Подлежит ли государственной регистрации договор купли

Подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи нежилой
недвижимости, расположенной на арендованном земельном участке, если право аренды
земельного участка по правилам п. 1 ст. 552 ГК РФ передано одновременно и по договору
продажи в порядке п. 2 ст. 389 ГК РФ? Или переход права аренды происходит в силу
закона по правилам ст. 387 ГК РФ? Можете подсказать соответствующую судебную
практику? Обязательна или нет передача прав аренды согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ?
Специфика сделок с недвижимостью заключается в их неразрывной связи с землей.
Действующее законодательство рассматривает земельный участок и расположенные на нем
объекты недвижимости как единый объект. По общему правилу, установленному ст. 35 ЗК РФ,
не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения,
сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой
недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую
недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой
недвижимостью и необходима для ее использования.
Статьей 35 ЗК РФ также определено, что при переходе права собственности на здание,
строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно
приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой
зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в
том же объеме, что и прежний их собственник.
Что касается отсутствия в договоре купли-продажи недвижимости условий о переходе
прав аренды на землю, то действующее законодательство и сложившаяся судебная практика
однозначно подтверждают, что такое отсутствие не может служить основанием для признания
договора недействительным (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых
вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Таким образом, действующее законодательство гарантирует новому собственнику
недвижимости переход права на земельный участок или его часть, на которых расположена
недвижимость, даже если в договоре о переходе права собственности на недвижимость не
оговорены права нового собственника на земельный участок.
Что касается регистрации договора купли-продажи с условием передачи права на
земельный участок, то в этой ситуации необходимо исходить из установленных
законодательством норм о государственной регистрации.
Согласно действующему законодательству по общему правилу госрегистрации подлежит
не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по
такому договору от продавца к покупателю. Для сторон договор вступает в силу с момента его
подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на
недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель
становится собственником недвижимого имущества для третьих лиц.
Исключением из данного правила служит продажа предприятия как имущественного
комплекса - в этом случае госрегистрации подлежит сам договор. Включение в договор условий
о передаче прав на землю делает этот договор смешанным, и он будет считаться заключенным с
момента регистрации сделки. Соответственно все обязательства по договору возникнут у
покупателя и продавца с момента регистрации, а не с момента подписания. Президиум ВАС РФ
в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона от
16.02.2001 N 5917 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним", указал, что поскольку заключенный сторонами смешанный договор, содержащий
элементы договора, подлежащего обязательной государственной регистрации, устанавливает
единую совокупность обязательств, то такой смешанный договор подлежит обязательной
госрегистрации, при отсутствии которой должен считаться незаключенным.