Полный текст Рекомендаций

Рекомендации по практическому применению
Федерального закона от 27 июля 2006 года № 157-ФЗ
«О внесении изменений в Федеральный закон
«Об оценочной деятельности в РФ».
Федеральным законом от 27 июля 2006 года № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный
закон «Об оценочной деятельности в РФ» (далее ФЗ) (принят Государственной Думой 07.07.06,
одобрен Советом Федерации 14.07.06) внесены существенные изменения в регулирование и
осуществление оценочной деятельности.
Во исполнение ФЗ были приняты новые Федеральные стандарты оценки (далее ФСО):
- ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и
требования к проведению оценки» (ФСО № 1);
- ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ № 2 «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2);
- ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ № 3 «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3).
Дата вступления в силу ФЗ и ФСО - 01 января 2008 года.
Можно выделить следующие юридические аспекты, предусматривающие существенные
изменения в порядке осуществления оценочной деятельности в соответствии с вышеуказанными
ФЗ и ФСО:
 относительно субъектов, имеющих право на осуществление оценочной деятельности;
 относительно ответственности субъектов, осуществляющих оценочную деятельность;
 относительно требований к договору о проведении оценочных работ;
 относительно требований, предъявляемых к процессу производства оценки и к отчету об
оценке.
I. Кто может осуществлять оценочную деятельность, и при каких условиях?
Оценочную деятельность имеет право осуществлять:
1. физическое лицо, являющееся членом одной из саморегулируемых организаций
оценщиков (СРО)1 и застраховавших свою ответственность на сумму не менее чем на
триста тысяч рублей на срок не менее одного года. (см. п. «Страхование
ответственности»).
2. юридическое лицо, которое имеет в штате не менее двух лиц, соответствующих
требованиям, указанным в п.1.
Саморегулируемые организации оценщиков (СРО) – это некоммерческие организации, созданные в целях
регулирования и контроля оценочной деятельности, включенные в единый государственный реестр саморегулируемых
организаций оценщиков и объединяющие оценщиков на условиях членства.
Регистрацию СРО осуществляет Федеральная Регистрационная Служба (в соответствии с указом Президента РФ
«О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В УКАЗ ПРЕЗИДЕНТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОТ 13 ОКТЯБРЯ 2004 Г. N 1315
"ВОПРОСЫ ФЕДЕРАЛЬНОЙ РЕГИСТРАЦИОННОЙ СЛУЖБЫ" И В ПОЛОЖЕНИЕ, УТВЕРЖДЕННОЕ ЭТИМ
УКАЗОМ»).
Информация о регистрации СРО размещена на сайте Федеральной Регистрационной Службы http://www.rosregistr.ru в
разделе «Сведения из Единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков».
В соответствии со ст. 24 ФЗ установлены следующие требования к членству в СРО:
Оценщик одновременно может быть членом только одной СРО, иметь документ об образовании, подтверждающий
получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с установленными
требованиями, и справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а
также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.
СРО при приеме физических лиц в члены вправе предъявлять иные связанные с осуществлением оценщиком оценочной
деятельности и не противоречащие законодательству.
1
II. Требования к договору о проведении оценочных работ.
Отношения между заказчиком и исполнителем по договору о проведении оценочных работ
строятся на основании рассматриваемого ФЗ, а также разработанного
в его развитие
Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к
проведению оценки (ФСО № 1)» от 20 июля 2007 года.
В соответствие с указанными документами процесс проведения оценочных работ включает
следующие этапы:
1. заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
2. сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
3. применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление
необходимых расчетов;
4. согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение
итоговой величины стоимости объекта оценки;
5. составление отчета об оценке.
ФСО №1 регламентирует следующие требования к договору на проведение оценки:
1) Договор должен включать в виде приложения задание на оценку;
2) Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

объект оценки;

имущественные права на объект оценки;

цель оценки;

предполагаемое использование результатов оценки и связанные
ограничения;

вид стоимости;

дата оценки;

срок проведения оценки;

допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
с
этим
3) Договор на проведение оценки, заключенный с оценщиком - физическим лицом должен
содержать сведения:

ФИО оценщика, выполняющего оценку;

стаж его работы;

паспортные данные, включая место регистрации;

сведения о членстве в СРО (Свидетельство/Сертификат, наименование СРО и т.п.);

реквизиты договора страхования ответственности (название договора, №, дата,
наименование страховой компании), реквизиты страхового свидетельства, сумму
страхования гражданской ответственности.
4) В случае если оценку выполняют несколько оценщиков, в договоре должны быть указаны
вышеуказанные реквизиты, а также степень участия каждого из оценщиков в выполнении
работ по оценке (перечень работ и объем выполняемых работ каждым оценщиком в
процентном соотношении с целью определения размера ответственности каждого из
оценщиков).
5) Договор на проведение оценки должен содержать точные сведения о документах,
предоставляемых заказчиком для проведения оценки, и их количестве.
Особые требования при заключении договора на проведение оценки с юридическим лицом:
6) Договор на проведение оценки, заключенный с юридическим лицом, должен содержать
сведения об оценщике - физическом лице, выполняющем оценку, а именно:

ФИО физического лица – оценщика, выполняющего оценку;

его должность;
2




паспортные данные, включая место регистрации;
сведения о членстве в СРО (Свидетельство/Сертификат, наименование СРО и т.п.);
реквизиты договора страхования ответственности (название договора, №, дата,
наименование страховой компании), реквизиты страхового свидетельства, сумму
страхования гражданской ответственности;
данные трудового договора (название, №, дата и т.п.).
7) Договор на проведение оценки, заключенный с юридическим лицом, которое принимает
на себя обязательство по дополнительному обеспечению ответственности оценщика по
возмещению убытков за счет суммы страхования ответственности юридического лица,
должен содержать следующую информацию:

реквизиты договора страхования ответственности юридического лица (название
договора, №, дата, наименование страховой компании);

сумму страхования;

порядок выплат по страховому случаю.
III.
Требования к отчету об оценке.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ № 3 «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3)
предписывает оценщику при производстве оценочных работ и формировании отчета об оценке
руководствоваться следующими основными принципами:

существенности и достаточности информации;

логичности и обоснованности сделанных выводов;

проверяемости расчетов;

доступности формы подачи информации потребителю, не обладающему
специальными знаниями.
ФСО №3 регламентирует обязательное наличие следующих разделов в отчете об оценке:
а. основные факты и выводы (общая информация, идентифицирующая объект оценки,
результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, итоговая
величина стоимости объекта оценки;
б. задание на оценку в соответствии с требованиями ФСО №1 (см. «Требования к договору о
проведении оценочных работ»);
в. сведения о заказчике оценки и об оценщике;
г. допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении
оценки;
д. применяемые стандарты оценочной деятельности.
е. описание объекта оценки.
ж. анализ рынка объекта оценки и внешних факторов, влияющих на его стоимость.
з. описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и
сравнительного подходов к оценке.
и. согласование результатов.
Требования предъявляются к наличию и объему содержащихся в отчете об оценки сведений о
заказчике и исполнителе оценочных работ.
Сведения о заказчике:
заказчик - юридическое лицо:

организационно-правовая форма;

полное наименование;
3



основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН),
дата присвоения ОГРН;
место нахождения;
заказчик - физическое лицо:

фамилия, имя, отчество;

серия и номер документа, удостоверяющего личность,

дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.
Сведения об оценщике/ах:
если договор на производство оценки заключен с физическим/и лицом/и, осуществляющим
оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой:

фамилия, имя, отчество;

серия и номер документа, удостоверяющего личность,

дата выдачи и орган, выдавший указанный документ;

информация о членстве в СРО;

номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных
знаний в области оценочной деятельности,

сведения о страховании гражданской ответственности оценщика,

стаж работы в оценочной деятельности;
если договор на производство оценки заключен с юридическим лицом:
сведения об оценщике/ах, выполнявшим/их работы по оценке и работающем/их на
основании трудового договора, заключенного с юридически лицом:

все вышеуказанные сведения, за исключением данных документа, удостоверяющего
личность
сведения о юридическом лице:

организационно-правовая форма,

полное наименование,

ОГРН,

дата присвоения ОГРН;

место нахождения юридического лица.
если оценочные работы производились с привлечением сторонних организаций и
специалистов:

информацию об участвовавших с указанием их квалификации;

степени участия в проведении оценки (перечень работ и объем выполняемых работ
каждым участником в процентном соотношении с целью определения размера
ответственности каждого).
ФСО №3 обязывает оценщика дополнительно включать в раздел «Анализ рынка» следующее:

анализ внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но
влияющих на его стоимость;

информацию по всем ценообразующим факторам, существенным для данного
объекта оценки и использовавшимся при определении стоимости;

обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов2.
Под «значениями или диапазонами значений ценообразующих факторов» понимается значения или диапазоны значений
колебаний стоимости объектов оценки в зависимости от наличия / частичного наличия / отсутствия того или иного
ценообразующего фактора. Эти диапазоны указывают на степень стоимостного влияния данного ценообразующего фактора и могут
быть выражены в процентных, абсолютных величинах, в виде коэффициентов и т.п. Они могут быть подтверждены, например,
статистическая обработка маркетинговых данных, произведенными оценщиком, либо информацией из каких-либо достоверных
внешних источников. Примененные в расчетах величины корректировок и расчетных параметров (например, ставок капитализации,
доли операционных расходов в структуре доходов) должны соответствовать диапазонам, указанным в рамках данного раздела.
2
4
ФСО №3 указывает относительно источников информации, ссылки на которые содержатся о
отчете, и объема прилагаемой документации по объекту оценки следующее:
в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации,
используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей
информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае,
если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и
необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или
в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в
отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом
печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об
оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
А также в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов,
используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики
объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а
также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие
документы по объекту оценки (при их наличии).
IV.
Ответственность оценщика.
Лица, осуществляющие оценочную деятельность, обязаны:
 соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования ФЗ, ФСО, других
федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, а также правила оценочной
деятельности, деловой и профессиональной этики, утвержденные СРО, членом которой он
является. ФЗ;
 сообщать заказчику, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие
возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;
 обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе
проведения оценки;
 представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации
оценщиков;
 представлять по требованию заказчика договор обязательного страхования ответственности
оценщика, заключенный в соответствии со статьей 24.7 ФЗ и документ об образовании,
подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
 не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе
проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством
Российской Федерации;
 по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией
оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом
которой он является.
 предоставлять саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является
оценщик, для проведения контроля за осуществлением им оценочной деятельности доступ к
документам и материалам, на основании которых проводилась оценка, за исключением
информации, составляющей коммерческую тайну юридического лица или заказчика, либо
иной конфиденциальной информации;
 в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять
копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным,
судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию.
5
V. Механизмы компенсации убытков банка:
страхование ответственности оценщика.
компенсационные
фонды,
Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или
имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины
рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном
оценщиком/амии, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика/ов,
причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при
осуществлении оценочной деятельности, и/или за счет имущества юридического лица, с которым
оценщик заключил трудовой договор.
Необходимо отметить, что в соответствии с общими нормами гражданского права, если
неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств произошло по вине обеих сторон, суд,
соответственно уменьшает размер ответственности должника. Анализ судебной практики
показывает, что в вину стороне, требующей возмещения, судом может быть поставлено
отсутствие должной осмотрительности и заботливости при заключении сделки. В контексте
рассматриваемого нормативного акта, в вину заказчику при неисполнении (ненадлежащем
исполнении) договора на оказание оценочных услуг судом может быть поставлено отсутствие
грамотного и всестороннего анализа документов, которые заказчик вправе был потребовать от
исполнителя работ.
Порядок возмещения убытков, причиненных заказчику:
в случае если договор на производство оценки заключен с физическим лицом3,
осуществляющим оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой:
1. сумма обязательного страхования гражданской ответственности (минимальная сумма
300 000 рублей);
2. сумма компенсационного фонда СРО (максимально 600 000 рублей);
3. в случае недостаточности страховых сумм для покрытия ущерба (упущенной выгоды)
взыскание может быть обращено на имущество оценщика4.
в случае если договор на производство оценки заключен с юридическим лицом, с которым
оценщик заключил трудовой договор, юридическое лицо может указать в договоре на
проведение оценки условия принятия на себя обязательства по дополнительному обеспечению
обязанности оценщика возместить убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на
проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам.:
1. сумма обязательного страхования гражданской ответственности (минимальная сумма
300 000 рублей);
2. сумма компенсационного фонда СРО (максимально 600 000 рублей);
3. сумма добровольного страхования ответственности юридического лица (минимальная
сумма 300 000 рублей);
В случае если оценку выполняют несколько оценщиков, они несут субсидиарную ответственность за причинение
ущерба в зависимости от степени участия каждого из оценщиков в выполнении работ по оценке, если иное не
предусмотрено договором на проведение оценки.
4
Законодательством предусмотрены ограничения в обращении взыскания на имущество физического лица: в
соответствии с ГК РФ размер возмещения вреда и убытков может быть уменьшен по усмотрению суда в соответствии с
материальным положением физического лица, в соответствии с ГПК РФ не на все виды имущества, владельцем
которого является данное физическое лицо, может быть обращено взыскание.
3
6
4. в случае недостаточности страховых сумм для покрытия ущерба (упущенной выгоды),
взыскание может быть обращено на имущество как юридического лица5, так и на
имущество физического лица6 в полном объеме. Юридическое и физическое лицо несут
солидарную ответственность по возмещению ущерба (упущенной выгоды).
Страхование ответственности.
Объектом страхования по договору обязательного страхования ответственности оценщика при
осуществлении оценочной деятельности являются имущественные интересы, связанные с риском
ответственности оценщика (страхователя) по обязательствам, возникающим вследствие
причинения ущерба заказчику, заключившему договор на проведение оценки, и (или) третьим
лицам.
Страховым случаем по договору обязательного страхования ответственности является
установленный вступившим в законную силу решением арбитражного суда или признанный
страховщиком факт причинения ущерба действиями (бездействием) оценщика в результате
нарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной
деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой
являлся оценщик на момент причинения ущерба.
В случае наступления страхового случая страховщик производит страховую выплату в размере
причиненного заказчику и (или) третьему лицу реального ущерба, установленном вступившим в
законную силу решением арбитражного суда, но не более чем в размере страховой суммы по
договору обязательного страхования ответственности.
В соответствии со ст. 24.6 ФЗ размер страховой суммы по договору обязательного страхования
ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности не может быть менее чем
триста тысяч рублей.
В соответствии со ст. 24.7 ФЗ договор обязательного страхования ответственности заключается
на срок не менее одного года с условием возмещения ущерба, причиненного в период действия
договора обязательного страхования ответственности, в течение срока исковой давности,
установленного законодательством Российской Федерации.
Компенсационный фонд СРО.
Страховое возмещение может быть получено из Компенсационного фонда саморегулируемой
организации оценщиков (далее – КФ СРО). КФ СРО является обособленным имуществом,
принадлежащим СРО на праве собственности и первоначально формируемым исключительно в
денежной форме за счет обязательных взносов ее членов.
Основанием для обращения взыскания на компенсационный фонд считается установленный
решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт наступления страхового
случая по договору обязательного страхования ответственности.
Требование о получении компенсационной выплаты за счет компенсационного фонда может быть
предъявлено к СРО только в случае совпадения следующих условий:
- для возмещения ущерба, причиненного оценщиком, недостаточно средств, полученных по
договору обязательного страхования ответственности;
- оценщик отказался удовлетворить требование заказчика или третьего лица о возмещении
ущерба либо заказчик или третье лицо не получили от него в разумный срок ответ на
предъявленное требование.
Требование о возмещении ущерба за счет компенсационного фонда может быть предъявлено к
СРО, членом которой является или являлся оценщик на момент причинения ущерба.
В соответствии со ст. 56 ГК РФ юридические лица отвечают по своим обязательствам всем принадлежащим им
имуществом, т.е. несут ответственность по своим обязательствам.
6
ФЗ предусмотрено, что субъектом оценочной деятельности является физическое лицо. Также ФЗ предусмотрена
возможность заключения договора на оценку с юридическим лицом, которое будет являться исполнителем по договору.
Однако ФЗ определяет, что ответственность несет оценщик – физическое лицо за свою профессиональную деятельность
в сфере оценки. На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что ФЗ в части ответственности исполнителя
вступает в противоречие с нормами ГК РФ. Ст.3. ГК РФ установлено преимущество Гражданского Кодекса перед
другими законами, содержащими нормы гражданского права. Таким образом, в случае судебного разбирательства суд
будет в первую очередь руководствоваться нормами ГК РФ.
5
7
Размер компенсационной выплаты за счет компенсационного фонда по требованию или
требованиям заказчиков либо третьих лиц к одному оценщику по одному страховому случаю не
может превышать шестьсот тысяч рублей.
Руководитель рабочей группы: Заместитель Председателя Комитета Васенин Михаил Юрьевич
Исполнители: Сотрудники ООО «Консалтинговая группа «Эксперт»:
Заместитель генерального директора – Иконникова Анжелика
Юрист - Пономарева Евгения
8