Инвестиции в строящееся жилье: плюсы и минусы Дмитрий Кулик

Инвестиции в строящееся жилье:
плюсы и минусы
Дмитрий Кулик,
ведущий специалист направления
«Новое строительство»
Почему выгодно вкладываться
в новостройки?
1.
Рост цены по ходу строительства
может превышать доходность по
депозитам в несколько раз
Особенно
заметно,
если
Вы
вкладываетесь еще на котловане
2.
После сдачи дома цена продолжает
расти по ходу развития территории
Особенно
заметно,
если
это
комплексное освоение территорий
Почему выгодно вкладываться
в новостройки?
3.
Есть возможность управления рисками
(путем
выбора
компаний
и
анализа
документации рассматриваемых вариантов)
4.
Есть возможность использовать плечо в
виде ипотеки или рассрочки
(при реализации объекта и досрочном
погашении ипотеки можно остаться в
прибыли, но это необходимо просчитывать в
начале)
Ответственность и риски
•
100% гарантии нет
•
Больше прибыль – больше риск
•
Невозможно предусмотреть все
Инвестировать в строящуюся недвижимость:
для продажи или для аренды?
для продажи
+
-
для аренды
• Быстрое получение дохода
(при продаже)
• Более высокие доходы
(при повторном вложении)
• Увеличение активов
• Меньше рисков
• Стабильный доход (ежемесячная
арендная плата)
• Меньше трудозатрат и
ответственности (при подборе
объекта)
• Больше рисков и
ответственности
• Отсутствие ежемесячного
стабильного дохода
• Активы не увеличиваются
• Отношения с арендаторами
• Ремонт и обслуживание
квартиры
Покупать квартиру с отделкой или без?
• Наличие отделки не главное
• Отделка от застройщика ограничивает в
выборе
• Экономия на отделке – больше квартира
Когда продавать?
по переуступке к сдаче дома или после получения собственности?
по переуступке
+
-
с собственностью
• Деньги раньше (не обязательно
ждать сдачи дома и не надо ждать
собственность)
• Если квартира с отделкой – её можно
сдавать в аренду
• Цена возрастает, т.к. на квартиру есть
собственность
• Цена возрастает, т.к. к этому времени
территория вокруг более облагорожена и
большинство жильцов заселилось.
• Низкая цена
• Сложности с показом (т.к. уступка
возможна только до получения
ключей)
• Не все банки дают ипотеку на
уступку.
• Придется ждать (в среднем от 3 до 12
месяцев)
• Если квартира без отделки, то не сдашь
в аренду, и она будет простаивать.
Коммерческая недвижимость в стройке.
Основные нюансы:
•
Застройщики не продают коммерцию на начальном
этапе строительства
•
Большие площади помещений делают высокой цену
входа
•
Необходим
опыт
недвижимостью
•
Более высокие налоги на имущество
управления
коммерческой
Ипотека: инструмент или кабала?
Как использовать ипотеку себе во благо?
•
Сдача квартиры в аренду
•
Досрочное погашение
ИПОТЕКА как инструмент для инвестирования
Пример:
У Вас есть 1 000 000 руб.
Квартира стоит 2 000 000 руб.
Предполагаемая стоимость квартиры через 2 года 2 800 000 руб.
Берем 1 000 000 руб. в банке под 12% на 12 лет.
Платежи в месяц составят около 13 000 руб.
За 2 года мы выплатим 312 000 руб.
При досрочном погашении через 2 года мы заплатим банку 915 000 руб.
Итого расходы по ипотеке – 1 227 000 руб. Округлим до 1 300 000.
Считаем прибыль:
2 800 000 (стоимость квартиры через 2 года) – 1 000 000 (первый взнос) –
1 300 000(расходы по ипотеке) = 500 000 руб.
Спасибо за внимание!
Дмитрий Кулик,
ведущий специалист направления
«Новое строительство»