Актуальные проблемы и перспективы взаимодействия банков и

Актуальные проблемы и перспективы взаимодействия
банков и оценочных компаний
Сергей Øиляев,
начальник отдела по
работе с залогами
ОАО «Восточный экспресс
банк», член Êомитета
АРÁ по оценочной
деятельности (г. Москва)
Экономика недвижимости. Оценка
Крупнейшими заказчиками оценочных
услуг являются Áанки. Для банков готовится большое количество отчетов об оценке
рыночной стоимости объектов недвижимости, и хотя в большинстве случаев заказчиком отчета выступает не банк, а собственник объекта, то есть клиент банка, главным
потребителем отчета является банк. Отчет заказывает клиент для передачи его в
банк. Как правило, целью обращения клиентов в банк целью является получение кредита. åстественно, что выдавая кредит, банк
стремится снизить до минимума риски невозврата кредита. Одним из наиболее надежных способов минимизации рисков банка при выдаче кредита является заключение
одновременно с кредитным договором договора залога, в соответствии с которым клиент передает в залог банку принадлежащий
ему объект недвижимого имущества.
Предметами залога могут быть и объекты движимого имущества: машины и оборудование, автотранспортные средства, но в
кризисный период банки предпочитают
брать в залог исключительно объекты недвижимого имущества, поскольку такой залог по праву считается самым надежным, так
называемым «твердым» залогом. íедвижимость составляет основную долю в структуре залогового портфеля большинства банков (70–90%). íемаловажную роль играет и
то, что залог объектов недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации в åдином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, то есть права банка, как залогодержателя, фиксируются государственным
органом, осуществляющим государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
¹234 •
сåíòяÁрü •
2014
Áанкам, как заказчикам оценки, нужны качественные отчеты об оценке, отражающие
реальную рыночную стоимость объекта оценки. Главным качеством отчета об оценке для
банка является достоверность результата
оценки. åстественно, что банк, принимающий
в залог данный объект, требует, чтобы в отчете присутствовало и полное описание объектов оценки. К сожалению, одним из серьезных
недостатков очень многих отчетов об оценке недвижимости для целей залога является
неполное, неквалифицированное описание объектов оценки. Проблема настолько
обострилась, что даже появились компании,
предлагающие банкам услуги по устранению
этих недостатков, то есть по организации выезда на места нахождения объектов недвижимости (переданных или передаваемых в
залог), изучению, подробному описанию, внутренней и внешней фотосъемке объектов.
Поскольку банк выдает кредит на определенный срок, ему необходимо знать хотя бы
ориентировочный прогноз изменения рыночной стоимости в период кредитования. К сожалению, очень многие отчеты об оценке
не содержат даже короткого, элементарного
прогноза изменения рыночной стоимости
оцениваемых объектов.
åсли сказать коротко: банкам нужна честная и достоверная оценка.
Сфера оценки недвижимости – источник повышенных рисков для устойчивости
банковской системы. Именно поэтому банки стремятся обезопасить себя и при выдаче кредитов ориентироваться на достоверную
величину рыночной стоимости принимаемого
в залог недвижимого имущества. Многие банки уделяют повышенное внимание вопросам
оценки предлагаемого в залог имущества. И
это вполне закономерно и обосновано. И наоборот, те банки которые принимают любые
отчеты оценочных компаний, не подвергают
их проверке и выдают кредиты, ориентируясь на величину рыночной стоимости предложенного им в залог недвижимого имущества,
указанную в отчете об оценке, нередко в будущем вынуждены нести убытки, расплачиваясь за свою неосмотрительность и легковерность. Когда заемщик не может осуществлять
платежи по кредиту, становится проблемным
в силу каких либо объективных и субъектив-
164
Áþëëåòåíü •
RWAY
ПОДМОСКОВЬЕ
МОСКВА
РОССИЯ
МИР
РОССИЯ
Однако, для банка – объект недвижимого
имущества – это непрофильный актив. Банк,
получивший в собственность объект недвижимости, будет стремиться как можно быстрее
продать его и получить денежный эквивалент
его рыночной стоимости. Очень хорошо, если
банку удается продать объект недвижимости
и полностью погасить долг по кредиту. Но
статистика подобной деятельности, к сожалению, говорит о том, что такие удачные ситуации встречаются не так часто, а наоборот,
чаще всего банкам не удается продать бывший объект залога, перешедший в его собственность, по залоговой стоимости, то есть по
той стоимости, которая была указана в договоре залога по взаимному согласию сторон,
то есть по той стоимости, с которой были согласны и банк и заемщик/залогодатель при
выдаче кредита и заключении кредитного договора и договора залога.
Как указывали в одной из своих работ мои
коллеги: Игорь Подколзин и Николай Вольхин
(«Банковское обозрение», №10 (141), октябрь
2010 г.), цены реализации объектов недвижимости – бывшего залогового имущества – составляют в среднем не более 60% первоначальной рыночной стоимости этих объектов.
Конечно, есть банки, которые заявляют, что
они реализуют бывшее залоговое имущество по ценам не менее 100% первоначальной
рыночной стоимости, за них можно только
порадоваться. Но не секрет, что в деятельности многих банков после периода подъема экономики, после так называемого «бума
кредитования», имевшего место в период до
2008 г., после кризиса 2008–2009 гг. произошло «отрезвление» – горькое осознание
того, что находящиеся у них в залоге огром¹234 •
с ент я б р ь •
2014
ные объекты недвижимого имущества (имущественные комплексы, заводы, нефтебазы
и т.п.) в реальности имеют текущую рыночную стоимость значительно ниже той, которая
была указана в договорах залога, и иногда –
в несколько раз ниже. В чем причины такого явления? Безусловно сыграли свою роль
несколько факторов. Во-первых, всем прекрасно известно, что на рынке недвижимости (а особенно, на рынке земли) после кризиса 2008–2009 гг. произошло значительное
падение цен, которое достигало нескольких
десятков процентов. Конечно, это происходило в разных регионах по-разному, сильно
зависело от соотношения между спросом и
предложением в данном конкретном регионе, объемом нового строительства, платежеспособности населения и от других причин.
Но совершенно очевидно, что сильнее всего цены на недвижимость «просели» в тех городах и регионах, где они были гораздо более сильно «раздуты», то есть неестественно
(а спекулятивно) завышены.
Естественно, что реальная рыночная
стоимость объектов недвижимости, принятых в залог банками в период подъема
экономики, то есть до 2008 г., после 2009 г.
уменьшилась настолько, что стала меньше
залоговой стоимости, т.е. выданные кредиты стали необеспеченными – реальная стоимость залоговой недвижимости не позволяла погасить долги по кредитам в случае
неплатежеспособности заемщика и вынужденной продажи залоговой недвижимости.
Эта тенденция – закономерное следствие
экономического кризиса. При этом степень
недообеспеченности кредитов была не так
велика и могла достигать 10–30%, в редких
случаях, возможно 50% и больше, но не в несколько раз. Если же выяснялось, что реальная рыночная стоимость залоговых объектов
недвижимости в несколько раз меньше той
стоимости этих объектов, которая указана в
договорах залога, здесь банкам уже требовалось проводить специальное тщательное
расследование, чтобы понять, как такое могло произойти. Одна из возможных причин
– это неграмотная оценка данного объекта,
выполненная оценщиком под влиянием предоставленной заказчиком (или найденной
самим оценщиком) радужной положительной информации о тенденциях устойчивого
роста в данной сфере экономике, о неуклонном росте цен и т.п.
165
Áþëëåòåíü •
RWAY
Экономика недвижимости. Оценка
ных причин, как правило, банк в первую очередь, стремится удовлетворить свои требования и погасить долги неплатежеспособного
заемщика за счет стоимости имущества, преданного в залог банку в качестве обеспечения обязательств заемщика по данному кредиту. При этом возможен вариант обращения
взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, но возможен и внесудебный
порядок обращения взыскания на имущество,
если такой порядок был предусмотрен договором между банком и залогодателем. Иными словами, возможен такой вариант, когда заемщик/залогодатель выплачивает банку
свой долг по кредиту путем передачи предмета залога.
Экономика недвижимости. Оценка
Всем оценщикам хорошо известно, что такие очень широкие возможности достижения
высокого результата оценки предоставляет
использование доходного подхода.
И если объект оценивался только этим
подходом, то получение результата, превышающего реальную рыночную стоимость
в несколько раз, – это дело несложных математических расчетов, подбора «нужных»
коэффициентов, всемерного уменьшения
затрат и непомерного преувеличения возможных доходов на основе предоставленной
заказчиком (возможно не всегда, а возможно и не совсем достоверной бухгалтерской
информации). Не исключено, что многие
оценщики при этом ошибались, полагали,
что рост экономики будет бесконечным, что
никакого кризиса не будет, и что жизнь с каждым годом будет лучше и веселее.
К тому же весомым аргументом для отказа
от сравнительного подхода (по мнению Банков, самого правильного и самого достоверного подхода) оценщики справедливо полагали отсутствие на рынке аналогов для таких
достаточно крупных и уникальных объектов,
каким являлись крупные имущественные комплексы, заводы, нефтебазы, АЗС и т.п. К сожалению, реальность нашей жизни такова,
что и в данных вопросах имели место всевозможные случаи недобросовестного поведения заказчиков и оценщиков, в том числе,
мошеннических действий.
Для банков неприемлем обман, значительное завышение отраженной в отчете рыночной стоимости предлагаемого в залог объекта. Банки категорически не приемлют сговор
оценщиков с заказчиками, попытки обмана
и фальсификации отчетов и содержащихся в
них документов.
В течение длительного времени в оценке
существует нерешаемая проблема, так называемых, «заказных» оценок.
За отчет об оценке заказчик платит деньги и поэтому большинство заказчиков считает, что они имеют право диктовать свои
условия оценщику, в том числе и в отношении желаемого результата оценки, поскольку
они оплачивают эту работу. Доходит даже до
того, что устраиваются торги между недобросовестными заказчиками и непорядочными
оценочными компаниями, которые выслушав
пожелания заказчика о желаемой величине
рыночной стоимости его актива, в отчете заявляют, что эта величина завышена (как пра¹234 •
с ент я б р ь •
2014
вило, квалифицированные оценщики прекрасно ориентируются в рыночной ситуации на
том или ином рынке и всегда знают уровень
цен) и завышена очень сильно, иногда в несколько раз, и что такой отчет с завышенной
в несколько раз величиной рыночной стоимости стоит в несколько раз дороже того отчета, где рыночная стоимость соответствует
рынку.
Руководитель оценочной компании поясняет заказчику, что оформление такого отчета с завышенной величиной стоимости
возможно, но это потребует от оценщиков
дополнительных и очень серьезных усилий
по обоснованию требуемой величины рыночной стоимости и соответственно, значительно возрастает ответственность оценщика за
достоверность отчета и его результата. Все
это – и дополнительные усилия и повышенная ответственность – дорого стоят, и за это
надо платить. И не секрет, что такой сговор
между заказчиком и оценочной компанией
вполне реальная вещь. Учитывая, что вознаграждение оценочной компании составляет
ничтожно малую часть от той огромной величины кредита, который может быть получен
после предъявления в банк такого соответствующим образом подготовленного отчета
об оценке, заказчики идут на такие дополнительные расходы, если кредит очень нужен,
а реальной стоимости имущества, которое
может быть передано банку в качестве обеспечения этого кредита, явно не хватает. Конечно, солидные, крупнейшие и известные
оценочные компании, имеющие безупречную
репутацию, отказываются от таких работ и
не идут на сговор с недобросовестными заказчиками.
Завоеванная в течение многих лет положительная репутация может в один час рухнуть, если достоянием общественности
станет хотя бы один факт такого сговора оценочной компании с заказчиком и подготовки
недостоверного отчета. Но это не мешает заказчику пойти в другую менее крупную или
совсем мелкую оценочную компанию, в третью, четвертую, пятую компанию и, конечно
же, он в конце концов договорится с такой
оценочной компанией, которая согласится
подготовить отчет об оценке с нужным заказчику завышенным в несколько раз результатом за соответствующую плату. Естественно,
что Банки постоянно борются с завышением
стоимости объектов, предлагаемых в залог.
166
Áþëëåòåíü •
RWAY
ПОДМОСКОВЬЕ
МОСКВА
РОССИЯ
МИР
РОССИЯ
Если раньше оценщики с легкостью готовы были подписать любой отчет, в том числе отчет с завышенным в несколько раз
результатом (особенно, если это требовал
руководитель оценочной компании, договорившийся с заказчиком) и самым главным
аргументом для них было, то что за это оценщика нельзя было привлечь к ответственности (только если будет доказан злой умысел
оценщика, а это доказать было невозможно – кто же из оценщиков в этом признается? Даже если оценщика уличали в недостоверном результате, он бил себя в грудь и
кричал: «Виноват, раскаиваюсь, я ошибся!».
Среди оценщиков даже гуляла такая поговорка, что еще ни один оценщик не сидел в
¹234 •
с ент я б р ь •
2014
тюрьме за недостоверный результат оценки. «Наши услуги – чисто консультационные,
мы только консультируем заказчика относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, а те или иные решения о выдаче кредита или о покупке данного объекта
принимаем не мы, а банк или покупатель»
– любили говорить оценщики, а некоторые
даже писали в своих отчетах такие формулировки.
В настоящее время значительно повысился уровень ответственности оценщика за результат оценки. В треугольнике «оценщик –
банк – заказчик» оценщик становится или
«козлом отпущения», или «слугой двух господ». Заказчик платит за оценку и диктует
свои требования (чаще всего просит завысить стоимость). Потребитель оценки, банк,
требует качества, достоверности и адекватности оценки. Если оценщик сумеет угодить
и банку и заказчику, им довольны обе стороны. Если не сумел угодить, оценщиком недовольны, его ругают и банк и заказчик. Строгая принципиальность оценщиков и отказ от
любых «заказных» оценок может привести к
потере заказчиков, уменьшению объема работ, отсутствию у оценочных компаний денежных средств для выплаты зарплаты оценщикам, потере ценных кадров, которые не
захотят сидеть без зарплаты и уйдут в другую
оценочную компанию.
Известно, что оценочных компаний и
оценщиков у нас в стране появилось слишком много и достаточного стабильного объема работ на всех не хватает. Высока конкуренция между оценочными компаниями.
В последние несколько лет популярность
профессии оценщика очень сильно выросла, почему-то у многих молодых и не очень
молодых людей под влиянием какой-то непонятно откуда взявшейся и стихийно распространившейся информации создалось
устойчивое мнение о том, что профессия
оценщика очень легкая и очень денежная, то
есть очень высокооплачиваемая и к тому же
эта профессия не сопряжена с высокой ответственностью за результат труда, она нетрудоемкая и оценщиком человек может работать даже не выходя из дома, если у него
есть компьютер и интернет. Есть даже мнение о том, что популярность профессии
оценщика догнала и даже обогнала максимально высокую популярность таких широко
167
Áþëëåòåíü •
RWAY
Экономика недвижимости. Оценка
Но очень многие оценочные компании, поддаваясь на уговоры активных заказчиков, часто соглашаются, если не в несколько раз,
то хотя бы на 15–30% завысить результаты
оценки.
Оценочные компании, которые хотят развивать долгосрочное сотрудничество с банками, естественно, отказываются вступать в
сговор с заказчиками в их стремлениях получить желаемый завышенный результат.
Естественно, что банк, заметивший в отчете об оценке завышение рыночной стоимости, делает оценочной компании замечание,
при повторении – второе замечание, затем
предупреждение, а при систематическом повторении попросту исключает данную компанию из списка своих партнеров и больше не
рекомендует своим клиентам обращаться в
эту оценочную компанию. Известно, что оценочных компаний, желающих сотрудничать с
банками – огромное количество.
Однако, нельзя не учитывать и тот факт,
что оценочные компании заинтересованы в
объеме работы, в увеличении объема работы. Известно, что рынок оценки подвержен
колебаниям во времени, объем работы и загруженность оценочных компаний часто меняются. Оценочные компании, конечно же,
не хотят терять клиентов. Оценщики и оценочные компании часто находятся в трудном
положении, образно выражаясь, «между двух
огней». С одной стороны, они не хотят терять заказы и уменьшать объем работы, отказывая клиентам, с другой стороны, для
оценочных компаний крайне нежелательно
портить отношения и прекращать сотрудничество с банками – крупнейшими потребителями оценки.
Экономика недвижимости. Оценка
известных в последние годы профессий, как
профессии бухгалтера и юриста. Оценщиков с каждым годом становится все больше, а потребность в специалистах этой
категории с наступлением экономического кризиса значительно уменьшилась.
Одной из самых существенных проблем
современной российской оценки, по-прежнему, остается демпинг в оценочной деятельности. Не секрет, что очень многие заказчики
(и физические и юридические лица) предпочитают обращаться к оценочным компаниям,
которые готовы оформить отчет об оценке по
наиболее низкой цене. При этом, обзвонив
несколько оценочных компаний, заказчик выбирает ту, которая согласна сделать отчет по
минимальной цене, на качество отчета заказчик чаще всего не обращает внимания, так
как, во-первых, качество будущего отчета неизвестно, а во-вторых, заказчик считает, что
если оценочная компания работает официально, соответствует закону, имеет дипломированных и сертифицированных оценщиков
(имеющих сертификат членства в саморегулируемой организации оценщиков, а ранее –
до 2006 г., имела лицензию на оценку), то соответствующим закону и стандартам оценки
должно быть и качество выполнения работ по
оценке. Безусловно, демпинг в оценке неизбежно ведет к ухудшению качества оценочных отчетов, искажению достоверности выводов, увеличению вероятности ошибок, но
бороться с ним очень и очень трудно, особенно в период углубления экономического
кризиса.
Оценка была и остается платной услугой и трудно ожидать, что все заказчики и потребители оценки будут обращаться только к
самым авторитетным, известным оценочным
компаниям, занимающим первые строчки в
рейтингах оценочных компаний, имеющим в
своих штатах большое количество высококвалифицированных оценщиков. Не секрет, что
очень высокое качество услуг очень дорого
стоит, и эта закономерность характерна для
всех сфер платных услуг. А в период экономического кризиса люди и организации обычно стремятся экономить деньги и не платить лишнее.
Оценочные компании стремятся обезопасить и защитить оценщика от ответственности за полученный результат путем включения
¹234 •
с ент я б р ь •
2014
в отчет многословных словесных конструкций
из многочисленных условий и допущений.
Поистине, нет предела совершенству! Можно только восхищаться такими обширными
перечислениями всевозможных реальных и
фантастических условий и допущений, которые иногда встречаются в отчетах иных оценочных компаний.
Нередко оценочные компании стремятся
переложить ответственность, которая в будущем может возникнуть, на кого-то другого,
обычно на заказчика, не предоставившего исходные документы во всей полноте или предоставившего недостоверные или устаревшие неактуальные документы. Дошло даже
до того, что в оценочном сообществе возникла инициатива: законодательно закрепить
ответственность заказчика оценки. Но эта
инициатива по меньшей мере очень странная: а кто мешает оценочным компаниям закрепить эту ответственность заказчика в договоре на оценку? Зачем же разрабатывать
закон на эту тему? Это, скорее, называется:
перекладывать ответственность «с больной
головы на здоровую».
Многие заказчики ведут себя очень
скромно и вежливо в переговорах с оценочными компаниями. А именно, не заявляют открытым текстом, что им нужен завышенный результат оценки принадлежащего
им актива, и они готовы платить за это более высокую цену. Такие заказчики ограничиваются скромными намеками о том, что
их актив очень дорого стоит, прекрасно понимая, что неуместно объяснять оценщику,
сколько стоит тот или иной актив – квалифицированного оценщика нельзя обмануть
– оценщик сам разберется и лучше заказчика установит реальную рыночную стоимость
имущества. Такие заказчики просят провести так называемую «экспресс-оценку», то
есть приблизительно определить ориентировочную стоимость объекта, и если эта величина их устроит, тогда они обязательно
заключат договор об оценке и закажут полноценный отчет об оценке. Некоторые наивные заказчики даже просят провести эту
экспресс-оценку бесплатно и даже некоторые руководители оценочных компаний просят оценщиков «прикинуть» сколько стоит
тот или иной актив, однако, оценщики в таких случаях обычно объясняют заказчикам и
руководителям оценочных компаний, что экспресс-оценка – это тоже оценка, причем в
168
Áþëëåòåíü •
RWAY
ПОДМОСКОВЬЕ
МОСКВА
РОССИЯ
МИР
РОССИЯ
Государственные структуры, организующие конкурсы, также, в первую очередь,
стремятся экономить деньги и обычно стремятся признать победителем того, кто предложил наименьшую цену за работу по оценке.
Та же закономерность наблюдается и в судах, которые решают вопросы о назначении
судебной оценочной экспертизы – назначается та оценочная компания, которая готова
выполнить работу по стоимостной экспертизе спорного объекта по минимальной цене.
Качество при этом уже не рассматривается
как основной аргумент для выбора той или
иной компании. Да и как может быть оценено
качество будущего документа? По количеству красивых дипломов, свидетельств и сертификатов, которые представлены для большей
убедительности? Нередко оценочные компании по договоренности с заинтересованными
лицами умышленно указывают неестественно
низкую стоимость работ по оценке (чтобы выиграть торги), а заинтересованные лица иными всевозможными способами доплачивают
оценочной компании за работу по оценке.
Что касается уголовной ответственности
для оценщиков, о введении которой активно заговорили в последние 2 года, то возможно, она была бы справедлива для так называемых «черных оценщиков», которые для
обоснования своих результатов используют
заведомо ложные объявления о продаже недвижимости в СМИ, которые сами же сочиняют и подают. Согласно Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке
(ФСО № 3)» оценщик обязан приложить к отчету об оценке распечатку с интернет-сайта
или копию газеты или журнала, где содержится объявление о продаже объекта, который
он использует в качестве аналога для расчета стоимости оцениваемого объекта. И если
оценщику поставлена задача – в два, в три
или в несколько раз завысить стоимость объекта в отчете об оценке, то реальных аналогов, которые стоят в несколько раз дороже,
он не сможет нигде найти. Тогда этот преступный «черный оценщик» сочиняет несуществующие объекты, пишет фальшивые объявления и подает их в газету, в журнал или
¹234 •
с ент я б р ь •
2014
отправляет на бесплатную доску объявлений
в интернете. После опубликования этих фальшивых объявлений «черный оценщик» распечатывает их и использует в качестве приложения к отчету об оценке.
Оценивая объект недвижимости, оценщик
может не обладать глубокими знаниями в области строительства или управления недвижимостью, профессиональной интуицией, он
может руководствоваться только типовыми
рекомендациями, работая по простой схеме,
заполняя шаблон отчета, то есть вставляя в
него данные об объекте оценки и соответствующие расчеты.
Немалую роль в вопросах принятия в залог крупных объектов недвижимого имущества по завышенной стоимости сыграли и
особо активные руководители и специалисты кредитных подразделений банков, которые, проявляя усердие и целеустремленность, пытались выполнить и перевыполнить
огромные планы по выдаче кредитов (которые, не секрет, были и есть у банков, также,
как во многих других органах и организациях, например, в полиции – планы по раскрываемости преступлений). При этом такие
активные кредитные работники нередко «закрывали» глаза на то, что реальная рыночная
стоимость предлагаемого в залог в качестве
обеспечения обязательств по кредиту объекта недвижимого имущества значительно
меньше той суммы, которая минимально необходима для обеспечения требуемой суммы кредита и при этом искали и находили
остроумные способы решения главной задачи: «Во что бы то ни стало выдать кредит!»,
например, уговаривали специалистов залоговой службы увеличить залоговую стоимость, например, путем уменьшения дисконта, обосновывая свои просьбы тем, что это
такой надежный заемщик, его финансовое
состояние такое великолепное, что залоговое обеспечение это такая формальность,
что в интересах банка увеличить залоговую стоимость, не секрет, что иные активные кредитные работники банков в период
массового кредитования обращались с такими просьбами увеличить стоимость предлагаемого в залог объекта даже к оценщикам,
оформляющим отчет об оценке для представления в банк.
Плоды этой кипучей деятельности многие
банки вкусили в послекризисный период.
169
Áþëëåòåíü •
RWAY
Экономика недвижимости. Оценка
сжатые сроки и с получением достоверного,
хотя и приблизительного результата и это
большая и сложная работа, которая не может быть бесплатной.