5_Экономика. недвижимость_Февраль.indd
advertisement
ПОДМОСКОВЬЕ МОСКВА РОССИЯ МИР РОССИЯ Ирина Виøневская, ïàðòíåð, ÎÎÎ «Áåðêøèð Àäâàéçîðè Ãðóïï» Òекуùая ситуация в оценочной деятельности. Конец 2014 г. в сфере оценочной деятельности можно назвать адаптацией к новым требованиям и реалиям рынка. Приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 г. ¹611 были приняты давно ожидаемые всеми оценщиками Федеральные стандарты оценки ФСО ¹7 «Оценка недвижимости», и, фактически, конец года ушел на то, чтобы перестроиться к новым требованиям в части расчетов и внести исправления в формат Отчета об оценке. В целом, произошло ужесточение требований к процессу оценки, анализу источников информации, обоснованности ссылок, детализации расчетов и оформлению самого документа – Отчета об оценке. В условиях кризиса и рыночной неопределенности подобные действия требуют дополнительной аргументации аналитических выводов и суждений оценщиков, на основании которых строится процесс оценки. Рынок недвижимости. Январь 2015 г. Влияние внешних и внутренних факторов на всю экономическую систему России неизбежно и, в первую очередь, сказывается на рынке недвижимости. Инвестиционный оптимизм накануне кризиса 2008 г., когда Россия и основные экономические кластеры – Москва, ближайшее Подмосковье и Санкт-Петербург, переживали просто бум жилищного строительства, в период с 2009 по 2013 гг. вылился в системные отраслевые проблемы. Для банков – это проблемы выстраивания и отработки механизмов работы с проблемными заемщиками (девелоперами, застройщиками), выстраивания многоуровневых систем контроля и мониторинга как инвестиционных проектов, так и финансового положения самих заемщиков. ¹239 • ФåВРАëü • 2015 Для девелоперов – усовершенствование условий работы с покупателями квартир на инвестиционной фазе, выработка новых решений в связи с активной позицией государства по урегулированию проблем обманутых вкладчиков. Для самих покупателей квартир – более осторожный подход к инвестициям в жилье. Конец 2014 г. внес кардинальные изменения в эти почти налаженные процессы и «правила игры». Во-первых, события разворачиваются гораздо быстрее и более радикально (имея ввиду, например, вынужденный подъем ключевой ставки ÖÁ РФ более чем в два раза и ряд других мер, предпринимаемых Правительством РФ для стабилизации ситуации). Как следствие, количество сделок по ипотечному кредитованию резко уменьшилось в связи с вынужденным поднятием банками ставок по ипотеке. íа рынок в массовом порядке было «выброшено» огромное количество инвестиционных квартир, причем продавцы ориентировались на изменение курса доллара – появилось много предложений на продажу в эквиваленте доллара и евро, поэтому спрос существенно снизился. И это касается не только рынка жилой недвижимости, но и многих строительных проектов, финансирование которых осуществлялось с применением заемных средств. òаким образом, в начале 2015 г. все сегменты рынка столкнулись с проблемой обесценения рубля, удорожания кредитов и превалирования предложения над спросом, что неминуемо отразится на текущем состоянии рынка недвижимости. Рыночная стоимость в условиях кризиса. В результате, цены предложений жилой недвижимости на рынке к началу 2015 г., т.е. условно назовем этот период активной фазой кризиса, выросли. В первую очередь, в связи со спекулятивными тенденциями со стороны предложения и попытками перейти в валютную зону сделок. Однако предложение не есть рыночная стоимость. Со стороны спроса возникла немедленная реакция, выразившаяся в сокращении количества сделок и увеличении скидки на торг. òаким образом, одним из ключевых факторов, который необходимо учитывать в условиях нестабильного рынка в состоянии кризиса, является баланс спроса и предложения. 169 Áþëëåòåíü • RWAY Экономика недвижимости. Оценка Особенности оценочной деятельности на рынке недвижимости в условиях кризиса Следует отметить, что теория оценочной деятельности даже по результатам кризиса 2008 г., оказалась неподготовленной к тому, чтобы предоставить разумные рекомендации по учету кризисных условий в процедурах оценки. Во многом это объясняется тем, что эта теория формировалась преимущественно в условиях стабильно растущей экономики. Хотя тем, кто профессионально занимается оценочной деятельностью, будет полезно уделить время изучению методических материалов, опубликованных после 2009 г. К таким материалам можно отнести: 99 Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога», выпущенных Комитетом по оценочной деятельности АРБ, 99 статьи Л.А. Лейфера «Ставка дисконтирования для оценивания недвижимости в условиях кризиса», 2009 г., «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости», 2010 г., 99 статья Марчука А.А., Бутовой Е.А. «Скидка на торг. Реалии кризиса», 2009 г., 99 статья «Оценка кризиса или кризис оценки» журнал «Экономические стратегии» №02-2009 г., 99 ряд экспертно-аналитических отчетов, выпускаемых в профессиональных справочниках оцен- Экономика недвижимости. Оценка щика. Однако следует в принципе различать и учитывать не только факторы стоимости, перечисленные в методической литературе и федеральных стандартах, но и самое главное – любой объект недвижимости в первую очередь рассматривать в контексте конкретной ситуации: что с ним происходит, будет происходить или только что произошло. Например, когда оценщик оценивает торговый центр для цели купли-продажи – обязательно изучать причины продажи объекта. Иногда выясняется, что рядом с торговым центром поставили знаки «парковка запрещена» и «остановка запрещена», в результате резко снизился поток посетителей, продажи у арендаторов, арендаторы стали съезжать или требовать снижения ставок. С одной стороны, транспортная доступность как была хорошая, так и осталась – торговый центр расположен на основной магистрали Москвы (этот фактор оценщики описывают в качестве основного критерия транспортной доступности), с другой стороны, снижение потока посетителей в результате изменения схемы парковочного пространства является показателем ухудшения транспортной доступности и существенно влияет на стоимость. ¹239 • Ф Е В Р А ЛЬ • 2015 Этот фактор может быть рассчитан путем изменения загрузки площадей торгового комплекса, сдаваемого в аренду, либо путем изменения потока посетителей, среднего чека и пр. Метод расчета зависит и от квалификации оценщика, и от возможности получить исходные данные для расчета. Другой случай – этот же торговый объект передается в залог. Банку важно, в первую очередь, чтобы актив не потерял в стоимости за то время, которое он будет находиться в залоге. Поэтому основное место в Отчете должно уделяться прогнозной ситуации и анализу рынка. Одинакова ли стоимость актива в обоих случаях? Ведь торговый объект один и тот же, а ситуация и обстоятельства вокруг объекта различны. Сколько оценщиков – столько мнений. С учетом возможности, предоставленной оценщикам ФСО №7, результат оценки торгового комплекса – это интервал стоимости. Так вот, для купли продажи – это верхняя граница интервала, для залога – нижняя. Таким образом, поскольку в условиях кризиса нет универсальных формул, только понимание общей ситуации с активом позволит оценщику правильно подойти к обоснованию итогового результата оценки. Как было отмечено ранее, в 2014 г. были приняты Федеральные стандарты оценки ФСО-7 «Оценка недвижимости», которые еще более ужесточают требования к оценочным отчетам, а в условиях кризиса делают процесс оценки недвижимости особенно сложным. Например, раздел V четко определяет, какой именно сегмент рынка должен исследовать оценщик, четко определена последовательность анализа рынка недвижимости и какие именно выводы должны из него следовать. В условиях кризиса анализ рынка на конкретную дату обязательно следует сопровождать изучением колебаний за период, накладывая эти колебания на общеэкономические и политические изменения и делая соответствующие выводы, которые лягут в основу прогнозов и обоснований расчетов. Раздел VII стандартов детализирует применимость подходов и методов, давая руководство что, как рассчитывать и учитывать и в каком случае. В условиях кризиса самая большая сложность – это нестабильность и ненадеж- 170 Áþëëåòåíü • RWAY ПОДМОСКОВЬЕ МОСКВА РОССИЯ МИР РОССИЯ Факторы стоимости. Сложности учета. Основная сложность для оценщика при определении стоимости объектов недвижимости – подбор аналогов из надежных источников. В условиях нестабильного рынка, волатильности цен предложений, предложений в валюте, наиболее важно рассматривать не только аналог с ценой предложения на интересующую оценщика дату, но и когда именно это предложение вышло «в эфир», давно ли представлено. Рассматривать архивы предложений и как быстро они закрылись в периоде, захватывающем 2-3 месяца до даты оценки и после. «Прозвон» предложений остается обязательным, однако в условиях кризиса, опубликованные данные могут отличаться на порядок от тех, которые Вам скажет по телефону представитель собственника. Поэтому помимо «прозвона» необходим дополнительный анализ массивов данных и правильная выборка аналогов из архивов. Некоторые эксперты в области оценки скажут, что включение в состав анализа информации из открытых источников после даты оценки есть нарушение федеральных стандартов оценки в части невозможности использования информации после даты оценки. Но ведь не вся работа оценщика включается в текст отчета, а обоснованный подбор аналогов, пусть даже на основе информации после даты оценки, позволит уменьшить количество ошибок. Более того, помимо именно анализа информации в части цен предложений, следует учитывать и тот фактор, что аналитические обзоры по факту опаздывают. Поэтому в условиях кризиса полагаться на информацию аналитиков рынка 3−6 месячной давности не следует. Федеральные стандарты ФСО №7 рекомендуют оценщикам выполнять самостоятельный анализ. Лучше привести выборку предложений аналогов, сделать по ней качественный анализ и соответствующие выводы. Правильный пересчет цен предложений аналогов в валюте в рублевый эквивалент также становится важным в условиях кризиса. Эквивалент доллара на дату оценки может совпадать с пиковым взлетом в течение ¹239 • Ф Е В Р А ЛЬ • 2015 недели, поэтому лучше ориентироваться на средние показатели по валюте за разумный период, например, неделю или месяц, предшествующий дате оценки, или в который попадает дата оценки. Поправка на торг. В зависимости от ситуации с активами, скидки на торг достигают от 5% до 75%. В условиях стабильного рынка, на котором спрос превышает предложение, скидка на торг от 0% до 5% была нормальной. Мы даже помним ситуацию 2007 г., когда в связи с существенным превышением спроса над предложением, была надбавка за торг до 10%. А в условиях волатильности цен скидка в 25% уже вполне оправданна. Несколько слов о доходном подходе. Начало 2015 г. показывает динамику снижения арендных ставок на жилую недвижимость. Эксперты рынка еще в середине января говорили о 20% падении ставок аренды на жилье и перенасыщенности рынка предложением. Повлиял не только кризис, но также изменения в миграционной политике России. Поэтому и важны общеэкономические обзоры в отчетах оценщика. В связи с устойчивой динамикой падения арендных ставок не только на жилую, но и коммерческую недвижимость, результаты доходного подхода к оценке недвижимости на фоне увеличившихся рисков (как следствие, увеличивается ставка капитализации/дисконтирования) неизбежно идут вниз. В то время как предложения цен аналогов, их переход в валютную зону увеличивают результаты оценки сравнительным подходом. В свете всего вышеизложенного, в условиях кризисных явлений, ожидать высокой сходимости результатов оценки, полученных различными подходами, не стоит. Саморегулируемые организации оценщиков напоминают об ограничениях, выше которых сходимость результатов уже считается критической и даже ошибочной. Однако оценщики в России вынуждены действовать в условиях большого количества факторов неопределенности, поэтому результаты оценки и носят вероятностный характер (исходя из определения рыночной стоимости), а Законодатель дал нам теперь возможность указывать результаты оценки в виде интервала цены (пункт 30 ФСО №7 «Оценка недвижимости») и этим следует воспользоваться. 171 Áþëëåòåíü • RWAY Экономика недвижимости. Оценка ность информации. И именно ее тщательный анализ, отбор и обоснование, почему именно был выбран, например, конкретный аналог, будет залогом качественной оценки.
