В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации

Перспективы изменения отношений к недвижимости города Москвы
Лунина Юлия Васильевна,
магистрант МГУУ Правительства Москвы
(u.lunina@mail.ru)
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации1 собственнику
принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Город
Москва является крупнейшим собственником недвижимости на территории города.
Традиционно недвижимость делится на три основные группы: земельные участки,
жилищный фонд и нежилой фонд различного функционального назначения. На территории
столицы расположено более 100 тысяч строений, которые относятся к нежилому фонду, из
которых примерно 30% находятся в собственности города Москвы. На основании этого
возникает проблема эффективного управления данной собственностью.
Выполнение полномочий собственника в сфере управления и распоряжения движимым
и недвижимым имуществом города Москвы возложено2 на Департамент имущества города
Москвы. В целях решения основных проблем социально-экономического развития города
Москвы, Департамент имущества города реализует городские программы в области
имущественных отношений.
Среди семнадцати утвержденных первоочередных государственных программ города
Москвы на среднесрочный период на 2012-2016гг3. Департамент имущества города Москвы
является соисполнителем шести программ, таких как «Столичное образование»,
«Социальная поддержка жителей города Москвы», «Охрана окружающей среды», «Спорт
Москвы», «Совершенствование государственного управления», «Информационный город»,
«Развитие индустрии отдыха и туризма», и непосредственным исполнителем двух программ
«Градостроительная политика» и «Имущественно-земельная политика города Москвы».
Анализ деятельности Департамента имущества города Москвы и Департамента
земельных ресурсов города Москвы прошлых лет выявил ряд проблем существующей
имущественно-земельной политики и ее несовершенство.
В последние годы имущественно-земельная политика строилась по принципу
сохранения в собственности города максимального количества объектов, без учета
соотношения доходности их использования и затрат города на их содержание.
В настоящее время для наиболее эффективного использования имущества города
Москвы как базового актива принято решение о проведение инвентаризации имущества в
городе Москве в целях вовлечения в оборот неиспользуемого, неэффективно используемого,
а также используемого с правами на имущество, оформленными не должным образом.
Проведение такой инвентаризации позволит выявить земельные участки и объекты
недвижимости, которые могут быть вовлечены в оборот и использованы для реализации
отраслевых схем и дальнейшего социально-экономического развития города.
Неоднократно Правительство Москвы проводило комплекс мероприятий на повышение
эффективности использования городского имущества. Однако до сих пор остается ряд
нерешенных вопросов, таких как:
1. Повышение эффективности использования имущества;
2. Рост поступлений в бюджет города Москвы;
3. Несовершенность механизмов управления имуществом города;
и другие вопросы в области управления имуществом города Москвы.
Главной целевой задачей принятой новой подпрограммы «Управление имуществом
города Москвы» является формирование эффективной системы управления имуществом,
Ст. 209 Гражданского кодекса РФ
Постановление Правительства Москвы от 25.02.2011 №49-ПП
3
Постановление Правительства Москвы от 02.02.2011 №23-ПП
1
2
1
направленной на надлежащее обеспечение государственных функций и снижение доли
участия государства в конкурентных сферах экономики.
В данный момент город испытывает трудности в оперативном принятии
управленческих решений, в связи с недостаточностью информации об объектах движимого и
недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы. Сведения об
объектах недвижимости аккумулируются в нескольких информационных системах,
администрируемых различными городскими организациями.
В частности, в отношении объектов недвижимого имущества, относящегося к
нежилому фонду – в Департаменте имущества города Москвы, о земельных участках – в
Департаменте земельных ресурсов города Москвы, а об объектах жилищного фонда – в
Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.
Стала ясна необходимость разработки комплексной Государственной городской
программы, объединяющей все сферы деятельности в области имущественно-земельных
отношений в единый рационально организованный и взаимоувязанный механизм,
позволяющий принимать оптимальные управленческие решения, направленные как на
распоряжение конкретными объектами, так и на развитие в целом территорий города
Москвы.
Решением данной проблемы должна стать Государственная программа города Москвы
«Имущественно-земельная политика города Москвы на 2012-2016 гг.»
Основной целью программы является формирование структуры собственности и
системы управления имуществом, позволяющих полностью обеспечить исполнение
государственных функций, максимизировать пополнение доходной части бюджета города
Москвы и снизить расходы городского бюджета на содержание имущества.
Основным приоритетом реализации подпрограммы является создание эффективной
системы учета объектов собственности города Москвы – «Реестр собственности города
Москвы», которая консолидировала бы в себе полную и достоверную информацию обо всех
типах объектов в разрезе видов собственности, и обеспечивала бы возможность всем
заинтересованным пользователям оперативно получать информацию в полном объеме, а
также стать ядром для дальнейшего перехода Правительства Москвы и подведомственных
организаций к электронному документообороту.
Сферой реализации подпрограммы является оптимизация структуры и количества
имущества, переданного государственным унитарным предприятиям (включая казенные
предприятия) и государственным учреждениям города Москвы, а также совершенствование
конкуренции на рынке товаров, работ и услуг.
Основными проблемами являются:
1. избыточность находящегося в пользовании ГУП и ГУ имущества, не отвечающего
целям создания и видам деятельности ГУП и ГУ, и при этом характеризующимся низким
уровнем ликвидности и значительным износом;
2. наличие у ГУП видов деятельности, осуществление которых не должно
осуществляется коммерческими организациями или реализация которых является
исключительным правом органов государственной власти;
3. низкая экономическая эффективность деятельности ГУП и высокий уровень
зависимости экономических показателей деятельности от инвестиций из бюджета города
Москвы;
4. отсутствие отраслевых планов (показателей) развития ГУП;
5. неэффективное использование государственного имущества;
Основной приоритет в данной подпрограмме – это переход от непосредственного
участия органов исполнительной власти города Москвы в экономике к созданию
эффективной системы государственных учреждений и предприятий. Переход позволит
обеспечить максимальные показатели выполнения государственного задания, доступность и
высокое качество оказываемых государственных услуг, повысит эффективность
использования имущества, закрепленного за государственными учреждениями на праве
2
оперативного управления и за государственными унитарными предприятиями на праве
хозяйственного ведения, экономической и финансовой самостоятельности государственных
учреждений и предприятий при соблюдении финансовой и бюджетной дисциплины.
В соответствии с бюджетным посланием Президента РФ Д.А.Медведева от 29.06.2011
года, где отдельное внимание уделено процессу приватизации государственного имущества,
город Москва проводит активную политику по продаже городского имущества для
обеспечения увеличения поступления средств в бюджет.
Сферой реализации подпрограммы является совершенствование принятой
Правительством Москвы модели корпоративного управления хозяйственными обществами с
долей города Москвы в уставном капитале в целях улучшения показателей их финансово –
хозяйственной деятельности, увеличения уровня налоговых и неналоговых доходов в
бюджет города Москвы и дальнейшего повышения капитализации пакетов акций,
находящихся в государственной собственности города Москвы. Не последнее место при
этом отводится сокращению (приватизации) хозяйственных обществ с долей города в целях
повышения эффективности управления.
Для успешной реализации данных программ городу необходимо определить
оптимальный состав имущества и при этом четко проанализировать предполагаемую
экономическую эффективность от его использования и доход в случае реализации.
На сегодняшний день на рынке недвижимости Москвы сложилась ситуация
повышенного спроса на офисные и торговые помещения. С 2008 года, после того как
столичные власти запретили строительство новых бизнес-центров в исторической части
города, аналитики и практики зафиксировали очередной резкий скачок цен на офисную
недвижимость. Кроме того, увеличилась доля нежилого фонда, соответствующего
стандартам качества, принятым в экономически развитых странах мира.
Город Москва, как собственник в настоящее время не располагает достаточным
объемом нежилых помещений для обеспечения спроса на рынке. Значительная часть
нежилого фонда используется не в коммерческих целях, а для размещения властных
структур, в том числе и федерального уровня, что, несомненно, сокращает доходность
бюджета города.
Другая проблема заключается в качестве нежилых помещений, формирующих
имущественный фонд Москвы. На рынке недвижимости повышенным спросом в основном
пользуются офисные и торговые помещения класса «А», отвечающие оптимальным
требованиям к ведению бизнеса: расположение в новых зданиях, находящихся
преимущественно в центральной части города; обладающих грамотным планировочным
решением, высоким качеством отделки и инженерии и другими качественными параметрами.
Помимо помещений класса «А» на рынке Москвы востребованы помещения класса «В» в
качестве бюджетного варианта «эконом-класса». В тоже время Москва может предложить
для использования и продажи нежилые помещения отвечающие требованиям классов «С»
или «Д» - это нежилые помещения в зданиях постройки дореволюционного или советского
времени с коридорной системой, расположенные в подвальных, чердачных или цокольных
этажах зданий. Эти помещения часто нуждаются в капитальном ремонте либо серьезной
реконструкции. Желающих приобрести или арендовать данные помещения немного. Чаще
всего это субъекты малого предпринимательства, которым они отдаются в аренду без
конкурса за символическую плату 1800 руб. за 1 кв.м.4, не включая коммунальные расходы,
либо некоммерческие организации, которым помещения передаются также без конкурса в
безвозмездное пользование на длительный срок.
Несмотря на небольшую плату за арендованное имущество арендаторы не стремятся
производить улучшение арендованного имущества. Причин этому несколько. Во-первых,
данное условие часто не включается в договор аренды. Во-вторых, нежелание тратить
деньги, если потом можно попросить другое помещение, если данное пришло в негодность.
4
Постановление Правительства Москвы от 12.04.2011 №135-ПП
3
Таким образом, городское имущество год от года теряет свою коммерческую
стоимость, а денег на его восстановление из бюджета выделяется недостаточно. Может быть,
и нашлись бы в Москве современные меценаты для восстановления городских зданий,
однако законодательство это осуществлять не позволяет.
Неплохим выходом из данной ситуации мог бы быть закон, предусматривающий
передачу здания на условиях концессии, т.е. без смены собственника на длительный срок,
скажем, лет на 20 – 30 с условием его полного восстановления. Такой закон уже выпущен5,
однако перечень объектов концессионного соглашения в нем исчерпывающий и здания, не
относящиеся к объектам здравоохранения, санаторно-курортного лечения, образования,
культуры, спорта и отдыха граждан в него не включены.
Как уже было сказано, поскольку собственных денег у Москвы на восстановление
имущества недостаточно, а затраты на эксплуатацию достаточно высоки, городскими
властями принято решение о продаже неэффективного имущества.
Помимо акций «Банка Москвы», отеля «Националь», комплекса «Москва-Сити»,
аэропорта «Внуково» и других, на продажу планируется выставить имущество 30 ГУПов, в
которых у Москвы нет контрольного пакета акций и около 5 млн. кв.м. нежилых помещений,
которые в настоящее время сдаются в аренду по минимальным арендным ставкам. При этом
предполагается покончить с порочной практикой пересдачи этих площадей в субаренду без
согласования с собственником. Вместе с тем Москвой принято решение о покупке
спорткомплекса в Лужниках и возврате в городскую собственность проданных в 90-е годы
зданий детских садов. По нашему мнению, данные решения являются спорными. Если
покупка спорткомплекса, который осуществляется в целях готовящегося чемпионата мира по
футболу в 2018 году, можно оправдать надежной на будущие дивиденды от вложений, то
возврат старых зданий детсадов принесет только убытки на их восстановление.
Эффективность продажи арендуемых нежилых помещений также не подкреплена
серьезными расчетами. Аренда представляет собой один из механизмов управления
собственностью, являясь при этом для Москвы возобновляемым источником поступлений в
бюджет.
Об эффективности управления можно было бы говорить, если бы Москва занялась
обновлением своего нежилого фонда, продавая старые нерентабельные помещения и
оставляя в собственности вновь построенные – долю от реализации инвестиционных
проектов на территории Москвы. Однако вся доля города в инвестиционных объектах также
планируется на выкуп инвестору.
Таким образом, в недалеком будущем в собственности города останутся нежилые
помещения социального назначения, не являющиеся доходной недвижимостью, либо те
нежилые помещения, которые не удалось «пустить с молотка» по невостребованности и
статья доходов бюджета от неналоговых платежей «прикажет долго жить».
5
Федеральный закон от 25.07.2005 № 115-ФЗ
4