Практика оценки рыночной стоимости арендной платы за

ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ – ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
Практика оценки рыночной стоимости
арендной платы за пользование земельными
участками под линейными объектами,
расположенными вне земель поселений
Т.С. Коляденко
сертифицированный специалист по оценке недвижимости согласно требованиям
Европейских стандартов (TGA сертификат №73-018-06), директор ООО
«БЕЛАЗОР», город Новосибирск
Оценка рыночной стоимости годовой
арендной платы за пользование земельными
участками под линейными объектами, расположенными вне земель поселений, сопряжена
с рядом трудностей, обусловленных специфическими особенностями таких земельных
участков. Как правило, это участки малых размеров (недостаточных для возведения на них
полноценных объектов доходной недвижимости, площадью от десяти квадратных метров),
расположенные вдали от населенных пунктов
и транспортных магистралей. При этом наиболее эффективным использованием таких
участков является их текущее использование – для размещения линейных объектов.
Вариант решения этой проблемы показан на примере расчета стоимости годовой
арендной платы за пользование земельными участками под линейными объектами
Новосибирской области, выполненного специалистами ООО «БЕЛАЗОР».
В рамках поставленной задачи рыночная
стоимость годовой арендной платы определяется методом обратной капитализации,
исходя из рыночной стоимости земельного
участка и ставки капитализации для земли:
Арендная плата = Стзу × СК,
где арендная плата – годовая арендная
плата;
Стзу – рыночная стоимость земельного
участка;
СК – ставка капитализации для земли.
Каким же образом определяется рыночная стоимость земельных участков под спе-
циализированными объектами недвижимости?
Использование метода остатка для земли, когда в качестве чистого операционного
дохода (ЧОД) от единого объекта недвижимости берется доля ЧОД от основной
деятельности предприятия – владельца
линейных объектов (перекачка газа), специалисты ООО «БЕЛАЗОР» сочли некорректным, так как практически невозможно
соотнести долю дохода предприятия с качеством конкретного земельного участка.
В связи с этим расчет рыночной стоимости
земельных участков проводили исходя из
альтернативного варианта их использования, без учета законодательных ограничений: использование оцениваемых земельных участков под сельскохозяйственное
производство. При этом учитывали основной показатель, характеризующий земельный участок, – плодородие, измеряемое в
баллах бонитета.
Для оценки рыночной стоимости земельных участков были применены следующие
методы:
• метод сравнения продаж;
• метод капитализации земельной ренты.
Метод сравнения продаж
При определении рыночной стоимости
земельного участка на праве собственности
мы исходили из цен предложения о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения на праве общей долевой
Подписка в любое время (495) 974-1945, 974-1950
65
№1(88) 2009
собственности. Выбор продаж участков на
праве общей долевой собственности обусловлен тем, что в настоящее время на территории Новосибирской области действует
мораторий на продажу земельных участков
сельскохозяйственного назначения, поэтому сначала землепользователи приобретают доли земельных участков (не выделенные в натуре), затем объединяют эти доли,
выделяют их в натуре с последующей регистрацией права собственности на земельный участок.
Расчет рыночной стоимости
земельных участков
Расчет рыночной стоимости земельных
участков проводился по следующему алгоритму:
1) подбирали объекты сравнения (земельные участки сельскохозяйственного
назначения на праве общей долевой собственности);
2) проводили корректировку на разницу
в правах (право собственности и общей долевой собственности);
3) определяли удельную стоимость земельного участка в расчете на 1 балл бонитета;
4) проводили корректировку на местоположение (удаленность от населенных пунктов, транспортных магистралей);
5) определяли стоимость оцениваемого
земельного участка, исходя из его площади,
балла бонитета и средней скорректированной удельной стоимости участков-аналогов
в расчете на 1 балл бонитета.
Балл бонитета земельного участка,
для которого определялась величина годовой арендной платы, в расчетах принимался равным значению балла бонитета
по муниципальному образованию, так как
разрешающая способность масштаба почвенной съемки (1:10000 и 1:25000) не позволяет определить конкретную структуру
почвенных покровов для объектов небольшой площади. (По аналогии при проведении государственной кадастровой оценки земель при оценке линейных объектов
в качестве линейных показателей также
принимались усредненные показатели по
административно территориальному обра-
66
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
зованию.) В расчетах использовали информацию открытого акционерного общества
«ЗапСибНИИгипрозем» о баллах бонитета
объекта оценки и объектов-аналогов.
Расчет поправки на разницу в
передаваемых правах
При расчете поправки на разницу в правах оценщики исходили из следующего.
Собственник недвижимости (в рассматриваемом случае земельного участка)
осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему
на праве собственности объектом недвижимости в соответствии с его назначением
и пределами его использования, которые
установлены Земельным кодексом Российской Федерации.
Собственник земельного участка вправе
предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащий ему на праве собственности земельный участок юридическому лицу на основании договора аренды
или на ином законном основании с учетом
требований, установленных Гражданским
кодексом Российской Федерации (ГК РФ),
тогда как распоряжение имуществом, находящемся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников (ст. 246 ГК РФ).
Владение и пользование имуществом,
находящемся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, установленном судом (ст. 247 ГК РФ).
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные
участники долевой собственности имеют
преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов
(ст. 247 ГК РФ).
Таким образом, собственник доли в долевой собственности на земельный участок
практически ограничен в праве распоряжения, владения и пользования своим имуществом необходимостью заручиться согласием собственников других долей этого
недвижимого имущества, что снижает стоимость его доли недвижимого имущества на
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ – ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
праве долевой собственности в сравнении
со стоимостью недвижимости на праве собственности.
Расчет поправки, учитывающей разницу в стоимости доли недвижимого имущества на праве долевой собственности
в сравнении со стоимостью недвижимости на праве собственности проводился
исходя из принципа полезности. В соответствии с этим принципом стоимость
недвижимого имущества может быть
определена, исходя из величины дохода,
приносимого этой недвижимостью, например от сдачи в аренду. В то же время при
ограничении прав распоряжения, пользования и владения недвижимым имуществом собственник доли несет убытки (например от невозможности сдачи в аренду
доли земельного участка без согласия
дольщиков), вызванные ограничениями,
и влекущие за собой снижение стоимости
земельного участка.
Величина поправки, учитывающей разницу в правах собственности и долевой собственности, определялась как упущенная
выгода, вызванная ограничениями в правах
(долевая собственность). Расчет поправки
проводился по формуле:
Крп = ΣАп/(1 + СД)n,
где Крп – поправка, учитывающая разницу в правах;
Ап – разница в годовом доходе от сдачи
в аренду земельного участка фермерскому хозяйству и закрытому акционерному
обществу (ЗАО) (вместе со всеми дольщиками), р.;
СД – ставка дисконтирования;
n – период дисконтирования.
При проведении расчетов были приняты
следующие допущения:
1) поправка определялась на основе
данных об аренде земельных участков с
множественностью лиц на стороне арендодателя, так как это наиболее развитый
сегмент рынка аренды земельных участков
сельскохозяйственного назначения;
2) величина упущенной выгоды определялась на основании средней величины
арендной платы за выбранные объекты-
аналоги с последующим дисконтированием
денежных потоков за определенный период
времени. Период дисконтирования определен исходя из средней продолжительности
судебных дел по достижению согласия в
осуществлении прав владения, пользования и распоряжения имуществом, находящемся в долевой собственности, между
всеми участниками.
Метод капитализации земельной ренты
При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют
особенности расчета земельной ренты,
связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка. Земельная
рента рассчитывается как разность между
валовым доходом и затратами на ведение
сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя.
Для учета рыночного аспекта при расчете земельной ренты мы использовали
данные о фактической, а не о нормативной
урожайности сельскохозяйственных культур. Расчеты проводили на примере ЗАО
«Мохнатологовское» (Краснозерский район
Новосибирской области), предоставившего
полные данные о результатах хозяйственной деятельности за последние 4 года, а
также данные о структуре посевных площадей и плодородии почв.
Анализ финансовых показателей ЗАО
«Мохнатологовское» показал, что предприятие в течение рассматриваемого периода
(с 1999 по 2004 год) было прибыльным.
Средняя величина уровня рентабельности всей деятельности ЗАО «Мохнатологовское» за период с 2001 по 2004 год
была выше среднего уровня рентабельности сельскохозяйственных предприятий
Новосибирской области за аналогичный
период. Фактическая структура посевных
площадей и набор основных и сопутствующих сельскохозяйственных структур
были оптимальными для ЗАО «Мохнатологовское», о чем свидетельствовал
анализ финансовых показателей предприятия за достаточно длительный период времени.
Подписка в любое время (495) 974-1945, 974-1950
67
№1(88) 2009
Расчет рыночной стоимости
земельных участков
Расчет рыночной стоимости земельных
участков проводился по следующему алгоритму:
1) определяли удельный показатель потенциального валового дохода, получаемого
от реализации продукции растениеводства
в расчете на 1 балл бонитета земельного
участка, расположенного в Новосибирской
области, на примере ЗАО «Мохнатологовское»;
2) определяли удельный показатель затрат на ведение сельскохозяйственного
производства с учетом прибыли предпринимателя (коэффициента, учитывающего
необходимые дополнительные затраты на
расширенное воспроизводство) в расчете
на 1 балл бонитета земельного участка,
расположенного в Новосибирской области,
на примере ЗАО «Мохнатологовское»;
3) определяли удельную стоимость земельного участка в расчете на 1 балл бонитета посредством капитализации земельной ренты;
4) проводили корректировку на местоположение (удаленность от населенных пунктов, транспортных магистралей);
5) определяли стоимость оцениваемого
земельного участка, исходя из его площади, балла бонитета и удельной стоимости
земельного участка в расчете на 1 балл бонитета.
Расчет удельного показателя
валового дохода
Удельный показатель валового дохода
от реализации продукции растениеводства
рассчитывался по данным бухгалтерской отчетности ЗАО «Мохнатологовское» за 2000,
2002–2004 годы. При этом ежегодная выручка от реализации продукции растениеводства корректировалась с учетом изменения
средних цен производителей на пшеницу по
Новосибирской области (приводилась к ценам 2005 года). Корректирующий коэффициент рассчитывался по формуле:
68
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
где Кi – корректирующий коэффициент,
учитывающий изменение средних цен производителей на пшеницу в Новосибирской
области;
Цена2005 – средняя цена производителей
на пшеницу в Новосибирской области в
2005 году;
Ценаi – средняя цена производителей
на пшеницу в Новосибирской области в i-м
году.
Определение удельного показателя
затрат
Удельный показатель затрат на ведение сельскохозяйственного производства
определялся исходя из удельного показателя валового дохода и средней рентабельности продаж продукции растениеводства по хозяйству за 4 года. В расчетах
прибыль
предпринимателя
принимали
равной 35 процентам – аналогично коэффициенту, учитывающему необходимые
дополнительные затраты на расширенное
воспроизводство в соответствии с методическими рекомендациями по внутрихозяйственной оценке земель, разработанными
омским отделом Государственного научноисследовательского института земельных
ресурсов и дополненными Всероссийским
объединением Росземпроект.
Коэффициент капитализации определяли исходя из значения норматива экономической эффективности капиталовложений
в сельское хозяйство (7%).
Расчет величины рыночной стоимости
годовой арендной платы
Расчет величины рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки под линейными объектами, расположенными вне земель поселений, осуществляли
следующим образом:
1) определяли рыночную стоимость земельного участка посредством согласования результатов расчетов, полученных методом капитализации земельной ренты и
методом сравнения продаж;
2) определяли рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок
методом обратной капитализации, исходя
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ – ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
из рыночной стоимости земельного участка
и ставки капитализации для земли.
Из изложенного можно сделать следующий вывод: использование метода расчета
рыночной стоимости земельных участков
под линейными объектами, расположенными вне земель поселений, через расчет
стоимости при их альтернативном использовании в качестве сельскохозяйственных
угодий дает приемлемые результаты и
наиболее полно учитывает качественные
характеристики земельных участков. Использование данных о фактической, а не
о нормативной урожайности сельскохозяйственных культур позволяет учесть рыночный аспект (стоимость на текущий момент,
а не в далекой перспективе). Использование в расчете в качестве единицы сравнения удельной стоимости земельного участка на 1 балл бонитета дает возможность
проводить массовую оценку.
Подписка в любое время (495) 974-1945, 974-1950
69