10 базовых принципов стабильного рынка недвижимости

10 БАЗОВЫХ ПРИНЦИПОВ СОЗДАНИЯ СТАБИЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Интернет-публикация
Настоящая
интернет-публикация посвящена
документу ООН ECE/HBP/147 с наименованием «Рамки
политики устойчивых рынков недвижимости.
Принципы и руководство
для
развития
национальных секторов недвижимого имущества».
Это официальный документ ООН. Он был издан в 2010
году. Однако, появление документа для отечественных
специалистов прошло незамеченным. Возможно,
потому, что в Беларуси нет пока государственного
органа, в компетенции которого входила бы выработка
единой скоординированной политики в области
развития
отечественного
рынка
недвижимости.
Отдельные
фрагменты
регулирования
рынка
недвижимости и его инфраструктуры распределены, в
основном,
между
Минюстом,
Минархитектуры,
Госкомимуществом. Остаются в стороне от этой
проблемы и отечественные научные центры и высшие
учебные заведения.
Интернет-публикация имеет целью привлечь внимание к содержанию документа.
Конечно, отечественный рынок недвижимости имеет свои особенности. Однако,
необходимость движения нашей страны в едином русле мирового развития очевидна. В
этой связи мировой опыт, обобщенный ООН, представляет серьезный интерес.
Официальная публикация документа ООН ECE/HBP/147 подготовлена Рабочей
группой по земельному администрированию (WPLA) Европейской Экономической
Комиссии ООН (UNECE) и входящей в ее состав консультативной группы по рынкам
недвижимого имущества (REM). Для интернет-публикации использован оригинал
документа на английском языке.
Предлагаемые принципы основаны на таких общепризнанных концепциях, как:
а) устойчивое развитие: развитие, которое отвечает потребностям нынешнего
поколения, не ставя под угрозу способность удовлетворения своих потребностей
будущими поколениями;
б) эффективное управление: эффективное принятие решений и осуществление
политики при беспрепятственном взаимодействии между различными слоями общества.
Принцип эффективного
управления применим к законодательной
власти,
государственному управлению, судебной системе, частному сектору и гражданскому
обществу в целом;
в) прозрачность (транспарентность): возможность иметь свободный полный
доступ к соответствующей информации, наличие критериев использования (реиспользования) данных, а также знание процессов принятия решений;
г) подотчетность: степень ответственности, которую несут политические деятели
перед обществом за свои действия;
д) справедливость: понятие, подразумевающее одинаковость применения правил
ко всем;
1
е) эффективность: критерий, в соответствии с которым ограниченные людские и
финансовые ресурсы используются без потерь, задержки и коррупции.
Документ ООН ECE/HBP/147 имеет следующую структуру. По каждому из 10
принципов дается определение принципа, его обоснование и т.н. ключевые показатели.
Предполагается, что рекомендации предназначены для выработки и осуществления
определенной политики. Ниже приведены определения каждого из 10 принципов.
Принцип 1 - Интегрированная законодательная основа
Национальные правовые системы должны быть гармонизированы с региональными
и международными нормами в сфере недвижимого имущества. Должны быть созданы
технические документы, предписывающие технологию исполнения нормативных
правовых актов, регулирующих функционирование рынка недвижимости. На
национальном уровне должно быть создано
законодательство, регулирующее
землепользование.
Принцип 2 - Эффективный кадастр и регистр прав на недвижимость
Правовая защита идентификации (прим.пер.: возникновения, перехода и
прекращения) прав на недвижимость должна обеспечиваться эффективной системой
регистрации, каталогизации, классификации и обновления сведений об объектах
недвижимости. Записи кадастра и регистра прав на недвижимость должны быть
актуальными.
Принцип 3 - Эффективность услуг
Эффективный и прозрачный рынок недвижимости должен соответствовать
правовым и добровольным правилам, международным стандартам, этическим нормам и
передовой практике (прим. пер.: как следует из ключевых индикаторов передовая
практика относится к практике специалистов по недвижимости. В частности, юристов,
инспекторов, брокеров, оценщиков, управляющих активами, менеджеров, консультантов,
администраторов фондов, менеджеров комплексных услуг в сфере недвижимости и
других профессионалов).
Принцип 4 — Предпосылки для создания устойчивого рынка недвижимости
Хорошо развитый сектор недвижимости позитивно влияет на экономическую
ситуацию в целом, т. к. способствует преобразованию еще неиспользуемых ресурсов в
производительный капитал (прим. пер.: из ключевых индикаторов для данного принципа
следует, что важной предпосылкой являются грамотно составленные градостроительные и
генеральные планы. Именно они являются основным инструментом для территориального
развития).
Принцип 5 - Хорошее управление
Правительства должны обладать интегрированными стратегиями по принятию
решений. Эти стратегии основываются на четких правилах финансирования и
инвестирования. Эти правила должны обеспечить благоприятный климат для бизнеса, а
также более стабильный рынок недвижимости (прим. пер.: один из ключевых
индикаторов данного принципа - Е-правительство и Е-услуги. Именно они должны
устранить задержки в исполнении административных процедур в обеспечение рынка
недвижимости).
Принцип 6 - Устойчивое финансирование
Важнейшими элементами здорового рынка недвижимости является доступ к
ипотечным кредитам, а также микрофинансирование субъектов с низкими доходами.
2
Принцип 7 – Прозрачность и передовые финансовые продукты
Прозрачность и качественная оценка недвижимых активов, используемая в
современных финансовых продуктах, может дать социальные и экономические выгоды и
снизить вероятность будущих финансовых кризисов (прим. пер.: из ключевых
индикаторов данного принципа следует, что стоимость и оценка финансовых продуктов,
основанных на гарантиях, должны иметь непосредственную и прозрачную связь со
стоимостью объекта и определять риски обязательств, обеспеченных активами
недвижимости. В связи с этим оценка этих активов должна выполняться независимым
оценщиком).
Принцип 8 - Оценка имущества
Должны поощряться те методы оценки недвижимости, которые основаны на
общепризнанных стандартах оценки. Следование стандартам особенно существенно при
реализации сделок купли-продажи, для получения доступа к кредитам и для применения
справедливого налогообложения.
Принцип 9 - Социальное жилье
Социальное жилье должно рассматриваться как неотъемлемая часть рынка
недвижимости, как средство стимулирования экономического роста, развития городов,
сокращения давления в области жилья, как вариант политики, направленной на решение
проблемы несанкционированных (неформальных) поселений.
Принцип 10 - Обучение и наращивание потенциала
Чтобы гарантировать эффективный рынок недвижимости с высоким качеством
профессиональных услуг и строительной продукции, необходимы постоянные инвестиции
в образование, повышение квалификации и непрерывное профессиональное развитие всех
тех, кто, в тех или иных функциях, вовлечен в цепочку создания ресурсов в области
жилья.
3