ТОРГОВЫЙ ОБОРОТ

- КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ -
ТОРГОВЫЙ ОБОРОТ
«АНТИПАЛАТОЧНАЯ КАМПАНИЯ», УСТРОЕННАЯ С ПЕРВЫХ ШАГОВ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НОВОГО СТОЛИЧНОГО
ГРАДОНАЧАЛЬНИКА, АУКНУЛАСЬ ТЕМ, ЧТО РАСШЕВЕЛИЛА РЫНОК STREET-RETAIL. ИНИЦИАТИВА МОСКОВСКИХ
ВЛАСТЕЙ ПО ОЧИСТКЕ УЛИЦ ОТ КИОСКОВ, ПАЛАТОК И ПРОЧИХ ЛЕГКО ВОЗВОДИМЫХ ТОРГОВЫХ КОНСТРУКЦИЙ,
УРОДУЮЩИХ ВНЕШНИЙ ОБЛИК ГОРОДА И ЗАТРУДНЯЮЩИХ ПЕШЕХОДНЫЙ И АВТОМОБИЛЬНЫЙ ТРАФИК,
ЗАМЕТНО УВЕЛИЧИЛА КОЛИЧЕСТВО ЗАЯВОК НА АРЕНДУ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ ПОМЕЩЕНИЙ.
Текст: АЛЕКСАНДР ШЕВЧУК
❝С
УЛИЧНАЯ РАСПРОДАЖА
ТОЧКИ ЗРЕНИЯ РАСХОДОВ
АРЕНДА ПАЛАТКИ НА
25%
НИЖЕ, ЧЕМ АНАЛОГИЧНАЯ
ПО ОСНОВНЫМ ПАРАМЕТРАМ
ПЛОЩАДКА ФОРМАТА STREETRETAIL.
АРЕНДА ПОМЕЩЕНИЙ В
- 84 -
департамента торговой и региональной
недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. – Возможно, для некоторых
бывших владельцев палаток арендовать
сейчас недорогие помещения в спальных районах – единственно верный выход из сложившейся ситуации. А так как
усиливается спрос, рост ставок неизбежен».
В настоящее время, по данным аналитиков компании Penny Lane Realty,
стоимость аренды помещений для торговцев мелкорозничными товарами и
фастфудом на второстепенных улицах
варьируется от 500 до 700 долл. за кв.м
в год. Для остальных форматов розницы ставки составляют в среднем от
фиксировали в 2010 году увеличение
более чем на 50% активного спроса со
стороны арендаторов, представляющих
торговые компании, банки, а также компании, продающие услуги населению
и юридическим лицам. В предстоящем
году на рынок выйдет большое количество помещений, арендуемых лотерейными клубами, игорными заведениями,
на деятельность которых был наложен
запрет. Однако это вряд ли сильно скажется на итоговом объеме предложения
ввиду высокого спроса арендаторов на
качественные торговые площади.
Руководитель департамента по работе
с клиентами компании Ольга Збруева
подчеркивает: «В прошлом году рынок
street retail по своим основным показателям стабилизировался, и есть все
основания полагать, что этот тренд в
ближайшей перспективе будет устойчивым».
ВСЕМ – В ЦЕНТР
Но не только «уличными схватками» жил
рынок торговой недвижимости. Как считают специалисты компании NAI Becar,
в целом он демонстрировал положительную динамику: вслед за ослаблением кризисных тенденций потребления
вырос спрос на торговые помещения со
стороны арендаторов. Если в 2009 году
нововведенные объекты открывались
заполненными на 60–70%, то в прошлом
к дате открытия в них сдавались практически все помещения. Увеличение спроса позволило собственникам увеличить
ставки аренды на 7–10% в зависимости
от объекта. Правда, на фоне роста спроса происходило снижение нового предложения: объем ввода новых площадей
составил 81,5% от уровня предыдущего
периода, а значит, в ближайшее время
рынок снова столкнется с дефицитом
качественных торговых площадей.
По итогам года общая площадь введенных торговых центров составила более
800 тыс. кв.м. Обеспеченность жителей
Москвы площадями качественных торговых центров (GLA) составила более 270
кв. м на тысячу жителей. Крупнейшими
среди введенных проектов стали ТРЦ
«Вегас» и «Гагаринский». Таким образом,
общая площадь концептуальных торговых объектов столицы составит около
6,4 млн кв.м, доля нового ввода за год
оценивается на уровне 10% от совокупного объема предложения на рынке.
Наиболее вероятно, что планируемые
к открытию на конец прошлого года ТЦ
(Mall of Russia, «Гудзон») будут введены
в первом полугодии этого года.
В течение прошлого года на рынке отмечено несколько сделок по приобрете-
- 85 -
- МИР&DOM №2/2011 -
ТЦ ОБОЙДЕТСЯ НАНИМАТЕЛЮ
НА 15% ДОРОЖЕ ❞
Принимаемые меры уже приобрели
лавинообразный характер: демонтаж
в перспективе также ожидает киоски
и павильоны, расположенные в подземных переходах. Стоит отметить, что
четыре года назад московское правительство уже анонсировало намерения
освободить тротуары и бульвары от так
называемой уличной торговли в рамках
Программы развития потребительского
рынка и услуг. Но как видно, успехом те
планы не увенчались. На этот раз дело
приняло решительный оборот.
«Собственники малого розничного бизнеса не уйдут в никуда – рынок пустоты
не терпит, – комментирует руководитель
300 до 800 долл. за кв.м в год. Аренда
объектов, расположенных на основных
торговых коридорах столицы, осталась
прежней: от 1500 до 4000 долл. за кв.м
в год. По итогам года стрит-ритейл показал самые внушительные результаты по
сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости, вернувшись
к докризисному уровню по основным
показателям.
Этого же мнения придерживаются специалисты Департамента коммерческой
недвижимости компании «ИНКОМНедвижимость». В качестве альтернативы, считают они, владельцы мелкорозничной торговли будут подыскивать
в аренду небольшие помещения площадью от 15 до 40 кв.м, расположенные
в наиболее ликвидных местах – вблизи
остановок общественного транспорта,
на улицах с высокой проходимостью
и т.п. Учитывая повышающийся спрос
и относительно небольшой объем подобных предложений, стоимость аренды на
автономные помещения может вырасти
в среднем на 17%. В целом арендные
ставки в сегменте street-retail в настоящее время колеблются от 1200–2500
долл./кв.м/год, в менее ликвидных местах – до 1400 долл./ кв.м/год за наиболее качественные помещения с хорошим месторасположением.
«Еще одним способом хотя бы частичного сохранения объемов выручки от реализации продукции может стать аренда
площадей в торговых центрах. В частности, это касается крупных операторов
рынка фастфуда, которые будут расширять свою долю присутствия в подобных объектах. С точки зрения расходов
аренда палатки на 25% ниже, нежели
аналогичная по основным параметрам
площадка формата street-retail. Аренда
помещений в ТЦ обойдется нанимателю
на 15% дороже», – говорит Наталия Кузнецова, директор департамента.
Специалисты ASTERA Moscow в альянсе с BNP Paribas Real Estate прогнозируют ежегодный рост арендной ставки
минимум на 22–25% по самым популярным торговым улицам. По данным
их исследования, арендные ставки на
наиболее востребованные помещения
выросли с начала прошлого года более
чем на 25%, а на ликвидные помещения, находящиеся в местах со средней
проходимостью или на удалении от метро, – более чем на 20%. Эксперты за-
- КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ -
❝ НЕСМОТРЯ
НА СОХРАНЯЮЩУЮСЯ ПОПУЛЯРНОСТЬ STREET-RETAIL,
ПРЕДПОЧТЕНИЕ АРЕНДАТОРОВ ОТДАЕТСЯ ТОРГОВЫМ ЦЕНТРАМ
- 86 -
тов экономкласса. Общая сумма инвестиций в торговый сегмент составила
более 164 млн долл.
На основных торговых коридорах
уровень вакантных помещений попрежнему варьируется в пределах от 7
до 10%. Несмотря на сохраняющуюся
популярность street-retail, предпочтение
арендаторов снова отдается торговым
центрам.
Учитывая, что на долю крупнейших сетей России приходится не более 20%
рынка, потенциал развития цивилизованной розничной торговли будет влиять на спрос на качественные торговые
помещения. Стоит добавить, что на ры-
- МИР&DOM №2/2011 -
нию торговых объектов. Среди наиболее
значимых – покупка торгового центра
«Европарк» на Рублевском шоссе группой компаний «Ташир»; приобретение
инвестиционным фондом Vi Holding
торгового центра «Формат» общей площадью около 21 тыс. кв.м в Мытищах
у компании Moon Invest; продажа доли
в проекте «Авиапарк» (общая площадь
МФК – 510 тыс. кв.м, из которых 260
тыс. кв. м займут торговые помещения.
Сдача объекта планируется на 2015
год); приобретение компанией Х5 Retail
Group сети супермаркетов «Остров», что
позволит консолидировать компании
свое положение на рынке супермарке-
❞
нок вышли новые бренды, о планах по
развитию в России заявили несколько
крупных компаний. Многие крупные
сети возобновили программы развития
в регионах.
Основные тенденции развития рынка торговой недвижимости, отмечают
в NAI Becar, – это рост активности ритейлеров; возобновление региональной экспансии ритейлеров (Auchan,
X5, Metro и др.); снижение ввода новых
торговых площадей; диверсификация
форматов продуктового ритейла; рост
ставок аренды (в пределах 5–10%) на
наиболее ликвидные площади; возобновление инвестиционной активности
со стороны девелоперов; значительная
дифференциация объектов в зависимости от качества (лучшие ТЦ не испытывают проблем с заполняемостью, не
предоставляя арендаторам значительных привилегий).
Прогноз эксперты дают оптимистичный: год символизирует переход от
кризисного периода к поступательному росту. Очевидно, что старые модели
торговых центров уже не будут эффективно работать на рынке – возрастет
роль специализированных объектов,
объектов с уникальной атмосферой
и другими отличительными свойствами. На предстоящий год запланирован
ввод более десяти торговых центров
совокупной площадью более 800 тыс.
кв.м. Из крупных проектов – уже названные ТЦ Mall of Russia, «Гудзон»,
а также «Калейдоскоп», «Речной» (2-я
очередь), «Курский». Положительная
динамика оборота розничной торговли (в 2011 году прирост, согласно
прогнозам МЭРТа, составит 4–5%), позволяет прогнозировать дальнейшее
увеличение спроса на торговые помещения. В среднесрочной перспективе
(2012–2014 гг.) объем ввода уменьшится за счет сокращения инвестиций
в период кризиса. Уровень вакантных
помещений в качественных объектах
уже в этом году может достигнуть докризисного уровня – 1–2%, средний
уровень, также имеющий тенденцию
к снижению, составит 4–6%. Рост ставок аренды может составить 5–7%
от текущего уровня. Дефицит новых
площадей в Москве и восстановление
рынка в регионах спровоцирует возобновление региональной экспансии. ◆
- 87 -