ТЕХНИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Департамент научно-технологической политики
и образования при МСХ РФ
Федеральное государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Бурятская государственная сельскохозяйственная академия
им. В. Р. Филиппова»
Институт землеустройства, кадастров и мелиорации
Институт общей и экспериментальной биологии СО РАН
С. Г. Дорошкевич
ТЕХНИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА
ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
Методическое пособие для студентов
очного обучения по специальности «Земельный кадастр»
Улан-Удэ
Издательство БГСХА им. В. Р. Филиппова
2008
1
УДК 69:332.6(07)
Д 696
Печатается по решению методического совета
ФГОУ ВПО «БГСХА им. В.Р. Филиппова»
Протокол от 11.03.2008 г.
Рецензенты:
Н. В. Улаханова – специалист I категории отдела
формирования, инвентаризации, организации ведения
кадастров и оценки объектов недвижимости Управления
Роснедвижимости по РБ;
М. А. Куликов – канд.биол.наук, ст.преп.
кафедры кадастра и права.
Д 696
Дорошкевич С. Г.
Техническая оценка зданий и сооружений: Методическое пособие для студентов очного обучения по специальности «Земельный кадастр» / С. Г. Дорошкевич; ФГОУ ВПО
«БГСХА им. В.Р. Филиппова». – Улан-Удэ: Изд-во БГСХА
им. В. Р. Филиппова, 2008. – 102 с.
В методическом пособии раскрываются основные цели, задачи и процесс технической оценки зданий и сооружений, объемнопланировочные и конструктивные элементы зданий, системы инженерного оборудования, понятия о территориальных поясах, климатическом и сейсмическом районировании, классификация зданий по капитальности, понятие об износе зданий и сооружений. В
пособии приводятся методы исчисления износа, дефекты и повреждения зданий, имеются правила и таблицы оценки физического износа жилых и гражданских зданий.
Предназначено для студентов очного обучения по специальности «Земельный кадастр».
УДК 69:332.6(07)
© Дорошкевич С. Г., 2008
© ФГОУ ВПО «БГСХА им. В. Р. Филиппова», 2008
2
ВВЕДЕНИЕ
В условиях современного рынка недвижимости невозможно
производить операции купли-продажи без исчерпывающих сведений о техническом состоянии здания (сооружения). Использующийся в этих целях анализ проектной документации на эксплуатируемое
предприятие, здание, сооружение дает лишь общее представление о
параметрах объекта. Практика, между тем, показывает, что имеющаяся техническая документация в большинстве случаев не фиксирует всех отступлений от проекта, допущенных как в процессе строительства, так и в процессе эксплуатации.
Более полным и достоверным источником информации о
техническом состоянии здания, сооружения должны служить материалы натурного обследования, выполняемые специалистами в соответствии с четкими методическими принципами и положениями.
Первым условием проведения таких исследований должно быть
точное и четкое определение функционального назначения приобретаемого здания, сооружения: использование по прямому назначению или
с изменением технологических и функциональных параметров. При
этом необходимо представлять возможные пределы изменения нагрузок и воздействий на несущие конструкции зданий. Вторым условием
проведения исследований является получение полной информации о
природно-климатических параметрах района расположения объекта
и их изменениях в процессе техногенной деятельности. Обследование объекта включает в себя также оценку размещения его, оценку
системы обслуживания, внешних транспортных коммуникаций и внешних инженерных систем, влияния объектов размещенных и эксплуатируемых в зоне приобретаемого здания, сооружения, на состояние
приобретаемой недвижимости, оценку общей экологической обстановки и прогноз ее возможного изменения.
В связи с этим, студенты очного обучения по специальности
«Земельный кадастр», согласно учебной программе на IV курсе, изучают дисциплину по выбору «Техническая оценка зданий и сооружений». На изучение дисциплины отведено 19 часов лекций и 19
часов ЛПЗ. Форма итогового контроля – зачет.
3
В предлагаемом методическом пособии весь курс дисциплины
«Техническая оценка зданий и сооружений» разбит на 6 крупных
тем. Для удобства работы студентов раскрыто краткое содержание
каждой темы, приведен список для самостоятельной проработки в
виде домашнего задания, а для самоконтроля полученных знаний
даны контрольные вопросы и тестовые задания.
Тема 1. Техническая оценка зданий и сооружений,
предмет и задачи. Основные терминологические понятия
Изучаемые вопросы
Понятие о технической оценке зданий и сооружений как о науке. Цели и задачи изучаемой дисциплины. Основные терминологические понятия.
Краткое содержание темы
Оценка технического состояния зданий и сооружений (ТОЗиС)
предназначена для качественного и количественного представления
показателей, характеризующих свойства и состояние объектов, изучения процессов, протекающих в строительных конструкциях, выявления фактических эксплутационных свойств материалов, элементов конструкций и установления их соответствия техническим требованиям.
Техническая оценка – наука о стоимости, часть экономического
анализа, основанная на техническом и санитарно-гигиеническом
состоянии основных фондов.
Основные фонды (ОФ) – созданные общественным трудом потребительские стоимости, которые длительное время неоднократно
или постоянно в неизмененной натурально-вещественной форме
используются в экономике.
По натурально-вещественным признакам основные фонды подразделяются на 2 части:
ü Активную (совокупность основных фондов, которые непосредственно воздействуют на предмет труда: машины, оборудование,
инструмент и т.д.)
ü Пассивную (основные фонды, посредством которых обеспе4
чиваются условия для нормального протекания процесса производства: здания, сооружения и т.д.).
Здания – архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей.
В зависимости от назначения здания подразделяют на:
ü промышленные (производственного назначения);
ü гражданские (жилые дома, школы, общественные здания и
др.);
ü сельскохозяйственные (сельскохозяйственного производства).
По этажности здания различают:
ü одноэтажные,
ü малоэтажные (до 3 этажей включительно);
ü многоэтажные (4...9 этажей);
ü повышенной этажности (10...20 этажей);
ü высотные (более 20 этажей);
ü смешанной этажности.
В зависимости от расположения различают этажи:
ü надземные,
ü цокольные (полуподвальные),
ü подвальные,
ü мансардные (чердачные).
Сооружения – инженерно-строительные объекты, назначением
которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства или различных непроизводственных
функций.
Вопросы для самопроверки
1.Что является основной задачей технической оценки зданий и
сооружений как науки?
2.Какие объекты изучает ТОЗиС?
3.Каково значение технической оценки зданий и сооружений в
жизни современного общества?
4.Что такое основные фонды?
5.Что общего и чем различаются активная и пассивная части ОФ?
6.Что такое здания? Приведите примеры.
5
7.Какие существуют классификации зданий?
8.Что такое сооружения? Перечислите сооружения, распространенные в г. Улан-Удэ.
Тестовый контроль по теме
1. Потребительские стоимости, созданные общественным трудом,
которые длительное время неоднократно или постоянно в неизменной натурально-вещественной форме используются в экономике, –
это фонды:
а) общественные
б) основные
в) общие
г) все вышеперечисленные
2. К активной части основных фондов не относятся:
а) машины
б) оборудование
в) здания
г) все вышеперечисленное
3. К пассивной части основных фондов не относятся:
а) здания
б) оборудование
в) сооружения
г) все вышеперечисленное
4. Все, что создано человеческим трудом для обеспечения материальных и культурных потребностей общества, называется:
а) сооружениями
б) зданиями
в) помещениями
г) конструкциями
5. Разновидностью сооружения являются:
а) помещения
б) конструкции
в) здания
г) все вышеперечисленные.
Тема 2. Строительные материалы
Изучаемые вопросы
Общие сведения о строительных материалах. Физические и механические свойства строительных материалов. Виды и сортимент
строительных материалов.
Краткое содержание темы
Строительные материалы составляют более 50 % от общей сметной стоимости строительства. Поэтому при технической оценке зданий и сооружений необходимо учитывать свойства строительных
материалов.
Различают 2 группы свойств строительных материалов:
ü физические
ü механические
К физическим свойствам строительных материалов относят истинную и среднюю плотность, пористость, водопоглощение, водоотдачу, гигроскопичность, водопроницаемость, морозостойкость,
воздухо-, паро- и газопроницаемость, теплопроводность и теплоемкость, огнестойкость, огнеупорность.
К механическим свойствам строительных материалов относят
прочность, упругость, пластичность, хрупкость, ударную прочность,
твердость, истираемость.
Материалы, применяемые в строительном производстве, подразделяются на отдельные группы по своему происхождению, строению,
составу, особым свойствам, назначению и области применения.
Строительные материалы могут быть:
ü природные – естественные (лесные, каменные плотные, пористые, рыхлые, горные породы, гравий, песок, глина и т. д.);
ü искусственные (вяжущие материалы — цемент, известь; искусственные камни – кирпич, блоки; растворы, бетоны, керамические изделия, металлы, тепло- и гидроизоляционные материалы, краски, лаки и многие другие материалы на полимерной основе).
Лесные строительные материалы и изделия из них:
ü круглые лесоматериалы – это древесина лиственных и хвойных пород, имеющих диаметр в верхнем торце не менее 14 см и
6
7
длину 4–6,5 м. Круглые лесоматериалы делятся на подтоварник и
жерди;
ü пиломатериалы разделяют в зависимости от отношения ширины к толщине на доски, бруски и брусья, по характеру обработки
– на обрезные и необрезные;
ü полуфабрикаты – это профильные погонажные изделия, плинтуса, поручни перил, доски подоконников, наличники для оконных
и дверных коробок, паркет, фанера;
ü индустриальные изделия – это конструкции и детали из древесины, изготовленные на деревообрабатывающих заводах и комбинатах и доставленные на строительство в готовом виде. К ним
относят комплекты для сборных деревянных домов (брусковых, каркасно-щитовых, каркасно-обшивных), детали и элементы конструкций для сельских зданий (балки, фермы), детали и элементы конструкций для междуэтажных и чердачных перекрытий (дощатые щиты
наката и перегородки и т. п.), столярные изделия (двери, окна).
Природные каменные материалы и изделия из них:
ü камни природные разделяют в зависимости от способа изготовления и точности обработки их формы на: пиленые, чистой тески,
получистой тески, грубой тески, грубооколотые, камень бутовый;
ü мелкие блоки из природных камней изготовляют из известняков, вулканических туфов;
ü крупные блоки из природного камня выпиливают из массивных горных пород: известняка, туфа, доломита, песчаника и др. Размеры блоков и номенклатура установлены ГОСТом. Блоки выпускают для двух-, трех- и четырехрядной разрезки для стен жилых и общественных зданий и многорядной – для промышленного строительства;
ü облицовочные плиты изготовляют из гранита, сиенита, диорита, габбро, лабрадорита, кварцита, известняка, туфа, песчаника,
мрамора. Для специальных сооружений применяют облицовочные
плиты из базальта и диабаза;
ü природные пески широко применяют в строительстве в естественном состоянии, а также в качестве заполнителя для строительных растворов и бетонов.
ü гравий – продукт естественного разрушения горных пород и
представляет собой смесь каменных зерен округлой формы разме-
ром 5...70 мм.
Металлы, применяемые в строительстве, разделяют на две группы:
1) черные – это сплавы железа с углеродом, кремнием, марганцем, серой, фосфором и др.:
ü чугуны – это сплавы железа, содержащие 2...4,3 % углерода.
Подразделяются на литейные, передельные и специальные;
ü стали – это сплавы железа с содержанием углерода до 2 %.
Классифицируются на углеродистые и легированные. Применяют в
конструкциях зданий и сооружений, в мостостроении, в машиностроении;
2) цветные делятся на:
ü легкие (на базе алюминия, магния или двух этих частей вместе) – это алюминиево-магниевые, алюминиево-марганцевые, алюминиево-кремнистые сплавы, сплавы типа дуралюмин. В строительстве используют как переплеты, каркасы витражей, архитектурные
детали для облицовки фасадов, подвесные потолки, а также трехслойные с легкими утеплителями стеновые и кровельные панели;
ü тяжелые (на базе меди, олова, свинца и цинка) – это бронза
(сплав меди с оловом или сплав меди с алюминием, железом и марганцем) и латунь (сплав меди с цинком). Используют в строительстве в качестве архитектурных деталей или санитарно-технической
арматуры.
Керамические материалы и изделия из них. Керамические материалы получают путем формования и обжига глиняных масс с минеральными или органическими добавками. В зависимости от области
применения керамических материалов их разделяют на следующие
группы:
ü керамические материалы для устройства стен (кирпич, керамические камни);
ü керамические облицовочные материалы – облицовочные плиты и плитки для стен, облицовочные плитки для полов;
ü керамические архитектурные детали (части колонн, карнизы,
пояски, розетки и др.);
üкерамические трубы (дренажные, канализационные и фасонные части к ним);
ü кровельные керамические материалы – различные виды черепицы, дорожный клинкерный кирпич для устройства полов и до-
8
9
рожных покрытий;
ü керамические пористые заполнители – керамзит и аглопорит
(являются основными видами искусственных заполнителей для легких бетонов).
Керамические изделия могут быть глазурованными и неглазурованными.
Вяжущими материалами называются вещества, которые при
затворении водой переходят из жидкого или тестообразного состояния в твердое, связывая при этом смешанные с ними мелкие или
крупные частицы и образуя искусственный камень. В зависимости
от основного сырья, применяемого для производства вяжущих материалов, они делятся на:
1. Минеральные – сырьем для их производства служат различные горные породы. Делятся на два вида:
ü воздушные вяжущие материалы – гипс, воздушная известь,
магнезиальные вяжущие, растворимое стекло и др. Они могут твердеть, увеличивать и сохранять свою прочность только на воздухе в
сухих местах;
ü гидравлические вяжущие – гидравлическая известь и большинство цементов (портландцемент, шлакопортландцемент, гидрофобный, пластифицированный, глиноземистый, водонепроницаемый
расширяющийся) обладают свойством твердеть, увеличивать и сохранять свою прочность не только в воздушной сухой среде, но и в
воде.
2. Органические – битумы, дегти, растительные и животные клеи,
синтетические смолы; основным сырьем для их производства служат органические вещества растительного и животного происхождения.
Бетоном называют искусственный каменный материал, получаемый в результате твердения рационально подобранной, тщательно перемешанной и уплотненной смеси минерального вяжущего вещества, воды, заполнителей и в необходимых случаях специальных
добавок. По плотности бетоны разделяются на:
ü тяжелые бетоны – приготавливаются на природных плотных
заполнителях (песке, щебне или гравии), имеют достаточно плотную структуру. Используют для изготовления несущих железобетонных конструкций;
ü легкие бетоны – имеют в своем составе природные и искусственные заполнители (например, туф, пемзу, керамзит, шлаковую пемзу). Выполняют стеновые панели, блоки и другие ограждающие конструкции;
ü теплоизоляционные (ячеистые) бетоны – изготавливаются с
применением мыльного корня, смеси канифольного масла с животным клеем (пенобетон) или извести-пушонки и алюминиевого порошка (газобетон).
Железобетон представляет собой строительный материал, в котором соединены в монолитное целое затвердевший бетон и стальная арматура. Железобетон как строительный материал обладает
высокой прочностью, огнестойкостью, сейсмической стойкостью и
долговечностью, так как прочность бетона с течением времени не
только не уменьшается, но и в благоприятных условиях увеличивается. Железобетонным конструкциям при изготовлении могут быть
приданы любые целесообразные конструктивные и архитектурные
формы.
Искусственные каменные материалы на основе минеральных
вяжущих веществ:
ü силикатные изделия, изготовляемые на основе воздушной извести:
- силикатный кирпич
- силикатные бетоны
ü изделия, получаемые на основе гипсовых вяжущих:
- гипсокартонные листы
- гипсобетонные панели
- гипсовые плиты
ü изделия, изготовляемые на основе магнезиальных вяжущих:
- фибролит
- ксилолит
ü асбестоцементные материалы – это искусственные каменные
материалы, представляющие собой затвердевшую смесь портландцемента и асбеста:
- асбестоцементные кровельные (шифер) и обшивочные профилированные листы;
- асбестоцементные кровельные плитки;
- асбестоцементные навесные стеновые панели;
10
11
- асбестоцементные трубы и фасонные части к ним.
Теплоизоляционные и акустические материалы применяют в
строительстве для защиты зданий и сооружений от потери тепла или
холода, способны поглощать звук. Делятся на 2 группы:
ü неорганические материалы (пено- и газобетон; керамзит; минеральная вата; стекловата; пеностекло; вспученные перлит и вермикулит; асбестовая бумага, картон, войлок; асбозурит; совелит и
др.);
ü органические материалы (древесноволокнистые плиты; фибролит; камышитовые плиты; торфоплиты; строительный войлок;
гофрированный картон; полистирольные, полиуретановые, поливинилхлоридные смолы; газообразующие и вспенивающие вещества,
наполнители, пластификаторы и др.).
Рулонные кровельные материалы изготовляют из специального картона путем пропитки его органическими вяжущими веществами. В зависимости от вяжущего материалы разделяют на:
ü битуминозные (рубероид, пергамин)
ü дегтевые (толь).
Гидроизоляционные материалы (гидроизол, изол, бризол, фольгоизол, металлоизол, стеклоизол и др.) – это специальные рулонные
материалы повышенной прочности и долговечности.
Лакокрасочные материалы – это специальные составы, в которые входят пигменты, связующие вещества, вспомогательные отделочные материалы и красочные составы:
ü олифа (натуральная, полунатуральная, искусственная);
ü лак масляный (природный и искусственный);
ü клей (животный, растительный, искусственный и синтетический);
ü красочные составы (известковые, масляные, эмалевые);
ü краски (силикатные, перхлорвиниловые, водоэмульсионные,
латексные).
Стекло и изделия из него. Стеклом называют изотропный, хрупкий, прозрачный материал, который получают из переохлажденных
жидких минеральных расплавов кремнезема, сульфата натрия и других компонентов. В строительстве используется:
ü листовое стекло (оконное, витринное, армированное);
ü стеклянные блоки;
ü профильное стекло;
ü стеклопакеты;
ü стеклянные трубы;
ü стеклянные дверные полотна;
ü стеклянные облицовочные плитки;
ü ситаллы, шлакоситаллы.
Пластические массы (пластмассы) занимают особое место среди синтетических полимерных материалов. В зависимости от назначения различают пластмассы конструкционные, антифрикционные,
специальные, химически стойкие, электроизоляционные, прозрачные, тепло- и звукоизоляционные, уплотнительные (прокладочные)
и декоративные.
12
13
Домашнее задание
Сделайте описание и дайте краткую характеристику строительных материалов, использованных при строительстве жилого помещения (по выбору).
Вопросы для самопроверки
1.Что относят к физическим свойствам строительных материалов?
2.С какой целью необходимо учитывать механические свойства
строительных материалов?
3.Какие строительные материалы относятся к естественным?
Какие к искусственным?
4.Какие лесоматериалы применяют в строительстве?
5.Перечислите положительные и отрицательные свойства древесины.
6.Какие минералы и горные породы используют в строительстве? Приведите примеры.
7.Чем углеродистые стали отличаются от легированных?
8.Где в строительстве используют конструкции из сплавов цветных металлов?
9.Какие керамические материалы широко используют для устройства стен?
10. С какой целью и где используют керамические заполнители?
11. Что такое вяжущие материалы? Где их используют? Приведите примеры.
Тестовый контроль по теме
1. Строительные материалы делятся на:
а) плотные и рыхлые
б) теплоизоляционные и гидроизоляционные
в) природные и искусственные
г) все вышеперечисленные
2. К физическим свойствам строительных материалов не относится:
а) твердость
б) плотность
в) пористость
г) морозостойкость
3. К физическим свойствам строительных материалов не относится:
а) теплопроводность
б) огнестойкость
в) пластичность
г) морозостойкость
4. К механическим свойствам строительных материалов не относится:
а) прочность
б) гигроскопичность
в) истираемость
г) пластичность
5. К механическим свойствам строительных материалов не относится:
а) упругость
б) ударная прочность
в) теплоемкость
г) истираемость
6. Способность впитывать и удерживать в порах воду – это:
а) водопоглощение
б) влагоотдача
в) гигроскопичность
г) водопроницаемость
7. Свойство пористых материалов отдавать и поглощать определенное количество воды при повышенной влажности окружающего воздуха – это:
а) водопоглощение
б) влагоотдача
в) гигроскопичность
г) водопроницаемость
8. Способность материала поглощать теплоту при нагревании или
отдавать ее при охлаждении – это:
а) теплопроводность
б) теплоемкость
в) огнестойкость
г) огнеупорность
9. Свойство материалов выдерживать длительные воздействия высокой температуры, не расплавляясь и не деформируясь – это:
а) теплопроводность
б) теплоемкость
в) огнестойкость
г) огнеупорность
10. Свойство материала сопротивляться разрушению под воздействием внутренних напряжений, возникающих от внешних нагрузок –
это:
а) прочность
б) упругость
в) пластичность
г) хрупкость
11. Способность материала изменять свою форму под нагрузкой и
14
15
12. Дайте краткую характеристику портландцемента.
13. Что такое строительный раствор? Его классификация.
14. Что такое бетон и железобетон? Перечислите общие и отличительные свойства.
15. В чем преимущества и недостатки использования в строительстве силикатного кирпича и силикатных изделий?
16. Какие асбестоцементные изделия Вам известны? Перечислите их положительные и отрицательные свойства.
17. Какие материалы используют в строительстве в качестве теплоизоляционных и акустических? Приведите примеры.
18. На основе какого вяжущего вещества изготавливается асфальт?
19. Перечислите кровельные строительные материалы.
20. Какие изделия из стекла и пластмассы используют в строительстве?
г) все вышеперечисленные
18. Стекловата и пенополистрол относятся к группе:
а) теплоизоляционных и акустических материалов
б) минеральных вяжущих веществ
в) искусственных каменных материалов
г) битумных и дегтевых вяжущих веществ
19. Рубероид и толь относятся к группе:
а) теплоизоляционных и акустических материалов
б) минеральных вяжущих веществ
в) искусственных каменных материалов
г) битумных и дегтевых вяжущих веществ.
принимать после прекращения нагрузки первоначальную форму –
это:
а) прочность
б) упругость
в) пластичность
г) хрупкость
12. К лесным строительным материалам и изделиям из них не относится:
а) брус
б) гравий
в) доски
г) фанера
13. К природным каменным материалам и изделиям из них не относится:
а) гипс
б) мрамор
в) глина
г) чугун
14. Чугуны и стали относятся к группе:
а) природных каменных материалов и изделий из них
б) металлов
в) минеральных вяжущих веществ
г) керамических изделий
15. К керамическим материалам относятся:
а) кирпич
б) черепица
в) канализационные трубы
г) все вышеперечисленные
16. Цемент, гипс, известь относятся к группе:
а) природных каменных материалов и изделий из них
б) металлов
в) минеральных вяжущих веществ
г) керамических изделий
17. К искусственным каменным материалам относятся:
а) силикатный кирпич
б) асбестоцементные материалы
в) фибролит и ксилолит
Краткое содержание темы
Для обследования технического состояния здания оценщику
необходимо иметь представление об объемно-планировочных и конструктивных решениях зданий, а также основных понятиях системы инженерного оборудования. При анализе основных характеристик зданий оценщик также должен учитывать степень капитальности здания, климатическое и сейсмическое районирование.
Основные понятия о строительных системах. Под строительной системой понимается способ возведения зданий, т. е. совокупность методологических, нормативных и организационно-производственных принципов проектирования и строительства, направленных на достижение наиболее эффективных технико-экономических показателей строительства и эксплуатации зданий, отвечающих
наилучшим способом конкретным требованиям среды обитания
людей и производства. Рассматривают три основные строительные
16
17
Тема 3. Объемно-планировочные решения и конструктивные
схемы зданий
Изучаемые вопросы
Общие сведения о строительных системах. Объемно-планировочные решения зданий. Конструктивные схемы гражданских и промышленных зданий. Классификация зданий по капитальности. Понятие о территориальных поясах, климатическом и сейсмическом
районировании. Система инженерного оборудования зданий.
системы: традиционную, полносборную и монолитную.
Объемно-планировочным решением здания называется
расположение (компоновка) помещений заданных размеров в одном
комплексе, подчиненное функциональным, архитектурно-художественным и экономическим требованиям. Различают следующие
системы расположения помещений:
ü Коридорная – в плане здания помещения соединены коридором, которые могут быть расположены по одну или по обе стороны
коридора (офисные здания, гостиницы, общежития);
ü Анфиладная – помещения соединяются друг с другом непосредственно через проемы в стенах или перегородках (музеи, выставочные залы);
ü Зальная – предусматривает одно большое (главное) помещение, вокруг которого группируются остальные необходимые помещения (кинозалы, спортивные залы, большинство производственных помещений);
ü Ячеистая – разбивка объема здания на мелкие ячейки (квартиры и комнаты в жилых домах);
ü Смешанная – объединяет различные по назначению помещения.
Конструктивные схемы гражданских и промышленных зданий
определяются способом передачи полезных нагрузок от перекрытий на опоры. Данные схемы необходимы для обеспечения проектной прочности, жесткости и устойчивости здания. Наиболее распространенными конструктивными схемами являются:
ü конструктивные схемы с продольными несущими стенами;
ü конструктивные схемы с поперечными несущими стенами;
ü конструктивные схемы с плитами, опертыми по контуру.
Конструктивные элементы здания размещаются в строго определенном порядке, образуя конструктивную систему, способную воспринимать все внешние силовые воздействия и передавать их на основание здания. К конструктивным элементам гражданских и промышленных зданий относятся:
ü фундаменты,
ü стены,
ü отдельные опоры,
ü балки,
ü ригели,
ü прогоны,
ü перекрытия.
18
В строительстве используются следующие конструктивные системы зданий:
ü каркасная система – состоит из несущих вертикальных элементов (стоек, столбов, колонн) и горизонтальных элементов (балок, ригелей). На элементы каркаса либо навешиваются панели стен
и плиты перекрытий, либо производится кирпичное заполнение стен;
ü бескаркасная система со сплошными несущими стенами, представляет коробчатую пространственную систему, состоящую из несущих железобетонных панелей или кирпичных стен и плит перекрытий;
ü каркасно-панельная система включает сборный железобетонный каркас, в которой горизонтальные нагрузки воспринимают сборные железобетонные перекрытия, а вертикальные – железобетонные панели. Эта система распространена в многоэтажных
общественных зданиях.
ü каркасно-ствольная конструктивная система, является разновидностью каркасно-панельной системы и применяется для зданий повышенной этажности и высотных зданий. Несущая способность в данной системе повышается за счет колонн нижних этажей.
Классификация зданий по капитальности. Данная классификация распределяет здания на группы капитальности в зависимости от
материала фундаментов, стен и перекрытий (табл. 1, 2).
Таблица 1
Распределение гражданских зданий по группам капитальности
Конструктивные
элементы
Фундаменты
Стены
Перекрытия
Группы
I
II
III
IV
Железобетонные, бетонные, бутовые, бутобетонные, кирпичные
V
VI
Деревянные Глинобитстулья,
ные, грункаменные
товые
столбы
Щитовые,
Каркаснокаркаснозакамышисыпные, сатовые и
манные,
др. облегглинобитные
ченные
Кирпичные, из естест- Облегчен- Деревянвенного камня, крупные из
ные и
нопанельные
кирпича и смешанлегких
ные (киркамней
пич, дерево)
Железо- Смешанные
Деревянные
бетонные (металлические балки
и деревянные заполнения)
19
Таблица 2
Распределение производственных зданий по группам капитальности
Понятия о территориальных поясах, климатическом и сейсмическом районировании.
В связи с наличием поясных цен на привозные материалы и тарифов на электроэнергию, местных отпускных цен на нерудные материалы, а также поясных коэффициентов на заработную плату рабочих-строителей вся территория России разделена на десять территориальных поясов.
Кроме того, вследствие различных требований, предъявляемых
к конструкциям зданий в разных климатических условиях (глубина
заложения фундаментов, толщина стен, отепление чердачных перекрытий и др.), а также различных размеров удорожания строительства при производстве работ в зимнее время вся территория страны
разбита на четыре климатических района.
Разделение на территориальные пояса и климатические районы
приведено в приложении 2 Общей части сборников УПВС.
В сборниках УПВС указана восстановительная стоимость по 9
территориальным поясам; по 10-му поясу, расположенному север-
нее Полярного круга, восстановительная стоимость устанавливается по смежному поясу, расположенному южнее Полярного круга, с
увеличением на 20%.
В сборниках УПВС указана восстановительная стоимость условно для II климатического района. Для определения восстановительной стоимости зданий, расположенных в I, III и IV климатических районах, к УПВС соответствующего территориального пояса
применяются поправочные коэффициенты, приведенные в Технической части каждого сборника.
Сборники УПВС не учитывают удорожания строительства в
сейсмических районах (кроме отдельных жилых зданий,
запроектированных с учетом сейсмичности). Поэтому для оценки
зданий и сооружений, расположенных в сейсмических районах, к
УПВС применяются поправочные коэффициенты, приведенные в
Общей части.
К системе инженерного оборудования зданий относится:
1) холодное водоснабжение (водопровод):
ü с нижней разводкой (тупиковой или кольцевой);
ü водонапорный бак;
ü подкачивающие насосы.
2) водоотведение (канализация):
ü домовая;
ü внутриквартальная.
3) отопление:
ü центральное – от внешних источников (В качестве нагревательных приборов используют чугунные радиаторы, стальные штампованные панели, конвекторы плинтусного типа);
ü местное:
- печное отопление (дровяное, угольное или газовое)
- водяное отопление с местным водогрейным котлом
4) горячее водоснабжение
ü центральное – от внешних источников (бойлеров, котельных,
тепловых пунктов)
ü местное:
- местные водоподогреватели на твердом топливе (дровяные колонки) с ванными;
- газовые или электрические водоподогреватели (газовые или
20
21
Конструктивные
элементы
Стены
I
Группы
III
II
IV
V
Сплошная кладка из кирпи- Облегченная Деревянные Деревянные
ча, крупных блоков или же- кладка из кир- брусчатые,
каркасные,
лезобетонных панелей
пича или камрубленые
щитовые,
ней
глинобитные
Заполнение
Кирпич, шлакобетонные
каркасных камни и другие облегченные
стен
блоки и камни, крупные панели, металлические или асбестоцементные листы
Колонны и Металличе- Железобетон- Кирпичные
Деревянные Деревянные
столбы
ские или
ные или кир- или деревянжелезобепичные
ные
тонные
Перекрытия
Железобетонные
Деревянные
междуэтажные и чердачные
Бесчердач- МеталличеЖелезобеДеревянные конструкции
ные переские
тонные
крытия
электрические колонки) с ванными;
- местный подогрев воды без ванн (например, электроводонагреватели, подключаемые к водопроводу).
5) Газоснабжение осуществляются по различным схемам:
ü наружный ввод с расположением отключающего крана на наружном вертикальном участке;
ü наружный цокольный ввод с расположением отключающего
крана в тамбуре лестничной клетки;
ü ввод через технические подвалы (подполья) с расположением отключающих гидрозатворов на подземном газопроводе в 3–5 м от здания.
6) Мусоропровод состоит из вертикального ствола, загрузочных
клапанов, вытяжной трубы, вентиляционной камеры на чердаке и
мусороприемной камеры со сменными мусоросборниками или бункером.
7) Вентиляции располагаются в бетонных панелях. В некоторых
домах каналы сделаны приставными из асбоцементных труб, сосредоточенных в коридорах. В верхних этажах зданий повышенной
этажности удаление воздуха осуществляется с помощью вытяжных
вентиляторов. Выпуск воздуха из сборных каналов осуществляется
через вытяжные шахты прямо в атмосферу или в чердачное помещение, а оттуда через общую для всего дома шахту или отдельные
шахты – в атмосферу.
8) Электроснабжение зданий осуществляется от трансформаторных подстанций. Электрическая сеть до вводного устройства
многоэтажного дома выполняется трехфазной, четырехпроводной,
с наглухо заземленной нейтралью при напряжении 380/220 вольт и
находится в ведении и эксплуатации энергоснабжающей организации, а после вводного устройства – в ведении и эксплуатации владельцев дома.
9) Лифты. В многоэтажных (более 5 этажей) гражданских зданиях в лестнично-лифтовые узлы встраиваются лифтовые шахты.
Встроенные лифты бывают пассажирские и грузовые. Лифт состоит
из кабины, подвешенной на стальных канатах, перекинутых через
шкив подъемной лебедки.
ная прокладка сетей между зданиями в проходных каналах и технических подпольях зданий высотой не менее 1,8 м.
В техническом подполье одновременно прокладываются:
ü водопроводная сеть – одновременно домовая и внутриквартальная;
ü канализационная сеть – домовая и внутриквартальная;
ü теплосети – прямая и обратная, транзитные – микрорайона и
домовые в пределах здания;
ü сети горячего водоснабжения – прямая и циркуляционная в
пределах здания;
ü газопровод – домовой и внутриквартальный;
ü силовые электрические и телефонные кабели.
Домашнее задание
1) Ознакомьтесь с приложением 2 Общей части сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов //Госстрой СССР. – М.:
Стройиздат, 1970.
2) Сделайте описание объемно-планировочных решений, конструктивных систем, конструктивных элементов и инженерного оборудования жилого помещения.
3) Определите группу капитальности здания по выбору.
Для использования транзитных внутриквартальных магистралей непосредственно для обеспечения домов принимается совмещен-
Вопросы для самопроверки
1. Дайте понятие о строительных системах.
1.Дайте краткую характеристику традиционной, полносборной
и монолитной строительной системы. Рассмотрите использование
данных строительных систем на примере зданий г. Улан-Удэ.
2.Какие объемно-планировочные решения зданий Вам известны?
3.Что такое мезонин, мансарда, светелка, эркер?
4.Какие конструктивные схемы зданий Вам известны?
5.Какие конструктивные элементы используют в строительстве?
Приведите примеры.
6.Какие конструктивные системы зданий наиболее распространены в строительстве?
7.Чем каркасно-панельная система отличается от каркасноствольной?
22
23
Тестовый контроль по теме
1. К конструктивным схемам гражданских и промышленных зданий
относят:
а) фундаменты
б) стены
в) перекрытия
г) все вышеперечисленные
2. Гражданские здания могут быть:
а) бескаркасные и каркасные
б) естественные и искусственные
в) основные и вспомогательные
г) все вышеперечисленные
3. К элементам стены не относятся:
а) балконы
б) отмостки
в) лоджии
г) эркеры
4. Лестницы по назначению делятся на:
а) бескаркасные и каркасные
б) естественные и искусственные
в) основные и вспомогательные
г) все вышеперечисленные
5. Основой объемно-планировочного и конструктивного решения
промышленных зданий является:
а) объем складских помещений
б) технологический процесс
в) создание благоприятных условий эксплуатации
г) все вышеперечисленное
6. К ограждающим конструкциям здания относятся:
а) стены
б) перекрытия и крыши
в) оконные и дверные заполнения
г) все вышеперечисленное
7. Объемно-планировочные решения общественных зданий зависят
от:
а) функционального назначения
б) строительных норм
в) демографической ситуации
г) всего вышеперечисленного
8. Совокупность методологических, нормативных и организационно-производственных принципов проектирования и строительства,
направленных на достижение наиболее эффективных технико-экономических показателей строительства и эксплуатации зданий, отвечающих наилучшим способом конкретным требованиям среды
обитания людей и производства, – это строительная:
а) конструкция
б) схема
в) система
г) норма
9. К конструктивным схемам гражданских и промышленных зданий
не относится:
а) фундамент
б) окно
в) балка
г) перекрытия
10. В зависимости от материалов фундаментов, стен и перекрытий
гражданские здания классифицируются по капитальности на группы:
а) 3
б) 4
в) 5
г) 6
11. В зависимости от материалов фундаментов, стен и перекрытий
24
25
8.К какой группе капитальности будет относиться жилое здание
с бетонным фундаментом, кирпичными стенами и смешанными перекрытиями?
9.С какой целью проведено разделение территории России на
территориальные пояса и климатические районы?
10. К какому территориальному поясу относится Бурятия?
11. К какому климатическому району относится Бурятия?
12. Как при оценке зданий учитывается сейсмическая опасность
территории?
13. Дайте краткую характеристику системы инженерного оборудования зданий.
промышленные здания классифицируются по капитальности на группы:
а) 3
б) 4
в) 5
г) 6
Тема 4. Нагрузки и воздействия на строительные материалы
и конструкции
Изучаемые вопросы
Понятие о долговечности зданий и сооружений. Силовое воздействие нагрузок. Агрессивная среда. Понятие о коррозии. Виды
коррозии. Стихийные бедствия и воздействие стихийных бедствий
на здания, сооружения и строительные конструкции.
Краткое содержание темы
Строительные материалы и конструкции со временем изнашиваются, стареют, разрушаются, вследствие чего эксплуатационные
качества зданий и сооружений ухудшаются, и они перестают отвечать своему назначению.
Использование зданий по их назначению принято называть технологической эксплуатацией. Чтобы здания можно было эффективно использовать, они должны находиться в исправном состоянии, т.
е. стены, покрытия и прочие элементы совместно с системами отопления, вентиляции и другими системами должны позволять поддерживать в помещениях требуемый температурно-влажностный
режим, а системы водоснабжения и канализации, освещения и кондиционирования – обеспечивать заданную комфортность.
Под долговечностью понимается способность зданий и их элементов сохранять во времени заданные качества в определенных условиях при установленном режиме эксплуатации без разрушения и
деформаций. Долговечность характеризуется временем, в течение
которого в сооружениях, с перерывами на ремонт, сохраняются эксплуатационные качества на заданном в проекте уровне. Различают:
ü физическую долговечность (зависит от физико-технических характеристик конструкций: прочности, тепло- и звукоизоляции, герметичности и других параметров);
26
ü моральную долговечность (зависит от соответствия здания своему назначению по размерам, благоустройству, архитектуре и т. п.).
Для зданий существуют нормативные сроки службы, которые
определяет группа капитальности. Например, в зависимости от группы капитальности для жилых зданий, срок службы составляет от 15
до 150 лет (таблица 4).
Здания и сооружения при эксплуатации подвергаются различным видам нагрузок, которые принято делить на 2 группы:
1.силовое воздействие;
2.агрессивное воздействие окружающей среды.
Силовое воздействие нагрузок вызывает, прежде всего, объемное напряженное состояние строительных конструкций.
Агрессивной средой является такая среда, под воздействием которой изменяются структура и свойства материалов, что приводит к
непрерывному снижению прочности и разрушению структуры.
Таблица 4
Срок службы жилых зданий в зависимости от их классификации
по группам капитальности
Группа
капитальности
I
II
III
IV
V
VI
Характеристика зданий
Каменные особо капитальные: фундаменты каменные и бетонные;
стены каменные (кирпичные) и крупноблочные; перекрытия железобетонные
Каменные обыкновенные: фундаменты каменные; стены каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные, а также каменные своды по металлическим балкам)
Каменные облегченные: фундаменты каменные и бетонные; стены
облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника; перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по
металлическим балкам
Деревянные рубленые или брусчатые, смешанные сырцовые: фундаменты ленточные бутовые; стены рубленные, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), сырцовые; перекрытия деревянные
Сборно-щитовые, каркасные, саманные и фахверковые: фундаменты на деревянных стульях или бутовых столбах; стены каркасные глинобитные; перекрытия деревянные
Каркасно-камышовые и прочие облегченные
Усредненный
срок службы
зданий, годы
150
125
100
50
30
15
Агрессивные среды делятся на:
1) Газовые среды – это прежде всего такие соединения, как се27
роуглерод (CS2), углекислый газ (СО2), сернистый газ (SO2) и др. Их
агрессивность определяют:
ü вид и концентрация газов,
ü растворимость газов в воде,
ü влажность и температура газов.
2) Жидкие среды – это растворы кислот, щелочей, солей, а также масла, нефть, растворители и др. Агрессивность таких сред оценивается:
ü концентрацией агрессивных агентов,
ü температурой,
ü скоростью движения или величиной напора у поверхности
конструкции.
3) Твердые среды – это пыль, грунты и т.п. Их агрессивность
зависит от:
ü дисперсности,
ü растворимости в воде,
ü гигроскопичности,
ü влажности окружающей среды.
Кроме вышеперечисленных 3 групп агрессивных сред следует
выделять еще одну это биологическая среда. Важнейшим компонентом биоповреждающей ситуации являются живые организмы: бактерии, грибы лишайники, мхи, высшие растения, кишечнополостные, рыбы, птицы и млекопитающие.
Разрушение строительных материалов и конструкций при воздействии агрессивной среды называется коррозией. Способность
материалов сопротивляться разрушительному воздействию внешней
среды называется коррозионной стойкостью, а предельный срок
службы сооружений, в течение которого они сохраняют заданные
эксплуатационные качества, и есть их долговечность.
При оценке технического состояния конструкций, пораженных
коррозией, прежде всего, необходимо определить вид коррозии. Это
дает возможность определить основную причину коррозионного
повреждения конструкций и более точно определить влияние коррозионных повреждений на несущую способность элементов конструкций. Приведем некоторые виды коррозионных повреждений.
Виды коррозионных повреждений строительных металлических
конструкций:
ü сплошная коррозия
ü коррозия пятнами
ü язвенная коррозия
ü точечная (питтинговая) коррозия
ü коррозионное растрескивание
ü коррозионная усталость
ü расслаивающая коррозия
ü контактная коррозия.
Виды коррозионных повреждений полимерных конструкций:
ü окислительная деструкция
ü термическая деструкция
ü радиационная деструкция
ü механическая деструкция
ü биологическая деструкция.
Виды коррозионных повреждений деревянных конструкций:
ü коррозионная (нитевидная) гниль
ü деструктивная (трухлявая) гниль
ü химическая коррозия
ü червоточины.
Повреждения зданий и сооружений возможны также в результате стихийных бедствий, аварий и катастроф.
Интенсивность поражений при пожарах зависит от зоны нахождения здания и сооружения от очага пожара. Различают:
ü зону горения – часть пространства, в которой образуется пламя;
ü зону теплового воздействия – часть пространства, примыкающего к зоне горения, в котором происходит воспламенение или
изменение состояния материалов и конструкций;
ü зону задымления – часть пространства, примыкающая к зоне
горения и теплового воздействия и заполненная токсическими дымовыми газами.
При ураганах и грозах повреждения зданий и сооружений зависят от:
ü скорости ветра (удельного давления ветряного напора);
ü интенсивности грозовой деятельности;
ü количества выпадающих осадков.
Степень разрушения зданий и сооружений при землетрясениях
зависит от интенсивности землетрясения. Землетрясения в 1 балл –
28
29
незаметное, 2 балла – очень слабое, 3 балла – слабое. Разрушения
начинаются при интенсивности в 4 балла (табл. 5).
Таблица 5
Последствия землетрясения в зависимости от его интенсивности
Интенсивность
землетрясения в
баллах
IV
V
VI
Тип землетрясения
Последствия
Умеренное
Довольно сильное
Сильное
VII
Очень сильное
VIII
Разрушительное
IX
Опустошительное
X
Уничтожающее
XI
XII
Катастрофическое
Разрушение остекления
Средние разрушения у деревянных зданий, слабые – кирпичных. У людей легкие травмы
(ушибы, ссадины).
Сильные – деревянных зданий, средние – кирпичных (до 30 км от эпицентра). У людей легкие
травмы.
Сильные – кирпичных. Трещины в почве. У людей легкие травмы.
Полное разрушение зданий, разрыв коммуникаций (до 80 км). У людей травмы средней тяжести.
Обвалы, разрушения магистралей (до 120 км). У
людей тяжелые травмы (переломы черепа, разрывы внутренних органов).
Изменение рельефа (до 160 км).
Домашнее задание
1) Сделайте зарисовку коррозионных повреждений строительных конструкций по выбору.
2) Опишите поэтажные повреждения строительных конструкций и материалов жилого 5-этажного кирпичного здания и 3-этажного деревянного здания при условии пожара:
a) на первом этаже
б) на втором этаже
в) на пятом (третьем) этаже.
3) Приведите документальное (фотографическое) подтверждение повреждениям зданий и сооружений в зависимости от интенсивности землетрясения с использованием данных таблицы 5.
Вопросы для самопроверки
1. Что такое долговечность? Перечислите и дайте краткую характеристику видам долговечности.
2. Какими эксплуатационными требованиями должны обладать
здания и сооружения?
30
3.Что понимается под термином «оптимальная долговечность»?
4.Что происходит с конструктивными элементами зданий и сооружений при силовых нагрузках?
5.Что такое агрессивная среда? Приведите классификацию агрессивности сред в соответствии с СНиП 11.28-76.
6.Каким образом воздушная среда способствует разрушению
зданий и сооружений? Приведите примеры.
7.Приведите варианты разрушений в зависимости от вида грунтовой воды.
8.Какие разрушения зданий и сооружений возможны при воздействии отрицательных температур?
9.Каким образом технологический процесс влияет на производственное здание и сооружение?
10. Что такое абразивный износ? От чего зависит интенсивность
абразивного износа вне и внутри здания?
11. Каков характер повреждений, вызванных биологической средой? Приведите примеры.
12. На какие виды конструкций оказывает влияние домовой гриб?
13. Что такое коррозия и коррозионная стойкость?
14. Перечислите и дайте краткую характеристику видам коррозионных повреждений строительных металлических конструкций.
15. Приведите примеры коррозии деревянных конструкций.
16. В чем основная причина коррозии конструкций из глиняного кирпича и керамических изделий?
17. Какие повреждения строительных конструкций возникают
при пожарах (зона горения, теплового воздействия, задымления)?
18. Какие повреждения зданий и сооружений возможны при ураганах?
19. Какие повреждения зданий и сооружений возможны при землетрясениях различной интенсивности?
Тестовый контроль по теме
1. Здания и сооружения подвергаются воздействиям:
а) внешним и внутренним
б) естественным и искусственным
в) постоянным и временным
г) природным и антропогенным
31
2. Способность зданий и их элементов сохранять во времени заданные качества в определенных условиях при установленном режиме
эксплуатации без разрушения и деформации – это:
а) срок службы
б) долговечность
в) сохранность
г) эксплуатируемость
3. Долговечность бывает:
а) физическая
б) физическая и моральная
в) физическая и оптимальная
г) физическая, моральная и оптимальная
4. Износ конструкций делится на группы:
а) 2
б) 3
в) 4
г) 5
5. Среда, под воздействием которой изменяются структура и свойства материалов, что приводит к снижению прочности и разрушению, называется:
а) химической
б) агрессивной
в) коррозионной
г) физико-химической
6. Агрессивные среды делятся на:
а) газовые и жидкие
б) газовые и твердые
в) жидкие и твердые
г) газовые, жидкие и твердые
7. Язвенная коррозия наиболее характерна для:
а) алюминиевых покрытий
б) цинковых покрытий
в) углеродистой стали
г) все вышеперечисленные
8. Квазихрупкое разрушение стали и высокопрочных алюминиевых
сплавов при одновременном воздействии статистических напряжений растяжения и агрессивных сред называется:
32
а) коррозионной усталостью
б) коррозионным растрескиванием
в) контактной коррозией
г) сплошной коррозией
9. Разрушения зданий и сооружений начинаются при землетрясениях интенсивностью (в баллах):
а) 3
б) 4
в) 5
г) 6
10. По степени огнестойкости здания бывают:
а) несгораемые
б) трудно сгораемые
в) сгораемые
г) все вышеперечисленные
11. К несгораемым зданиям относятся здания со степенью огнестойкости:
а) I
б) II
в) III
г) IVи V
12. Сильные разрушения деревянных зданий, средние – кирпичных
характерны при землетрясениях (в баллах)
а) 5
б) 6
в) 7
г) 8
Тема 5. Износ зданий и сооружений
Изучаемые вопросы
Старение и износ зданий и сооружений. Дефекты и повреждение строительных конструкций. Виды износа. Срок жизни объекта.
Методы оценки износа.
Краткое содержание темы
Здания и сооружения в процессе эксплуатации подвергаются
33
воздействию агрессивных сред природного и техногенного характера. В результате указанных воздействий происходит изменение первоначальных свойств материалов конструкций и инженерного оборудования. В зависимости от того, какие именно параметры материалов изменяются под воздействием внешних факторов, различают
две формы изменений:
1) Старение – это процесс изменения физико-химических
свойств материала конструктивного элемента при длительной естественной выдержке, т.е. в результате воздействия на конструкцию
окружающей среды, механических нагрузок, связанных с технологическими процессами в здании. Старение материала предшествует
его разрушению. Носит необратимый характер.
2) Износ – это изменение размеров, формы, массы объекта или
состояния поверхности вследствие деформации от постоянно действующих нагрузок либо из-за разрушений поверхностного слоя.
Внешне износ выражается в дефектах и повреждениях.
Дефектами элементов конструкций и их соединений называются отклонения геометрической формы и качества выполнения элементов от предусмотренных проектом и нормативами, возникшие в
конструкциях при изготовлении и монтаже. Делятся на 3 группы:
ü дефекты, которые могут привести к аварии;
ü дефекты, не угрожающие целостности здания, но ослабляющие конструкции (дефекты стыков крупнопанельных зданий, промерзание стен и т.д.);
ü дефекты, которые снижают эксплуатационные качества и требуют дополнительных затрат на эксплуатацию.
Повреждениями элементов конструкций и их соединений называются разного рода отклонения геометрической формы элементов
от первоначальной, возникшие в процессе эксплуатации. Выделяют
три категории повреждений:
ü аварийного характера, которые вызваны дефектами проектирования, строительства, стихийными бедствиями, нарушениями правил эксплуатации зданий и сооружений;
ü разрушения несущих конструкций обусловлены внешними и
технологическими факторами, нарушением правил эксплуатации.
Эти нарушения не являются аварийными и устраняются при капитальном ремонте или заменой;
ü разрушения второстепенных элементов (выпадение штукатурки, отдельных плиток облицовки), устраняемые при текущем ремонте.
Износ в зависимости от факторов снижения стоимости подразделяется на:
ü физический – уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации;
ü функциональный – уменьшение стоимости имущества из-за
его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным
решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам;
ü внешний (экономический) – уменьшение стоимости имущества вследствие изменений внешней среды: социальных стандартов
общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.
Одна из основных задач оценщика – это определение физического износа здания или сооружения. В зависимости от условий эксплуатации объекта различают два основных вида физического износа:
ü нормальный (нормативный) – утрата или уменьшение восстановительной стоимости или стоимости замещения типового объекта, обусловленная сроком его службы при проектных условиях эксплуатации и своевременном текущем ремонте;
ü индивидуальный – утрата или уменьшение восстановительной стоимости или стоимости замещения конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных
причин, нарушения СНиП, ошибок в проектах.
Предварительную оценку физического износа устанавливают
визуально по общему состоянию зданий (таблица 6).
При более детальной оценке физического износа зданий применяют три основных метода его расчета:
1) Нормативный метод предполагает использование нормативных документов (СНиП, ВНС, инструкций и др.). В соответствии с
ВСН 53-86 «Правила оценки физического износа жилых зданий»
величину физического износа в целом определяют как среднюю
34
35
арифметическую взвешенную, полученную из процента износа отдельных конструкций элементов и инженерных систем здания по
формуле:
Иф = Σ Ифi • di/100, где
Ифi – физический износ конструктивного элемента, %
di – коэффициент, учитывающий долю восстановительной стоимости
здания, %
2) Стоимостной метод заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания, т.е. расчет производится сразу в стоимостном выражении. Так как расчет проводится на основе фактических затрат на ремонт изношенных элементов и систем, то износ,
определенный с помощью стоимостного метода, можно считать самым точным.
3) Метод определения срока жизни. Накопленный износ зависит от срока жизни объекта недвижимости (рис. 1).
Физический износ зданий и сооружений в % с использованием
срока оставшейся жизни рассчитывается по формуле:
Иф = (ХВ/ФЖ) • 100, где
ХФ – фактический или хронологический возраст (время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по паспорту объекта,
свидетельству о его регистрации либо акту госкомиссии).
ФЖ – срок физической жизни объекта недвижимости (период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует использованию данного объекта недвижимости по своему назначению. Срок физической жизни объекта закладывается при его строительстве и определяется в зависимости от капитальности
зданий. Физическая жизнь объекта недвижимости заканчивается, когда
объект сносится).
Таблица 6
Ориентировочная оценка физического износа зданий
Физический
износ, %
0–20
21–40
41–60
61–80
81–100
Состояние
Внутренних конструктивных элементов
Повреждения, деформации, а также Полы и потолки ровные, горизонтальследы устранения дефектов отсутст- ные, трещины в покрытиях и отделке
вуют
отсутствуют
Повреждения, дефекты, в том числе и Полы и потолки ровные, на потолках
искривления отсутствуют. Местами возможны волосяные трещины. На
имеются следы различных ремонтов, в ступенях лестниц небольшое число
том числе небольших трещин в про- повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием
стенках и перемычках
Много следов ремонтов трещин и Полы в отдельных местах зыбкие с
участков наружной отделки. Имеются отклонениями от горизонтали. В поместа искривления горизонтальных толках много трещин, ранее заделанлиний и следы их ликвидации. Износ ных и появившихся вновь. Отдельные
кладки стен характеризуется трещи- отслаивания покрытия пола (паркета,
плиток). Большое число повреждений
нами между блоками
ступеней
Имеются открытые трещины различ- Большое отклонение от горизонтали в
ного происхождения, в том числе от полах, зыбкость. Массовое повреждеизноса и перегрузки кладки поперек ние покрытия пола и даже его отсутсткирпичей. Большое искривление гори- вие. В потолках много мест с отвазонтальных линий и местами отклоне- лившейся штукатуркой. Перекошенние стен от вертикали
ные окна и двери. Большое число повреждений ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями
Здание в опасном состоянии. Участки Потолки с большими перекосами и
стен разрушены, деформированы в уклонами. Заметные прогибы потолпроемах. Трещины по перемычкам, ков. Окна и двери с гнилью в узлах и
простенкам и по всей поверхности брусьях. В маршах лестниц не хватает
стен. Возможны большие искривления ступеней и перил. Внутренняя отделка
горизонтальных линий и выпучивание полностью разрушена
стен
Несменяемых конструкций
Рассчитанный таким образом процент износа может быть переведен в стоимостное выражение – обесценивание (О):
О = ВС • (Иф/100), где
ВС – восстановительная стоимость
Иф – физический износ, %.
Рис. Срок жизни объекта недвижимости
36
37
Домашнее задание
1) Дайте краткую характеристику видам износа (физический,
функциональный, внешний).
2) Рассмотрите понятие срока жизни объекта недвижимости:
a) срок физической жизни
б) срок экономической жизни
в) фактический возраст
г) эффективный возраст
д) оставшийся срок экономической жизни
3) Проведите ориентировочную оценку физического износа здания по выбору с использованием данных таблицы 5.
Вопросы для самопроверки
1.Что такое старение материала конструкции?
2.Что такое износ?
3.Какие виды износа Вам известны?
4.Что такое физический износ?
5.В чем проявляется функциональный износ?
6.Что такое внешний износ?
7.Какой вид износа носит только неустранимый характер и почему?
8.Дайте понятие срока жизни объекта недвижимости.
9.Каким методом проводят предварительную оценку физического износа зданий?
10. Какие методы используют для более детального подсчета
физического износа?
11. В чем преимущества нормативного метода подсчета накопленного износа?
12. Какой из существующих методов расчета физического износа является наиболее точным и почему?
13. Какой из методов подсчета физического износа учитывает
остаточную стоимость здания или сооружения?
Тестовый контроль по теме
1. Физический износ бывает:
а) строительный и архитектурный
б) нормальный и индивидуальный
38
в) восстанавливаемый и не восстанавливаемый
г) все вышеперечисленные
2. Разного рода отклонения геометрической формы элементов от
первоначальной, возникшие в процессе эксплуатации, – это:
а) повреждения
б) дефекты
в) физический износ
г) все вышеперечисленные
3. Разного рода отклонения геометрической формы элементов от
первоначальной, возникшие в конструкциях при изготовлении и
монтаже, – это:
а) повреждения
б) дефекты
в) физический износ
г) все вышеперечисленные
4. Определите физический износ здания в % по описанию: «Повреждения, деформации и следы устранения дефектов отсутствуют.
Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и
отделке отсутствуют»:
а) 0 – 20
б) 21 – 40
в) 41 – 60
г) 61 – 80
5. Определите физический износ здания в % по описанию: «Повреждения, деформации отсутствуют. Местами имеются следы мелкого
ремонта. Полы и потолки ровные. На потолках возможны волосяные
трещины. Окна и двери открываются с некоторым усилием»:
А) 0 – 20
Б) 21 – 40
В) 41 – 60
Г) 61 – 80
6. Определите физический износ здания в % по описанию: «Много
следов ремонта. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками. Полы в отдельных местах зыбкие, с отклонениями по
горизонтали. В потолках много трещин. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Повреждения ступеней лестниц»:
а) 21 – 40
39
б) 41 – 60
в) 61 – 80
г) 81 – 100
7. Определите физический износ здания в % по описанию: «Имеются открытые трещины различного происхождения. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали. Массовое повреждение покрытия пола или его отсутствие. В
потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Перекошенные
окна и двери. Большое число повреждений ступеней лестниц, перекосы маршей»:
а) 21 – 40
б) 41 – 60
в) 61 – 80
г) 81 – 100
8. Определите физический износ здания в % по описанию: «Здание
в опасном состоянии. Участки стен разрушены. Потолки с большими перекосами и уклонами. Заметны прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил»:
а) 21 – 40
б) 41 – 60
в) 61 – 80
г) 81 – 100
9. Уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие
неправильной эксплуатации – это износ:
а) физический
б) функциональный
в) внешний (экономический)
г) все вышеперечисленные
10. Уменьшение стоимости имущества из-за несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим,
объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности – это износ:
а) физический
б) функциональный
в) внешний (экономический)
г) все вышеперечисленные
11. Уменьшение стоимости имущества вследствие изменения социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений и экологической обстановки – это износ:
а) физический
б) функциональный
в) внешний (экономический)
г) все вышеперечисленные
12. Устранимым или не устранимым может быть износ:
а) физический и функциональный
б) физический и внешний
в) функциональный и внешний
г) физический, функциональный и внешний
13. Период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует использованию данного объекта недвижимости по своему назначению, – это:
а) срок экономической жизни
б) срок физической жизни
в) фактический возраст
г) эффективный возраст
14. Время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки – это:
а) срок экономической жизни
б) срок физической жизни
в) фактический возраст
г) эффективный возраст
15. Время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость
объекта – это:
а) срок экономической жизни
б) срок физической жизни
в) фактический возраст
г) эффективный возраст
16. Время, которым оценивается продолжительность жизни здания,
исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость, – это:
а) срок экономической жизни
б) срок физической жизни
40
41
Краткое содержание темы
При эксплуатации объектов недвижимости очень часто возникают ситуации, требующие сбора, обновления и анализа фактических данных о характеристиках земельных участков и улучшений,
составляющих объект недвижимости. Процесс сбора и анализа фактических данных называется обследованием. Следовательно, техническое обследование – это процесс сбора и анализа фактических
данных по техническому состоянию здания или сооружения.
Техническая оценка (экспертиза) зданий и сооружений производится в следующих случаях:
ü при оценке стоимости здания как объекта недвижимости затратным подходом;
ü при паспортизации;
ü при оценке технического состояния здания или его отдельных элементов для проведения капитального ремонта или реконструкции.
Основой технической оценки объекта недвижимости является
техническое обследование, которое состоит из трех последователь-
но проводимых этапов:
1 этап – подготовительный;
2 этап – техническое обследование;
3 этап – заключительный.
Подготовительный этап заключаются в предварительном ознакомлении с объектом оценки, сборе и анализе исходных документальных материалов, подготовке рабочих материалов для обследования.
При предварительном ознакомлении производится первичный
осмотр объекта в натуре:
ü ориентировочные размеры, характеристики формы и состояния участка;
ü состав улучшений;
ü типы улучшений по основным классификационным признакам;
ü текущее состояние улучшений (незавершенное строительство, новое строительство, строения с видимыми внешними признаками разрушений строительных конструкций).
В состав улучшений при оценке недвижимости включаются:
ü основные здания и сооружения;
ü вспомогательные здания и сооружения – пристройки, насосные, трансформаторные, дымовые трубы, котельные, эстакады для
конвейеров, и т. д.;
ü машины и оборудование, относящиеся к обеспечению функционального назначения зданий и сооружений – грузовые и пассажирские лифты и подъемники, эскалаторы, конвейеры, холодильные станции и т. п.;
ü внутренние инженерные сети и системы, относящиеся к обеспечению функционального назначения зданий и сооружений – электроснабжения и освещения, водоснабжения и канализации, отопления и охлаждения, вентиляции и кондиционирования, газоснабжения, пожаротушения и сигнализации;
ü внутриплощадочные инженерные сети, элементы инфраструктуры и благоустройства – кабельные сети и трубопроводы, дренажные системы, проезды автомобильного и рельсового транспорта, пешеходные проходы и тротуары, ограждения, пожарные водоемы, постоянные элементы благоустройства и т. д.
Основными признаками, позволяющими классифицировать здания и сооружения, являются:
42
43
в) фактический возраст
г) эффективный возраст
17. Время, в течение которого износ носит устранимый характер, –
это:
а) срок экономической жизни
б) срок физической жизни
в) фактический возраст
г) эффективный возраст
Тема 6. Оценка технического состояния зданий и сооружений
Изучаемые вопросы
Техническое обследование. Техническая оценка (экспертиза)
объектов недвижимости: основные принципы проведения, техника
обследования, необходимая документация. Общее и детальное техническое обследование объектов недвижимости. Особенности технической оценки производственных зданий и сооружений. Техническое заключение по объекту.
ü функциональное назначение (жилые, общественные и промышленные);
ü тип объемно-планировочного решения;
ü тип конструктивного решения;
ü время постройки;
ü степень капитальности.
Основными документами, которые следует собрать, изучить и
проанализировать на данном этапе, являются:
ü справочные материалы о природно-климатических и экологических условиях в районе объекта;
ü карта района расположения объекта;
ü документы, подтверждающие границы землеотвода;
ü регистрационные документы о правах собственности;
ü нормативная документация для проектирования и строительства объектов функциональных назначений, к которым относится
оцениваемый объект или которые рассматриваются как варианты
наилучшего и наиболее эффективного использования;
ü проектная документация по строительству (строительные чертежи планов и разрезов, ведомости основных строительных конструкций, сметы);
ü исполнительная документация по строительству (журналы работ, акты приемки скрытых работ, протоколы согласования изменений к проекту, исполнительные схемы);
ü документы инвентарного дела, включающего акт технического
обследования и технический паспорт;
ü эксплуатационная документация, содержащая сведения об изменениях физического состояния объекта, объемах и сроках выполненных ремонтных работ, о реконструкции и модернизации;
ü справочные данные об истории объекта.
На здания и сооружения, находящиеся в эксплуатации, документация хранится в эксплуатирующих организациях и в Бюро технической инвентаризации (БТИ); на вновь построенные здания (сооружения) – у застройщика или в эксплуатирующей организации; на
объект незавершенного строительства – у заказчика.
В зависимости от объема технического обследования, который
определяется из анализа документации и предварительного осмотра, для более четкой организации работ рекомендуется подготовить
рабочие материалы в составе:
1) Эскиза плана объекта – земельного участка в документально
установленных границах с местами размещения улучшений;
2) Схем поэтажных планов и разрезов путем выкопировки из
проектной документации или составления по результатам предварительного ознакомления;
3) Развернутых экспликаций помещений, предусматривающих
запись в них фактических геометрических размеров, типов конструкции и отделки, характеристик технического состояния конструкций и технических систем;
4) Перечня стандартных признаков состояния поврежденных
конструкций, элементов и инженерного оборудования, имеющихся
в здании.
Техническое обследование. Целью и основным содержанием этапа технического обследования объекта оценки является сбор фактических данных о характеристиках и текущем состоянии улучшений.
Техническое обследование зданий (сооружений) обычно проводят в 2
стадии: общее обследование и детальное техническое обследование.
При проведении технического обследования для каждого объекта
должны быть установлены:
ü тип основных строительных конструкций;
ü вид основных строительных материалов;
ü геометрические характеристики строения;
ü состояние строительных элементов на момент обследования.
Для зданий обследование целесообразно производить по отдельным
составляющим элементам, к которым относятся:
§ конструкции подземной части (фундаменты, стены подвалов
и технических подполий);
§ конструкции, образующие несущий остов здания (наружные и
внутренние стены, каркас, междуэтажные перекрытия);
§ элементы междуэтажных сообщений (лестницы, лифты, подъемники);
§ конструкции покрытия (крыши);
§ заполнения оконных и дверных проемов;
§ полы;
§ отделка фасадов;
§ внутренняя отделка помещений;
44
45
§ внутренние инженерные системы (электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция и др.).
При наличии проектной документации, и, если оценщиком определено, что объект возведен в соответствии с проектом, процесс обследования существенно упрощается, так как описание конструктивных решений, использованных строительных материалов и количественные характеристики элементов могут быть получены непосредственно из документации. В этом случае следует только определить
на месте характеристики состояния элементов здания.
Если же проектная или какая-либо исполнительная документация по объекту отсутствует, то оценщик при обследовании должен
выявить типы конструктивных элементов зданий, виды использованных строительных материалов и выполнить обмерные работы.
Текущее состояние частей зданий (сооружений) в процессе обследования определяется по результатам осмотров конструктивных
элементов в определенной последовательности:
1.Осмотр участка территории, непосредственно примыкающего к зданию:
ü состояние отмосток, примыкающих газонов и тротуаров;
üсостояние наружных конструкций колодцев, вводов и выпусков
инженерного оборудования.
2. Осмотр фасадов здания:
üсостояние видимых частей фундамента;
ü состояние козырьков над входами;
ü состояние крылец;
ü состояние конструкций балконов и ограждений лоджий, остекления проемов;
ü состояние отделочных слоев фасадов;
ü состояние конструкций цоколя, водоотводящих устройств фасада;
ü внешний вид стыков сборных стеновых элементов.
3. Осмотр входов в здание:
ü состояние дверей и запорных устройств:
ü состояние строительных конструкций заглубленных входов в
подвалы;
ü состояние инженерного оборудования тепловых тамбуров и
вестибюлей (отопление, вентиляция, освещение);
ü состояние полов и отделки (стены, колонны, потолки) в помещениях тамбуров и вестибюлей.
4. Осмотр подвалов:
ü состояние видимых частей фундамента;
ü состояние строительных конструкций и отделочных покрытий стен, колонн, перекрытий;
ü состояние полов;
ü состояние инженерного оборудования систем отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, освещения.
5. Осмотр лестниц:
ü состояние строительных конструкций (лестничных маршей,
междуэтажных площадок, стен лестничных клеток);
ü состояние дверей и окон, выходящих на лестничную клетку;
ü состояние покрытий ступеней лестничных маршей и полов
лестничных площадок;
ü состояние отделки стен и потолков лестничных клеток ;
ü состояние оборудования систем отопления, вентиляции, освещения, пожаротушения;
ü состояние трубопроводов систем газоснабжения и канализации, проходящих в лестничных клетках;
ü состояние конструкций мусоропровода.
6. Осмотр помещений наземных этажей здания:
ü состояние внутренней поверхности наружных стен, элементов
каркаса, междуэтажных перекрытий, перегородок;
ü состояние конструкций полов;
ü состояние заполнений оконных и дверных проемов;
ü состояние отделочных покрытий стен, потолков и полов;
ü состояние систем инженерного оборудования.
7. Осмотр чердачных помещений:
ü состояние стропильной системы крыши;
ü состояние теплоизоляционных слоев чердачного перекрытия;
ü состояние строительных конструкций вентиляционных коробов и дымоходов, слуховых окон.
8. Осмотр кровли:
ü состояние строительных конструкций парапетов, свесов, вентиляционных и дымовых труб;
ü состояние покрытий кровли (гидроизоляционного ковра, штуч-
46
47
ных или листовых кровельных элементов);
ü состояние водоприемных устройств, ограждений, антенных
устройств.
Повреждения строительных конструкций и элементов здания и
сооружений при обследовании целесообразно определять в тех терминах и количественных характеристиках, которые позволят в дальнейшем определить величины необходимых затрат на их устранение.
Основные виды повреждений строительных конструкций зданий и сооружений, а также методы их фиксации приведены в таблице 7.
Основные виды повреждений инженерного оборудования и методы их фиксации приведены в таблице 8.
Таблица 7
Виды, характер и фиксация повреждений строительных
конструкций зданий
Вид повреждений
Общие деформации
конструкций
Местные деформации
конструкций
Трещины
Выбоины и сколы
Пробоины
Повреждения отделочных слоев
Характер и фиксация повреждений
Искривления, просадки, выпучивание и т.п. - замеряются как
отклонения от первоначального положения характерных точек
и как расстояние между крайними точками поверхностей, оставшимися в своей (проектной) плоскости. Словесно могут
быть охарактеризованы по виду деформированной поверхности
или оси элемента (излом, парабола, синусоида и т.п.).
Локальные выпуклости, вогнутости, коробление без нарушения
сплошности материала – измеряются максимальные значения
деформаций, размеры площади их развития.
Классифицируются по следующим признакам: по ширине раскрытия; по глубине развития – мелкие, глубокие, сквозные; по
характеру развития – отдельные, одинаково ориентированные,
короткие, протяженные, пересекающиеся. Замеряется длина
трещин и площадь участков их развития.
Фиксируются глубина, площадь, форма и место расположения.
Фиксируются диаметр и количество в каждом элементе.
Шелушение, царапины, истертость, выпадение отдельных элементов отделки, расслоение. Фиксируется тип, площадь, характер развития (сплошное, местное).
Ржавчина на металле, грибок, загнивание древесины. Фиксируются глубина и площадь развития.
Фиксируется количество отсутствующих элементов, состояние
отверстий для них, длина или площадь нарушенных швов.
Биохимические повреждения
Повреждения соединений гвоздевых, болтовых, сварных, клеевых
Изменения влажности Фиксируются степень изменения и площадь развития.
48
Таблица 8
Виды, характер и фиксация повреждений инженерного оборудования
зданий
Вид повреждений
Общие деформации
линейных и плоскостных элементов
Местные деформации
Характер и фиксация повреждений
Форма деформированной оси или поверхности – фиксируются
максимальные прогибы элементов, длина (площадь) деформированного участка.
Пробоина, локальные прогибы, трещины и вмятины – фиксируются глубина повреждения и его место.
Повреждения изоляци- Фиксируются длина или площадь участков с повреждениями.
онных слоев
Коррозия металла
Фиксируется длина или площадь коррозионных участков, глубина коррозии.
Оставление соединеФиксируется наличие и характер течей.
ний
Отсутствие отдельных Фиксируются места и количество.
деталей
Следы предшествую- Хомуты, отводы, вставки, сварка труб. Фиксируются их колищих ремонтов отдель- чество и места расположения.
ными местами
Повреждения при техническом обследовании фиксируются в
форме словесного описания и перечисления количественных характеристик повреждений в дефектных ведомостях, которые прилагаются к техническому заключению об освидетельствовании объекта
оценки. Наиболее значительные и типичные повреждения подлежат
фотофиксации.
При осмотре здания в первую очередь необходимо обращать
особое внимание на его наиболее уязвимые места (таблица 9).
Таблица 9
Наиболее уязвимые места, характерные дефекты и повреждения
элементов здания
Наименования элементов здания и наиболее
уязвимые места
Основание:
ü зоны застоя или притока воды;
ü зоны увлажнения основания;
ü зоны промерзания и пучения;
ü зоны перегрузки
Фундаменты:
ü места сопряжения с отмосткой;
ü зоны увлажнения основания;
ü зоны промерзания грунта;
ü места пропуска коммуникаций
49
Характерные дефекты и повреждения
Осадка грунтов и деформации вышележащих конструкций; пучение грунтов основания и деформации фундаментов, стен;
снижение несущей способности грунтов
Расслоение кладки фундамента; разрушение фундамента с поверхности; разрыв
фундамента по высоте; трещины в плите
фундамента; неравномерная осадка или
просадка
Заключительный этап включает в себя обработку, анализ и оформление результатов технического обследования. На данном этапе
составляется Техническое заключение, которое состоит из краткой
пояснительной записки, иллюстрационных материалов и выводов.
Пояснительная записка обычно составляется в следующей последовательности:
1. Общая характеристика объекта оценки. В данном разделе указывается местоположение объекта, дается краткое описание участка, приводится перечень улучшений, относящихся к объекту оценки. Основные строения объекта характеризуются по следующим позициям:
ü функциональное назначение (тип, проектная мощность, вместимость, параметры главных технологических процессов);
ü объемно-планировочное решение зданий (этажность, наличие подвалов или технических подполий, блочность, технические
этажи, надстройки и т.п.);
ü перечень основных количественных данных по зданиям (линейные размеры, площади помещений, площади застройки, строительный объем, высоты этажей).
2. Описание конструктивных решений строений и внутренних
систем инженерного оборудования.
При описании конструктивных решений зданий (сооружений)
приводятся проектные и/или фактические данные (конструктивный
тип, характерные геометрические размеры, вид строительных материалов, примененных для их возведения) о следующих конструкциях:
ü фундаменты;
ü стены и каркасы;
ü междуэтажные перекрытия и покрытия;
ü крыша и кровля;
ü полы;
ü элементы обустройства (балконы, лоджии, крыльца и т.п.);
ü наружная отделка фасадов;
ü внутренняя отделка помещений.
При описание внутренних систем инженерного оборудования
приводятся основные характеристики (тип, внешний источник, потребляемые мощности, расходы сред и т.п.) и состав оборудования
следующих инженерных систем:
ü электроснабжения и освещения;
ü водоснабжения;
ü отопления;
ü вентиляции и кондиционирования;
ü канализации;
ü газоснабжения;
ü пожаротушения;
ü сигнализации.
3. Эксплуатационные данные. По результатам изучения эксплуатационной документации в данном разделе заключения приводятся
следующие сведения:
ü время начала и окончания строительства здания;
ü особенности прохождения процесса строительства;
ü сведения об аварийных ситуациях, имевших место за период
эксплуатации здания;
50
51
Стены:
ü
ü
ü
ü
ü
стыки панелей;
закладные детали и связи;
места ввода коммуникаций;
места прохождения водостоков;
защитное покрытие
Колонны:
ü места сопряжения с балками;
ü сопряжение с фундаментом;
ü закладные детали и связи;
ü места крепления коммуникаций
Балки:
ü пролет и опорные части балки;
ü места крепления коммуникаций
Перекрытия:
ü пролет и опорные части балки;
ü зоны увлажнения;
ü зоны сосредоточения нагрузок;
ü швы между панелями;
ü места прохождения труб
Крыша:
ü примыкание кровли к парапетам;
ü сопряжение кровли с трубами и
другими коммуникациями;
ü карнизы;
ü утеплитель и защитный ковер
Полы
Осадочные трещины в стенах; вертикальные трещины в простенках; трещины в зоне заделки перемычек; деформации внутренних стен; увлажнение стен; промерзание стен; отслоение защитного слоя; растрескивание и выпадение раствора заделки, мастики и герметики стыка
Расслоение бетона или кирпича; отслоение защитного слоя; механические повреждения колонны; вертикальные трещины в месте сопряжения с балкой
Трещины в пролете; трещины в опорной
части балок; прогибы более допустимых
Трещины в панелях или балках; прогибы
более допустимых
Протечка кровли в местах сопряжений;
повреждение гидроизоляции; износ и повреждение кровли; наледи и повреждения
карниза; увлажнение и промерзание утеплителя; засорение вентиляционных каналов
Износ и выпадение клепок или плиток; отслоение и вспучивание линолеума; усушка
древесины, образование щелей; коробление и выпирание досок
ü сведения о проведенных капитальных ремонтах и реконструкциях здания;
ü особенности использования здания.
4. Общая характеристика текущего состояния строительных конструкций и элементов. На основании обработки данных дефектных
ведомостей в разделе дается качественная и количественная характеристики повреждений и дефектов элементов зданий. Рассчитывается физический износ конструкций, элементов, систем здания и
определяется физический износ здания в целом.
5. Выводы по следующим позициям:
ü наличие законодательных ограничений по текущему и перспективному использованию объекта оценки;
ü степень соответствия фактического использования объекта
проектному назначению;
ü текущее состояние строительных конструкций;
ü работоспособность и текущее состояние систем инженерного
оборудования;
ü перечень основных факторов, вызывающих уменьшение стоимости;
ü рекомендации по поводу проведения более глубокого исследования технического состояния отдельных элементов.
Основными иллюстративными документами в Техническом заключении об освидетельствовании являются ситуационная схема
генплана объекта, схемы поэтажных планов и разрезов основных
строений, фотографии улучшений и их элементов, имеющих повреждения.
Вопросы для самопроверки
1.Когда проводится техническая оценка (экспертиза) зданий и
сооружений?
2.Что такое техническое обследование зданий и сооружений?
3.Какие работы оценщик проводит в процессе подготовительного этапа?
4.Что является исходной документацией для проведения технического обследования зданий и сооружений, находящихся в эксплуатации?
5.Что является исходной документацией для проведения технического обследования вновь построенных зданий и сооружений?
6.Что является исходной документацией для проведения технического обследования объекта незавершенного строительства?
7.Когда и кем выполняется визуальное и инструментальное обследование технического состояния здания или сооружения?
8.На каком этапе технической оценки происходит подготовка
Технического заключения?
9.Что такое общее обследование здания или сооружения?
10. Что включает в себя детальное техническое обследование
здания или сооружения?
11. В чем заключается специфика технического обследования
производственных зданий и сооружений?
12. Что включает в себя Техническое заключение по объекту недвижимости?
Домашнее задание
1) Ознакомьтесь с Правилами оценки физического износа жилых зданий: ВНС 53-86(р) Госгражданстроя. – М.: Прейскурантиздат, 1988
2) Проведите техническую оценку здания или сооружения (по
выбору). При расчете физического износа каждого конструктивного элемента здания используйте данные таблиц, приведенных в приложении 1, 2.
3) Оформите «Техническое заключение» по выбранному объекту недвижимости.
Тестовый контроль по теме
1. Наиболее полным и достоверным источником информации о техническом состоянии зданий и сооружений являются:
а) техническая документация
б) натурные обследования
в) интервью со специалистами
г) все вышеперечисленные
2. Натурные исследования – это:
а) обследование и анализ состояния фундаментов, несущих и
ограждающих конструкций с прогнозом дальнейшего изменения их
состояния под воздействием реально существующих факторов
б) исследование эксплуатационных сред и прогноз их измене-
52
53
ния по условиям последующего использования зданий и сооружений
в) оценка ремонтноспособности здания, сооружения при его
фактическом состоянии и конструктивном решении
г) все вышеперечисленные
3. Определите состояние и % износа фундамента, доступного для
осмотра по описанию: «Деформации отсутствуют; кладка правильная; бутовая плита и раствор хорошего качества; в цоколе отклонений не наблюдается; подвал сухой»
а) хорошее (0 – 10)
б) вполне удовлетворительное (11 – 20)
в) удовлетворительное (21 – 30)
г) не вполне удовлетворительное (31 – 40)
4. Определите состояние и % износа фундамента, доступного для
осмотра по описанию: «Признаки неравномерной осадки, незначительные трещины; кладка достаточно правильная; бутовая плита и
раствор удовлетворительные; в цоколе значительное количество неопасных отклонений и трещин; пол подвала сырой, стены сухие»:
а) хорошее (0 – 10)
б) вполне удовлетворительное (11 – 20)
в) удовлетворительное (21 – 30)
г) не вполне удовлетворительное (31 – 40)
5. Определите состояние и % износа фундамента, доступного для осмотра по описанию: «Расстройство кладки со значительными трещинами; отклонения отдельных столбов; признаки продолжающейся
осадки; без принятия мер строение подвергается угрозе разрушения»:
а) не вполне удовлетворительное (31 – 40)
б) неудовлетворительное (41 – 60)
в) ветхое (61 – 80)
г) негодное (81 – 100)
6. Определите состояние и % износа фундамента, доступного для
осмотра по описанию: «Признаки незначительной неравномерной
осадки, но без угрозы разрушений; кладка неправильными рядами;
материалы среднего качества; отклонения в цоколе и вертикальные
трещины; стены не защищены от проникновения сырости»:
а) не вполне удовлетворительное (31 – 40)
б) неудовлетворительное (41 – 60)
в) ветхое (61 – 80)
г) негодное (81 – 100)
7. Определите состояние и % износа кирпичных стен по описанию:
«Трещин в стенах не имеется, за исключением незначительного количества волосных трещин в штукатурке; искривлений горизонтальных линий фасада (цоколя, окон, карниза) нет; отклонений от вертикали нет; качество кирпича и раствора хорошее; стены сухие»:
а) хорошее (0 – 10)
б) вполне удовлетворительное (11 – 20)
в) удовлетворительное (21 – 30)
г) не вполне удовлетворительное (31 – 40)
8. Определите состояние и % износа стен кирпичных по описанию:
«Небольшое количество незначительных трещин в перемычках и по
линии разграничений стен разных нагрузок (этажей); заделки не требуются; незначительное искривление линий фасада; отклонений в
вертикали нет; качество кирпича и раствора хорошее; стены сухие»:
а) хорошее (0 – 10)
б) вполне удовлетворительное (11 – 20)
в) удовлетворительное (21 – 30)
г) невполне удовлетворительное (31 – 40)
9. Определите состояние и % износа стен кирпичных по описанию:
«Значительные трещины, требующие исправления, без этого поддержание строения невозможно; требуются срочные переделки; незначительные искривления горизонтальных линий фасада, указывающие на продолжающуюся осадку; отклонения от вертикали до 1/6
толщины стен; стены сырые»:
а) не вполне удовлетворительное (31 – 40)
б) не удовлетворительное (41 – 60)
в) ветхое (61 – 80)
г) негодное (81 – 100)
10. Определите состояние и % износа стен кирпичных по описанию:
«Требуется перекладка до 25 % поверхности стен»:
а) не вполне удовлетворительное (31 – 40)
б) неудовлетворительное (41 – 60)
в) ветхое (61 – 80)
г) негодное (81 – 100)
11. Определите состояние и % износа стен деревянных, доступных
для осмотра по описанию: «Конструкция и работа удовлетворитель-
54
55
ные; дерево местами рассохлось, имеются сколотые части у врубок;
в нижних венцах заметны незначительные повреждения и следы гнили; смены венцов не требуется; заметны незначительные деформации (перекос) у дверных и оконных проемов, карнизов»:
а) хорошее (0 – 10)
б) вполне удовлетворительное (11 – 20)
в) удовлетворительное (21 – 30)
г) не вполне удовлетворительное (31 – 40)
12. Определите состояние и % износа стен деревянных, не доступных для осмотра (оштукатуренных) по описанию: «Искривлений
горизонтальных линий фасада нет; обшивка местами растрескалась;
в штукатурке имеются незначительные трещины»:
а) хорошее (0 – 10)
б) вполне удовлетворительное (11 – 20)
в) удовлетворительное (21 – 30)
г) не вполне удовлетворительное (31 – 40)
13. Определите состояние и % износа стен деревянных, доступных
для осмотра по описанию: «Конструкция неправильная; работа плохая»; дерево во многих местах сильно повреждено; имеются значительные повреждения от гнили; требуется смена венцов до 30 %;
есть опасность деформации (сильное выпучивание стен и прогибы,
неправильная осадка, перекошены дверные и оконные проемы); требуется ремонт»:
а) вполне удовлетворительное (11 – 20)
б) не вполне удовлетворительное (31 – 40)
в) неудовлетворительное (41 – 60)
г) ветхое (61 – 100)
14. Определите состояние и % износа стен деревянных по описанию: «Конструкция в полном расстройстве; дерево сгнило; требуется разборка»:
а) вполне удовлетворительное (11 – 20)
б) не вполне удовлетворительное (31 – 40)
в) неудовлетворительное (41 – 60)
г) ветхое (61 – 100)
15. Определите состояние и % износа лестниц каменных по описанию: «Косоуры не имеют прогибов; столбы без осадки; часть ступеней с небольшими отколотыми частями, но без трещин; площадки
без прогибов; полы площадок незначительно истерты и с незначительными трещинами; решетки исправны»:
а) хорошее (0 – 10)
б) вполне удовлетворительное (11 – 20)
в) удовлетворительное (21 – 30)
г) не вполне удовлетворительное (31 – 40)
16. Определите состояние и % износа лестниц каменных по описанию: «В косоурах заметны прогибы; столбы осели; в маршах заметны уклоны; ступени износились, с отколами и трещинами; площадки не исправны, их полы требуют ремонта»:
а) хорошее (0 – 10)
б) вполне удовлетворительное (11 – 20)
в) удовлетворительное (21 – 30)
г) не вполне удовлетворительное (31 – 40)
17. Определите состояние и % износа лестниц каменных по описанию: «Косоуры и площадки значительно прогнулись; ступени износились, с угрожающими трещинами; требуется замена 10 %; полы
площадок значительно износились; требуется переделка до 25 %
площадок»:
а) не вполне удовлетворительное (31 – 40)
б) неудовлетворительное (41 – 60)
в) ветхое (61 – 80)
г) негодное (81 – 100)
18. Определите состояние и % износа лестниц каменных по описанию: «Марши осели и покривились; ступени выпали; требуется срочный капитальный ремонт»:
а) не вполне удовлетворительное (31 – 40)
б) неудовлетворительное (41 – 60)
в) ветхое (61 – 80)
г) негодное (81 – 100)
19. Определите состояние и % износа крыши по описанию: «Конструкция стропил правильная; вырубки плотные; прогибов стропил
нет; обрешетка в полном порядке; материал стропил и обрешетки
хорошего качества; уклоны скатов кровли достаточные для стока
воды; железо без ржавчины; окраска в сохранности»:
а) хорошее (0 – 10)
б) вполне удовлетворительное (11 – 20)
56
57
требуется средний ремонт, окраска и частичная замена приборов»:
а) хорошее (0 – 10)
б) удовлетворительное (11 – 30)
в) неудовлетворительное (31 – 60)
г) ветхое (61 – 100)
25. Определите состояние и % износа мостовых асфальтовых по
описанию: «Асфальт без трещин и изъянов. Уклоны правильные»:
а) хорошее (0 – 10)
б) удовлетворительное (11 – 30)
в) не вполне удовлетворительное (31 – 40)
г) неудовлетворительное (41 – 60)
25. Определите состояние и % износа мостовых асфальтовых по
описанию: «Асфальт с трещинами и выбоинами; основание местами просело; требуется переливка местами на 1/5 площади»
А) хорошее (0 – 10)
Б) удовлетворительное (11 – 30)
В) не вполне удовлетворительное (31 – 40)
Г) неудовлетворительное (41 – 60)
в) удовлетворительное (21 – 30)
г) не вполне удовлетворительное (31 – 40)
20. Определите состояние и % износа крыши по описанию: «Конструкция стропил в общем правильная; врубки не плотные; заметны
признаки скалывания и трещины, незначительные прогибы стропил;
обрешетка в разжелобках подгнила; уклоны скатов кровли правильные; частичная ржавчина; требуется замена до 10 % листов и окраска всей кровли»:
а) хорошее (0 – 10)
б) вполне удовлетворительное (11 – 20)
в) удовлетворительное (21 – 30)
г) не вполне удовлетворительное (31 – 40)
21. Определите состояние и % износа окон по описанию: «Переплеты окон покороблены и с большой гнилью, требуется замена от 50 %
и более; рамы с гнилью, требуется замена от 30 % и более; подоконники с гнилью, требуется замена более 30%»:
а) хорошее (0 – 10)
б) удовлетворительное (11 – 30)
в) неудовлетворительное (31 – 60)
г) ветхое (61 – 100)
22. Определите состояние и % износа окон по описанию: «Переплеты не покороблены и без гнили, рамы (коробки) вполне исправны;
подоконники без щелей и гнили; приборы требуют частичного возобновления и прирезки; окраска в порядке»:
а) хорошее (0 – 10)
б) удовлетворительное (11 – 30)
в) неудовлетворительное (31 – 60)
г) ветхое (61 – 100)
23. Определите состояние и % износа дверей по описанию: «Полотна не покороблены, но незначительно перекошены; требуется мелкий ремонт и местами возобновление окраски»:
а) хорошее (0 – 10)
б) удовлетворительное (11 – 30)
в) неудовлетворительное (31 – 60)
г) ветхое (61 – 100)
24. Определите состояние и % износа дверей по описанию: «Полотна покороблены и осели; обвязки перекосились; филенки рассохлись;
Литература
Зайцев Ю.В. Строительные конструкции зданий и сооружений.
– М.: Высш. шк., 1992. – 351 с.
Калинин В.М., Сокова С.Д. Оценка технического состояния зданий. – М.: ИНФРА-М, 2005. – 268 с.
Коррозия: Справочник / Под ред. Л.Л. Шрайера – М.: Металлургия, 1981. – 632 с.
Кузьминых В.Н. Оценка технического состояния объектов недвижимости. Новосибирск: Сибинтел, 2004 – 269 с.
Маилян Р.Л., Маилян Д.Р., Веселев Ю.А. Строительные конструкции. – Ростов н/Д: Феникс, 2005. – 880 с.
Наназашвили И.Х., Литовченко В.А. Оценка недвижимости. –
М.: Архитектура-С, 2005. – 200 с.
Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов / Госстрой СССР. – М.: Стройиздат, 1970.
Оценка недвижимости. Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федото-
58
59
вой. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 496 с.
Правила оценки физического износа жилых зданий: ВНС 5386(р) Госгражданстроя. – М.: Прескурантиздат, 1988.
Сборник № 28 «Укрупненные показатели восстановительной
стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов».
– М.: Стройиздат, 1970
Симионова Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. – М.: ИКЦ «Март», 2006. – 448 с.
Техническая эксплуатация жилых зданий / Под ред. А.М. Страженникова. – М.: Высш. шк., 2000. – 429 с.
Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.
– 303 с.
Методика физического износа гражданских зданий. Утверждена приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР №404
от 27.10.1970г.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда
(утв. Постановлением Госстроя от 27 сентября 2003г №170).
Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. – Ростов н/Д.: Феникс, 2002. – 320 с.
Приложение 1
Таблицы физического износа конструкций и элементов
жилых зданий (Правила оценки физического износа жилых зданий:
ВНС 53-86(р) Госгражданстроя. – М.: Прескурантиздат, 1988.)
Фундаменты
Таблица 1
Фундаменты столбчатые деревянные с забиркой
Признаки
износа
Количественная
оценка
ФизичеПримерный
ский
состав работ
износ, %
Разрушение отделочного слоя
–
0–20
Укрепление
врубок,
цоколя, ослабление врубок
восстановление отделки
21–40
Переборка досок забирИскривление горизонтальных Повреждения
на
ки
линий цоколя, коробление и по- площади до 25%*
вреждение отдельных досок забирки
41–60
Полная замена забирки,
Поражение забирки гнилью, об- Повреждение
на
ремонт оголовков столрастание мхом нижней части площади до 50%
бов
цоколя, коробление и отставание досок. Мелкие повреждения
верхней части столбов.
Искривление горизонтальных
–
61–80
Замена столбов и забирлиний стен, осадка отдельных
ки с вывешиванием стен
участков здания. Поражение
гнилью, жучком, частичные разрушения забирки и столбов.
Таблица 2
Фундаменты столбчатые каменные с кирпичным цоколем
Признаки
износа
Мелкие повреждения цокольной части – трещины,
местные выбоины
Трещины, сколы, выпадение отдельных камней в
надземной части цоколя и
фундаментных столбов
Перекосы,
вспучивание
цоколя, трещины в цоколе; трещины, сколы и выпадение камней в надземной части столбов.
Искривление
горизонтальных
линий
стен,
осадка отдельных участков, перекосы оконных и
дверных проемов, полное
разрушение цоколя, нарушение
монолитности
кладки столбов
60
Количественная
оценка
Повреждения
на
площади до 5%
Физический
износ, %
0–20
То же, до 25%
21–40
Ш ирина трещин до
5 мм. Выпучивание
цоколя до 1/3 его
толщины
41–60
–
61–80
61
Примерный
состав работ
Расшивка трещин,
делка выбоин
за-
Заделка трещин, ремонт
кладки цоколя и надземной части фундаментных
столбов
Замена цоколя, ремонт
верхней части фундам ентных столбов
Полная замена фундамента и цоколя с вывешиванием стен
Таблица 3
Фундаменты ленточные каменные
Признаки
износа
Количественная
оценка
Мелкие трещины в цоколе и
под окнами первого этажа
Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения
цоколя и стен, выпучивание
отдельных участков стен
подвала,
неравномерная
осадка фундамента
Выпучивание и заметное искривление цоколя, сквозные
трещины в цоколе с развитием на всю высоту здания,
выпучивание полов и стен
подвала.
Ширина трещин до 2
мм
То же, до 5 мм
Неравномерная
осадка с общим прогибом стены до 0,02
ее длины
Массовые прогрессирующие Прогиб стены более
0,02 ее длины
сквозные трещины на всю
высоту здания, значительное
выпирание грунта и разрушение стен подвала.
Физический
износ, %
0-20
21-40
41-60
61-80
Примерный
состав работ
Расшивка трещин
Укрепление кладки. Ремонт
горизонтальной
изоляции
Усиление и замена отдельных участков кладки, восстановление горизонтальной и вертикальной
гидроизоляции,
устройство
горизонтальных поясов
жесткости
Полная замена фундаментов
Количественная оценка
Физический
износ, %
Мелкие трещины в цоколе, мест- Ширина
тре0–20
ные нарушения штукатурного щин до 1,5 мм.
слоя цоколя и стен.
Трещины в швах между блоками, То же, до 2 мм
21–40
высолы и следы увлажнения стен
подвала.
62
Количественная
оценка
Трещины в цокольной части здания
Искривление горизонтальных линий цоколя без признаков увеличения осадочных деформаций
Сквозные трещины в цоколе, распространение трещин на всю высоту здания.
Искривление и значительная осадка отдельных участков стен. Развитие осадок не наблюдается
Развитие сквозных трещин
в стенах здания, разрушение цоколя, развитие деформаций фундаментов
Ширина
раскрытия
трещин до 1,5 мм
Неравномерная осадка
с прогибом стен до
0,01 от длины стены
Физический
износ, %
0–20
Примерный
состав работ
Затирка трещин
21–40
Затирка трещин, устранение повреждений отделочного слоя цоколя
Ширина
раскрытия
трещин до 10 мм. Неравномерная осадка с
прогибом стен более
0,01 от длины стены
41–60
Усиление фундаментов и
стен
–
61–80
–
Таблица 6
Таблица 4
Трещины, частичное разрушение То же, более 2
глубина
блоков (до арматуры); выщела- мм;
чивание раствора из швов между более 10 мм.
блоками; следы увлажнения цоколя и стен подвала.
Массовые повреждения и разру–
шения блоков, прогрессирующие
сквозные трещины на всю высоту
здания, выпирание грунта в подвале
Признаки
износа
Стены
Фундаменты ленточные крупноблочные
Признаки
износа
Таблица 5
Фундаменты свайные столбчатые каменные, бетонные
и железобетонные
41–60
61–80
Примерный
состав работ
Затирка трещин.
Заполнение швов между
блоками. Ремонт штукатурки стен подвала. Ремонт вертикальной и
горизонтальной гидроизоляции в отмостки.
Заделка швов и разрушенных блоков, восстановление
гидроизоляции; усиление фундаментов местами
Полная замена фундаментов
Стены деревянные, сборно-щитовые
П ризнаки
износа
К оличественная
оценка
М елки е п овреж ден ия нар уж ной
обш ивки щи тов
П оражение гн илью отли вной
доски, о бш ивки угло в и стыков
внутрен них стен
Н езначи тельн ый перекос стен,
п ораж ени е гни лью нижней части щ итов и обвязки , о бразован ие
щ ел ей в сты ках щ итов
Заметн ы й п ерекос стен, обр азовани е щ елей в вер ти кальных
стыках м ежду щ итами, нер авно м ерная осадка щ итов, по ражен ие
древесин ы гнил ью
Зн ачи тельн ый п ерекос стен вы п учивание, о тклонение от вер тикали , пораж ени е древесин ы
гнил ью , по выш ен ная влаж ность
в пом ещ ени ях
П ерекос окон ны х и дверн ых
п роем ов, деф ормация стен, п оражен ие древеси ны гнил ью , увлажнени е древеси ны
Д ефо рмац ия стен, по ражен ие
древесин ы гни лью , сыро сть в
п омещ ениях , н алич ие врем ен н ых кр еплен ий и подпорок
Поврежден ия
на
площ ади до 10%
То же, до 30%
То же, до 25%
Ф изическ ий
износ, %
0–10
11–20
21–30
П рим ерны й
сост ав раб от
У креп лен ие о тдельн ых
досок и ли р еек
З амен а отл ивн ой доски,
о бш ивки углов и сты ков
Р емон т ни жн ей обвязки
и щ итов местам и, коноп атка сты ко в между щ и тами
З амен а н ижн ей о бвязки и
ч асти щ итов местами ,
укр епление связей между щ итами.
То же, до 30%
31–40
Повреждени я на
п лощ ади бо лее 30 %
41–50
Р емон т части щ ито в, зам ена обвязки и обши вки .
–
51–60
–
61–70
З амен а и ли п ереборка
о тдел ьн ых щ итов с исп ользован ием до 50 %
старого материала
П олная замен а щ ито в
63
Таблица 7
Стены деревянные каркасные
Признаки
износа
Количественная оценка
Мелкие повреждения обшивки или штукатурки
Продуваемость и следы Повреждения на площапромерзания стен, по- ди до 10%
вреждение обшивки или
отпадение штукатурки в
угловых участках
Штукатурка
выкроши- То же, до 20%
лась местами, отдельные
доски покороблены и
повреждены, нижние –
поражены гнилью
Обшивка покоробилась,
То же, до 40%
растрескалась и местами
отстала, штукатурка отпала
Массовое
отпадение
То же, более 50%
штукатурки или гниль в
древесине и отставание
обшивки
Перекос стен, оконных и Повреждения на площадверных коробок.
ди более 50%
Выпучивание наружной
обшивки и штукатурки,
отставание досок
Значительное повреждение каркаса, поражение
гнилью, полное разрушение обшивки
–
Физический
износ, %
0-10
11-20
21-30
31-40
41-50
51-60
61-70
Примерный
состав работ
Затирка трещин или ремонт обшивки местами
Добавление утепляющей
засыпки, ремонт обшивки в углах
Замена отдельных досок,
ремонт обшивки и штукатурки
Ремонт штукатурки или
переборка обшивки с добавлением нового материала, смена отливных
досок и обшивка углов
Замена обшивки стен и
штукатурки
Замена верхней и нижней обвязок концов стоек
и подкосов
Полная замена стен
Стены рубленые из бревен и брусчатые
Количественная оценка
Незначительные повреж–
дения наружной обшивки или конопатки
Трещины в наружной об- Повреждения на площашивке стен или штука- ди до 10%
турке, нарушение конопатки, растрескивание
древесины венцов
64
Физический
износ, %
0–10
11–20
Примерный
состав работ
Ремонт обшивки, конопатка швов местами
Переборка
наружной
чистой обшивки с добавлением материала. Смена отливной доски и обшивки
углов,
выборочная конопатка стен
Повреждения на площади до 20%
21–30
Замена окладного венца
и местами отдельных
венцов у карниза и под
оконными
проемами,
ремонт обшивки или
штукатурки
–
31–40
Конопатка стен (пазов и
трещин) с частичной заменой обшивки
Выход из плоскости до
1/2 толщины стены
41–50
Частичная переборка
стен с добавлением нового материала
Повреждение на площади до 40%
51–60
–
61–70
Полная переборка стен с
использованием старых
материалов
Полная замена стен
Таблица 9
Стены деревянные рубленные, каркасные и брусчатые
с наружной облицовкой кирпичом
Признаки
износа
Таблица 8
Признаки
износа
Искривление
горизонтальных линий фасада,
следы увлажнения и
гнили на уровне нижнего
окладного венца, у карниза и под оконными
проемами.
Нарушение
наружной обшивки или
трещины в штукатурке.
Продуваемость и промерзание стен, глубокие
трещины в венцах и частичное поражение гнилью
Выпучивание стен и прогибы,
неравномерная
осадка, перекос дверных
и оконных косяков, поражение гнилью, осадка
углов
Деформация стен, повреждение венцов гнилью
и трещинами
Полное нарушение жесткости сруба, образование
трещин, поражение гнилью
Количественная оценка
Отдельные трещины и вы- Повреждения на плобоины
щади до 10%
Трещины в швах кладки
Ширина трещин до 2
мм на площади до
15%
Выпучивание облицовки То же, до 20%
местами,
выветривание
раствора из швов, трещины в кирпичной кладке
Массовые выпучивания с Повреждения на плоотпадением
штукатурки
щади до 50%
или выветриванием раствора из швов, выпадение
отдельных кирпичей, частичное поражение гнилью
венцов, увлажнение древесины
65
Физический
износ, %
0–10
11–20
Примерный
состав работ
Заделка трещин и выбоин
Заделка трещин
21–30
Ремонт и замена облицовки
31–40
Замена кирпичей облицовки и венцов
Н ер ав н ом е рн ы е
о са д к и ,
п ер ек ос к ос як о в п р оем о в,
ча ст и ч но е
ра зр уш е н ие
к и рп и ч но й к л ад к и о б ли ц ов к и , п о р аж е н ие гн и ль ю
д ре ве с ин ы
ок ла д н ы х
и
м ес та м и вы ш е р ас п ол о ж ен н ы х в ен ц ов
В ы п ад е н и е к и р п и че й и з
к ла д к и ,
н е р ав н ом е рн ы е
ос ад к и , п о ра ж ен и е д ре ве си н ы гн и ль ю
Р а зр уш е н и е
об л и ц ов к и ,
п ор аж е н и е д р ев ес и н ы г н илью
–
41 – 50
–
51 – 60
–
61 – 70
З а м е н а к и р п ич н о й об л и ц ов к и , о к л ад н ы х и
о т д ел ьн ы х в ы ш е ра с п ол о ж е н н ы х в ен ц о в
З а м е н а к и р п ич н о й об л и ц ов к и и с т ен ча ст и чн ы м и сп о льзо в ан и е м
с т ар ог о м ат е ри а ла
П о лн а я зам е н а ст ен
Таблица 10
Стены кирпичные
П р изн ак и
и зн о са
О тдельн ы е тр ещ и н ы и
вы бо и н ы
Г л убоки е трещ и н ы и о тп аден ия ш тук ат ур ки м естам и ,
вы ветр и ван и е
ш вов
К о ли чест вен на я о цен ка Ф изи чески й
изн ос, %
Ш и р ин а трещ и н ы до 1
0 –1 0
мм
Ш и р ин а трещ и н до 2
11 – 20
м м , гл уби н а до 1/3
то л щ и н ы стен ы , разр уш ен и е ш во в н а гл уби н у
до 1 см н а п ло щ ади до
10 %
Г л уби н а
разр уш ен и я
21 – 30
ш вов до 2 см н а п л ощ ади до 30 % . Ш ир и н а
тр ещ и н ы бо лее 2 м м
О тсло ен и е и о тп аден и е
ш тукатурк и стен , к ар н и зо в и п ер емы чек; вы ветри ван и е ш во в; о слабл ен ие ки рп и ч н ой кл адки ;
вы п аден и е
о тдел ьны х
ки рп и чей ; трещ и н ы в
карн и зах и п ерем ы чк ах;
увл аж н ен и е п о верх н о сти
стен
Г л уби на р азр уш ен и я
М ассо во е
отп аден и е
ш тук атурк и; вы ветр и ваш во в до 4 см н а п л он ие ш вов; ослабл ен и е
щ ади до 5 0%
ки рп и чн о й к ладки стен ,
карн и за, п ер емы чек с
вы п аден и ем о тдел ьны х
ки рп и чей ; вы со лы и сл еды увл аж н ен и я
С квоз ны е трещ ин ы в п е- О ткл о нен и е стен ы от
рем ы ч ках и п од о ко нн ы - вер тик ал и в п редел ах
м и п р оем ам и , вы п аден и е п о м ещ ени я бол ее 1 /2 0 0
ки рп и ч ей , н езнач и тель - вы со ты , п р оги б стен ы
н ое о ткл о н ен и е о т вер- до 1/2 0 0 дл и н ы деф о рти кал и и вы п уч и ван и е
ми р уем о го участк а
стен
М ассо вы е
п ро гресси - В ы п уч иван и е с п ро ги р ую щ и е сквоз ны е тр е- бо м бол ее 1 /2 00 дл и н ы
щ и н ы , о сл абл ен ие и ч ас- деф ор м и р уемо го уч ати ч н ое
р азр уш ен и е
стка
кладки ,
зам етн ое
и скри вл ен и е стен
Разр уш ен и е кл адк и м ес–
там и
66
31 – 40
П ри м ерн ы й
сост ав ра б от
З адел ка трещ и н и вы бо ин
Р емо н т ш тукатур ки ил и
р асш и вка ш во в; о ч и стка
ф асадов
Р емо н т ш тукатур ки и
к и рп и чн ой кл адки , п одм азка ш во в, о чи стк а ф асада, рем он т карн и з а и
п ерем ы ч ек
Р емо н т п овр еж ден н ы х
уч астк ов стен , к ар н и зов ,
п ерем ы ч ек
41 – 50
К реп лен и е стен п оясами ,
р андбалк ам и , тя жам и и
т. п., уси л ен и е п р остен ков
51 – 60
П ерекл адк а до 5 0 % о бъем а стен , уси л ен и е и
к репл ени е о сталь ны х
уч астк ов стен
61 – 70
П о лн ая пер екл адка стен
Таблица 11
Стены кирпичные с облицовкой керамическими блоками
и плитками
Признаки
износа
Мелкие единичные трещины и местные выбоины в керамике
Трещины на откосах
проемов, отслоение облицовки и выпадение отдельных блоков или плиток на фасаде
Отслоение облицовки от
кладки, трещины в швах,
следы влаги в местах отсутствия облицовки
Выпадение облицовки,
трещины в кладке, выветривание раствора из
швов, высолы и следы
увлажнения на поверхности кладки в местах
отсутствия облицовки,
трещины в отдельных
перемычках
Трещины в кирпичной
кладке и в перемычках,
выпадение
отдельных
кирпичей из карнизов,
массовое отпадение облицовки, следы увлажнения стен
Полное отпадение облицовки, развивающиеся
трещины в кладке и перемычках,
выпадение
кирпичей из кладки, заметное
искривление
стен, ослабление связей
между отдельными участками стен
Массовое
разрушение
кладки
Примерный
Количественная оцен- Физический
износ, %
состав работ
ка
Ширина трещин до 1
0–10
Затирка трещин и вымм. Повреждения на
боин
площади до 10%
Трещины шириной бо11–20
Крепление облицовки
лее 1 мм
инъекцией цементного
молока и установка выпавших плиток
Трещины в швах шириной до 2 мм. Выпадение плитки до 20%
площади
21–30
Выпадение облицовки
на площади более 20%.
Трещины в кладке шириной более 2 мм
31–40
Глубина трещин в
кладке 0,5 толщины
стены, трещины в перемычках шириной
более 2 мм
41–50
Отклонение стены от
вертикали в пределах
помещения более 1/200
его высоты
51–50
–
61–70
67
Замена плиток крепление облицовки, заделка трещин с ремонтом
поверхности и кирпичной кладки
Замена выпавшей облицовки; заделка трещин с
ремонтом поверхности
кладки; перекладка простенков объемом до 5 м3
Заделка трещин в кирпичной кладке; перекладка карнизов; усиление простенков; укрепление стен металлическими связями; замена
выпавшей облицовки
Усиление и укрепление
стен; замена перемычек
и облицовки
Полная перекладка стен
Таблица 12
Стены из мелких блоков, искусственных и естественных камней
Признаки
износа
Отдельные трещины и
выбоины
Выветривание швов или
трещины в штукатурке
местами, коррозия металлических обделок выступающих частей
Выветривание швов отдельных камней, трещины в швах или отпадение
штукатурки
местами,
сколы краев камней,
глубокие трещины в
карнизе
Глубокие трещины и выпадение камней карниза,
массовое выветривание
швов и камней кладки;
отпадение штукатурки
Сквозные трещины и
выпадение камней в перемычках, карнизах и
углах здания; незначительные отклонения от
вертикали и выпучивание отдельных участков
стен
Вертикальные трещины
в простенках, разрушение и расслоение кладки
стен местами, нарушение
связи отдельных участков кладки
Массовое
разрушение
кладки, наличие временных креплений
Количественная
оценка
Повреждения на площади до 5 %
То же, до 10%
Ширина трещин до 5
мм
Физический
Примерный
износ, %
состав работ
0–10
Заделка трещин и выбоин
11–20
Расшивка швов или
трещин в штукатурке;
ремонт обделок выступающих частей
21–30
Подмазка швов, ремонт
штукатурки, карниза
Глубина выветривания
швов до 2 см. Площадь
повреждений до 20%
31–40
Перекладка карнизов,
усиление кладки, ремонт штукатурки
Отклонение от вертикали до 1/200 высоты
помещений, выпучивание до 1/200 длины
деформируемого участка
41–50
Крепление отдельных
участков стен, замена
перемычек и карнизов
–
51–60
Усиление простенков и
перекладка отдельных
участков стен
–
61–70
Полная перекладка
2
На площади до 30%
3
11–20
4
Заделка выбоин, подмазка фактурного слоя
Протечки в 5% помещений. Ширина трещин до 2 мм
21–30
Герметизация швов, заделка трещин
Ширина трещин до 3
мм. Повреждения на
площади до 20%. Протечки и промерзания в
20% помещений
31–40
Вскрытие, зачеканка,
герметизация стыков
Ширина раскрытия
трещин до 3 мм
41–50
Усиление простенков и
перемычек
Ширина трещин более
3 мм, длина трещин
более 3 м
51–60
Укрепление и усиление
отдельных участков
Выпучивание стен более 1/200 длины деформированного участка; отклонение от
вертикали более 1/100
высоты стены в пределах помещения
61–70
Замена стен
Таблица 14
Стены из слоистых железобетонных панелей
Таблица 13
Стены из крупноразмерных блоков и однослойных несущих панелей
Признаки
износа
1
Нарушение
покрытия
выступающих частей фасада, отдельные мелкие
выбоины, трещины
1
Выбоины местами в фактурном слое, ржавые потеки, загрязнение и выцветание наружной отделки
Отслоение и выветривание раствора в стыках,
следы протечек через
стыки внутри здания,
трещины
Глубоко раскрыты усадочные трещины, выветривание раствора в стыках, следы постоянных
протечек, промерзание и
продувание через стыки
Диагональные трещины
по углам простенков,
вертикальные трещины
по перемычкам, в местах
установки
балконных
плит и козырьков
Вертикальные
широко
раскрытые трещины в
стыках и перемычках,
нарушение связи между
отдельными участками
стен
Заметное
искривление
горизонтальных и вертикальных линий стен,
массовое
разрушение
блоков и панелей
Количественная
оценка
2
На площади до 5%
68
Примерный
Физический
износ, %
состав работ
3
4
0–10
Заделка выбоин и трещин
Признаки
износа
Незначительные повреждения отделки панелей,
усадочные трещины, выбоины
Выбоины в фактурном
слое, ржавые потеки
Отслоение раствора в
стыках, трещины на наружной
поверхности,
следы протечек в помещениях
Количественная
оценка
Повреждения на площади до 10%. Ширина
трещин до 0,3 мм
Физический
износ, %
0–10
Примерный
состав работ
Заделка трещин и выбоин
Повреждения на площади до 15 %
Ширина трещин до 1
мм. Протечки на площади до 10%
11–20
Заделка выбоин, ремонт
фактурного слоя
Герметизация швов, заделка трещин с восстановлением отделочных
покрытий
69
21–30
Трещины, выбоины, от- Ширина трещин до 2
слоение защитного слоя мм. Повреждения на
бетона, местами протечплощади до 20%
ки и промерзания в стыках
Горизонтальные трещи- Ширина трещин до 3
ны в простенках и верти- мм. Выпучивание до
кальные в перемычках, 1/200 расстояния межвыпучивание бетонных ду опорными участкаслоев, протечки и проми панели
мерзание панелей
Трещины в простенках и Ширина трещин более
перемычках, разрушение
3 мм
(деструкция) утеплителя,
протечки и промерзание
Массовые трещины и
–
деформации, разрушение
и оседание утеплителя,
протечки и промерзание
панелей
31–40
41–50
51–60
61–70
Местное усиление отдельных простенков и
перемычек, заделка
трещин, герметизация
швов, утепление части
стен
Замена утеплителя, усиление перемычек и простенков, герметизация
швов и заделка трещин
Замена панелей
Таблица 15
Стены из несущих панелей
Признаки
износа
Повреждение обрамлений выступающих частей
фасада,
местами
мелкие выбоины.
Трещины, выветривание
раствора из стыков, мелкие повреждения облицовки или фактурного
слоя, следы протечек через стыки внутри здания
М ассовое отслоение, выветривание раствора из
стыков; повреждение облицовки или фактурного
слоя панелей; следы протечек внутри здания
Промерзание стен, разрушение заделки стыков
Следы протечек внутри
помещения, высоты
Количественная
оценка
Повреждения на площади до 5%
Физический
износ, %
0–10
Антисейсмические пояса
Признаки износа
Мелкие трещины шириной до 1 мм в узлах сопряжений. Отдельные нарушения фактурного слоя на площади до 20% всей осмотренной поверхности
То же, на площади более 20%
Трещины шириной до 2 мм в узлах сопряжений и на поверхности
поясов. Сколы бетона глубиной до 10 мм. Отслоение защитного
слоя местами
Отслоение защитного слоя бетона и трещины на площади до 50%
всей осмотренной поверхности. Деформация отдельных участков
Трещины шириной более 2 мм, отслоение защитного слоя, оголение арматуры, местами налет коррозии, разрывы отдельных
стержней
Дополнения к физическому износу стен
(табл. 10–15), %
10
15
20
30
40
Примечание. При определении физического износа стен с антисейсмическими поясами к значениям физического износа стен, установленным
по таблицам 10–15, прибавляется значение физического износа, соответствующее указанным в таблицах признакам.
Примерный
состав работ
Заделка выбоин
Колонны (стойки, столбы)
Таблица 17
То же, до 10%
11–20
Повреждения на площади до 20%
21–30
Промерзания в 5% помещений
Повреждения в 10%
помещений, наружные
повреждения на площади до 30%
Выпучивание или смеПрогиб панели до
щение панелей, разру1/200 ее длины
шение узлов крепления
панелей
31–40
Деформация стен, смещение панелей, трещины
в панелях, разрушение
узлов
Таблица 16
Восстановление защитного слоя, герметизация
швов, заделка трещин,
утепление части стыков
Прогиб панели более
1/200 ее длины
70
41–50
51–60
61–70
Стойки деревянные
Ремонт облицовки и заделка стыков
Ремонт облицовки или
фактурного слоя; герметизация стыков
Ремонт и герметизация
стыков, утепление стен
Смена облицовки, ремонт панелей местами
Выравнивание и укрепление панелей, устройство дополнительных
связей с несущими конструкциями
Полная замена панелей
и усиление каркаса
Признаки
износа
Небольшой
продольный изгиб, местные повреждения древесины
Поражение гнилью наружных слоев древесины, значительные разрывы и местные повреждения древесины
Количественная оценка
Прогиб не более 1/400
высоты колонны
Поражение гнилью не
более 10% площади сечения. Прогиб до 1/100
высоты колонны. Повреждения древесины на
10% площади сечения
Сильное
поражение Прогиб более 1/100 выгнилью, трещины, рас- соты колонны
слоение
древесины,
прогиб, разрыв волокон
древесины
71
Физический
износ, %
0–40
41–60
61–80
Примерный
состав работ
Устранение повреждений, усиление отдельных участков
Очистка от гнили, восстановление первоначальной площади поперечного сечения
Замена стойки
Таблица 18
Столбы кирпичные
Признаки
износа
Трещины в кладке и
штукатурке, выветривание швов, отдельные
отколы, незначительное
расслоение отдельных
кирпичей
Выпучивание и отклонение от вертикали,
сквозные трещины разных направлений, выветривание швов, ослабление
кирпичной
кладки, смятие кирпича
под опорными подушками, отколы кирпича
Отклонение столбов от
вертикали, выпучивание кладки, наклонные
сквозные трещины и
сдвиг верхней части
столбов, выветривание
швов на всей площади,
выпадение кирпичей
Количественная оценка
Таблица 20
Физический
износ, %
0–40
Примерный
состав работ
Ремонт кладки и штукатурки местами
Выпучивание до 1/150
высоты помещения. Отклонения от вертикали
до 3 см. Выветривание
швов на глубину до 40
мм на площади до 50%.
Отколы глубиной в 0,5
кирпича
41–60
Усиление колонны путем устройства обоймы
Отклонение от вертикали более 3 см. Выпучивание более 1/150 высоты помещения. Выветривание швов на глубину более 40 мм
61–80
Ширина трещин до 1
мм. Разрушение швов на
глубину до 10 мм на
площади до 10%. Отколы глубиной до 40 мм
Перегородки
Замена колонны
Перегородки несущие панельного типа
Признаки
Количественная
износа
оценка
Трещины в местах сопряжений с Ширина трещин
плитами перекрытий и заполнедо 2 мм
ниями дверных проемов
Глубокие трещины и выкрошива- То же, до 5 мм
ние раствора в местах сопряжения со смежными конструкциями
Большие сколы и сквозные тре- То же, до 3 мм
щины в панелях в местах примыкания к перекрытиям; выбоины,
разрушение защитного слоя панелей; трещины по всей панели
Заметное выпучивание, горизон- Прогиб панели
тальные трещины на поверхно- до 1/100 длины
сти, обнажение арматуры
или высоты панели
Примерный
Физический
износ, %
состав работ
0–20
Заделка трещин
21–40
Заделка стыков, укрепление панелей
41–60
Заделка и расшивка
трещин; усиление
ослабленных мест
перегородок
61–80
Усиление перегородок или полная замена
Таблица 21
Перегородки кирпичные
Таблица 19
Колонны железобетонные (сборные и монолитные)
П ризнаки
Количест венная
износа
оценка
Трещины в растянутой зоне Ш ирина трещин до 0,5
по всей высоте колонны, по мм. Выбоины глубикраям консоли и колонны; ной до 5 мм не более
отколы и выбоины
3 на 1 м 2
Трещины в растянутой и сжа- Ш ирина трещ ин до 2
той зонах, по периметру ос- мм. И скривление конования и на уровне консоли; лонны до 1/200 высоты
отслоение защитного слоя
бетона. О голение арматуры и
нарушение ее сцепления с
бетоном; глубокие сколы бетона в основании колонны;
искривление колонны
Трещины по всей высоте ко- Ш ирина трещ ин до 2
мм
лонны в растян утой зоне,
сквозные трещины в основании к олонны, на уровне верха
консоли; отслоение защ итного слоя бетона в растянутой
зоне по всей высоте колонны;
коррозия и местами разрывы
арматуры; искривление колонны
72
Ф изический
износ, %
0–40
41–60
61–80
П римерный
сост ав работ
Заделка трещ ин, отколов и выбоин
Заделка трещ ин инъекцией раствора в
трещ ины или устройством вдоль трещин
канавок с последую щей зачеканк ой их
цементным раствором. У стройство
обойм колонн
Замена повреж денного бетона: армирование и бетонирование
разрушенных участков. Устройство расчетных обойм или
замена колонн
Признаки
Количественная
износа
оценка
Трещины в местах со- Трещины шириной до 2
мм. Повреждения на
пряжения перегородок
площади до 10%
с потолками, редкие
сколы
Трещины на поверхно- Ширина трещин на пости, глубокие трещины верхности до 2 мм, в сов местах сопряжений со пряжениях ширина тресмежными
конструкщин до 10 мм
циями
Выпучивание более
Выпучивание и заметное отклонение от вер- 1/100 длины деформитикали, сквозные тре- рованного участка. Отщины, выпадение кир- клонение от вертикали
до 1/100 высоты помепичей
щения
73
Физический
износ, %
0–20
Примерный
состав работ
Заделка трещин и сколов
21–40
Расчистка поверхности
и расшивка трещин
61–80
Полная замена перегородок
Таблица 22
Перегородки деревянные неоштукатуренные
Признаки
Количественная
износа
оценка
Мелкие повреждения и Повреждения на площатрещины
ди до 5%
Зыбкость, отклонение
То же, до 25%
от вертикали, щели и
зазоры в местах сопряжения со смежными
конструкциями
Увлажнение древесины
То же, до 50%
перегородок, поражение гнилью. Выпучивание перегородок в вертикальной плоскости
Значительное пораже–
ние гнилью, жучком,
перекосы и выпучивания, сквозные трещины
Физический
износ, %
0–20
21–40
41–60
61–80
Таблица 24
Перегородки гипсобетонные и шлакобетонные
Примерный
состав работ
Заделка трещин и повреждений
Выравнивание перегородок и укрепление их
связей с конструкциями
Вывешивание и выравнивание перегородок, замена сгнившей
обвязки и отдельных
досок
Полная замена перегородок
Таблица 23
Признаки
Количественная
износа
оценка
Мелкие трещины в
Ширина трещин
местах сопряжения пе- до 2 мм. Площадь порегородок с перекрывреждений до 10%
тиями, редкие сколы
Глубокие или сквозные
Ширина трещин
трещины в местах содо 10 мм
пряжений со смежными
конструкциями
Выбоины и сколы, на- Площадь повреждений
рушения связей между
до 50%
отдельными
плитами
перегородок. Деформации каркаса
Массовые трещины в Отклонение от вертикаплитах
перегородок, ли более 1/100 высоты
большие выпучивания
помещения
и заметные отклонения
от вертикали
Физический
износ, %
0–20
Примерный
состав работ
Уплотнение и заделка
примыканий
21–40
Расчистка поверхности, заделка и расшивка трещин
41–60
Заделка выбоин и сколов, укрепление отдельных плит и примыканий к наружным
стенам. Ремонт каркаса
Полная замена перегородок
61–80
Перегородки деревянные, оштукатуренные
Признаки
Количественная
износа
оценка
Мелкие трещины и от- Повреждения на плослоение штукатурки месщади до 10%
тами
Ощутимая зыбкость, от- Отклонение от верклонение от вертикали, тикали до 1/100 высоты помещения
трещины в местах сопряжения со смежными конструкциями
Выпучивание до
Глубокие трещины и зазоры в местах сопряжений со 1/100 длины дефорсмежными конструкциями, мированного участка
диагональные трещины в
штукатурном слое, выпучивание в вертикальной
плоскости
Сквозные продольные и
–
диагональные трещины по
всей поверхности, выпучивание, коробление и выпирание досок, следы увлажнения, поражение древесины гнилью, жучком
74
Физический
износ, %
0–20
21–40
41–60
61–80
Примерный
состав работ
Ремонт штукатурки
Выравнивание перегородок вертикальной
плоскости и укрепление их связей со смежными конструкциями
Вывешивание и выравнивание перегородок, смена подкладок и
нижней обвязки
Полная замена перегородок
Таблица 25
Перегородки фибролитовые
Признаки
Количественная
износа
оценка
Мелкие трещины и редкие Площадь поврежсколы
дений до 10%
Ощутимая зыбкость перего–
родок, трещины между плитами и в местах сопряжения
плит со стойками каркаса
Выпучивание и выпадение Отклонения от веротдельных плит, заметные тикали до 1/100 выотклонения от вертикали; соты помещения
сквозные трещины в местах
сопряжения со смежными
конструкциями; поражение
гнилью
–
Разрушение плит, горизонтальные и вертикальные деформации перегородок, отклонения от вертикали, поражение гнилью, деформации и местные разрушения
каркаса перегородок
75
Физический
износ, %
0–20
21–40
Примерный
состав работ
Заделка трещин и сколов
Укрепление плит перегородок
41–60
Переборка перегородок с добавлением новых материалов
61–80
Полная замена перегородок
Перекрытия
Таблица 26
Перекрытия деревянные неоштукатуренные
Признаки
износа
Зазоры и щели между досками
наката, прогибы балок и настилов
Поражение верхних слоев
древесины грибком, небольшие трещины, частичное скалывание в узлах соединений
балок с настилом, прогиб балок и прогонов
Сильное поражение древесины гнилью, появление продольных и поперечных трещин, расслоение древесины,
полное или частичное скалывание в узлах соединений балок, прогиб балок и прогонов
Количественная
Физический
Примерный
оценка
износ, %
состав работ
Прогибы балок и на0–40
Заделка щелей и застилов до 1/150 прозоров. Усиление балета
лок местами
41–60
Усиление балок; разПоражение гнилью
борка и ремонт части
на площади до 40%.
перекрытия
Прогиб балок и прогонов до 1/100 пролета
Прогиб балок и прогонов до 1/50 пролета
61–80
Полная замена покрытия и перекрытия
Таблица 27
Перекрытия деревянные оштукатуренные
Признаки
Количественная
износа
оценка
Усадочные трещины в Ширина трещин до 0,5
штукатурном слое, частич- мм. Суммарная длина
трещин
ное отслоение штукатурки
на 1 м2 до 0,5 м
Усадочные трещины, от- Ширина трещин до 1
падение и отслоение шту- мм. Суммарная длина
катурки, глухой звук при трещин на 1 м2 до 1 м
простукивании
Следы протечек на потол- Повреждения на площаке; перенасыщение засыпди до 20%
ки влагой, отдельные участки которой слежались,
обмазка местами разрушилась
Ощутимая зыбкость, диа–
гональные трещины на потолке
Глубокие трещины в мес–
тах сопряжений балок с
несущими стенами, следы
увлажнений
76
Физический
Примерный
износ, %
состав работ
0–10
Затирка трещин и восстановление штукатурного слоя
11–20
21–30
31–40
41–50
Восстановление штукатурки, мелкий ремонт наката
Смена негодной обмазки и засыпки или ее
рыхление и досыпка;
очистка и антисептирование древесины
Усиление балок, частичная замена наката
Вскрытие части перекрытия, усиление концов балок и частичная
замена наката
Глубокие трещины в пере–
крытии, наличие временных креплений в отдельных местах
Диагональные, продольные Прогиб потолка до 1/100
и поперечные трещины в
пролета
перекрытии;
заметный
прогиб; временные подпорки; обнажение древесины балок; поражение
гнилью и жучком
–
Конструкция на грани разрушения, которое местами
уже началось
51–60
Усиление и частичная
замена балок
61–70
Полная замена покрытия
71–80
Таблица 28
Перекрытия из кирпичных сводов по стальным балкам
Признаки
износа
Незначительные
трещины перпендикулярно
балкам
Трещины в средней
части сводов вдоль балок
Глубокие трещины в
средней части сводов
вдоль балок, расшатывание отдельных кирпичей, выщелачивание
раствора в швах, выпадение отдельных кирпичей, коррозии балок
Ослабление кирпичной
кладки, массовое выпадение кирпичей, наличие временных подпорок, коррозия и заметные прогибы балок
Количественная оценка
–
Физический
износ, %
0–0
Ширина трещин до 1 мм
21–40
То же, до 2 мм. Уменьшение сечения балок на
10%
41–60
Прогиб металлических
балок до 1/150 пролета.
Уменьшение сечения
балок более 10%
61–80
Примерный
состав работ
Заделка и расшивка
трещин; крепление
сводов местами
Расшивка трещин, укрепление отдельных
кирпичей
Крепление сводов, замена отдельных кирпичей. Усиление сводов с переборкой отдельных участков
кладки, усиление балок
Полная замена перекрытия
Таблица 29
Перекрытия из двухскорлупных железобетонных прокатных панелей
Признаки
Количественная оценка
износа
1
2
М елкие отслоения и Повреждения на площатрещины в фактурном
ди до 10%
слое
Отпадение фактурного Повреждения на площаслоя местам и
ди до 20%
77
Физический
износ, %
3
0-10
11-20
Примерный
сост ав работ
4
Заделка трещин и ремонт фактурного слоя
местами
Восстановление фактурного слоя
1
Усадочные трещины в
нижних плитах
2
Ширина трещин до 1
мм. Суммарная длина
трещин на 1 м2 до 0,5 м
Отдельные
глубокие Ширина трещин до 2
трещины в нижних мм. Прогибы до 1/120
плитах и в местах опипролета
рания плит, прогибы
3
21-30
4
Заделка трещин в плитах
31-40
Усиление нижних плит
местами; заделки трещин
Продольные и попе- Ширина трещин до 3
речные глубокие тре- мм. Суммарная длина
щины на нижних пли- трещин на 1 м2 до 1 м.
тах, прогиб нижних Прогиб до 1/100 пролета
плит,
продавливание
верхних плит под мебелью
41-50
Усиление нижних плит
местами, заделка выбоин в верхних плитах
Массовые
сквозные Прогиб до 1/50 пролета
продольные трещины
на нижних плитах, отпадение
защитного
слоя нижних плит с обнаружением арматуры,
изломы и прогиб плит
Прогибы, местами отПрогиб 1/50 пролета
падение бетона нижних
плит, отслоение бетона
и обнажение ребер
верхних плит
51-60
Полное усиление нижних плит или их замена
61-80
Полная замена перекрытий
Таблица 30
Перекрытия из сборного железобетонного настила
Признаки
износа
Трещины в швах между
плитами
Незначительное
смещение плит относительно одна другой по
высоте вследствие деформаций, отслоение
выравнивающего слоя в
заделке швов
Значительное смещение
плит перекрытий относительно друг друга по
высоте, следы протечек
в местах опирания плит
на наружные стены
Количественная оценка
Ширина трещин до 2 мм
Смещение плит до
1,5 см. Повреждения на
площади до 10%
Смещение плит по высоте до 3 см. Повреждения на площади до 20%
78
Физический
износ, %
0–10
11–20
21–30
Примерный
состав работ
Расшивка швов
Выравнивание поверхности потолка
Выравнивание поверхности потолка с установкой арматурных
сеток, устройство цементнопесчаных пробок в пустотах настила
на опорной части
Трещины в плитах, Ширина трещин до 1 мм
следы протечек или
промерзаний на плитах
и на стенах в местах
опирания
Поперечные трещины в
Ширина трещин до
плитах без оголения 2 мм. Прогиб до 1/100
арматуры, прогиб
пролета
Глубокие поперечные Ширина трещин более
трещины с оголением
2 мм. Прогиб до 1/80
арматуры, прогиб
пролета
Множественные глубо- Прогиб более 1/80 прокие трещины в плитах,
лета
смещение
плит
из
плоскости,
заметный
прогиб плит
31–40
41–50
51–60
61–80
Укрепление мест опирания плит. Заделка
пустот в торцах в местах опирания на наружные стены
Усиление плит, заделка трещин
Усиление плит и мест
опирания, заделка
трещин
Полная замена плит
Примечание. При наличии сборных перекрытий из мелкоразмерных
плит по балкам, физический износ плит определять по данной таблице,
стальных балок – по таблице 28, железобетонных – по таблице 32.
Таблица 31
Перекрытия из сборных и монолитных сплошных плит
Признаки
Количественная оценка
износа
Трещины в местах приШирина трещин
мыканий к стенам
до 0,5 мм
Трещины в плитах (усаШирина трещин до
дочные или вдоль ра- 2 мм. Суммарная длина
бочего пролета)
усадочных трещин на 1
м2 до 0,8 м
Ширина раскрытия
Трещины в плитах поперек рабочего пролета трещин до 2 мм. Сумили
множественные марная длина усадочных трещин на 1 м2 до
усадочные
1,5 м.
Трещины,
прогибы, Трещины более 2 мм.
следы протечек или Прогибы до 1/150 пропромерзаний в местах
лета
примыкания к наружным стенам
Развивающиеся трещи- Прогибы до 1/100 проны у опорных участков
лета
плит, прогибы
Увеличение трещин и Прогибы до 1/100 пропрогибов по времени
лета. Трещины 3 мм
79
Физический
износ, %
0–10
Примерный
состав работ
Заделка трещин
11–20
Заделка единичных
трещин или затирка
усадочных трещин
21–30
То же, с восстановлением защитного слоя
бетона
31–40
Заделка трещин, устранение причин намокания плит
41–50
Усиление опорных
участков плит. Заделка
трещин
Усиление плит или их
замена
51–80
Таблица 32
Монолитные и сборные железобетонные балки покрытий
и перекрытий
Признаки
Количественная
износа
оценка
Отдельные трещины в растя- Ширина трещин до
нутой зоне, незначительное 1 мм. Глубина откоувлажнение местами, поверх- лов до 3 мм, не более
ностные отколы в растянутой
трех
зоне, прогибы
на 1 м2
Трещины различных направлений, следы увлажнения бетона атмосферными и агрессивными водами, отслоение
защитного слоя бетона в растянутой зоне, оголение и коррозия арматуры, механические повреждения и глубокие
сколы бетона на большой
площади балки, прогиб
Трещины по всей длине и высоте балки в середине пролета
и в растянутой зоне, следы
постоянного увлажнения бетона атмосферными и агрессивными водами, оголение и
сильная коррозия арматуры,
местами разрывы арматуры,
крупные выбоины и сколы
бетона в сжатой зоне
Ширина трещин до 2
мм. Коррозия арматуры до 10% сечения.
Прогиб до 1/150 пролета
Ширина трещин более 2 мм. Коррозия
арматуры более 10%
сечения. Прогиб более 1/150 пролета
Физический
износ, %
0–40
41–50
61–80
Примерный
состав работ
Восстановление путем
инъекции цементного
раствора в трещины,
нанесение цементной
штукатурки с предварительной обработкой
поверхности старого
бетона
Усиление балок перекрытий и покрытий
Замена балок перекрытия и покрытия
Таблица 34
Лестницы по стальным косоурам
Признаки
Количественная
оценка
износа
Мелкие выбоины и тре–
щины в ступенях, отдельные повреждения перил
Выбоины и отбитые мес- Повреждения на
та со сквозными трещи- площади до 20%
нами в отдельных ступенях, поверхности ступеней стерты, перила местами отсутствуют
Ступени стерты и места- То же, до 50%
ми разбиты, сквозные
трещины в площадках,
ограждающая
решетка
расшатана
Физический
износ, %
0–20
Примерный
состав работ
Заделка трещин и выбоин,
ремонт перил
21–40
Перекладка ступеней с добавлением новых; заделка
выбоин, замена перил
41–60
Ступени и площадки исТо же, более
терты, часть ступеней и 50%. Прогиб коограждающей
решетки
соуров более
отсутствует.
Косоуры 1/150 пролета
местами
прогнулись,
связь косоуров с площадками ослаблена. Пользование лестницей опасно
61–80
Перекладка ступеней с добавлением новых; устройство цементного пола с металлической сеткой на площадке; торкретирование площадок снизу; ремонт ограждающей решетки
Полная замена лестницы
Таблица 35
Лестницы железобетонные
Лестницы
Таблица 33
Лестницы деревянные
Признаки
Количественная
износа
оценка
Мелкие трещины и неболь- Повреждения на плошое коробление ступеней
щади до 10%
Трещины и сколы в ступеПовреждения 20%
нях, повреждения перил
ступеней и перил
Ступени стерты, трещины Повреждения на пловдоль волокон в досках на
щади до 30%
лестничной площадке и в
ступенях, перила расшатаны
Разрушение врубок в конст–
рукции лестницы, гниль и
прогибы в тетивах, зыбкость
при ходьбе
80
Физический
Примерный
износ, %
состав работ
0–20
Заделка трещин, ремонт ступеней
21–40
Замена ступеней, ремонт перил
41–60
Замена настила площадок, ступеней, укрепление перил
61–80
Полная замена всех
конструкций лестницы
Признаки
Количественная
износа
оценка
Редкие трещины на ступенях, от- Ширина трещин
дельные повреждения перил
до 1 мм
Выбоины и сколы местами в сту- То же, до 2 мм
пенях, перила повреждены, лестничные площадки имеют трещины
поперек рабочего пролета
В подступенках глубокие трещи- Ширина трещин 2
ны, отдельные проступи отпали, мм. Прогиб косомаршевые плиты (косоуры) имеют уров (маршей) до
трещины и обнажения арматуры,
1/200 пролета
прогиб косоуров (маршей)
Марши и площадки имеют прогибы и местные разрушения, трещины в сопряжениях маршевых плит
с несущими конструкциями, ограждающие решетки расшатаны и
местами отсутствуют, пользование
лестницей опасно
Прогиб до 1/150
пролета
81
Физический
износ, %
0–20
21–40
41–60
61–80
Примерный
состав работ
Затирка трещин, ремонт перил
Заделка отбитых мест,
ремонт перил. Усиление железобетонных
лестничных площадок
Усиление подступенков, заделка разрушенных мест и замена
местами проступей,
усиление маршевых
плит (косоуров)
Полная замена лестницы
Лоджии, балконы, козырьки
Крыши
Таблица 36
Таблица 38
Сборные железобетонные детали лоджий
Признаки
износа
Мелкие
повреждения
металлических обделок
и ограждений, усадочные трещины на стенках лоджий
Повреждения пола и
гидроизоляции, следы
протечек на стене, трещины на нижней поверхности плиты и на
стенках
Скалывание
бетона
стенок в местах опирания плит, трещины в
стенках и плитах; прогиб плит
Прогрессирующие прогибы плит, разрушение
опорных участков стенок, деформации стенок, разрушение ограждений
Количественная оценка
Повреждения на площади до 10%. Суммарная
длина усадочных трещин на 1 м 2 до 1 мм
Повреждения на площади до 20%; уклон пола
менее 1%. Ширина раскрытия трещин до 1 мм
Крыши деревянные
Физический
износ, %
0–20
Примерный
состав работ
Ремонт металлических
обделок, ограждений,
затирка трещин
21–40
Замена гидроизоляции,
с устройством цементного пола. Заделка
трещин
Ширина раскрытия
трещин до 2 мм. Прогиб
плит до 1/100 пролета
41–60
Усиление опорных участков стенок. Заделка
трещин. Местное усиление плит
Прогиб плит более 1/100
пролета. Трещины более
2 мм. Выпучивание стенок более 1/150
61–80
Замена конструкций
лоджий
Таблица 37
Балконы, козырьки
Признаки
Количественная
износа
оценка
Мелкие повреждения металлических обделок и ограждений
Повреждения на
Следы увлажнения на нижней
площади до 30%.
плоскости плиты и на участках стены, примыкающих к Уклон плиты менее
балкону (козырьку). Цемент- 1%. Ширина трещин
до 1 мм.
ный пол и гидроизоляции
местами повреждены.
На
нижней поверхности ржавые
пятна, следы протечек. Трещины
Протечки, разрушение защит- Ширина трещин до
ного слоя, обнажение армату- 2 мм. Повреждения
ры. Коррозия металлических на площади до 50%
несущих конструкций (консолей, кронштейнов, подвесок).
Трещины в плите
Прогиб плиты, большие тре- Прогиб плиты более
щины, разрушение огражде- 1/100. Трещины шиний
риной более 2 мм
82
Физический
износ, %
0–20
21–40
41–60
61–80
Примерный
состав работ
Ремонт металлических обделок и ограждений
Замена гидроизоляции с устройством
цементного пола.
Ремонт сливов
Усиление плит и
консолей, замена
гидроизоляции
Разборка конструкций балконов, замена козырьков
Признаки
Количественная
износа
оценка
Ослабление
креплений,
–
болтов, хомутов, скоб; повреждение деталей слуховых окон
Поражение гнилью мауэр- Повреждения на площалата и концов стропильных
ди до 20%
ног, ослабление врубок и
соединений
Поражение гнилью древесины мауэрлата, стропил,
обрешетки; наличие дополнительных временных
креплений
стропильных
ног; увлажнение древесины
Прогибы стропильных ног,
поражение гнилью и жучком древесины деталей
крыши
То же, до 50%
Физический
износ, %
0–20
Примерный
состав работ
Ремонт креплений и
деталей слуховых окон
21–40
Смена мауэрлата и
усиление концов стропильных ног, выправка
конструкций, крепление врубок
Смена мауэрлата, части стропильных ног и
сплошной обрешетки
под настенным желобом, частичная смена
рядовой обрешетки
41–60
61–80
Полная замена деревянной конструкции
крыши
Таблица 39
Крыши железобетонные сборные (чердачные)
Признаки
износа
Мелкие повреждения деревянных
деталей, кирпичных столбиков
Трещины в кирпичных столбиках
или опорных участках железобетонных панелей, мелкие пробоины в плитах покрытия, гниль в
деревянных деталях
Количественная
оценка
Повреждения на
площади до 20%
Неглубокие трещины в железобе- Ширина раскрытия
тонных стропильных балках и трещин до 2 мм
плитах, протечки крыши
Сквозные трещины в стропильных балках, плитах; прогибы
плит покрытия; разрушение кирпичных столбиков и опорных
участков железобетонных панелей стен; обнажение арматуры
Ширина раскрытия
трещин более 2 мм.
Прогибы плит более 1/100 пролета.
Повреждения на
площади более
20%
83
Физический
Примерный
износ, %
состав работ
0–20
Устранение мелких
повреждений
21–40
Усиление кирпичных столбиков или
опорных участков
железобетонных панелей, заделка пробоин, замена поврежденных деревянных деталей
41–60
Усиление железобетонных стропильных
балок и плит. Заделка трещин и выбоин
61–80
Полная замена конструкций крыши
Таблица 40
Крыши совмещенные из сборных железобетонных слоистых панелей
Признаки
износа
Мелкие выбоины на
поверхности плит
Трещины в панелях,
пробоины, следы протечек. Оседание утеплителя, его высокая
влажность
Множественные
трещины в панелях, протечки и промерзания,
прогибы панелей
Количественная оценка
Повреждения на площади до 15%
Ширина трещин до
1 мм. Протечки на площади до 10%. Относительная влажность утеплителя более 20%
Ширина трещин до
2 мм. Протечки и промерзания на площади до
25%. Прогиб панели до
1/80 пролета
Местные разрушения
панелей,
деструкция
утеплителя, протечки и
промерзания
Физический
износ, %
0–20
Примерный
состав работ
Заделка выбоин
21–40
Заделка трещин и выбоин. Ремонт кровли
41–60
Вскрытие панелей с
заменой утеплителя.
Заделка трещин, усиление отдельных плит.
Ремонт кровли
Замена панелей крыши
61–80
Кровли
Таблица 41
Таблица 42
Кровли мастичные
Признаки
износа
Одиночные мелкие повреждения и пробоины в
кровельном покрытии, водоотводящие устройства
и покрытия из оцинкованной стали погнуты,
верхний защитный слой и защитно-отделочное
покрытие кровли отсутствует на площади до 10%
Физический
износ, %
0–20
Вздутия мастичного покрытия и повреждения
(трещины, отслаивания в местах сопряжения с
вертикальными конструкциями), требующие замены до 10% кровли; ржавление и значительные
повреждения настенных ж елобов и ограждений
решетки; повреждения деталей водоприемных
устройств (в плоских крышах)
21–40
Разрывы мастичного покрытия, вздутия покрытия, требующие замены от 10 до 20% площади
кровли; разруш ение кровельного покрытия в местах примыкания к вертикальным поверхностям;
протечки местами; значительное повреждение
ограждающей решетки
41–60
Повреждения и просадки основания кровли, трещины в стыках панелей, массовые протечки, разрушение устройств прим ыкания и ограждающей
решетки
61–80
Кровли рулонные
Примерный
Признаки
Физический
износ, %
состав работ
износа
Одиночные мелкие повреждения и пробоины
0–20
Ремонт кровли, желов кровле и местах примыкания к вертикальным
бов местами
поверхностям, прогиб настенных желобов
21–40
Смена верхнего слоя
Вздутие поверхности, трещины, разрывы (местарубероида с разрезкой
ми) верхнего слоя кровли, требующие замены до
10% кровли; ржавление и значительные поврежвздувшихся мест и додения настенных желобов и ограждающей решетполнительным покрыки; проникание влаги в местах примыканий к
тием еще одним слоем;
ремонт желобов, решевертикальным поверхностям; повреждение детаток и водоприемных
лей водоприемного устройства (в плоских крышах)
устройств
Разрушение верхнего и местами нижних слоев
41–60
Ремонт кровли с попокрытия; вздутия, требующие замены от 10 до
крытием двумя слоями
рубероида; смена же25% кровельного покрытия; ржавление и разрулобов, свесов и комшение настенных желобов или водоприемных
пенсаторов, покрытий
устройств, свесов и компенсаторов; протечка
кровли местами; массовые повреждения огражпарапетов и т. п.; ремонт ограждающей редающей решетки.
шетки
61–80
Полная замена кровли
Массовые протечки, отслоения покрытия от основания, отсутствие частей покрытия, ограждающая решетка разрушена
84
Примерный
сост ав работ
Ремонт кровли местами с восстановлением
верхнего защитного
слоя. Рем онт водоотводящих устройств и
покрытий из оцинкованной стали
Замена м астичного покрытия с устройством
нового двухслойного
покрытия, усиление
прим ыкания с оклейкой стеклотканью, ремонт желобов, ограждающих решеток и водоприемных устройств
Ремонт гидроизоляционного покрытия с
усилением деформ ационных швов, устройство примыканий к
вертикальным поверхностям, замена водоотводящих устройств и
покрытий из оцинкованной стали
П олная замена кровли
с ремонтом основания
Таблица 43
Кровли стальные
Признаки
Физический
Примерный
износа
износ, %
состав работ
Ослабление крепления отдельных листов
0–20
Постановка заплат и заделка свик обрешетке, отдельные протечки
щей в местах повреждений, крепление кляммерами
Неплотности фальцев пробоины и нару21–40
Постановка заплат, смена отдельшение примыканий к выступающим часных листов до 10% площади кровтям местами; просветы при осмотре со
ли; промазка и обжатие фальцев,
стороны чердака; повреждения настенных
заделка свищей, ремонт настенных
желобов
желобов и разжелобков
Ржавчина на поверхности кровли, свищи,
41–60
Замена настенных желобов, разпробоины; искривление и нарушение крежелобков и рядового покрытия от
плений ограждающей решетки; большое
10 до 25% площади кровли; реколичество протечек
монт ограждающей решетки
Массовые протечки, сильная ржавчина на
61–80
Полная замена кровли
поверхности кровли и со стороны чердака,
разрушение фальцев, большое количество
заплат на кровле, разрушение ограждающей решетки
85
Таблица 44
Таблица 47
Кровли из асбестоцементных листов
Признаки
износа
Искривление местами металлических ж елобов;
ослабление креплений отдельных асбестоцементны х листов к обреш етке
Физический
износ, %
0–20
Протечки и просветы в отдельных местах, отставание и трещ ины к оньковых плит; отрыв листов
до 10% площади кровли
Отсутствие отдельных листов, отколы и трещины , протечки, ослабление креплений листов к обрешетке
21–40
М ассовое разруш ение кровли, отсутствие части
настенны х ж елобов и обделки свесов, больш ое
количество заплат из рулонных материалов
61–80
41–60
Кровли тесовые
П римерны й
состав работ
Ремонт ж елобов с заменой повреж денных
деталей, закрепление
отдельных листов
Замена рядового покрытия и коньковых
плит местами
Замена рядового покрытия с использованием до 25% старого
материала
П олная замена кровли
Признаки
износа
Мелкие повреждения досок, загрязненность кровли
Физический
износ, %
0–20
Трещины в досках верхнего и нижнего ряда, наличие ржавчины в металлических желобах, протечки в отдельных местах
21–40
Поражение гнилью досок верхнего слоя, трещины
в досках, массовые протечки кровли
41–60
Массовые поражения гнилью и жучком досок,
отпадение досок верхнего и нижнего слоев, разрушение подвесных желобов
61–80
Таблица 45
Кровли черепичные
Признаки
износа
Единичные щ ели и неплотное примыкание
черепиц, частичное нарушение промазки
меж ду черепицами
Физический
износ, %
0–20
Повреждения отдельных черепиц (не более
1 черепицы на 1 м 2 ); пробоины и рж авчина
в подвесных ж елобах. М ассовые разруш ения промазки ш вов
Повреждение и раскол отдельных черепиц
(2–3 черепицы на 1 м 2 ), протечк и, просветы,
проникание воды и снега через щ ели
21–40
М ассовые протечки кровли, отставание и
повреждение большинства черепиц, большое количество заплат, отсутствие части
обделок и подвесных желобов
41–60
П римерный
сост ав работ
Восстановление промазки
межд у отдельными черепицами и на коньк ах, перек ладка
отдельными местами до 10%
П ерекладка со сменой отдельных черепиц; ремонт
подвесных ж елобов
П ерекладка черепиц на к ровле с добавлением 25% новых
черепиц, замена подвесны х
ж елобов и металлическ их элементов к ровли
П олная замена кровли
61–80
Таблица 46
Кровли драночные
Признаки
износа
Загрязненность кровли, повреждение отдельных
дранок до 5% площади кровли
Физический
износ, %
0–20
Выпадение отдельных дранок до 10% площади
кровли, ржавчина на металлических обрамлениях
21–40
Гниль или выпадение дранок из площади до 40%
кровли, лишайники на поверхности кровли
41–60
М ассовое поражение гнилью и выпадение дранок
61–80
86
Примерный
состав работ
О чистка кровли с зам еной поврежденных
дранок
Замена дранки и металлических обрам лений отдельными местами
Замена дранки и металлических обрам лений с добавлением новых материалов
П олная замена кровли
Примерный
состав работ
Очистка кровли. Перестилка верхнего ряда
кровли с добавлением
нового теса до 5%
площади покрытия
Перестилка верхнего
ряда кровли с добавлением нового теса до
20% площади покрытия с прострожкой дорожек; ремонт желоба
Перестилка теса верхнего ряда с добавлением нового теса до 50%
площади покрытия с
очисткой и ремонтом
нижнего слоя
Полная замена кровли
и подвесного желоба
Полы
Таблица 48
Полы цементно-песчаные, бетонные, мозаичные
Признаки износа
Физический
износ, %
0–20
Отдельные мелкие выбоины и волосные трещины, незначительные повреждения плинтусов
Стирание поверхности в ходовых местах; выбоины до 0,5 м 2 на площади до 25%
Массовые глубокие выбоины и отставание
покрытия от основания местами до 5 м 2 на
площади до 50%
Массовые разрушения покрытия и основания
21–40
41–60
61–80
Примерный
состав работ
Затирка трещин и выбоин местами, ремонт плинтусов с заменой на новые до 20%
Заделка выбоин
Замена покрытия в ходовых
местах, заделка выбоин, ремонт основания местами
Полная замена покрытия и основания
Примечание. Износ ксилолитовых, асфальтовых и других полов из вяжущих
материалов с мелкими заполнителями определяется по аналогии с данной таблицей.
87
Таблица 49
Полы из керамических плиток
Признаки
износа
Мелкие сколы и трещины отдельных плиток на
площади до 20%
Отсутствие отдельных плиток, местами вздутия и
отставание на площади от 20 до 50%
Физический
износ, %
0–20
Отсутствие плиток местами; выбоины в основании на площади св. 50%, в санузлах возможны
протечки через междуэтажное перекрытие
Полное разрушение покрытия и основания, массовые протечки в санузлах через междуэтажное
перекрытие
41–60
21–40
Примерный
состав работ
Замена отдельных плиток
Частичная замена покрытия с добавлением
плиток местами
Замена плиток на площади пола более 50%,
ремонт основания
61–80
Таблица 52
Полы из древесностружечных (древесноволокнистых) плит
Признаки
износа
Единичные мелкие сколы краев плит, зазоры между плитами местами шириной св. 1 мм, провисание плит
Стирание и сколы отдельных плит в ходовых
местах и стыках, повреждения отдельных плит
Физический
износ, %
0–20
Прогибы и просадки покрытия, сильная изношенность плит, местами гниль
41–60
Поражение гнилью и жучком, разрушение лаг
61–80
21–40
Замена отдельных
плит пола до 10%
площади
Перестилка полов и
замена лаг с добавлением до 25% новых
материалов
Полная замена полов
Таблица 50
Полы паркетные
Признаки
износа
Мелкие повреждения и незначительная усушка
отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3 мм, коробление отдельных клепок
Отставание отдельных клепок от основания; сколы, истертость, трещины и сильное коробление
местами; отсутствие клепок группами по 5–10 шт.
в отдельных местах; небольшие повреждения основания
Физический
износ, %
0–20
Отставание клепок от основания на значительной
площади (заметные вздутия, скрип и глухой шум
при ходьбе); отсутствие клепок местами до 0,5 м 2;
сильная истертость; массовое коробление, отдельные просадки и повреждения основания
Полное нарушение сплошности паркетного покрытия, массовое отсутствие клепок, значительные просадки и повреждения основания
41–60
21–40
61–80
Таблица 53
Полы из рулонных материалов
Примерный
состав работ
Циклевка отдельных
участков, укрепление
плинтуса
Замена клепок и заделка щелей местами, циклевка пола. Перестилка
паркета отдельными
местами до 10% площади пола
Перестилка паркета с
использованием старых
материалов до 50%
площади пола и ремонт
основания
Полная замена паркета
и основания
Таблица 51
Полы дощатые
Признаки
Физический
Примерный
износа
износ, %
состав работ
Единичные мелкие сколы, щели между дос0–20
Сплачивание полов, острожка
ками и провисание досок
провесов
Стирание досок в ходовых местах, сколы до21–40
Замена отдельных досок до 5%
сок местами, повреждений отдельных досок
Прогибы и просадки, местами изломы (в чет41–60
Перестилка полов с добавлевертях) отдельных досок
нием нового материала до 25%
площади пола, замена лаг местами
Поражение гнилью и жучком досок, проги61–80
Замена чистых дощатых полов
бы, просадки, разрушение пола
и лаг
88
Примерный
состав работ
Сплачивание и острожка плит
Признаки
износа
Отставание материала в стыках и вздутие местами, мелкие повреждения плинтусов
Физический
износ, %
0–20
Истертость материала у дверей и в ходовых местах
21–40
Материал пола истерт, пробит, порван по всей
площади помещения, просадки основания местами до 10% площади пола
41–60
Основание пола просело и разрушено на площади
более 10%
61–80
Примерный
состав работ
Подклейка материала,
ремонт плинтуса с добавлением нового материала до 20%
Постановка заплат в
истертых местах и замена истертых полотен
Полная замена покрытия пола с использованием части старого материала
Ремонт основания или
полная его замена,
устройство чистого
покрытия пола
Таблица 54
Полы из синтетических плиток
Признаки
Отставание плиток по краям или полностью
на площади до 10% износа площади пола,
мелкие повреждения плинтуса
Истертость и повреждение отдельных плиток на площади от 10 до 25% площади пола
Плитки истерты и пробиты на площади от
25 до 40% площади пола, основание пола
просело местами
Массовые просадки и разрушения основания полов
89
Физический
износ, %
0–20
21–40
41–60
61–80
Примерный
состав работ
Подклейка плиток, ремонт
плинтуса с добавлением нового материала до 20%
Смена истертых и поврежденных плиток
Ремонт основания, устройство покрытия с заменой
поврежденных плиток
Полная замена основания и
покрытия
Окна, двери
Таблица 57
Таблица 55
Оконные блоки деревянные
Признаки
Мелкие трещины в местах сопряжения коробок
со стенами, истертость или щели в притворах.
Замазка местами отстала, частично отсутствуют
штапики, трещины стекол, мелкие повреждения
отливов
Физический
износ, %
0–20
Оконные переплеты рассохлись, покоробились и
расшатаны в углах; часть приборов повреждена
или отсутствует; отсутствие остекления, отливов
21–40
Нижний брус оконного переплета и подоконная
доска поражены гнилью, древесина расслаивается, переплеты расшатаны
41–60
Оконные переплеты, коробка и подоконная доска
полностью поражена гнилью и жучком, створки
не открываются или выпадают; все сопряжения
нарушены
61–80
Признаки
Примерный
состав работ
Конопатка сопряжений
коробок со стенами.
Восстановление отсутствующих штапиков,
замазки стекол, отливов с добавлением нового материала до 15%
Ремонт переплетов;
укрепление соединений накладками, восстановление остекления с добавлением нового материала до 30%
Ремонт переплетов,
коробки и подоконной
доски с добавлением
нового материала
Полная замена оконных блоков
Таблица 56
Оконные блоки металлические
Признаки
Уплотнительные прокладки изношены или отсутствуют, трещины в стеклах или отсутствие остекления местами, незначительные трещины в местах сопряжения коробок со стенами
Физический
износ, %
0–20
Нарушение герметизации оконных коробок, приборы частично утеряны или неисправны, повреждение оконных отливов, оконные переплеты деформированы
Коррозия элементов коробки и переплетов, деформации коробки и переплетов
21–40
Массовая коррозия оконных коробок и переплетов, полное разрушение переплетов и коробок
61–80
90
41–60
Двери деревянные
Примерный
состав работ
Восстановление уплотнительных прокладок, остекление с добавлением нового материала до 15%
Ремонт переплетов,
укрепление соединений, смена до 50%
приборов
Ремонт переплетов и
коробки со сменой непригодных частей до
50%
Полная замена оконных блоков
Мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок(колод) со стенами и перегородками, стертость дверных полотен или щели в притворах
Дверные полотна осели или имеют неплотный
притвор по периметру коробки, приборы частично утрачены или неисправны, дверные коробки
(колоды) перекошены, наличники повреждены
Коробки местами повреждены или поражены
гнилью, наличники местами утрачены, обвязка
полотен повреждена
Полное расшатывание дверных полотен и коробок (колод), массовые поражения гнилью и жучком
Физический
износ, %
0–20
21–40
41–60
61–80
Примерный
состав работ
Уплотнение сопряжений, постановка дополнительных накладок с острожкой
Ремонт дверных полотен и коробок с заменой до 50% приборов
Ремонт дверных коробок и полотен, замена
разрушенных частей
Полная замена заполнений проемов
Таблица 58
Двери металлические
Признаки
Уплотнительные прокладки изношены или отсутствуют, трещины в стеклах или отсутствие остекления, трещины в местах сопряжения коробок со
стенами, повреждены декоративные детали дверей
Физический
износ, %
0–20
Приборы частично утрачены или неисправны;
повреждение наличников; повреждения и перекосы обвязок, импостов, коробок
Коррозия деталей дверных полотен и коробки
местами; повреждение заполнений дверей
21–40
Массовая коррозия дверных коробок и полотен,
местное разрушение дверных полотен и коробок
61–80
91
41–60
Примерный
состав работ
Восстановление уплотнительных прокладок, замена декоративных деталей с добавлением нового материала до 50%
Ремонт дверных полотен и коробок со сменой до 50% приборов
Ремонт дверных коробок с заменой поврежденных деталей, ремонт или замена дверных полотен
Полная замена заполнений проемов
Отделочные покрытия
Таблица 62
Таблица 59
Окраска водными составами
Признаки
Местные единичные повреждения окрасочного
слоя, волосные трещины в рустах, в местах сопряжения потолков и стен
Окрасочный слой местами потемнел и загрязнился, в отдельных местах поврежден
Физический
износ, %
0–20
21–40
Окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился; местами отслоения и вздутия
41–60
Следы протечек, ржавые пятна, отслоение, вздутие и отпадение окрасочного слоя со шпаклевкой;
на поверхности глубокие трещины, царапины,
выбоины
61–80
Облицовка керамическими плитками
Признаки
Примерный
состав работ
–
Промывка поверхности и окраска за один
раз
Промывка поверхности, шпаклевка отдельных мест до 10%,
окраска за два раза
Полная перекраска с
подготовкой поверхности
Мелкие трещины и сколы в плитках
Частичное выпадение или неплотное прилегание
плиток на площади до 50% облицовки
21–40
Отсутствие плиток на площади до 50%, неплотное прилегание плиток на площади более 50%
облицовки
Массовое отсутствие плиток, сохранившиеся
плитки легко снимаются, раствор основания разрушен
41–60
Окраска масляная
Местные единичные повреждения окрасочного
слоя, царапины
Потемнение и загрязнение окрасочного слоя, матовые пятна и потеки
Сырые пятна, отслоение вздутие и местами отставание краски со шпаклевкой до 10% поверхности
Массовые пятна, отслоение, вздутия и отпадение
окрасочного слоя со шпаклевкой
Физический
износ, %
0–20
Примерный
состав работ
–
21–40
Промывка и окраска
за один раз
Окраска местами
за два раза и полностью за один раз, с
подготовкой поверхности местами до 20%
Полная перекраска
с подготовкой поверхности
41–60
61–80
Таблица 61
Оклейка обоями
П ризнаки
О тставание и повреж дение кромок местами
Ф изический
износ, %
0–20
Трещ ины , загрязнение и обры вы в углах, местах
установки электри ческих приборов и у дверных
проемов; обесцвечивание рисун ка местами
Выгорание, загрязнение на площади до 50% , отставание от основания
21–40
Выгорание, отставание обоев и б умаж ной основы , трещины и разрывы на всей площади
61–80
92
41–60
П рим ерный
сост ав работ
П одклейка отдельны х
к ромок
О к лейк а отдельных
мест
61–80
Примерный
состав работ
Затирка отдельных
сколов
Замена отдельными
местами глазурованных плиток более 10
шт. в одном месте
Замена облицовки
с использованием старых плиток до 25%
Полная замена облицовки без использования старых плиток,
восстановление основания
Таблица 63
Таблица 60
Признаки
Физический
износ, %
0–20
Штукатурка
Признаки
Физический
износ, %
0–10
Волосные трещины и сколы местами
Глубокие трещины, мелкие пробоины, отслоение накрывочного слоя местами
Отставание или отбитые места площадью менее
1 м2 до 5% площади поверхности
Выпучивание или отпадение штукатурки и листов местами, менее 10 м2 на площади до 25%
Выпучивание и отпадение штукатурки и листов
местами, более 10 м2 на площади до 5%
Отпадение штукатурки и листов большими
массивами на площади более 50%, при простукивании легко отстает или разбирается руками
Массовые отслоения штукатурного слоя и листов, повреждение основания
11–20
21–30
31–40
41–50
51–60
61–70
Примерный
состав работ
Затирка местами со шпаклевкой
Затирка штукатурки местами
Ремонт штукатурки местами до 1 м2 на площади
до 5%
Ремонт штукатурки с подготовкой поверхности
Ремонт штукатурки с подготовкой поверхности
Полная замена штукатурки
без подготовки поверхности
Полная замена штукатурки
с подготовкой поверхности
(подбивка драни, сетки
и т. п.)
Примечание. Распространяется на поверхности, отделанной листами сухой
штукатурки.
О к лейк а стен обоями
без под готовки поверхности
О к лейк а стен обоями,
с подготовкой основания
93
Таблица 64
Система центрального отопления
Чистая обшивка рубленых стен
Признаки
Физический
износ, %
0–20
Мелкие трещины и сколы досок
Отставание обшивки от стен в углах и в нижней
части; сквозные трещины в досках
21–40
Гниль, отставание от стен, трещины местами, отсутствие отдельных досок
41–60
Массовое отставание и отсутствие досок, гниль
на поверхности и на брусках основания
61–80
Таблица 66
Примерный
состав работ
Крепление отдельных
досок
Переборка обшивки
местами до 50% площади без добавления
материалов
Смена обшивки с добавлением до 50% новых материалов
Полная замена обшивки
Таблицы физического износа внутренних систем инженерного
оборудования
Система горячего водоснабжения
Таблица 65
Признаки
Ослабление сальниковых набивок, прокладок
смесителей и запорной арматуры, отдельные нарушения теплоизоляции магистралей и стояков
Физический
износ, %
0–20
Капельные течи в местах резьбовых соединений
трубопроводов и врезки запорной арматуры; нарушение работы отдельных полотенцесушителей
(течи, нарушение окраски, следы ремонта); нарушения теплоизоляции магистралей и стояков; поражение коррозией магистралей отдельными местами
21–41
Неисправность смесителей и запорной арматуры;
следы ремонта трубопроводов и магистралей
(хомуты, заплаты, замена отдельных участков);
неудовлетворительная работа полотенцесушителей; значительная коррозия трубопроводов
41–60
Неисправность системы: выход из строя запорной
арматуры, смесителей, полотенцесушителей, следы больших ремонтов системы в виде хомутов,
частичных замен, заварок; коррозия элементов
системы
61–80
94
Примерный
состав работ
Набивка сальников,
замена прокладок, устройство теплоизоляции трубопроводов
(местами)
Частичная замена запорной арматуры и отдельных полотенцесушителей, замера отдельными местами
трубопроводов магистралей, восстановление теплоизоляции
Замена запорной арматуры, смесителей, полотенцесушителей;
частичная замена трубопроводов магистралей и стояков
Полная замена системы
Признаки
Ослабление прокладок и набивки запорной арматуры, нарушения окраски отопительных приборов и стояков, нарушение теплоизоляции магистралей в отдельных местах
Капельные течи в местах врезки запорной арматуры, приборов и в секциях отопительных приборов; отдельные хомуты на стояках и магистралях;
значительные нарушения теплоизоляции магистралей, следы ремонта калориферов
Капельные течи в отопительных приборах и местах их врезки; следы протечек в отопительных
приборах, следы их восстановления, большое количество хомутов на стояках и в магистралях,
следы их ремонта отдельными местами и выборочной заменой; коррозия трубопроводов магистралей; неудовлетворительная работа калориферов
Массовое повреждение трубопроводов (стояков и
магистралей), сильное поражение ржавчиной,
следы ремонта отдельными местами (хомуты, заварка), неудовлетворительная работа отопительных приборов и запорной арматуры, их закипание; значительное нарушение теплоизоляции
трубопроводов
Физический
износ, %
0–20
21–40
41–60
61–80
Примерный
состав работ
Замена прокладок, набивка сальников, восстановление теплоизоляции труб (местами)
Частичная замена запорной арматуры, отдельных отопительных
приборов, замена стояков и отдельных участков магистралей;
восстановление теплоизоляции; ремонт и
наладка калориферов
Замена магистралей,
частичная замена стояков и отопительных
приборов, восстановление теплоизоляции,
замена калориферов
Полная замена системы
Система холодного водоснабжения
Таблица 67
Признаки
ФизичеПримерный
ский
состав работ
износ, %
1
2
3
Ослабление сальниковых набивок и прокла0–20
Набивка сальников, смена продок кранов и запорной арматуры, в некоторых
кладок в запорной арматуре, ресмывных бачках имеются утечки воды, помонт и регулировка смывных
вреждение окраски трубопроводов в отдельбачков
ных местах
Капельные течи в местах врезки кранов и за21–40 Частичная замена кранов и запорпорной арматуры; отдельные повреждения
ной арматуры, ремонт отдельных
трубопроводов (свищи, течи); поражение коручастков трубопроводов, восстарозией отдельных участков трубопроводов;
новление окраски трубопроводов
утечки воды в 20% приборов и смывных бачков
95
1
Расстройство арматуры и смывных бачков (до
40%); следы ремонта трубопроводов (хомуты,
заварка, замена отдельных участков); значительная коррозия трубопроводов; повреждение до 10% смывных бачков (трещины, потеря крышек, рукояток)
Полное расстройство системы, выход из строя
запорной арматуры, большое количество хомутов, следы замены отдельными местами
трубопроводов, большая коррозия элементов
системы, повреждение до 30% смывных бачков
2
41–60
61–80
3
Замена запорной арматуры, частичная замена смывных бачков,
замена отдельных участков трубопроводов, окраска трубопроводов
Полная замена системы
Система канализации и водостоков
Таблица 68
Признаки
Ослабление мест присоединения приборов; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн на площади до 10% их
поверхности; трещины в трубопроводах из полимерных материалов
Наличие течи в местах присоединения приборов
до 10% всего количества; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников,
ванн до 20% их поверхности; повреждение керамических умывальников и унитазов (сколы, трещины, выбоины) до 10% их количества; повреждения отдельных мест чугунных трубопроводов;
значительное повреждение трубопроводов из полимерных материалов
Массовые течи в местах присоединения приборов; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, ванн, умывальников до 30% их поверхности; повреждение керамических умывальников и унитазов до 20% их количества; повреждение чугунных трубопроводов, массовые повреждения трубопроводов из полимерных материалов
Неисправность системы; повсеместные повреждения приборов; следы ремонтов (хомуты, заделка и замена отдельных участков)
96
Физический
износ, %
0–20
21–40
41–60
61–80
Примерный
состав работ
Уплотнение соединений, ремонт труб местами
Заделка мест присоединения приборов и
ремонт чугунных трубопроводов в отдельных местах, частичная
замена перхлорвиниловых (ПХВ) трубопроводов; замена отдельных приборов
Частичная замена трубопроводов и приборов, замена ПХВтрубопроводов
Полная замена системы
Система электрооборудования
Таблица 69
Признаки
Неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов (розеток, штепселей,
патронов и т. д.); следы коррозии на поверхности
металлических шкафов и частичное повреждение
деревянных крышек
Повреждение изоляции магистральных и внутриквартирных сетей в отдельных местах, потеря
эластичности изоляции проводов, открытые проводки покрыты значительным слоем краски, отсутствие части приборов и крышек к ним, следы
ремонта вводно-распределительных устройств
(ВРУ)
Полная потеря эластичности изоляции проводов,
значительные повреждения магистральных и
внутриквартирных сетей и приборов, следы ремонта системы с частичной заменой сетей и приборов отдельными местами, наличие временных
прокладок, неисправность ВРУ
Неисправность системы: проводки, щитков, приборов, ВРУ; отсутствие части приборов; оголение
проводов, следы больших ремонтов (провесы
проводов, повреждения шкафов, щитков, ВРУ)
Физический
износ, %
0–20
Примерный
состав работ
Установка недостающих приборов, крепление приборов, ремонт шкафов
21–41
Замена отдельных участков сетей и приборов; ремонт ВРУ
41–60
Замена отдельных участков сетей, приборов,
ВРУ, замена открытой
проводки
61–80
Полная замена системы
Печи
Таблица 70
П ризнаки
М елк ие трещ ин ы в ш тук атурк е печи, вертик альных разделк ах или в ш вах изразцов
Глубок ие трещ ины и сдвиг кирпичей в топливнике, приборы расш атаны , ды мление печи из-за завалов в к аналах
Сильны й общ ий перегрев, дым ление через в ью ш ен ную дверку(задвиж к у), вы п учивани е стенок
местами; приборы повреж дены и местами вы падаю т
Сильны е вып учивани я и отклонени я стен ок от
вертик али, н аруж н ая кладка имеет глуб ок ие трещ ины, сдвиги и вы паден ие отдельных кирпичей ,
вертик альные и горизонтальные разделки местами разруш ились, топливник разр уш ен, приборы
местами отс утств ую т
Сильны е вып учивани я и отклонение стенок от
вертик али, н аруж н ая кладка имеет глуб ок ие трещ ины, сдвиги и вы паден ие отдельных кирпичей ,
вертик альные и горизонтальные разделки местами разруш ились, топливник разр уш ен, приборы
местами отс утств ую т
97
Физический
износ, %
0–20
21–40
41–60
П римерный
сост ав работ
Зати рк а трещ ин
П ерекладка свода и
ф утеровк и топливни ка,
ук репление вы павш их
и замена отдельных
разруш енны х к ирпи чей, устран ен ие завалов в каналах
Ч астичная перек лад ка
печи с д об авлением
ки рпича
61–80
Ч астичная перек лад ка
печи с д об авлением
ки рпича
61–80
П олная перек ладк а печи с доб авлением к ирпича, ремонт основания
Мусоропроводы
Таблица 71
Признаки
Мелкие повреждения в стволе, застревание загрузочных клапанов
Неисправность загрузочных клапанов, неплотность в раструбных соединениях, отдельные пробоины в стволе мусоропровода, коррозия металлических частей
Физический
износ, %
0–20
21–40
Отсутствие или поломка металлических деталей
загрузочных люков, большие пробоины и расшатывание соединений участков ствола, поломка
бункера с шиберами, неисправности в стечках
вентиляционной камеры мусоропровода
41–60
Полное расшатывание ствола мусоропровода, отсутствие или поломка загрузочных устройств,
разрушение вентиляционной камеры и неисправности в камере мусоросборника
61–80
Примерный
состав работ
Устранение мелких
повреждений
Ремонт загрузочных
клапанов, зачеканка
раструбов, постановка
бандажей в местах
пробоин в стволе
Ремонт ствола с вставкой отдельных участков и сменой загрузочных устройств, перекладка вентиляционной камеры мусоропровода
Полная замена ствола
и вентиляционной камеры, ремонт камеры
мусоросборника
11. Внутренние сантехнические и электротехнические устройства
В том числе:
отопление
холодное водоснабжение
горячее водоснабжение
канализация
газоснабжение
электроснабжение
12. Прочие
лестницы
балконы
остальное
10
1,7
0,4
0,5
3,6
1,1
2,7
3*
–
–
–
100
Примечание: * – распределение удельного веса укрупненных конструктивных элементов по их наименованию (см. табл.2–4 приложения 2).
Примерные усредненные удельные веса укрупненных
конструктивных элементов (Правила оценки физического износа
жилых зданий: ВНС 53-86(р) Госгражданстроя. – М., 1988)
Таблица 2
Приложение 2
Удельный вес укрупненных конструктивных элементов
(Сборник № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости
жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунальнобытового назначения для переоценки основных фондов». – М., 1970)
Наименование укрупненных
элементов
1. Стены и перегородки (100%)
2. Кровля (100%)
3. Проемы (100%)
Таблица 1
Наименование элементов здания
1. Фундаменты
2. Стены
3. Перегородки
4. Перекрытия
5. Крыша
6. Кровля
7. Полы
8. Окна
9. Двери
10. Отделочные покрытия
Удельные веса
укрупненных конструктивных
элементов по сб. № 28, %
4
43*
11
7*
Удельные веса элементов по группам капитальности, %
I
II
III
IV
V
73
86
80
76
61
27
14
20
24
39
75
40
40
40
47
25
60
60
60
53
48
56
56
67
67
52
44
44
33
33
Наименование конструктивных
элементов
Стены
Перегородки
Конструкции крыши
Кровельное покрытие
Окна
Двери
Таблица 3
Наименование укрупненных элементов
Прочие
(100%)
Балконы
Лестницы
Остальное
Здания высотой
до 5 этажей
более 5 этажей
33
31
25
24
42
45
11
6*
5
98
99
Варианты
с балконами
без балконов
15
51
34
–
51
49
Примерные удельные веса элементов в системах инженерного
оборудования (по восстановительной стоимости) (Правила оценки
физического износа жилых зданий: ВНС 53-86(р)
Госгражданстроя. – М., 1988)
Таблица 4
Система
инженерного оборудования
Внутреннее
горячее
водоснабжение
Удельный вес элемента в системе
для зданий этажности
1–3
4–6
9–12
более 12
Элементы
Магистрали
Стояки
Полотенцесушители
Смесители
Запорная арматура
Центральное Магистрали
отопление
Стояки
Отопительные приборы
Запорная арматура
Калориферы
Внутренний Трубопроводы
водопровод Краны и запорная арматура
Бачки смывные
Внутренняя Мойки, раковины, умывальники
канализация Ванные
Унитазы
Трубопроводы
Внутреннее Магистрали
электрообо- Внутриквартирные сети
рудование
Электроприборы
ВРУ
100
40
30
10
10
10
35
26
30
9
–
45
30
25
25
30
20
25
20
25
30
25
30
40
13
10
7
25
27
40
7
1
42
32
26
26
30
20
25
20
25
32
23
25
45
15
10
5
20
29
45
5
1
38
34
28
20
35
25
20
25
22
33
20
20
55
15
7
3
15
31
50
3
1
35
35
30
20
35
25
20
25
22
35
18
СОДЕРЖАНИЕ
Введение…………………………………………………………...3
Тема 1. Техническая оценка зданий и сооружений, предмет и
задачи. Основные терминологические понятия………………………4
Тема 2. Строительные материалы………………………………7
Тема 3. Объемно-планировочные решения и конструктивные
схемы зданий…………………………………………………………17
Тема 4. Нагрузки и воздействия на строительные материалы и
конструкции………………………………………………………… 26
Тема 5. Износ зданий и сооружений……………………………33
Тема 6. Оценка технического состояния зданий и сооружений.... 42
Литература………………………………………………………59
Приложение 1...............................................................................61
Приложение 2................................................................................98
101
Учебно-методическое издание
Дорошкевич Светлана Геннадьевна
ТЕХНИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
Методическое пособие
Редактор Л. И. Мархаева
Компьютерная верстка О. Р. Цыдыповой
Подписано в печать 24.05.2008. Бумага офс. №1. Формат 60х84/16.
Усл.печ.л. 6,3. Тираж 100. Заказ № 378.
Цена договорная
Издательство ФГОУ ВПО «Бурятская государственная
сельскохозяйственная академия им. В. Р. Филиппова»,
670024, г. Улан-Удэ, ул. Пушкина, 8
e-mail: rio_bgsha@mail.ru
102