Эксплуатация торговых центров. Москва и регионы

Èнтервью эксперта специально для Áюллетеня RWAY
Эксплуатация торговых центров. Москва и регионы
íадо понимать, что арендатор оценивает все затраты как одну сумму, внутренняя
разбивка на аренду, ОрåХ, коммунальные и
прочие платежи, ему не так уж и важна. íо,
несмотря на это, никогда не удается выдерживать единую ставку ОрåХ для всех арендаторов. якорный арендатор площадью
10 000 кв.м никогда не согласится платить
столько же, сколько платит арендатор площадью 150 кв.м.
Дмитрий Степовой,
партнер,
директор департамента
эксплуатации
Коммерческая недвижимость
Praktika Development
RWAY: Расскажите, пожалуйста, о
структуре расходов и доходов собственника торгового центра?
В последнее время собственники торговых центров как в Москве, так и в регионах,
стремятся к большей прозрачности в структуре доходов и расходов своего объекта,
особенно если он является серьезным инвестиционным проектом и подлежит продаже. В связи с этим, при заключении договоров аренды, мы все чаще видим возврат
к классическому принципу формирования
структуры арендных платежей Triple Net, который позволяет четко выделить доход, получаемый непосредственно от аренды, путем последовательного выделения из него
операционных расходов (OPEX), возмещения
коммунальных затрат и возмещения налогов
(то есть получается трижды очищенный доход – Triple Net).
íа сегодняшний день в Москве и регионах
можно представить величину затрат на ОрåХ
и оплату коммунальных услуг для объектов с
GLA от 30 до 60 тыс. кв.м следующими цифрами:
Москва,
$ на 1 кв.м GLA в
год, не вкл. НДС
Регионы,
$ на 1 кв.м GLA в
год, не вкл. НДС
150–300,
не включая
маркетинговый
платеж
50–150,
не включая
маркетинговый
платеж
Маркетинговый
платеж
15–30
10–15
Коммунальные
услуги
40–150
40–100
ОРЕÕ
Указанные выше значения являются усредненными: чем больше торговый комплекс,
тем меньше удельные величины затрат на
1 кв.м арендуемой площади.
¹234 •
сåíòяÁрü •
2014
RWAY: Какова структура операционных
затрат и каков их размер в сравнении с
арендным доходом?
В состав операционных затрат входит
следующее:
9 расходы на управление и эксплуатацию,
9 клининг и обеспечение безопасности,
9 прочие эксплуатационные расходы,
9 расходы на маркетинг,
9 расходы на страхование имущества,
9 аренда земельного участка и т.п.
При этом можно говорить о том, что в общепринятой практике эксплуатационный сбор
должен покрывать все затраты на эксплуатацию объекта недвижимости за исключением,
пожалуй, имущественного налога, о котором
более подробно будет упоминаться позднее.
Затраты на коммунальные услуги комплекса
также полностью должны компенсироваться
арендаторами, включая коммунальные услуги
общих зон, которые распределяются на всех
арендаторов комплекса пропорционально занимаемой площади. Маркетинговый сбор обычно покрывает базовые потребности комплекса в продвижении, однако, если речь
идет о городах с высокой конкуренцией, таких как Москва и о региональных и суперрегиональных торговых центрах, сбор покрывает лишь половину необходимого бюджета.
Отдельно стоит отметить, что в регионах ситуация не столь оптимистична. Часто
приходится сталкиваться с тем, что в состав
арендной платы включены все остальные
платежи, вплоть до компенсации за электроэнергию, потребленную в рамках помещения
арендатора, причем сама арендная плата является процентом с товарооборота.
íа практике, возмещение операционных затрат может достигать от 7% до 20%
128
Áþëëåòåíü •
RWAY
ПОДМОСКОВЬЕ
МОСКВА
РОССИЯ
МИР
от величины общего арендного дохода. Последняя величина применима к торговым
центрам, которые пытаются полностью или
частично возместить имущественный налог
за счет эксплуатационного сбора с арендаторов.
Если собственник торгового центра планирует возместить хотя бы 50% имущественного налога в составе ОРЕХ, то это будет очень
неплохой результат.
Ввиду того, что страсти по новому исчислению имущественного налога реально начались только в этом году, то понимание
ситуации есть далеко не у всех участников
рынка. Не исключено, что в третьей части
упомянутого выше Triple Net, кроме НДС появится еще и имущественный налог.
ние «само» подает сигналы о необходимости
проведения технического обслуживания, автоматически запрашивает со склада и проводит по соответствующим регистрам учета все
необходимые расходные материалы, бронирует и проводит все затраты, связанные с техобслуживанием и даже отражает временные
затраты персонала, который был непосредственно занят на этих работах.
Конечно, подобное внедрение оправданно
только в долгосрочной перспективе и большинство собственников торговых центров не
видят необходимости инвестировать в развитие данного направления на своих объектах,
так как не всегда уверены даже в том, останутся ли они собственниками своих объектов
или нет…
RWAY: Расскажите, пожалуйста, о практике проведения планово-предупредительных работ в настоящее время.
Основной принцип ремонтообслуживания
оборудования, сохранившийся еще с советских времен, – это соблюдение его плановопредупредительного характера. К сожалению,
в Москве, а тем более в регионах не везде
наблюдается четкое следование этому постулату, и планово-предупредительное ремонтообслуживание скатывается до банального аварийного ремонта. А учитывая то, что поставка
запчастей может занять несколько месяцев,
то приходится наблюдать безрадостную картину беспомощности эксплуатационных служб
в попытке «на коленках» запустить дорогостоящее импортное оборудование.
При этом в настоящее время на рынке доступны различные технологии, позволяющие
перевести часть процесса эксплуатации здания в программную среду, когда оборудова-
RWAY: Как изменились требования
арендаторов, заходящих в проект за последнее время?
Арендаторы стали более осмысленно (с
технической точки зрения) подходить к выбору помещений. Больше внимания уделять
ресурсо-вооруженности арендуемых помещений. Вентиляция, холод и выделенная
электрическая мощность – вот о чем спрашивает арендатор после понимания своего размещения в торговом центре. Отдельно учитывается наличие коридоров доставки и общая
логистика торгового центра.
Кроме того, арендаторы стали задумываться об экономии и готовы привлекать к
эксплуатации своих помещений инженерные
службы объекта, конечно, при условии адекватного ценового предложения и наличия
на объекте специалистов соответствующего
уровня. То же касается организации клининга
и безопасности.
¹234 •
с ент я б р ь •
2014
129
Áþëëåòåíü •
RWAY
Коммерческая недвижимость
РОССИЯ
МОСКВА