Регистрация договора аренды недвижимого имущества, его прекращения и расторжения

Регистрация договора аренды недвижимого имущества, его прекращения и
расторжения
Аренда недвижимого имущества является одним из традиционных видов
гражданско-правовых договоров.
В зависимости от субъективного состава, вида и целей использования
имущества, иных существенных признаков аренда недвижимости делится на: аренду
земельных участков, аренду жилых помещений, аренду зданий и сооружений,
аренду предприятий, аренду иного недвижимого имущества.
Договор аренды относится к числу возмездных, консенсуальных,
двусторонне-обязывающих. Сторонами договора являются арендодатель и
арендатор.
Регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством
государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества,
которая возможна при условии наличия государственной регистрации ранее
возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество.
Требования о государственной регистрации договоров аренды зданий и
сооружений, земельных участков распространяются на договоры, срок действия
которых не менее года. С заявлением о государственной регистрации договора
аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора –
арендодатель или арендатор. Если договор аренды регистрируется по инициативе
арендатора, регистрация осуществляется при обязательном уведомлении
правообладателя – арендодателя о зарегистрированном ограничении (обременении).
Регистрация договора аренды осуществляется не позднее месячного срока со
дня подачи заявления и необходимых документов:
 подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной
пошлины за государственную регистрацию и его копия;
 документ, удостоверяющий личность физического лица (для предъявления);
 в случае регистрации прав юридического лица – пакет документов,
представляемых юридическим лицом;
 при наличии представителя – подлинник и копия нотариально удостоверенной
доверенности, если иное не установлено федеральным законом;
 подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего
право арендодателя на объект недвижимости – предмет договора аренды;
 договор аренды, совершенный в простой письменной форме не менее чем в
двух подлинных экземплярах;
 в случае регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности также две копии решения
органа местного самоуправления о передаче земельного участка в аренду;
 подлинник и копия кадастрового плана земельного участка с указанием части
его, сдаваемой в аренду;
 технический паспорт, либо план объекта недвижимости с экспликацией.
2
В случаях, предусмотренных действующим законодательством, на
государственную регистрацию договора аренды представляются и иные документы.
Запись о государственной регистрации договора аренды вносится в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а
проведенная государственная регистрация договора аренды удостоверяется
специальной регистрационной надписью на договоре.
Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды
осуществляется посредством погашения регистрационных записей в Едином
государственном реестре прав.
После истечения указанного в договоре и регистрационной записи срока
аренды запись об аренде может быть погашена по заявлению одной из сторон. Если
после истечения срока, при отсутствии возражений со стороны арендодателя
арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, при этом ни одна
из сторон не заявила о погашении записи об аренде, то договор считается
возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Если договор
возобновлен на неопределенный срок, то регистрационная запись может быть
погашена по заявлению любой стороны с условием, что другая сторона была
предупреждена о прекращении аренды за три месяца или за иной срок,
предусмотренный договором.
Погашается запись об аренде и в случае выкупа арендованного имущества
арендатором, после государственной регистрации перехода права на арендованное
имущество. В данном случае арендованное обязательство прекращается
совпадением кредитора (арендодателя) и должника (арендатора) в одном лице.
Документом, свидетельствующим о прекращении обязательства по договору
аренды, будет являться договор купли-продажи объекта недвижимости.
Основаниями для расторжения договора аренды могут быть:
 соглашение сторон договора, если иное не предусмотрено Гражданским
кодексом, другими законами или договором;
 вступившее в законную силу решение суда, вынесенное по требованию одной
из сторон договора при существенном нарушении договора другой стороной,
в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами
или договором;
 односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично, в
случаях, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
Соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества
совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов,
договора или обычаев оборота не вытекает иное, при этом обязательства считаются
прекращенными с момента заключения соответствующего соглашения. Соглашение
о расторжении договора аренды регистрируется в Едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество и считается заключенным с момента совершения
государственной регистрации. С заявлением о государственной регистрации
соглашения о расторжении недвижимого имущества может обратиться одна из
сторон договора аренды недвижимого имущества.
По решению суда обязательства по договору аренды считаются
прекращенными с момента вступления в законную силу этого решения.
3
Государственная регистрация расторжения договора аренды по решению суда
осуществляется посредством погашения регистрационных записей в Едином
государственном реестре прав на основании заявления, поданного одной из сторон
договора. Если запись об аренде погашается по заявлению арендатора, то
правообладателю (арендодателю) в течение пяти дней с момента погашения записи
направляется уведомление.
Для государственной регистрации прекращения, расторжения договора
аренды недвижимого имущества вместе с заявлением представляются следующие
документы:
 документ об уплате государственной пошлины;
 документы, удостоверяющие личность;
 пакет документов, представляемых юридическим лицом;
 при наличии представителя – подлинник и копия нотариально удостоверенной
доверенности, если иное не установлено федеральным законом;
 подлинники Соглашения о расторжении (прекращении) договора аренды или
Решения суда (мировое соглашение) о расторжении договора аренды или
Уведомление об одностороннем отказе от договора;
 другие документы, подтверждающие наличие вышеуказанных оснований
расторжения договора аренды.
Учитывая изложенное, можно сказать, что государственная регистрация
договоров аренды недвижимого имущества является обеспечением стабильности и
надежности данных договоров, что является одним из главных принципов
гражданского законодательства.
Н. Пецух,
ведущий специалист-эксперт
отдела по работе в
муниципальных образованиях