Использованные материалы:
Данные, предоставленные Заказчиком:
Нормативные акты:
Научная литература:
Информационно-аналитические материалы:
Приложение № 1 Фотографии объекта оценки
Приложение № 2 Карта месторасположения объекта оценки и аналогов
Приложение № 3 Копии документов заказчика
Приложение № 4 Копии документов оценщика
Заключение об определении рыночной стоимости объекта недвижимости
(на основании Отчета об оценке № _____________)
Настоящее заключение содержит ключевую информацию о результатах проведенной
оценки рыночной стоимости квартиры и составлено на основании фактов и суждений, изложенных
28
в отчете об оценке № _____________ от «____» ______________ 20___ года относительно
характеристик и величины стоимости объекта оценки.
Данная информация приведена ниже:
__-комнатная квартира, расположенная на __ этаже __этажного __________ дома, общей площадью ____ кв.м.
Оцениваемый объект:
Месторасположение объекта
оценки:
Основание для проведения
оценки:
Оценочная компания/оценщик:
Информация
о
членстве
оценщика в саморегулируемой
организации оценщиков
Юридический адрес исполнителя:
Банковские реквизиты
Контактные телефоны
исполнителя:
Оцениваемые права:
Цель оценки:
Назначение оценки
Дата проведения оценки
Официальный курс доллара по
ЦБ РФ на ______________,
руб./долл.США:
Рыночная стоимость объекта
оценки:
Ликвидационная
объекта оценки:
стоимость
Договор № ____ от __ _______ 20__ г. между
«_______________» и ____________________________
«____________________»/ФИО
Наименование СРО _________________, дата вступления
_________________.
Собственность (без ограничений и обременений)
Определение рыночной и ликвидационной стоимости
Обеспечение по ипотечному кредиту
______________ (_________________________________)
рублей, что по официальному курсу ЦБ РФ на дату
оценки
составляет:
____________________
(_________________________
_______________________) долл. США
______________ (_________________________________)
рублей, что по официальному курсу ЦБ РФ на дату
оценки
составляет:
____________________
(_________________________
_______________________) долл. США
Оценщик
____________________________/ФИО/
Генеральный директор
___________________________/ФИО/
м.п.
29