Когда мы должны, а когда не нужно платить за землю и жилье?

Когда мы должны, а когда не нужно
платить за землю и жилье?
Граждане недоумевают: «сверху» обещают в кризис налоговую нагрузку не повышать, а она растет!Фото:
Тимур ХАНОВ
Разбираемся, почему столько ошибок и неувязок в данных, по которым
мы должны оплачивать акры и квадратные метры?
В этом году жители Москвы, Подмосковья и еще 26 российских регионов впервые получат
платежки с налогом за квартиры и дома, рассчитанным по новым правилам - по кадастровой
(приближенной к рыночной) стоимости жилья. При этом в 2015 году во многих регионах
вырос земельный налог, который мы уже платим по кадастровой стоимости. Напомним, что у
нас два налога на недвижимость: за землю и на имущество (квартиры, дома, гаражи).
Граждане недоумевают: «сверху» обещают в кризис налоговую нагрузку не повышать, а она
растет! Мало того, рынок недвижимости нынче упал, а «рыночная» (кадастровая) стоимость у
многих -выросла! А правда, как это так?
«Моя квартира подешевела, но подорожала»
«У нас двушка в старом доме, в котором 65 лет не было капремонта, но который находится в
столичном Центральном округе. Ее оценили в 18 миллионов. Мы бы с удовольствием продали
квартиру по этой цене государству и купили бы две квартиры в нашем же доме. Сейчас соседи
двушку продают за 9 миллионов, по большей цене в кризис никто не покупает...» - делятся на
сайте kp.ru читатели из Москвы.
А вот и про землю:
«Нам на садовый участок 12 соток в дальнем районе Подмосковья насчитали кадастровую
стоимость почти в 3 миллиона! Пошли разбираться в местную кадастровую палату, там
сказали - ошибка. Назвали новую стоимость - 745 тысяч рублей...»
Сами оценщики поясняют, что кадастровая стоимость в России вычисляется методом
массовой оценки, как бы оптом. То есть посмотреть на оцениваемую недвижимость никто не
выезжает. Используются средние цифры плюс делается поправка на расположение,
коммуникации, транспортную доступность. Но в подмосковных поселках, да и во многих
российских городках, застройка смешанная - коттеджи соседствуют с развалюхами. Категория
земли и расположение - все одинаково. Берется средняя рыночная цена квадратного метра на
эту разношерстную недвижимость - и бабушка в покосившейся избушке с удивлением узнает,
что ее дом стоит много миллионов, а земля - еще полстолька. Без шуток: известны случаи,
когда жители Подмосковья этой осенью получили платежки на земельный налог в размере 20
- 30 тысяч за обычный участок в 10 - 12 соток, за который раньше платили несколько сотен
рублей. Оценщики (не для печати) поясняют: надо смотреть, а нет ли рядом коттеджного
поселка, стоимость земли в котором повлияла на «среднее арифметическое».
Дальше - больше.
- Кадастровая оценка в соответствии с законодательством проводится не чаще чем один раз в
три года. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - не чаще чем один раз в два года, поясняет адвокат по земельным и жилищным делам Светлана Жмурко.
То есть если кадастровая оценка была проведена, скажем, в 2014 году - исходя из роста цен, а
в 2015-м они упали, то в столицах исправить ситуацию с помощью новой оценки можно будет
не раньше 2016 года. А в регионах - не раньше 2017-го. А за 2015 год граждане будут платить
налог исходя из докризисных параметров.
«Неполноценный» кадастр
В 2014 - 2015 годах ситуацию с кадастровой оценкой изучала Счетная палата. Аудиторы
вынесли вердикт: госкадастр «не позволяет полноценно сформировать налоговую базу».
Основные претензии - к описанной выше методике оценки. Вывод аудиторов - нужно менять
законодательство.
В самом деле сейчас даже и сказать, кто виноват в «странностях» кадастровой стоимости,
сложно.
Росреестр, который ведет госкадастр недвижимости, не имеет права ни заказывать
кадастровую оценку, ни контролировать оценщиков. У местных органов власти, в ведении
которых эти работы, - свои отмазки. По закону они обязаны нанимать независимых
оценщиков, которые отбираются с аукциона. Главный критерий - наименьшая стоимость
услуг.
- Можете себе представить, когда эта стоимость падает практически до нуля - а надо, как в
Московской области, оценить более трех миллионов объектов. Наверное, это говорит о
качестве такой оценки, - пояснял журналистам глава Росреестра Игорь Васильев в перерыве
во время последней коллегии.
Впрочем, даже оценщики, которые на всем этом должны прекрасно зарабатывать, и те
недовольны. Мол, все на них валят, а ни методик, ни адекватных данных нет.
Что дальше?
Сейчас в систему кадастровой оценки планируется внести изменения (см. «Официально»).
Правда, разговоры о том, что систему надо менять, идут почти с самого момента появления
«кадастровой стоимости». Эксперты утешают: есть шансы, что сейчас изменения будут. В
2018 году - выборы. И если пока граждане удивляются суммам земельного налога, взявшимся
на основе непонятно каких данных, то к 2017 - 2018-му в большей части регионов по
кадастровой стоимости уже будет рассчитываться налог на самое святое - квартиры. Вот разве
что на выборы вся надежда...
Фото: Екатерина МАРТИНОВИЧ
ВОПРОС - РЕБРОМ
Можно ли оспорить завышенную стоимость?
По закону граждане вправе обратиться в комиссию по рассмотрению споров при местном
подразделении Росреестра (адреса - на сайте www.rosreestr.ru) либо сразу в суд.
Поводом для оспаривания может быть тот факт, что оценщики дали маху - установленная ими
кадастровая стоимость на момент оценки превышала рыночную. Но на альтернативную
оценку придется выложить из своего кармана порядка 15 - 20 тысяч в Москве, а в регионах - и
до 40 тысяч. Так что в основном таким образом «развлекаются» юридические лица. Хотя есть
варианты: в Подмосковье садоводам и дачникам предлагают оспаривать кадастровую
стоимость земли коллективно - главное, чтобы в этом случае участки находились в одном
садовом товариществе. Это, конечно, дешевле.
Есть и еще один вариант, более реальный с финансовой точки зрения, - доказать, что при
оценке использовались недостоверные данные. В этом случае тратиться на новую оценку не
надо. А что считать недостоверными сведениями, прошлым летом специально уточнил
пленум Верховного суда (постановление от 30.06.2015 № 28).
- Это любого рода искажения данных, на основе которых проведена оценка, - объясняет
Светлана Жмурко. - Скажем, оценщик не учел какие-то из условий, которые влияют на
стоимость недвижимости.
Правда, и здесь обычному гражданину вряд ли обойтись как минимум без
квалифицированного юриста.
ПОЛЕЗНЫЕ ССЫЛКИ
✔ www.nalog.ru - на сайте Федеральной налоговой службы в разделе «Физическим лицам» информация о ставках налогов на квартиры и землю по регионам и льготах (кликните
«Граждане платят налоги на...», затем «Квартиру, дом, дачу»)
✔ www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/ - калькулятор от ФНС позволяет рассчитать налог на
квартиру по кадастровой стоимости (если не знаете кадастровый номер, в калькуляторе есть
ссылка «Узнать кадастровый номер объекта недвижимости»)
ОФИЦИАЛЬНО
Кадастровую оценку отдадут госорганизациям Игорь ВАСИЛЬЕВ, глава Росреестра:
- Сейчас идет обсуждение проекта закона о государственной кадастровой оценке. Проект
предполагает принципиально иной вариант организации процесса. В регионах будут созданы
специальные бюджетные учреждения, которые будут на постоянной основе проводить
кадастровую оценку по утвержденной и понятной методике, займутся уточнением
технических и прочих характеристик оцениваемых объектов и своевременно смогут
передавать эти сведения для внесения в государственный кадастр недвижимости. Все это
позволит навести порядок в налогообложении.
В ТЕМУ
Что изменилось в 2016 году для владельцев жилья
Все главные новшества в налоговой сфере и в ЖКХ
1) Регионов с «рыночным» налогом на квартиры стало больше
С 1 января расширился список регионов, где налог на имущество — квартиры, дома, гаражи
— будет рассчитываться по новым правилам. То есть исходя из кадастровой, приближенной к
рыночной, стоимости недвижимости, а не инвентаризационной («по БТИ»), как раньше. Как
правило, это означает увеличение платежей — причем зачастую в разы (подробности)