сравнительный анализ современных тенденций на рынках

124
Материалы 59-й научно-технической конференции
УДК 330.322
А.Д. ПОТАПОВ, магистрант
Научный руководитель:
Т.Ю. ОВСЯННИКОВА, профессор
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ
СОВРЕМЕННЫХ ТЕНДЕНЦИЙ НА РЫНКАХ
ФИНАНСОВЫХ И РЕАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ
Вложение капитала с целью получения связано с определенным риском,
который инвестор должен просчитать с целью при расчете эффективности
вложений, и учете всевозможных факторов, влияющих на доходность проекта. Данный процесс представляет собой поиск наиболее оптимальных решений. При выборе объектов инвестиций определяющим фактором будет являться соотношение риск/доходность, которое с течением времени может
сильно меняться, что будет сказываться на выборе объекта инвестиций. Инвестор выберет тот проект, который в определенный промежуток времени покажет определенную доходность, поэтому время является одним из важнейших факторов при планировании доходов/расходов. Выбор объектов для вложений инвесторами влияет на цену данного объекта: повышающийся спрос
поднимает цены, повышающееся предложение, наоборот, снижает.
На протяжении рассматриваемого периода (2000–2013 гг.) цена 1 м2 на
рынке первичного жилья имела тенденцию роста с 2000 по 2008 г., когда было
достигнуто максимальное ее значение на уровне 40,7 тыс. руб./м2. Это говорит
об инвестиционной привлекательности вложений в жилье в данный период
времени. Ставка рефинансирования за этот же период была снижена Центральным Банком с 28 % в 2000 г. до 10 % в 2008 г., что стало причиной повышения
спроса на кредиты. В итоге, благодаря относительно дешевым кредитам жилье
становится доступным для большой части населения, что и стало причиной
роста цен на рынке первичного жилья в среднем больше чем на 30 % в год.
Доходность от инвестиций в жилье в период с 2000–2008 гг. составляла
более 60 % годовых с учетом инфляции. Инвестор, купивший квартиру
в 2000 г. и продавший в 2005 заработал бы на росте цен 123,37 %, что в среднем составляет 24,7 % годовых. Поэтому большое значение имеет время
и срок, на который осуществляются вложения.
Стоимость 1 м2 на первичном рынке жилья [1]
Год
Стоимость 1 м2/тыс. руб.
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
4,8
6,7
9
10,4
14,7
19,9
25,4
36,7
Окончание таблицы
Год
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Стоимость 1 м2/тыс. руб.
40,7
33,5
34,1
38,5
40,49
45
Строительный факультет
125
Снижение ставки рефинансирования позволило длинным кредитным
деньгам влиться не только в рынок недвижимости, но и в финансовый рынок,
о чем говорит рост рынка акций с 2000 г. Для того, чтобы показать общую
динамику рынка, был взят индекс MICEX-10, который учитывает динамику
движения акций десяти крупнейших по капитализации кампаний на момент
расчета (MICEX-10 рассчитывается Московской биржей). Рост индекса
в 2002 г. на 33,88 % говорит о том, что портфель, составленный из входящих
в MICEX-10 ценных бумаг, вырос в стоимости на данный процент. Максимальное значение индекса в период с 2000 по 2008 гг. было установлено
в 2008 г. и составляло 3500 пунктов, что является ростом рынка на 1370,6 %
с 2000 г. (171 % годовых), когда это значение составляло 238 пунктов. Инвестор, купивший акции в 2000 г. и продавший в 2005-м получил бы доходность
131,6 % годовых.
В 2008 г. случился мировой финансовый кризис и ситуация изменилась
как на рынке финансов, так и первичного жилья. Акции, входящие в MICEX-10,
упали в стоимости в несколько раз к концу года; «Газпром» с 367 руб. за акцию
до 84 руб., «Лукойл» с 2690 руб. за акцию до 705 руб., «Сбербанк» со 106 руб.
за акцию до 17,5 руб. и т. д., сам индекс упал на 71,43 % (с 3500 пунктов до
1000). Инвесторы, приобретавшие акции в начале 2008 года за один год потеряли больше половины стоимости портфеля – в лучшем случае, становились банкротами вследствие использования кредитного плеча, так как не могли выполнить своих обязательств перед брокерами, либо другими инвесторами. Стоимость 1 м2 первичного жилья с 2008 г. снизилась с 40,7 до 33,5 тыс. руб.
(–17,7 %), что несравненно меньше показателя падения на рынке ценных бумаг.
Данное сравнение говорит о том, что вложения в акции подвержены более высокому риску, нежели инвестиции в недвижимость, так как волатильность (изменение цены за единицу времени) на фондовом рынке выше.
2009 г. был годом восстановления на рынке ценных бумаг. MICEX-10
вырос со своих минимумов на 169,3 %. Цена 1 м2 на первичном рынке жилья
в 2009 г. снизилась на 17,7 %. История показывает, что инвестиции в акции
кампаний в момент кризиса (в конце 2008 г.) были выгодны для инвестора,
как и вложения в жилье в конце 2009 г.
Рис. 1. Динамика индекса MICEX-10 [2] Рис. 2. Динамика стоимости в г. Томске 1 м2 [1]
Государство в настоящее время удерживает ставку рефинансирования
на достаточно низком уровне. На текущий момент она составляет 8,25 % со-
126
Материалы 59-й научно-технической конференции
гласно Указанию Банка России от 13.09.2012 № 2873-У «О размере ставки
рефинансирования Банка России» [3]. Это дает возможность коммерческим
банкам выдавать кредиты населению по достаточно низким ставкам, что увеличивает спрос на жильё, а соответственно и повышает цену недвижимости
на рынке. Средняя цена 1 м2 на первичном рынке жилья в данный момент составляет 45 тыс. руб./м2, что выше установленного ценового максимума
2008 г. – 40,7 тыс. руб./м2. Вложения в жилье с точки зрения инвестора на короткий срок (1–2 года) в настоящее время невыгодны, так как темпы роста цен
на жилье снизились и доход, полученный в результате колебания цены на
рынке, не покрывает инфляцию. По статистике, за 2011–2012 гг. стоимость
1 м2 увеличилась с 38,5 до 40,49 тыс. руб./м2, т. е. 5,17 %, в сравнении с инфляцией за тот же период – 6,47 %.
При выборе объекта инвестиций инвестору следует учитывать то, что
ликвидность акций на фондовом рынке и рынке жилья разная. Продажа квартиры может занять несколько недель и даже месяцев. Реализация ценных бумаг происходит путем электронного оборота среди участников рынка и происходит за доли секунды, если говорить об акциях крупных кампаний. Исключением является торговля низко ликвидными бумагами, когда сделка
может длиться несколько дней. Риск таких акций заключается в том, что присутствует опасность ситуации, когда на продавца не находится покупателя
или наоборот, что происходило в кризисный 2008 г. В итоге, держатели акций
вынуждены снижать цену, чтобы найти покупателя. Это снижает ликвидность
на рынке, что весьма характерно для Московской биржи в текущее время, поэтому крупные отечественные инвесторы, включая инвестиционные фонды,
частные лица, предпочитают инвестировать средства в зарубежные кампании.
Кроме того, финансовые инвестиции имеют в большей своей части спекулятивную составляющую, колебания цен активов зачастую трудно предугадать.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Федеральная служба государственной статистики [официальный сайт]. – Условия
доступа : http://www.gks.ru
2. Московская биржа [официальный сайт]. – Условия доступа : http://rts.micex.ru.
3. Центральный Банк России [официальный сайт]. – Условия доступа :
http://www.gostevushka.ru/gb/drovosek/10266.html.
УДК 332.14
С.В. ЛИКАРОВСКАЯ, магистрант
Научный руководитель:
О.Г. КАЗАКОВА, канд. эконом. наук, доцент
ОСОБЕННОСТИ РЕНОВАЦИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
ПРОИЗВОДСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Промышленные предприятия городов занимают значительное место
в формировании градостроительной среды. Многие города формировались