Практическое задание № 9 Рассматриваемые вопросы: 1

Практическое задание № 9
Рассматриваемые вопросы:
1. Характеристика современных методов оценки недвижимости
Опционная модель оценки стоимости предприятия. опционная модель
является одним из методов, используемых для расчета инвестиционной
стоимости. Опцион — это ценная бумага, которая предоставляет его владельцу
право покупки или продажи актива, к которому привязан данный опцион, по
заранее оговоренной цене в определенный момент (период времени) в
будущем. Предполагается, что владелец опциона на покупку актива использует
свое право, если рыночная цена данного актива превысит стоимость,
оговоренную опционом, и получит, таким образом, немедленную прибыль.
Если рыночная цена окажется ниже оговоренной опционом, владелец
откажется от его использования и его потери будут ограничены стоимостью
покупки данной ценной бумаги.
Оценка реальных опционов состоит из нескольких этапов. Вначале
сотрудники различных отделов идентифицируют опасности и возможности,
которые ожидают предприятие в будущем, и обсуждают дальнейшие действия,
направленные на минимизацию ущерба и максимальное использование
возможных благоприятных факторов. При определении оценки в максимальной
степени используется профессионализм специалистов различных отраслей. В
результате
такого
обсуждения
выстраивается
"дерево
решений"
—
структурированное видение будущего, определяющее основные параметры,
неизвестные на дату проведения анализа и находящиеся вне контроля
руководства компании, и решения, которые руководству предстоит принимать
в
будущем.
В
ряде
случаев
процесс
на
этом
и
заканчивается:
структурированное видение будущего, даже без применения количественных
методов, помогает в управлении и на переговорах. Однако существует
возможность продолжить оценку. На этом этапе имеющаяся прогнозная
информация о неизвестных будущих параметрах формализуется, часто с
использованием вероятностных методов: на основании анализа рынка
прогнозируется диапазон возможных колебаний цен и спроса на производимую
продукцию;
по
результатам
геологических
изысканий
определяется
вероятностное распределение размера запасов полезных ископаемых и т.д.
Затем составляется математическая модель, которая выбирает оптимальную
последовательность решений для различных будущих комбинаций неизвестных
и проводит оценку исходя из того, что руководство будет следовать
оптимальной политике при принятии решений в будущем. Принципиальным
преимуществом такого подхода является то, что явно проигрышные варианты
отсекаются, в то время как в стандартном методе они явно или неявно
включаются в усредненный результат. В реальности никакое предприятие не
будет множить убытки в случае, если принятие неких законов сделает его
деятельность бесперспективной: в худшем случае акционеры ликвидируют его
и продадут активы, остановив потери. Дополнительным преимуществом
опционных методов является и то, что результатом оценки, помимо более
адекватного
значения
стоимости
предприятия
или
проекта,
является
адаптивный план управления. Фактически руководство получает свод
обоснованных рекомендаций по действиям в тех или иных условиях в будущем.
Проведение оценки по методу реальных опционов оправданно в тех случаях,
когда сравниваются альтернативные подходы (проекты), отличающиеся
степенью гибкости, которую игнорируют стандартные методы. Примером
ситуации, когда гибкость необходимо оценивать, является подписание
долгосрочного контракта, который ограничивает способность компании
оперативно реагировать на изменения условий деятельности в будущем.
Модель EBO. Модель Ольсона (Edwards-Bell-Ohlson valuation model, модель
EBO) является одной из наиболее перспективных современных разработок в
теории оценки стоимости компании. Она позволяет использовать преимущества
доходного и имущественного подходов, в какой-то степени минимизируя их
недостатки. Согласно этой модели, стоимость компании выражается через
текущую стоимость ее чистых активов и дисконтированный поток “сверх” -
доходов (отклонений прибыли от “нормальной”, т.е. средней по отрасли
величины).
Подход, применяемый в модели Ольсона, тесно переплетается с концепцией
экономической добавленной стоимости - EVA (economic value added). Обе эти
концепции основываются на представлении об “остаточной прибыли” (residual
income) – прибыли компании за минусом ожидаемого уровня доходности.
Экономическая добавленная стоимость за период t может быть представлена
как: EVAt = прибыльt - r*капиталt-1 (1)
где капиталt-1 – стоимость всех активов компании в начале периода t, r –
стоимость привлечения и обслуживания капитала (в процентах), прибыльt –
фактическая прибыль, полученная от использования капитала за период t.
Специалисты теории бухгалтерского учета считают достоинством модели
установление формальных связей между оценкой и числами бухучета.
Отмечается многосторонность модели и возможности ее использования для
анализа различий национальных систем учета, более того, как отмечалось
некоторыми авторами, на основе модели ЕВО могут быть выработаны
принципы «идеальной» учетной системы.
Метод оценки и управления стоимостью EVA. Согласно концепции EVA
стоимость
компании
представляет
собой
ее
балансовую
стоимость,
увеличенную на текущую стоимость будущих EVA. Очевидно, что наибольший
прирост
стоимости
любой
компании
в
первую
очередь
вызван
ее
инвестиционной активностью, которая может быть реализована как за счет
собственных,
так
и
за
счет
заемных
источников.
Основная
идея,
обосновывающая целесообразность использования EVA, состоит в том, что
инвесторы (в лице которых могут выступать собственники компании)
компании должны получить норму возврата за принятый риск. Другими
словами, капитал компании должен заработать по крайней мере ту же самую
норму возврата как схожие инвестиционные риски на рынках капитала. Если
данного момента не происходит, то отсутствует реальная прибыль, и
акционеры не видят выгод от инвестиционной деятельности компании.
Положительное значение ЕVА характеризует эффективное использование
капитала, значение ЕVА равное нулю, характеризует определенного рода
достижение, так как инвесторы владельцы компании фактически получили
норму возврата, компенсирующую риск, отрицательное значение ЕVА
характеризует неэффективное использование капитала.
Таким образом, EVA является инструментом для измерения «избыточной»
стоимости,
созданной
управленческих
инвестициями
решений:
постоянная
является
индикатором
положительная
качества
величина
этого
показателя свидетельствует об увеличении стоимости компании, отрицательная
– о снижении, служит инструментом, для определения нормы возврата на
капитал (ROC), выделяя часть денежного потока, заработанного за счет
инвестиций, базируется на стоимости капитала, как средневзвешенном
значение различных видов финансовых инструментов, используемых для
финансирования инвестиций, позволяет определять стоимость компании, а
также позволяет оценивать эффективность отдельных подразделений компании
(отдельных имущественных комплексов),
Модель арбитражного ценообразования. В основе модели арбитражного
ценообразования лежит утверждение о том, что фактическая доходность любой
акции складывается из двух частей: нормальной, или ожидаемой, доходности и
рисковой,
или
неопределенной
доходности.
Последний
компонент
определяется многими экономическими факторами, например, рыночной
ситуацией в стране, инфляцией, динамикой процентных ставок и др.
С теоретической точки зрения теория арбитражного ценообразования обладает
преимуществами по сравнению с другими моделями, что говорит о
целесообразности исследования возможностей ее использования для расчета
ставок дисконтирования.
Неопределенность факторов, влияющих на доходность, снижает эффективность
использования модели арбитражного ценообразования для расчета ставок
дисконта.
Актуальность и значимость управления стоимостью в современных
условиях развития экономики России не вызывает сомнений. Вместе с тем,
возникает необходимость использования современных технологий оценки,
позволяющих не только фиксировать стоимость бизнеса на определенном
этапе, но и служить для оценщика инструментарием в части определения для
собственника бизнеса рекомендаций по возможному увеличению стоимости его
бизнеса. Так, решить вопрос качественного управления стоимостью помогает
использование
модели
EVA,
получившая
уже
довольно
широкое
распространение в западных странах.
Модель Эдварда - Белла - Ольсона расширяет практический инструментарий
оценщика бизнеса, позволяет ему более гибко и с большей степенью
объективности оценивать предприятия, находящиеся в разных финансовоэкономических ситуациях. Она сочетает в себе преимущества доходного и
затратного подхода и позволяет снизить риск неправильного прогнозирования.
Стохастические методы являются разновидностью статистических методов,
так как основаны на использование теории вероятности и статистики; для
построения стохастической модели
используются оценки разброса данных
(дисперсии), корреляции между отдельными экономическими параметрами и
т.д. Такая модель позволяет при правильном применении более эффективно
использовать исходную информацию и обеспечивает наиболее точные
результаты оценки.
Говоря о методах расчета ставки дисконтирования, хочу отметить, что
использование модели арбитражного ценообразование представляет собой
достаточно сложный процесс и ее применение в российских условиях не всегда
позволяет получить адекватные, обоснованные результаты. Так, наиболее
популярными моделями при расчете ставки дисконтирования остаются модель
CAPM и модель кумулятивного построения.