ÏÎÄÌÎÑÊÎÂÜÅ ÌÎÑÊÂÀ ÌÈÐ ÐÎÑÑÈß ÐÎÑÑÈß Äîëãîñðî÷íûå òåíäåíöèè íà ðûíêå êîììåð÷åñêîé íåäâèæèìîñòè Ìîñêâû: àíàëèç ex post1 Àëåêñàíäð Ñëóöêèé, ê.ò.í., âèöå-ïðåçèäåíò, ÷ëåí Ñîâåòà ÍÀÎÊ, ãåíåðàëüíûé äèðåêòîð ÎÎÎ «Öåíòð ÂË» Ââåäåíèå j%!!е*2…/L 3че2 д%лг%“!%ч…/. 2е…де…ц,L …= !/…*е *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2, C!ед“2="л е2 “%K%L %д…3 ,ƒ гл="…/. C!%Kлем C!, %це…*е !/…%ч…%L (, люK%L ,…%L) “2%,м%“2, *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2, ме2%д%м д,“*%…2,!%"=…, де…е›…/. C%2%*%". b ч=“2…%“2,, д%лг%“!%ч…/е 2емC/ !%“2= ч,“2/. %Cе!=ц,%……/. д%.%д%" , !/…%ч…%L “2%,м%“2, "л ю2“ %“…%"…/м, !=“че2…/м, C=!=ме2!=м, 2!=…ƒ=*ц,%……%L м%дел, це…%%K!=ƒ%"=…, …ел,*",д…/., C!,…%“ ?,. д%.%д =*2,"%" [1-5]. lе›д3 2ем, “,“2ем=2,че“*,е ,““лед%"=…, …= .23 2ем3, %“…%"=……/е …= -=*2,че“*%м !е2!%“Cе*2,"…%м м=2е!,=ле, …=“*%ль*% …=м ,ƒ"е“2…%, д% C%“лед…ег% "!еме…, …е C!%"%д,л,“ь. q%%2"е2“2"е……%, д=……/е, ,“C%льƒ3ем/е " %це…*=., *=* м,…,м3м, "л ю2“ “C%!…/м, (…ед%“2=2%ч…% %K%“…%"=……/м,). b .2%м “л3ч=е %K?= !=“че2…= -%!м3л= ме2%д= д,“*%…2,!%"=…, де…е›…/. C%2%*%" C32ем …е“л%›…/. C!е%K!=ƒ%"=…,L C!,"%д,2“ * ",д32: (1) где: “3мм,!%"=…,е " ч,“л,2еле %“3?е“2"л е2“ C% i = 1 … n; NOI1 $ ч,“2/L %Cе!=ц,%……/L д%.%д %KAе*2= %це…*, ƒ= Cе!"/L г%д .%лд,…г%"%г% Cе!,%д=; R1 $ “2="*= *=C,2=л,ƒ=ц,, " 2ече…,е Cе!"%г% г%д= C!%г…%ƒ…%г% Cе!,%д=; v $ л,…еL…/L C%“2% ……/L 2емC !%“2= ч,“2%г% %Cе!=ц,%……%г% д%.%д= " 2ече…,е .%лд,…г%"%г% Cе!,%д=; g $ л,…еL…/L C%“2% ……/L 2емC !%“2= “2%,м%“2, " 2ече…,е .%лд,…г%"%г% Cе!,%д=; n $ C!%д%л›,2ель…%“2ь .%лд,…г%"%г% Cе!,%д=, ле2. o!, .2%м, "/!=›е…,е 1. Ïîñòàíîâêà çàäà÷è m=,K%лее C!%“2/м, %че",д…/м , C!=*2,че“*, …=,K%лее ч=“2% ,“C%льƒ3ем/м ч=“2…/м “л3ч=ем C!,ме…е…, м%дел, це…%%K!=ƒ%"=…, …ел,*",д…/., C!,…%“ ?,. д%.%д =*2,"%", "л е2“ “л3ч=L л,…еL…%г% !="…%ме!…%г% "%ƒ!=“2=…, ч,“2%г% %Cе!=ц,%……%г% д%.%д= , “2%,м%“2, %KAе*2= %це…*, " 2ече…,е .%лд,…г%"%г% Cе!,%д= (2.е. Cе!,%д=, " 2ече…,е *%2%!%г% %“3?е“2"л е2“ "л=де…,е %KAе*2%м %це…*, , " *%…це *%2%!%г% %KAе*2 %це…*, C!%д=е2“ ). 1 2 (2) C!ед“2="л е2 “%K%L “2="*3 д,“*%…2,!%"=…, " г%д i. b C!,"еде……/. "/ше -%!м3л=., NOI1 , R1 %C!едел ю2“ ме2%д%м !/…%ч…%L .*“2!=*ц,, …= д=23 %це…*, " C!едC%л%›е…,,, ч2% .2, "ел,ч,…/ !="…/ ,. 2е*3?,м ƒ…=че…, м …= д=23 %це…*,.  ýêîíîìèêå ïîä àíàëèçîì ex post ïîíèìàåòñÿ àíàëèç èìåþùèõñÿ â ðàñïîðÿæåíèè ñòàòèñòè÷åñêèõ ýêîíîìè÷åñêèõ äàííûõ. Çäåñü äëÿ ïðîñòîòû ïðèíÿòî, ÷òî ÷èñòûé îïåðàöèîííûé äîõîä ïîëó÷àåòñÿ â êîíöå êàæäîãî ãîäà õîëäèíãîâîãî ïåðèîäà. Îäíàêî, ôîðìóëà (1) ëåãêî ìîæåò áûòü ïåðåïèñàíà è äëÿ ñëó÷àÿ ïîëó÷åíèÿ ÷èñòîãî îïåðàöèîííîãî äîõîäà â ñåðåäèíå èëè â íà÷àëå êàæäîãî ãîäà õîëäèíãîâîãî ïåðèîäà. 1251 • tebp`k| • 2016 135 a~kkeŠem| • RWAY Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà b д=……%L “2=2ье (C% "“еL ",д,м%“2,, "Cе!"/е) C!,"%д 2“ !еƒ3ль2=2/ !е2!%“Cе*2,"…%г% (ex post) =…=л,ƒ= д%лг%“!%ч…/. 2емC%" !%“2= ч,“2/. %Cе!=ц,%……/. д%.%д%" , “2%,м%“2, "% "“е. %“…%"…/. “егме…2=. *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2, l%“*"/. }2% “%%2"е2“2"3е2 C!ед“2="ле…,ю % !/…*е *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2,, *=* ƒ=*!/2%L “,“2еме, , .…д%ге……%м3 C!ед“2="ле…,ю “2="*, *=C,2=л,ƒ=ц,,, 2.е. цел,*%м %C!едел ем%L "…32!е……,м, .=!=*2е!,“2,*=м, “,“2ем/ , …еƒ=",“ ?еL %2 "…еш…,. (.*ƒ%ге……/.) "л, …,L, …=C!,ме!, 3“л%",L *!ед,2…%г% , де…е›…%г% !/…*%" (“м., …=C!,ме!, [6]). b %2…%ше…,, ›е C=!=ме2!%" v , g %K/ч…% ,“C%льƒ3ю2“ !=““3›де…, , %“…%"=……/е …= C!%г…%ƒ=. C%2!еK,2ель“*%L ,л, C!%м/шле……%L ,…-л ц,,, л,K% =…=л,ƒе д=……/., ƒ=,м“2"%"=……/. “ е"!%CеL“*,. !/…*%" …ед",›,м%“2,. lе›д3 2ем, Kл,ƒ*= “" ƒь !%““,L“*%г% , е"!%CеL“*,. !/…*%", *=* м,…,м3м, …е %че",д…=. Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà n2…%“,2ель…% C%2!еK,2ель“*%L , C!%м/шле……%L ,…-л ц,, м%›…% 3"е!е……% “*=ƒ=2ь, ч2% %…= …=Kлюд=е2“ "“егд=, " 2% "!ем *=* %K?е,ƒ"е“2…%, ч2% дл !/…*%" …ед",›,м%“2, "% "“ем м,!е .=!=*2е!…= ц,*л,ч…%“2ь (че!ед%"=…,е Cе!,%д%" !%“2= , д=›е K3м= це… , “2="%* =!е…д/ “ Cе!,%д=м, “C=д%" , д=›е *!=.%"). mе "д="= “ь д=лее " *!,2,*3 2=*,. C%д.%д%", ƒ=ме2,м, ч2%, C% …=шем3 м…е…,ю, * …=“2% ?ем3 "!еме…, îáúåì íàêîïëåííûõ ðåòðîñïåêòèâíûõ äàííûõ ïî ðîññèéñêîìó ðûíêó êîììåð÷åñêîé íåäâèæèìîñòè óæå ïîçâîëÿåò îïðåäåëèòü ïàðàìåòðû v è g ñ äîñòàòî÷íîé ñòåïåíüþ äîñòîâåðíîñòè, = 2=*›е %це…,2ь !=ƒме!/ м%дель…%L …е%C!е- деле……%“2,, “" ƒ=……%L “ -=*2,че“*,м, г!=…,ц=м, ,…2е!"=л%" ,. ,ƒме…е…,L " !е2!%“Cе*2,"…/L Cе!,%д. m,›е C!,"%д 2“ !еƒ3ль2=2/ ,““лед%"=…, !е2!%“Cе*2,"…%L д,…=м,*, 2емC%" ,ƒме…е…, ч,“2/. %Cе!=ц,%……/. д%.%д%" , “2%,м%“2, %KAе*2%" *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2,, .=!=*2е!…/. дл %“…%"…/. “егме…2%" !/…*=, = 2=*›е C!едел/ ,. -=*2,че“*,. ,ƒме…е…,L " !е2!%“Cе*2,"…/L Cе!,%д. o!, .2%м, м/ е“2е“2"е……/м %K!=ƒ%м C!едC%л=г=ем, ч2% òåìï ðîñòà çàïðàøèâàåìûõ ñðåäíèõ ñòàâîê àðåíäû ýêâèâàëåíòåí òåìïó ðîñòà ÷èñòîãî îïåðàöèîííîãî äîõîäà (2.е. " 2ече…,е "“ег% !е2!%“Cе*2,"…%г% Cе!,%д= ,““лед%"=…,L 2емC/ !%“2= %Cе!=ц,%……/. д%.%д%" , !=“.%д%" K/л, %д,…=*%"/), = 2емC/ !%“2= “!ед…е"ƒ"еше……/. 3дель…/. це… C!едл%›е…,L …= C!%д=›3 $ 2емC3 !%“2= “2%,м%“2, (2.е. " 2ече…,е "“ег% !е2!%“Cе*2,"…%г% Cе!,%д= "ел,ч,…/ &“*,д%* …= 2%!г[ K/л, C%“2% ……/). 2. Èñïîëüçîâàííûå äàííûå b ,““лед%"=…,, K/л, ,“C%льƒ%"=…/ !е2!%“Cе*2,"…/е д,…=м,*, C% “!ед…е"ƒ"еше……/м 3дель…/м це…=м C!едл%›е…,L , “!ед…,м ƒ=C!=ш,"=ем/м “2="*=м =!е…д/, %C3Kл,*%"=……/е *%мC=…,еL Russian Research Group (RRG) дл че2/!е. “егме…2%" !/…*= *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2, l%“*"/ [7, 8]. nK?ее %C,“=…,е ,“C%льƒ%"=……/. !е2!%“Cе*2,"…/. ƒ=",“,м%“2еL д=…% " Š=Kл. 1. Òàáëèöà 1 Õàðàêòåðèñòèêè èñïîëüçîâàííûõ â àíàëèçå ðåòðîñïåêòèâíûõ çàâèñèìîñòåé ïàðàìåòðîâ Ðàñïîëîæåíèå îáúåêòîâ êîììåð÷åñêîé íåäâèæèìîñòè Ñåãìåíò ðûíêà êîììåð÷åñêîé íåäâèæèìîñòè Ìîñêâû Îôèñíûå ïîìåùåíèÿ Òîðãîâûå ïîìåùåíèÿ Ïîìåùåíèÿ ñòðèò-ðèòåéëà Ïðîìûøëåííîñêëàäñêèå ïîìåùåíèÿ Ïàðàìåòðû  ïðåäåëàõ Ñàäîâîãî Êîëüöà Çà ïðåäåëàìè Ñàäîâîãî Êîëüöà Ñðåäíåâçâåøåííûå óäåëüíûå öåíû ïðåäëîæåíèé íà ïðîäàæó g= Cе!,%д “ I *". 2005 г. C% II *". 2015 г. g= Cе!,%д “ I *". 2005 г. C% II *". 2015 г. g= Cе!,%д “ IV *". 2007 г. C% II *". 2015 г. g= Cе!,%д “ IV *". 2007 г. C% II *". 2015 г. g= Cе!,%д “ I *". 2005 г. C% II *". 2015 г. g= Cе!,%д “ I *". 2005 г. C% II *". 2015 г. g= Cе!,%д “ IV *". 2007 г. C% II *". 2015 г. g= Cе!,%д “ IV *". 2007 г. C% II *". 2015 г. g= Cе!,%д “ I *". 2005 г. C% II *". 2015 г. g= Cе!,%д “ I *". 2005 г. C% II *". 2015 г. g= Cе!,%д “ IV *". 2007 г. C% II *". 2015 г. g= Cе!,%д “ IV *". 2007 г. C% II *". 2015 г. Ñðåäíèå çàïðàøèâàåìûå ñòàâêè àðåíäû Ñðåäíåâçâåøåííûå óäåëüíûå öåíû ïðåäëîæåíèé íà ïðîäàæó Ñðåäíèå çàïðàøèâàåìûå ñòàâêè àðåíäû Ñðåäíåâçâåøåííûå óäåëüíûå öåíû ïðåäëîæåíèé íà ïðîäàæó Ñðåäíèå çàïðàøèâàåìûå ñòàâêè àðåíäû Ñðåäíåâçâåøåííûå óäåëüíûå öåíû ïðåäëîæåíèé íà ïðîäàæó Ñðåäíèå çàïðàøèâàåìûå ñòàâêè àðåíäû aеƒ !=ƒделе…, …= 2е!!,2%!,=ль…/е ƒ%…/. g= Cе!,%д “ I *". 2005 г. C% II *". 2015 г. mе =…=л,ƒ,!%"=л,“ь ,ƒ-ƒ= м=л%L дл,2ель…%“2, !е2!%“Cе*2,"…%г% Cе!,%д= " Cе!"%,“2%ч…,*е 3 Ïî ìíåíèþ àâòîðà, ïðîìûøëåííî-ñêëàäñêèå ïîìåùåíèÿ â ïðåäåëàõ Ñàäîâîãî Êîëüöà ïðàêòè÷åñêè (èëè âîîáùå ïîëíîñòüþ) îòñóòñòâóþò. Ïîýòîìó, äàëåå ïðåäïîëàãàåòñÿ, ÷òî àíàëèçèðóåìûå äàííûå è ðåçóëüòàòû îòíîñÿòñÿ ê ïîìåùåíèÿì, ðàñïîëîæåííûì çà ïðåäåëàìè Ñàäîâîãî Êîëüöà. 1251 • tebp`k| • 2016 136 a~kkeŠem| • RWAY ÏÎÄÌÎÑÊÎÂÜÅ ÌÎÑÊÂÀ ÌÈÐ ÐÎÑÑÈß ÐÎÑÑÈß n2ме2,м, ч2% ,“C%льƒ%"=……/е ƒде“ь д=……/е "л ю2“ , C% “32, дел=, ед,…“2"е……/м, “,“2ем=2,че“*,м, !е2!%“Cе*2,"…/м, д=……/м,, " *%мCле*“е .=!=*2е!,ƒ3ю?,м, "“е %“…%"…/е “егме…2/ !/…*= *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2, l%“*"/. 3. Ðåòðîñïåêòèâíàÿ äèíàìèêà èçìåíåíèÿ êóðñà «ðîññèéñêèé ðóáëü – äîëëàð ÑØÀ» è ïîòðåáèòåëüñêîé èíôëÿöèè o%“*%ль*3 " Cе!"%,“2%ч…,*е $ =…=л,2,че“*,. м=2е!,=л=. *%мC=…,, RRG $ !е2!%“Cе*2,"…/е д=……/е C% це…=м , “2="*=м C!,"еде…/ " д%лл=!=. qx`, дл ,. Cе!е“че2= " !%““,L“*,е !3Kл, ,“C%льƒ%"=л=“ь !е2!%“Cе*2,"…= д,…=м,*= *3!“= &!%““,L“*,L !3Kль $ д%лл=! qx`[, ƒ=,м“2"%"=……= “ %-,ц,=ль…%г% “=L2= a=…*= p%““,, (“м. p,“. 1). Ðèñóíîê 1. Ðåòðîñïåêòèâíàÿ äèíàìèêà êóðñà «ðîññèéñêèé ðóáëü – äîëëàð ÑØÀ» çà ïåðèîä I êâ. 2005 ã. – II êâ. 2015 ã. 70,00 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 m= p,“. 2 C%*=ƒ=…= д,…=м,*= %2…%“,2ель…%г% ,ƒме…е…, л=! qx`[. I *". 2015 III *". 2014 I *". 2014 III *". 2013 I *". 2013 III *". 2012 I *". 2012 III *". 2011 I *". 2011 III *". 2010 I *". 2010 III *". 2009 I *". 2009 III *". 2008 I *". 2008 III *". 2007 I *". 2007 III *". 2006 I *". 2006 III *". 2005 I *". 2005 $ *3!“= &!%““,L“*,L !3Kль $ д%л- Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà Ðèñóíîê 2. Îòíîñèòåëüíîå èçìåíåíèå êóðñà «ðîññèéñêèé ðóáëü – äîëëàð ÑØÀ» çà êàæäûé ïîñëåäóþùèé ãîä çà ïåðèîä I êâ. 2005 ã. – II êâ. 2015 ã., îòí. åä. â ãîä 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 $ 1251 • tebp`k| • 2016 137 I *". 2014 III *". 2013 I *". 2013 III *". 2012 I *". 2012 III *". 2011 I *". 2011 III *". 2010 I *". 2010 III *". 2009 I *". 2009 III *". 2008 I *". 2008 III *". 2007 I *". 2007 III *". 2006 I *". 2006 III *". 2005 I *". 2005 (0,10) a~kkeŠem| • RWAY pе2!%“Cе*2,"…= д,…=м,*= %2…%“,2ель…%г% ,ƒме…е…, *3!“= &!%““,L“*,L !3Kль $ д%лл=! qx`[ ƒ= *=›д/L C%“лед3ю?,L г%д " Cе!,%д I êâ. 2005 ã. – II êâ. 2015 ã. .=!=*2е!,ƒ%"=л=“ь “лед3ю?,м, C=!=ме2!=м,: l,…,м=ль…%е ƒ…=че…,е $ 0,14 %2…. ед. " г%д; Ñðåäíåå àðèôìåòè÷åñêîå çíà÷åíèå – 0,09 îòí. åä. â ãîä; l=*“,м=ль…%е ƒ…=че…,е $ 0,72 %2…. ед. " г%д. g= 2%2 ›е “=м/L Cе!,%д д,…=м,*= C%2!еK,2ель“*%L ,…-л ц,, .=!=*2е!,ƒ%"=л=“ь “лед3ю?,м, C=!=ме2!=м,: l,…,м=ль…%е ƒ…=че…,е $ 0,06 %2…. ед. " г%д; Ñðåäíåå àðèôìåòè÷åñêîå çíà÷åíèå – 0,09 îòí. åä. â ãîä; l=*“,м=ль…%е ƒ…=че…,е $ 0,13 %2…. ед. " г%д. j=* ",д…%, “!ед…,е =!,-ме2,че“*,е ƒ…=че…, %2…%“,2ель…%г% ,ƒме…е…, *3!“= , C%2!еK,2ель“*%L ,…-л ц,, %д,…=*%"/. nд…=*%, ме›д3 !е2!%“Cе*2,"…/м, д,…=м,*=м, .2,. д"3. C=!=ме2!%" ,мею2“ äâà ïðèíöèïèàëüíûõ ðàçëè÷èÿ: C%2!еK,2ель“*= ,…-л ц, ,ƒме… е2“ " %2…%“,2ель…% …еK%льш,. C!едел=. ƒ…=че…,L ([0,06; 0,13]), *%2%!/е "“егд= C%л%›,2ель…/, C!, .2%м, “!ед…ее =!,-ме2,че“*%е ƒ…=че…,е %2л,ч=е2“ %2 !=ƒм=.= "=!,=ц,, %2…%“,2ель…% …еƒ…=ч,2ель…% $ C!,Kл,ƒ,2ель…% " д"= !=ƒ=; *3!“ д%лл=!= ,ƒме… е2“ " %2…%“,2ель…% ш,!%*,. C!едел=. ([- 0,14; 0,72]), C!,…,м= , " 2%м ч,“ле, , %2!,ц=2ель…/е ƒ…=че…, , C!, .2%м “!ед…ее =!,-ме2,че“*%е ƒ…=че…,е %2л,ч=е2“ %2 !=ƒм=.= "=!,=ц,, ("ƒ 2%L C% м%д3лю) %че…ь ƒ…=ч,2ель…% $ C!,Kл,ƒ,2ель…% " 10 !=ƒ. 4. Ñðåäíåâçâåøåííûå óäåëüíûå öåíû ïðåäëîæåíèé íà ïðîäàæó 4.1. Ðåòðîñïåêòèâíûå äèíàìèêè èçìåíåíèÿ m= p,“. 3$6 C%*=ƒ=…/ !е2!%“Cе*2,"…/е д,…=м,*, ,ƒме…е…, “!ед…е"ƒ"еше……/. 3дель…/. !3Kле"/. це… C!едл%›е…,L …= C!%д=›3 дл че2/!е. “егме…2%" *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2, l%“*"/ ƒ= Cе!,%д I êâ. 2005 ã. – II êâ. 2015 ã.4. Ðèñóíîê 3. Ðåòðîñïåêòèâíàÿ äèíàìèêà ñðåäíåâçâåøåííûõ óäåëüíûõ ðóáëåâûõ öåí ïðåäëîæåíèé íà ïðîäàæó îôèñíûõ ïîìåùåíèé â Ìîñêâå çà ïåðèîä I êâ. 2005 ã. – II êâ. 2015 ã., ðóá./êâ.ì 1 000 000 Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà 900 000 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 b C!едел=. qj 4 I *". 2015 I *". 2014 III *". 2014 III *". 2013 I *". 2013 III *". 2012 I *". 2012 III *". 2011 I *". 2011 I *". 2010 III *". 2010 III *". 2009 I *". 2009 III *". 2008 I *". 2008 III *". 2007 I *". 2007 I *". 2006 III *". 2006 III *". 2005 I *". 2005 $ g= C!едел=м, qj Àâòîð âûðàæàåò ãëóáîêóþ ïðèçíàòåëüíîñòü Å.Â. Êðàñîâñêîé çà ïîìîùü â ïîäãîòîâêå äàííûõ. 1251 • tebp`k| • 2016 138 a~kkeŠem| • RWAY ÏÎÄÌÎÑÊÎÂÜÅ ÌÎÑÊÂÀ ÌÈÐ ÐÎÑÑÈß ÐÎÑÑÈß Ðèñóíîê 4. Ðåòðîñïåêòèâíàÿ äèíàìèêà ñðåäíåâçâåøåííûõ óäåëüíûõ ðóáëåâûõ öåí ïðåäëîæåíèé íà ïðîäàæó òîðãîâûõ ïîìåùåíèé â Ìîñêâå çà ïåðèîä I êâ. 2005 ã. – II êâ. 2015 ã., ðóá./êâ.ì 1 000 000 900 000 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 b C!едел=. qj I *". 2015 III *". 2014 I *". 2014 III *". 2013 I *". 2013 III *". 2012 I *". 2012 III *". 2011 I *". 2011 III *". 2010 I *". 2010 III *". 2009 I *". 2009 III *". 2008 I *". 2008 III *". 2007 I *". 2007 III *". 2006 I *". 2006 III *". 2005 I *". 2005 $ g= C!едел=м, qj Ðèñóíîê 5. Ðåòðîñïåêòèâíàÿ äèíàìèêà ñðåäíåâçâåøåííûõ óäåëüíûõ ðóáëåâûõ öåí ïðåäëîæåíèé íà ïðîäàæó ïîìåùåíèé ñòðèò-ðèòåéëà â Ìîñêâå çà ïåðèîä I êâ. 2005 ã. – II êâ. 2015 ã., ðóá./êâ.ì 1 000 000 900 000 Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 b C!едел=. qj 1251 • tebp`k| • 2016 139 I *". 2015 III *". 2014 I *". 2014 III *". 2013 I *". 2013 III *". 2012 I *". 2012 III *". 2011 I *". 2011 III *". 2010 I *". 2010 III *". 2009 I *". 2009 III *". 2008 I *". 2008 III *". 2007 I *". 2007 III *". 2006 I *". 2006 III *". 2005 I *". 2005 $ g= C!едел=м, qj a~kkeŠem| • RWAY Ðèñóíîê 6. Ðåòðîñïåêòèâíàÿ äèíàìèêà ñðåäíåâçâåøåííûõ ðóáëåâûõ óäåëüíûõ öåí ïðåäëîæåíèé íà ïðîäàæó ïðîèçâîäñòâåííî-ñêëàäñêèõ ïîìåùåíèé â Ìîñêâå çà ïåðèîä I êâ. 2005 ã. – II êâ. 2015 ã., ðóá./êâ.ì 1 000 000 900 000 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 I *". 2015 III *". 2014 I *". 2014 III *". 2013 I *". 2013 III *". 2012 I *". 2012 III *". 2011 I *". 2011 III *". 2010 I *". 2010 III *". 2009 I *". 2009 III *". 2008 I *". 2008 III *". 2007 I *". 2007 III *". 2006 I *". 2006 I *". 2005 III *". 2005 $ j=* ",д…% ,ƒ p,“. 3$6, ƒ= !=““м=2!,"=ем/L !е2!%“Cе*2,"…/L Cе!,%д "% "“е. !=““м%2!е……/. “егме…2=. …=Kлюд=л“ !%“2 “!ед…е"ƒ"еше……/. 3дель…/. це… C!едл%›е…,L …= C!%д=›3. 4.2. Îòíîñèòåëüíûå èçìåíåíèÿ çà êàæäûé ïîñëåäóþùèé ãîä m= p,“. 7$10 C%*=ƒ=…/ %2…%“,2ель…/е ,ƒме…е…, “!ед…е"ƒ"еше……/. 3дель…/. !3Kле"/. це… C!едл%›е…,L …= C!%д=›3 ƒ= *=›д/L C%“лед3ю?,L г%д дл че2/!е. “егме…2%" *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2, l%“*"/ ƒ= Cе!,%д I êâ. 2005 ã. – II êâ. 2015 ã. Ðèñóíîê 7. Îòíîñèòåëüíîå èçìåíåíèå ñðåäíåâçâåøåííûõ ðóáëåâûõ öåí ïðåäëîæåíèé íà ïðîäàæó îôèñíûõ ïîìåùåíèé â Ìîñêâå çà êàæäûé ïîñëåäóþùèé ãîä çà ïåðèîä I êâ. 2005 ã. – II êâ. 2015 ã., îòí.åä. 0,80 Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 $ (0,10) (0,20) (0,30) b C!едел=. qj 1251 • tebp`k| • 2016 140 I *". 2014 III *". 2013 I *". 2013 III *". 2012 I *". 2012 III *". 2011 I *". 2011 III *". 2010 I *". 2010 III *". 2009 I *". 2009 III *". 2008 I *". 2008 III *". 2007 I *". 2007 III *". 2006 I *". 2006 III *". 2005 I *". 2005 (0,40) g= C!едел=м, qj a~kkeŠem| • RWAY ÏÎÄÌÎÑÊÎÂÜÅ ÌÎÑÊÂÀ ÌÈÐ ÐÎÑÑÈß ÐÎÑÑÈß Ðèñóíîê 8. Îòíîñèòåëüíîå èçìåíåíèå ñðåäíåâçâåøåííûõ ðóáëåâûõ öåí ïðåäëîæåíèé íà ïðîäàæó òîðãîâûõ ïîìåùåíèé â Ìîñêâå çà êàæäûé ïîñëåäóþùèé ãîä çà ïåðèîä I êâ. 2005 ã. – II êâ. 2015 ã. , îòí. åä. â ãîä 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 $ (0,10) (0,20) (0,30) b C!едел=. qj I *". 2014 III *". 2013 I *". 2013 III *". 2012 I *". 2012 III *". 2011 I *". 2011 III *". 2010 I *". 2010 III *". 2009 I *". 2009 III *". 2008 I *". 2008 III *". 2007 I *". 2007 III *". 2006 I *". 2006 III *". 2005 I *". 2005 (0,40) g= C!едел=м, qj Ðèñóíîê 9. Îòíîñèòåëüíîå èçìåíåíèå ñðåäíåâçâåøåííûõ ðóáëåâûõ öåí ïðåäëîæåíèé íà ïðîäàæó ïîìåùåíèé ñòðèò-ðèòåéëà â Ìîñêâå çà êàæäûé ïîñëåäóþùèé ãîä çà ïåðèîä I êâ. 2005 ã. – II êâ. 2015 ã., îòí. åä. 0,80 0,70 Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 $ (0,10) (0,20) (0,30) b C!едел=. qj 1251 • tebp`k| • 2016 I *". 2014 III *". 2013 I *". 2013 III *". 2012 I *". 2012 III *". 2011 I *". 2011 III *". 2010 I *". 2010 III *". 2009 I *". 2009 III *". 2008 I *". 2008 III *". 2007 I *". 2007 III *". 2006 I *". 2006 III *". 2005 I *". 2005 (0,40) g= C!едел=м, qj 141 a~kkeŠem| • RWAY Ðèñóíîê 10. Îòíîñèòåëüíîå èçìåíåíèå ñðåäíåâçâåøåííûõ ðóáëåâûõ öåí ïðåäëîæåíèé íà ïðîäàæó ïðîèçâîäñòâåííî-ñêëàäñêèõ ïîìåùåíèé â Ìîñêâå çà êàæäûé ïîñëåäóþùèé ãîä çà ïåðèîä I êâ. 2005 ã. – II êâ. 2015 ã., îòí. åä. 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 $ (0,10) (0,20) (0,30) I *". 2014 III *". 2013 I *". 2013 III *". 2012 I *". 2012 III *". 2011 I *". 2011 III *". 2010 I *". 2010 III *". 2009 I *". 2009 III *". 2008 I *". 2008 III *". 2007 I *". 2007 III *". 2006 I *". 2006 III *". 2005 j=* ",д…% ,ƒ p,“. 7$10, "% "“е. “егме…2=. !/…*= %2…%“,2ель…/е ,ƒме…е…, “!ед…е"ƒ"еше……/. !3Kле"/. це… C!едл%›е…,L …= C!%д=›3 %KAе*2%" *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2, " l%“*"е ƒ= *=›д/L C%“лед3ю?,L г%д " 2ече…,е !е2!%“Cе*2,"…%г% Cе!,%д= ,““лед%"=…,L K/л, C%д"е!›е…/ %че…ь ƒ…=ч,2ель…/м *%леK=…, м. o!, .2%м, че2*% ",д…%, ч2% " 2ече…,е !=““м%2!е……%г% !е2!%“Cе*2,"…%г% Cе!,%д= ,мел, ме“2% C%л%›,2ель…/е ƒ…=че…, %2…%- “,2ель…/. ,ƒме…е…,L “!ед…е"ƒ"еше……/. !3Kле"/. це… C!едл%›е…,L …= C!%д=›3. 5. Ñðåäíèå çàïðàøèâàåìûå ñòàâêè àðåíäû 5.1. Ðåòðîñïåêòèâíàÿ äèíàìèêà m= p,“. 11$13 C%*=ƒ=…/ !е2!%“Cе*2,"…/е д,…=м,*, ,ƒме…е…, “!ед…,. ƒ=C!=ш,"=ем/. “2="%* =!е…д/ дл 2!е. “егме…2%" *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2, l%“*"/ ƒ= Cе!,%д IV êâ. 2007 ã. – II êâ. 2015 ã. Ðèñóíîê 11. Ðåòðîñïåêòèâíàÿ äèíàìèêà ñðåäíèõ çàïðàøèâàåìûõ ðóáëåâûõ ñòàâîê àðåíäû îôèñíûõ ïîìåùåíèé â Ìîñêâå çà ïåðèîä IV êâ. 2007 ã. – II êâ. 2015 ã., ðóá./êâ.ì/ãîä 50 000 40 000 30 000 20 000 b C!едел=. qj 1251 • tebp`k| • 2016 142 II *". 2015 IV *". 2014 II *". 2014 IV *". 2013 II *". 2013 IV *". 2012 II *". 2012 IV *". 2011 II *". 2011 IV *". 2010 II *". 2010 IV *". 2009 II *". 2009 IV *". 2008 II *". 2008 10 000 IV *". 2007 Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà I *". 2005 (0,40) g= C!едел=м, qj a~kkeŠem| • RWAY ÏÎÄÌÎÑÊÎÂÜÅ ÌÎÑÊÂÀ ÌÈÐ ÐÎÑÑÈß ÐÎÑÑÈß Ðèñóíîê 12. Ðåòðîñïåêòèâíàÿ äèíàìèêà ñðåäíèõ çàïðàøèâàåìûõ ðóáëåâûõ ñòàâîê àðåíäû òîðãîâûõ ïîìåùåíèé â Ìîñêâå çà ïåðèîä IV êâ. 2007 ã. – II êâ. 2015 ã., ðóá./êâ.ì./ãîä 100 000 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 b C!едел=. qj II *". 2015 IV *". 2014 II *". 2014 IV *". 2013 II *". 2013 IV *". 2012 II *". 2012 IV *". 2011 II *". 2011 IV *". 2010 II *". 2010 IV *". 2009 II *". 2009 IV *". 2008 II *". 2008 IV *". 2007 10 000 g= C!едел=м, qj Ðèñóíîê 13. Ðåòðîñïåêòèâíàÿ äèíàìèêà ñðåäíèõ çàïðàøèâàåìûõ ðóáëåâûõ ñòàâîê àðåíäû ïîìåùåíèé ñòðèò-ðèòåéëà â Ìîñêâå çà ïåðèîä IV êâ. 2007 ã. – II êâ. 2015 ã., ðóá./êâ.ì./ãîä 100 000 90 000 80 000 70 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 b C!едел=. qj II *". 2015 IV *". 2014 II *". 2014 IV *". 2013 II *". 2013 IV *". 2012 II *". 2012 IV *". 2011 II *". 2011 IV *". 2010 II *". 2010 IV *". 2009 II *". 2009 IV *". 2008 II *". 2008 IV *". 2007 $ g= C!едел=м, qj j=* ",д…% ,ƒ p,“. 11$13, ƒ= !=““м=2!,"=ем/L !е2!%“Cе*2,"…/L Cе!,%д "% "“е. !=““м%2!е……/. “егме…2=. …=Kлюд=л“ !%“2 “!ед…,. ƒ=C!=ш,"=ем/. “2="%* =!е…д/. 5.2. Îòíîñèòåëüíûå èçìåíåíèÿ çà êàæäûé ïîñëåäóþùèé ãîä m= p,“. 14$16 C%*=ƒ=…/ %2…%“,2ель…/е ,ƒме…е…, “!ед…е"ƒ"еше……/. 3дель…/. !3Kле"/. це… C!едл%›е…,L …= C!%д=›3 ƒ= *=›д/L C%“лед3ю?,L г%д дл 2!е. “егме…2%" *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2, l%“*"/ ƒ= Cе!,%д IV êâ. 2007 ã. – II êâ. 2015 ã. 1251 • tebp`k| • 2016 143 a~kkeŠem| • RWAY Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà 60 000 Ðèñóíîê 14. Îòíîñèòåëüíîå èçìåíåíèå ñðåäíèõ çàïðàøèâàåìûõ ðóáëåâûõ ñòàâîê àðåíäû îôèñíûõ ïîìåùåíèé â Ìîñêâå çà êàæäûé ïîñëåäóþùèé ãîä çà ïåðèîä IV êâ. 2007 ã. – II êâ. 2015 ã., ðóá./êâ.ì./ãîä 0,80 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 $ (0,10) (0,20) (0,30) b C!едел=. qj II *". 2015 IV *". 2014 II *". 2014 IV *". 2013 II *". 2013 IV *". 2012 II *". 2012 IV *". 2011 II *". 2011 IV *". 2010 II *". 2010 IV *". 2009 II *". 2009 IV *". 2008 II *". 2008 IV *". 2007 (0,40) g= C!едел=м, qj Ðèñóíîê 15. Îòíîñèòåëüíîå èçìåíåíèå ñðåäíèõ çàïðàøèâàåìûõ ðóáëåâûõ ñòàâîê àðåíäû òîðãîâûõ ïîìåùåíèé â Ìîñêâå çà êàæäûé ïîñëåäóþùèé ãîä çà ïåðèîä IV êâ. 2007 ã. – II êâ. 2015 ã., îòí. åä. â ãîä 0,60 0,40 0,20 $ (0,20) b C!едел=. qj 1251 • tebp`k| • 2016 144 II *". 2015 IV *". 2014 II *". 2014 IV *". 2013 II *". 2013 IV *". 2012 II *". 2012 IV *". 2011 II *". 2011 IV *". 2010 II *". 2010 IV *". 2009 II *". 2009 IV *". 2008 II *". 2008 (0,40) IV *". 2007 Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà 0,80 g= C!едел=м, qj a~kkeŠem| • RWAY ÏÎÄÌÎÑÊÎÂÜÅ ÌÎÑÊÂÀ ÌÈÐ ÐÎÑÑÈß ÐÎÑÑÈß Ðèñóíîê 16. Îòíîñèòåëüíîå èçìåíåíèå ñðåäíèõ çàïðàøèâàåìûõ ðóáëåâûõ ñòàâîê àðåíäû ïîìåùåíèé ñòðèò-ðèòåéëà â Ìîñêâå çà êàæäûé ïîñëåäóþùèé ãîä çà ïåðèîä IV êâ. 2007 ã. – II êâ. 2015 ã., ðóá./êâ.ì./ãîä 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 $ (0,10) (0,20) (0,30) b цел%м, %че…ь .%!%ш% ƒ=ме2…%, ч2% %2…%“,2ель…%е ,ƒме…е…,е “2="%* =!е…д/: “3?е“2"е……% ме…ьше %2…%“,2ель…%г% ,ƒме…е…, це… C% !=ƒм=.3 "=!,=ц,,; “3?е“2"е……% ("Cл%2ь д% C!=*2,че“*%L ,де…2,ч…%“2, 3 %-,“…/. C%ме?е…,L) K%лее %д…%!%д…% …= 2е!!,2%!,, l%“*"/ (" C!едел=. / ƒ= C!едел=м, q=д%"%г% j%льц=) 6. Îáîáùåíèå ïîëó÷åííûõ ðåçóëüòàòîâ nK%K?е…,е C%л3че……/. !еƒ3ль2=2%" %“3?е“2"ле…% " Š=Kл. 2. dл %Kлегче…, "%“C!, 2, %2дель…% !=““м%2!,м д=лее 2%ль*% “!ед…,е =!,-ме2,че“*,е ƒ…=че…, (“м. Š=Kл. 3). m= %“…%"е =…=л,ƒ= д=……/., C!,"еде……/. " Š=Kл. 3, м%›…% “дел=2ь “лед3ю?,е ƒ=*люче…, : “!ед…,е =!,-ме2,че“*,е ƒ…=че…, д%лг%“!%ч…/. 2емC%" ,ƒме…е…, , ч,“2/. %Cе!=ц,%……/. д%.%д%", = 2=*›е “2%,м%“2, *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2, "“е. “егме…2%", !=“C%л%›е……/. " C!едел=. q=д%"%г% j%льц=, !=ƒл,ч=ю2“ …еƒ…=ч,2ель…% $ %2 0,06 д% 0,09 %2…. ед. " г%д, 2.е. …е K%льше, чем “!ед…,е =!,-ме2,че“*,е ƒ…=че…, д%лг%“!%ч…/. 2емC%" !%“2= *3!“= д%лл=!= qx` , “!ед…ег% 2емC= C%2!еK,2ель“*%L ,…-л ц,,; “!ед…,е =!,-ме2,че“*,е ƒ…=че…, д%лг%“!%ч…/. 2емC%" ,ƒме…е…, , ч,“2/. %Cе!=ц,%……/. д%.%д%" , “2%,м%“2, %KAе*2%" *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2, " !=ƒ…/. 1251 • tebp`k| • 2016 II *". 2015 IV *". 2014 II *". 2014 IV *". 2013 II *". 2013 IV *". 2012 II *". 2012 g= C!едел=м, qj “егме…2=., !=“C%л%›е……/. ƒ= C!едел=м, q=д%"%г% j%льц=, !=ƒл,ч=ю2“ ƒ=ме2…% “,ль…ее $ %2 0,05 д% 0,16 %2…. ед. " г%д, ч2% " цел%м K%льше, чем “!ед…,е =!,-ме2,че“*,е ƒ…=че…, д%лг%“!%ч…/. 2емC%" ,ƒме…е…, *3!“= д%лл=!= qx` , “!ед…ег% 2емC= C%2!еK,2ель“*%L ,…-л ц,,; "% "“е. “л3ч= . “!ед…,е ƒ…=че…, д%лг%“!%ч…/. 2емC%" !%“2= ч,“2/. %Cе!=ц,%……/. д%.%д%" ƒ=ме2…% …,›е, чем “!ед…,е ƒ…=че…, д%лг%“!%ч…/. 2емC%" !%“2= “2%,м%“2,; .2%2 .--е*2 "/!=›е… ƒ=ме2…% “,ль…ее дл %KAе*2%" *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2, " !=ƒ…/. “егме…2=., !=“C%л%›е……/. ƒ= C!едел=м, q=д%"%г% j%льц=. j!%ме "“ег% C!%чег%, …= %“…%"=…,, .2,. "/"%д%" м%›…% %K%“…%"=……% C!едC%л%›,2ь, ч2% “!ед…,L =!,-ме2,че“*,L 2емC !%“2= ч,“2%г% %Cе!=ц,%……%г% д%.%д= C!%,ƒ"%д“2"е……%-“*л=д“*,. C%ме?е…,L д%л›е… K/2ь …,›е “!ед…ег% =!,-ме2,че“*,L 2емC= !%“2= “2%,м%“2, , “%“2="л 2ь 0,06$0,07 %2…. ед. " г%д. 7. Ìîäåëüíàÿ íåîïðåäåëåííîñòü j=* ",д…% ,ƒ Š=Kл. 2, "% "“е. “л3ч= . !=ƒм=. "=!,=ц,L ,ƒме…е…, 2емC%" !%“2= C=!=ме2!%" ƒ…=ч,2ель…% $ д% 10 !=ƒ $ C!е"/ш=е2 ,. “!ед…,е =!,-ме2,че“*,е ƒ…=че…, . qлед3е2 %2ме2,2ь, ч2% .2% ›е …=Kлюд=е2“ , дл д%лг%“!%ч…%г% 2емC= ,ƒме…е…, *3!“= д%лл=!= qx` (“м. "/ше). 145 a~kkeŠem| • RWAY Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà b C!едел=. qj IV *". 2011 II *". 2011 IV *". 2010 II *". 2010 IV *". 2009 II *". 2009 IV *". 2008 II *". 2008 IV *". 2007 (0,40) Òàáëèöà 2 Îñíîâíûå õàðàêòåðèñòèêè ðåòðîñïåêòèâíûõ èçìåíåíèé òåìïîâ ðîñòà ïàðàìåòðîâ çà êàæäûé ïîñëåäóþùèé ãîä Òèï ïîìåùåíèé Ïàðàìåòðû Ñòîèìîñòü Ñòîèìîñòü Ñòîèìîñòü Ñòîèìîñòü -0,38 -0,37 0,09 0,16 Ìàêñèìóì 0,72 0,56 -0,35 Ìèíèìóì -0,36 Ñðåäíåå àðèôìåòè÷åñêîå 0,06 0,05 Ìàêñèìóì 0,47 0,45 Ìèíèìóì -0,27 -0,27 Ñðåäíåå àðèôìåòè÷åñêîå 0,09 0,13 Ìàêñèìóì 0,72 0,64 Ìèíèìóì -0,34 -0,35 Ñðåäíåå àðèôìåòè÷åñêîå 0,07 0,08 Ìàêñèìóì 0,40 0,39 Ìàêñèìóì 0,47 0,45 Ìèíèìóì -0,27 -0,35 Ñðåäíåå àðèôìåòè÷åñêîå 0,09 0,14 Ìàêñèìóì 0,72 0,51 Ìèíèìóì -0,35 -0,33 Ñòðèò-ðèòåéë ×èñòûé îïåðàöèîííûé äîõîä Çà ïðåäåëàìè ÑÊ Ìèíèìóì Òîðãîâûå ×èñòûé îïåðàöèîííûé äîõîä  ïðåäåëàõ ÑÊ Ñðåäíåå àðèôìåòè÷åñêîå Îôèñíûå ×èñòûé îïåðàöèîííûé äîõîä Ðàñïîëîæåíèå îáúåêòîâ êîììåð÷åñêîé íåäâèæèìîñòè Õàðàêòåðèñòèêè Ñðåäíåå àðèôìåòè÷åñêîå 0,06 0,08 Ìàêñèìóì 0,40 0,41 Ìèíèìóì $ -0,27 Ñðåäíåå àðèôìåòè÷åñêîå $ 0,09 Ìàêñèìóì $ 0,72 Ïðîèçâîäñòâåííîñêëàäñêèå Ìèíèìóì ×èñòûé îïåðàöèîííûé äîõîä Ñðåäíåå àðèôìåòè÷åñêîå дл =…=л,ƒ= …ед%“2=2%ч…% д=……/. Ìàêñèìóì Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà Òàáëèöà 3 Ñðåäíèå àðèôìåòè÷åñêèå çíà÷åíèÿ ðåòðîñïåêòèâíûõ òåìïîâ ðîñòà ïàðàìåòðîâ çà êàæäûé ïîñëåäóþùèé ãîä Òèï ïîìåùåíèé Òîðãîâûå Îôèñíûå Ñòðèò-ðèòåéë Ïðîèçâîäñòâåííîñêëàäñêèå Ðàñïîëîæåíèå Ïàðàìåòðû  ïðåäåëàõ ÑÊ 0,09 0,13 ×èñòûé îïåðàöèîííûé äîõîä 0,07 0,08 Ñòîèìîñòü 0,09 0,16 ×èñòûé îïåðàöèîííûé äîõîä 0,06 0,05 Ñòîèìîñòü 0,09 0,14 ×èñòûé îïåðàöèîííûé äîõîä 0,06 0,08 Ñòîèìîñòü %2“32“2"3ю2 …= !/…*е ×èñòûé îïåðàöèîííûé äîõîä }2% C%ƒ"%л е2 г%"%!,2ь % C!,…ц,C,=ль…% "/“%*%L !,“*%"=……%“2, "л%›е…,L " *%мме!че“*3ю …ед",›,м%“2ь. j!%ме 2%г%, .2% =K“%лю2…% %C!еделе……% 3*=ƒ/"=е2 …= "/“%*3ю м%дель…3ю …е%C!еделе……%“2ь !еƒ3ль2=2%" %це…*, !/…%ч…%L “2%,м%“2, ме2%д%м д,“*%…2,!%"=…, де…е›…/. 1251 • tebp`k| • Çà ïðåäåëàìè ÑÊ Ñòîèìîñòü 2016 0,09 0,06$0,07 %це…*= (“м. …,›е) C%2%*%". }2%, " C!,…ц,Cе, %›,д=ем%е %K“2%2ель“2"% 2!еK3е2 “Cец,=ль…%г% %K“3›де…, C!, ,“C%льƒ%"=…,, " C!=*2,че“*%L %це…*е “!ед…,. =!,-ме2,че“*,. ƒ…=че…,L !е2!%“Cе*2,"…/. 2емC%" !%“2= ч,“2%г% %Cе!=ц,%……%г% д%.%д= , “2%,м%“2, ƒ= *=›д/L C%“лед3ю?,L г%д. 146 a~kkeŠem| • RWAY ÏÎÄÌÎÑÊÎÂÜÅ ÌÎÑÊÂÀ ÐÎÑÑÈß ÌÈÐ ÐÎÑÑÈß “2= ч,“2%г% %Cе!=ц,%……%г% д%.%д= …,›е д%лг%“!%ч…%г% 2емC= !%“2= “2%,м%“2,, K3де2 …=Kлюд=2ь“ “…,›е…,е !=“че2…%г% ƒ…=че…, .…д%ге……%L “2="*, *=C,2=л,ƒ=ц,, " 2ече…,е .%лд,…г%"%г% Cе!,%д=. b ч=“2…%“2,, 2=*%е “%%2…%ше…,е “",де2ель“2"3е2 % 2%м, ч2% " %це…*3 ƒ=*л=д/"=ю2“ %›,д=…, %K?ег% 3л3чше…, .*%…%м,че“*,. 3“л%",L …= !/…*е " 2ече…,е .%лд,…г%"%г% Cе!,%д= $ “…,›е…,е Kеƒ!,“*%"%L “2="*, д%.%д…%“2, C% г%“3д=!“2"е……/м це……/м K3м=г=м, !%“2 “C!%“= C!, “%%2"е2“2"3ю?ем !%“2е C!едл%›е…, , 2.C. o% …=шем3 м…е…,ю, 2=*,е C%ƒ,2,"…/е %›,д=…, 2!еK3ю2 д%C%л…,2ель…%г% =…=л,ƒ=, %“…%"=……%г% …= %C!еделе……/. C!,…ц,C=. , ƒ=*%…%ме!…%“2 . (=…=л,ƒ= ex ante). m=C!,ме!, ,ƒ"е“2…%, ч2% м,…,м=ль…/е ƒ…=че…, “2="%* *=C,2=л,ƒ=ц,,, *%2%!/е …=Kлюд=л,“ь " 2ече…,е 2%г% ›е !е2!%“Cе*2,"…%г% Cе!,%д= (C!,"%д 2“ " ,…"е“2,ц,%……/. %Kƒ%!=. ="2%!,2е2…/. ме›д3…=!%д…/. *%…“3ль2=…2%") …е %C3“*=л,“ь …,›е …е*%2%!/. C!едел%". q%%2"е2“2"е……%, "! д л, ,мею2“ %“…%"=…, дл %›,д=…,L 2%г%, ч2% .2% C!%,ƒ%Lде2 " K3д3?ем. o% …=шем3 м…е…,ю, .2% "л е2“ %2!=›е…,ем 2%г% %K“2% 2ель“2"=, ч2% “2="*= *=C,2=л,ƒ=ц,, " !е=ль…%“2, …е ,мее2 C%л…%“2ью .…д%ге……3ю C!,!%д3. m= ее ƒ…=че…,е %*=ƒ/"=ю2 "л, …,е , .*ƒ%ге……/е -=*2%!/, C!е›де "“ег%, 3“л%", *!ед,2…%--,…=…“%"%г% !/…*=. Šем …е ме…ее, %K“3›де…,е .2%г% "%C!%“= "/.%д,2 ƒ= !=м*, целеL, C%“2="ле……/. , !еше……/. " д=……%L “2=2ье. Ñïèñîê ëèòåðàòóðû 1. Ìèõàéëåö Â. Á. (2002), Ñòàâêà äèñêîíòèðîâàíèÿ â îöåíî÷íîé äåÿòåëüíîñòè, Âîïðîñû îöåíêè, ¹ 3, 2002, Ñ. 35–39. 2. Ìèõàéëåö Â. Á. (2005), Åùå ðàç î ñòàâêå äèñêîíòèðîâàíèÿ â îöåíî÷íîé äåÿòåëüíîñòè è ìåòîäàõ äîõîäíîãî ïîäõîäà, Âîïðîñû îöåíêè, ¹ 1, 2005, ñ. 2–13 3. Artemenkov À.I. & Michaletz V. (2007), Valuing income producing illiquid assets: revisiting the concepts of income approach and developing the model of transactional assets pricing, The ICFAI Journal of Applied Finance, 2007, Dec. 4. Ìèõàéëåö Â.Á., Àðòåìåíêîâ È.Ë., Àðòåìåíêîâ À.È. (2008), Äîõîäíûé ïîäõîä è ïðèíöèï äèñêîíòèðîâàíèÿ ïðè îöåíêå ïðèíîñÿùèõ äîõîä íåëèêâèäíûõ àêòèâîâ. Ïåðåñìîòð ïîíÿòèé â äîõîäíîì ïîäõîäå è ðàçðàáîòêà òðàíçàêöèîííîé ìîäåëè öåíîîáðàçîâàíèÿ, Âîïðîñû îöåíêè, ¹1, 2008, ñ. 10–33 5. Ìèõàéëåö Â.Á. (2008), Äèñêîíòèðîâàíèå è êàïèòàëèçàöèÿ â îöåíêå. Íîâûé âçãëÿä, Äîêëàä íà Íàó÷íî – ïðàêòè÷åñêîé êîíôåðåíöèè «Ñîñòîÿíèå è ïåðñïåêòèâû ðàçâèòèÿ îöåíî÷íîé äåÿòåëüíîñòè â Ðîññèè» (â ðàìêàõ âûñòàâêè «Îöåíêà 2008»), 25.04.2008, http://www.proffit.ru/stat6.html 6. Êðèâîíîñ Þ.Å. (2009), Ýêîíîìè÷åñêàÿ òåîðèÿ. Êîíñïåêò ëåêöèé. Òàãàíðîã: ÒÒÈ ÞÔÓ, http://www. aup.ru/books/m240/3_7_4.htm 7. RRG (2015), Èòîãè II êâàðòàëà íà ðûíêå êîììåð÷åñêîé íåäâèæèìîñòè Ìîñêâû, Russian Research Group, 30.07.2015, http://rrg.ru/analytic/review/Q2-2015 8. RRG (2015), Ðûíîê êóïëè – ïðîäàæè êîììåð÷åñêîé íåäâèæèìîñòè â Ìîñêâå. Èþëü 2015, Russian Research Group, 03.09.2015, http://rrg.ru/analytic/review/sale-july-2015 1251 • tebp`k| • 2016 147 a~kkeŠem| • RWAY Ýêîíîìèêà íåäâèæèìîñòè. Îöåíêà Çàêëþ÷åíèå b д=……%L “2=2ье (C% "“еL ",д,м%“2,, "Cе!"/е) C!,"еде…/ !еƒ3ль2=2/ !е2!%“Cе*2,"…%г% (ex post) =…=л,ƒ= д%лг%“!%ч…/. 2емC%" !%“2= ч,“2/. %Cе!=ц,%……/. д%.%д%" , “2%,м%“2, "% "“е. %“…%"…/. “егме…2=. *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2, l%“*"/. n2ме2,м 2=*›е, ч2% “%гл=“…% -=*2,че“*,м д=……/м ,…2е!…е2 $ C%!2=л= Zdanie.info (http://zdanie.info/informer) !е2!%“Cе*2,"…/е д,…=м,*, “!ед…,. це… C!едл%›е…,L …= C!%д=›3 , ƒ=C!=ш,"=ем/. “2="%* =!е…д/ %-,“…/. C%ме?е…,L !=ƒ…/. *л=““%" (`, b , q) %че…ь Kл,ƒ*, ("Cл%2ь д% ,де…2,ч…%“2,). k%г,ч…% C!едC%л%›,2ь, .2% ›е д%л›…% %2…%“,2ь“ , * ,…/м “егме…2=м *%мме!че“*%L …ед",›,м%“2, l%“*"/. b !еƒ3ль2=2е, C!,"еде……/е ƒде“ь д=……/е %K %2…%“,2ель…/. ,ƒме…е…, . ƒ=C!=ш,"=ем/. “2="%*, C!едC%л%›,2ель…%, д%л›…/ K/2ь “C!="едл,"/ дл "“е. *л=““%" C%ме?е…,L *%мме!че“*%г% …=ƒ…=че…, . q "/“%*%L “2еCе…ью д%“2%"е!…%“2, м%›…% 2=* ›е C!едC%л%›,2ь, ч2%, !е2!%“Cе*2,"…/е д,…=м,*, “!ед…,. 3дель…/. це… C!едл%›е…,L …= C!%д=›3 , ƒ=C!=ш,"=ем/. “2="%* =!е…д/ C% !ег,%…=м p%““,, !=ƒл,ч=ю2“ …еƒ…=ч,2ель…%. b “"%ю %че!едь, .2% C%ƒ"%л,2 ,“C%льƒ%"=2ь C%л3че……/е д=……/е C!, %це…*е !/…%ч…%L (, люK%L ,…%L) “2%,м%“2, "% "“е. !ег,%…=. p%““,,. nK!=2,м 2=* ›е "…,м=…,е …= 2% %K“2%2ель“2"%, ч2% " “%%2"е2“2",, “ -%!м3л%L (2), " “л3ч=е, *%гд= д%лг%“!%ч…/L 2емC !%-