Верховный Суд РФ: ответы на некоторые вопросы

Верховный Суд РФ: ответы на некоторые вопросы
Пожизненная рента
Вопрос: Можно ли считать договор пожизненной ренты заключенным с момента его нотариального
удостоверения в случае, когда рентополучатель умер, не успев зарегистрировать договор в Комитете по
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним?
Ответ: Согласно ст. 583 Гражданского кодекса РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты)
передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в
обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной
суммы либо предоставление средств на его содержание в иной форме.
В соответствии со ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор,
предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также
государственной регистрации.
Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под
выплату ренты (п. 1 ст. 596 ГК РФ).
Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен
(п. 3 ст. 596 ГК РФ).
Таким образом, исходя из анализа норм ГК РФ можно сделать следующий вывод. Так как договор пожизненной
ренты подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с
этого момента. В случае, когда предусмотренное законодательством обязательное требование о
государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может
иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его
нотариального удостоверения.
Вопрос: Является ли безвозмездным договор пожизненного содержания с иждивением, а также является
ли недвижимое имущество, приобретенное во время брака одним из супругов на основании этого договора,
их совместной собственностью?
Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака,
является их совместной собственностью.
Пункт 1 ст. 36 СК РФ предусматривает, что имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в
брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по
иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
На основании п. 2 ст. 432 Гражданского кодекса РФ безвозмездным признается договор, по которому одна
сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного
предоставления.
По смыслу п. 2 ст. 34 СК РФ общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов
супругов движимые и недвижимые вещи, а также любое другое нажитое супругами в период брака имущество,
независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено.
Исходя из изложенного, договор пожизненного содержания с иждивением не является безвозмездным, так как
по условиям договора плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением
гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Поскольку все расходы по договору
пожизненного содержания с иждивением производятся за счет общих доходов супругов, то недвижимое
имущество, приобретенное на основании договора, является их совместной собственностью.
Наследование
Вопрос: Подсудны ли мировому судье дела о восстановлении срока для принятия наследства?
Ответ: Дела о восстановлении срока для принятия наследства подлежат рассмотрению мировым судьей, если
стоимость наследуемого имущества, о котором возник спор, не превышает 500 минимальных размеров оплаты
труда, установленных законом на момент подачи заявления (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ).
В ином случае дело подлежит рассмотрению в районном суде в качестве суда первой инстанции (ст. 24 ГПК
РФ).
Сделки с недвижимостью
Вопрос: Можно ли продать часть земельного участка без находящегося на нем здания, строения,
сооружения?
Ответ: В п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ установлено: "Не допускается отчуждение земельного участка без
находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу".
В судебной практике имеются случаи, когда суды, ссылаясь на п. 4 ст. 35 ЗК РФ, признают ничтожными сделки
купли-продажи части земельных участков, принадлежащих гражданам на праве собственности, по той причине,
что на отчуждаемой части земельного участка отсутствуют здания, строения, сооружения.
Такая практика основана на неправильном применении и толковании материального закона, в данном случае п.
4 ст. 35 ЗК РФ.
Из самого названия ст. 35 ЗК РФ ("Переход права на земельный участок при переходе права собственности на
здание, строение, сооружение") видна цель правового регулирования - обеспечить переход к новому
собственнику здания, строения, сооружения права на земельный участок, на котором находится отчуждаемое
здание, строение, сооружение.
1
Исходя из этого, можно сделать вывод, что п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка, на
котором находится здание, без одновременного отчуждения самого здания, т.е. земельный участок под домом
можно продать только вместе с домом.
Что же касается другой части земельного участка, не занятой зданиями, строениями, сооружениями или вообще
свободной от застройки земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, то на
продажу таких участков ограничения, установленные п. 4 ст. 35 ЗК РФ, не распространяются.
Кроме того, иной подход противоречил бы требованиям п. 1 ст. 260 ГК РФ о том, что лица, имеющие в
собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и
распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании
закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Ограничения оборотоспособности земельных участков предусмотрены ст. 27 ЗК РФ. В соответствии с п. 2 этой
статьи земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную
собственность, а также не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную
собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, если земельный участок находится в частной собственности гражданина, то он не изъят из
оборота и не ограничен в обороте, а потому по смыслу ст. 260 ГК РФ он либо его часть может быть объектом
купли-продажи.
Оценка имущества
Вопрос: Возможно ли предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании
достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика,
данного на основании Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в
Российской Федерации"?
Ответ: В соответствии со ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по
основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и
рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном
законодательством РФ, или судебном порядке не установлено иное.
Часть 1 ст. 13 указанного Федерального закона предусматривает, что "в случае наличия спора о достоверности
величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с
имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом,
арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению
сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации,
регулирующим оценочную деятельность". При этом "суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать
стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в
случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации".
Исходя из того, что действующее законодательство (ст. 11, 12 ГК РФ) допускает защиту гражданских прав в тех
случаях, когда создается угроза их нарушения, то предъявление и рассмотрение судом самостоятельных
требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете
независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщика является
обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством РФ. При этом
данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно
считает, что при заключении данной сделки его права могут быть нарушены.
В том случае, если заключение независимого оценщика не является обязательным для сторон при заключении
сделки, а также в том случае, если действующее законодательство предусматривает обязательность совершения
сделки по цене, равной оценке, определенной в отчете независимого оценщика, и сделка уже совершена, то
стороны вправе оспорить результат оценки при рассмотрении конкретного спора, где заключение независимого
оценщика будет являться одним из доказательств.
(По материалам ответов Верховного Суда РФ на вопросы
за 1 кв. 2004 г., 1 и 3 кв. 2003 г., 3 кв. 2001 г.)
Верховный Суд РФ: ответы на некоторые вопросы
Вопрос: Имеет ли право собственник, приобретший жилой дом по договору купли-продажи до введения в
действие Земельного кодекса РФ, на бесплатное приобретение в собственность находящегося при доме
земельного участка при условии, что земельный участок у прежнего собственника находился в
постоянном (бессрочном) пользовании?
Ответ: Пункт 5 ст. 20 Земельного кодекса РФ предусматривает, что граждане, обладающие земельными
участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность.
Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его
постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок.
Согласно п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных
участков и прочно связанных с ними объектов.
Согласно ст. 37 Земельного кодекса РСФСР, положения которой применялись к сделкам, совершенным до
введения в действие Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на строение, сооружение
2
вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования
земельным участком.
Аналогичное положение содержит и п. 3 ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которым при продаже недвижимости
покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях,
что и продавец недвижимости.
Это означает, что при переходе прав собственности на строение к новому собственнику переходят и права на
земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника строения, то есть в
данном случае право постоянного (бессрочного) пользования. Следовательно, у нового собственника также
возникает право на однократную бесплатную приватизацию земельного участка, на котором находится жилой
дом.
Поэтому во всех случаях, когда возникло правомерное пользование земельным участком или находящимся на
земельном участке зданием, строением, сооружением, у нового собственника возникает право на однократное
бесплатное приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном ч. 5 ст. 20 ЗК РФ.
Вопрос: Имеет ли право член кооператива индивидуальных застройщиков на бесплатную передачу в
собственность на основании пункта 5 статьи 20 Земельного кодекса РФ выделенного ему кооперативом
земельного участка, если общий земельный участок был предоставлен кооперативу в бессрочное
пользование (в период с 1990 по 2001 год - до введения в действие названного Кодекса) для распределения
между его членами?
Ответ: Статья 20 Земельного кодекса РФ гарантирует гражданам право на приобретение в собственность
бесплатно земельных участков, которые имеются у них в пользовании. Так, пункт 5 статьи 20 Земельного
кодекса РФ предусматривает, что граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного
(бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право
однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании
земельный участок.
Отсюда следует, что земельный участок, для того чтобы стать объектом собственности на основании указанной
выше статьи, должен быть выделен гражданину в установленном порядке в постоянное (бессрочное)
пользование.
Отвод земельных участков для организации кооперативов индивидуальных застройщиков удостоверяется
государственным актом.
Граждане, вступающие в кооператив индивидуальных застройщиков, которому земля предоставлена в
бессрочное пользование, после распределения земельных участков между его членами (в соответствии с
установленным уставом кооператива порядком распределения) становятся владельцами соответствующих
земельных участков на тех же условиях, что и кооператив.
Поскольку у члена кооператива индивидуальных застройщиков возникло правомерное пользование
конкретным земельным участком, расположенным в рамках отведенной кооперативу земли, то на основании
пункта 5 статьи 20 Земельного кодекса РФ, гарантирующего предоставление в собственность граждан
земельных участков ранее предоставленных им в постоянное пользование, у него возникает право на
однократное бесплатное приобретение в собственность этого земельного участка.
(Источник: ответы на вопросы за 1 кв. 2005, 3 кв. 2004 г.,
утвержденные постановлением Верховного Суда РФ)
Верховный Суд РФ:
ответы на вопросы по жилищному праву
Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 10 августа 2005 г. были утверждены ответы на вопросы за
2 квартал 2005 года, в том числе и ответы на вопросы по жилищному праву, возникающие в судебной практике.
Вопрос:
Какие нормы - Жилищного кодекса Российской Федерации или Жилищного кодекса РСФСР - следует
применять суду при рассмотрении дел, которые приняты к производству судом до 1 марта 2005 года и до
настоящего времени не были рассмотрены по существу?
Ответ:
Статьей 1 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"
предусмотрено, что Жилищный кодекс Российской Федерации вводится в действие с 1 марта 2005 года.
По общему правилу вновь принятый правовой акт регулирует только те правоотношения, которые возникают
после вступления его в законную силу, если иное не предусмотрено в самом акте.
Часть 1 статьи 6 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что акты жилищного законодательства не имеют
обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
В соответствии с частью 2 той же статьи действие акта жилищного законодательства может распространяться
на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных
данным Кодексом.
Согласно статье 5 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к
жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, Жилищный кодекс РФ
применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за
исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом.
3
Исходя из изложенного и учитывая, что к спорным правоотношениям применяются нормы материального
права, которые действовали на момент их возникновения, суду при рассмотрении дел, производство по
которым возникло до 1 марта 2005 года, и которые до настоящего времени не были рассмотрены по существу,
следует применять положения Жилищного кодекса РСФСР, если самим Жилищным кодексом РФ не
предусмотрено, что на данные правоотношения следует распространять положения Жилищного кодекса РФ.
Вопрос:
В каком порядке могут быть оспорены решения органов местного самоуправления об отказе в принятии на
учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях?
Ответ:
Часть 3 статьи 54 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что решение об отказе в принятии граждан на учет
в качестве нуждающихся в жилых помещениях может быть обжаловано в судебном порядке.
В соответствии с частью 3 статьи 52 ЖК РФ принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых
помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений граждан.
Исходя из положений статьи 254 ГПК РФ, гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие
(бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица,
государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
Статья 247 ГПК РФ содержит общие положения, которые распространяются на все дела, возникающие из
публичных правоотношений, в том числе и при оспаривании решений, действий (бездействия) органов
государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и
муниципальных служащих, и предусматривает, что при наличии спора о праве поданное гражданином
заявление должно рассматриваться в порядке искового производства, а не по правилам главы 25 ГПК РФ.
На стадии постановки граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях отсутствует спор о праве
на жилое помещение, поскольку жилищные правоотношения еще не возникли, следовательно; данные
отношения носят публичный характер, так как гражданин оспаривает действия органа местного
самоуправления.
Исходя из изложенного решения органов местного самоуправления об отказе в принятии на учет граждан в
качестве нуждающихся в жилых помещениях могут быть оспорены в порядке, предусмотренном главой 25 ГПК
РФ.
Вопрос:
Можно ли применять положения статьи 108 ЖК РСФСР, которая предусматривала наличие льгот для
определенных категорий граждан при выселении из служебного помещения, после введения в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации, если право на льготу возникло у гражданина до введения в
действие Жилищного кодекса Российской Федерации?
Ответ:
Статья 108 ЖК РСФСР устанавливала льготы для определенных категорий граждан при выселении из
служебного помещения.
Статья 103 ЖК РФ значительно сократила перечень лиц, которые не могут быть выселены из служебного
жилого помещения без предоставления иного жилого помещения. В частности, данная льгота теперь не
распространяется на лиц, проработавших на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им
жилое служебное помещение, не менее 10 лет, и иные категории граждан.
Часть 1 статьи 6 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что акты жилищного законодательства применяются
к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
В соответствии со статьей 5 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации" к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации, его положения применяются в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения
его в действие, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом.
Из вышеизложенного следует, что в том случае, если у лица возникло право на льготу по основаниям,
предусмотренным ст. 108 ЖК РФ, то оно сохраняется и после введения в действие нового Жилищного кодекса
Российской Федерации.
При этом отсутствие в статье 103 ЖК РФ указания на данную категорию граждан не является основанием для
лишения их прав на льготы, которые были приобретены ими по нормам ЖК РСФСР, поскольку Жилищный
кодекс Российской Федерации может применяться только к тем правоотношениям, которые возникли после
введения его в действие.
Следовательно, если к моменту введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации у лица при
наличии оснований, указанных в статье 108 ЖК РФ, возникло право на льготы, предусмотренные данной
нормой, то к спорным правоотношениям можно применять положения ст.108 ЖК РСФСР и после введения в
действие Жилищного кодекса Российской Федерации; если же лицо до 1 марта 2005 года не приобрело право на
льготы, предусмотренные этой статьей, то на него положения данной нормы не распространяются.
Вопрос:
Распространяются ли на застройщика, осуществляющего самовольную постройку на принадлежащем ему
земельном участке, нормы пункта 3 статьи 222 ГК РФ о возможности признания судом права собственности
на указанную постройку?
Ответ:
4
В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение,
сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в
порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это
необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Пункт 2 статьи 222 ГК РФ предусматривает, что самовольная постройка подлежит сносу, кроме случаев,
предусмотренных пунктом 3 указанной статьи, в соответствии с которым право собственности на самовольную
постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении,
постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В
этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу
расходы на постройку в размере, определенном судом.
Данная норма не исключает возможности признания в судебном порядке права собственности на самовольную
постройку за лицом, осуществившим самовольную постройку на принадлежащем ему на праве собственности,
пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участке без
получения на это необходимых разрешений.
При этом следует учитывать, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за
указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц
либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Исходя из изложенного право собственности на самовольную постройку, осуществленную лицом на
принадлежащем ему земельном участке, может быть признано судом в том случае, если лицо имеет право на
земельный участок и им соблюдено целевое назначение этого земельного участка, если сохранение
самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу
жизни и здоровью граждан, а также, если лицом соблюдены установленные градостроительные, строительные,
экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные правила и нормативы.
При несоблюдении указанных требований к самовольной постройке применяются последствия,
предусмотренные пунктом 2 статьи 222 ГК РФ, то есть снос строения, запрет распоряжения строением.
Следовательно, на застройщика, осуществившего самовольную постройку на принадлежащем ему земельном
участке, распространяются положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ, в соответствии с которым судом может быть
признано право собственности на указанную постройку.
При отсутствии спора о праве, подведомственном суду, лицо, осуществившее самовольную постройку на
отведенном ему в установленном законом порядке земельном участке, в случае отказа в оформлении
самовольного строения вправе оспорить в судебном порядке действия соответствующих государственных или
муниципальных органов по правилам, предусмотренным главой 25 ГПК РФ.
Вопрос:
Можно ли в судебном порядке признавать право собственности на жилые помещения, предоставленные
гражданам по договору социального найма, в том случае, если имеется распоряжение о передаче указанных
жилых помещений в муниципальную собственность, однако по каким-либо причинам оно не исполняется?
Ответ:
В соответствии со статьей 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности.
Статья 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что
граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном
жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном
управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе приобрести эти
помещения в собственность.
По смыслу указанного выше Закона право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации
жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда предполагает создание
гражданам равных правовых условий для реализации данного права.
В том случае, если имеется распоряжение о передаче жилых помещений в муниципальную собственность,
однако по каким-либо причинам они не переданы, граждане не могут воспользоваться своим правом на
приобретение в собственность принадлежащего им по договору социального найма жилого помещения, что
соответственно нарушает положения статьи 35 Конституции РФ и статьи 2 Закона РФ "О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации".
Если государство устанавливает в законе право граждан на получение жилья в собственность, то оно обязано
обеспечить и возможность реализации этого права.
В соответствии со статьей 8 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в случае
нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в
суд.
Следовательно, если гражданин по независящим от него причинам не может реализовать свое право на
приватизацию принадлежащего ему по договору социального найма жилого помещения, то вправе обратиться в
суд с иском о признании за ним права собственности в судебном порядке.
Согласно статьям 17 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для
государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения)
прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на недвижимое имущество, установленные решением
суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется
5
решением суда. При этом государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации
права, установленного вступившим в силу решением суда.
Следовательно, если жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма до 1
марта 2005 года, фактически не переданы в муниципальную собственность, то право собственности на
указанные жилые помещения может быть признано за гражданином в судебном порядке и должно быть
зарегистрировано органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество, на основании судебного решения.
6