Консенсус-прогноз рынка коммерческой недвижимости

Консенсус-прогноз рынка коммерческой недвижимости
Москвы. ІІІ квартал 2015
В рамках проекта «консенсус-прогноз», в котором приняли участие эксперты RRG, JLL,
Ведис Групп, Ритейл Консалтинг Групп и других компаний рынка недвижимости, подведены
итоги третьего квартала 2015 года.
Третий квартал текущего года не принес стабилизации рынку коммерческой
недвижимости столицы. Показатели стоимости аренды и продажи офисных, торговых и
складских метров продолжили движение вниз, а прогнозы экспертов относительно их
динамики, сделанные в середине 2014 года, в долларовом «поле» расходятся с реальностью.
Рублевые же предсказания аналитиков, несмотря на продолжающийся экономикополитический шторм, оказались вполне точными.
Факт
«В 3 квартале 2015 года стабилизации рынка коммерческой недвижимости не произошло, —
комментирует председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. — Негативные
тенденции в макроэкономике, внешнеполитические конфликты и сохраняющийся низкий уровень
цен на нефть продолжили оказывать вредное воздействие на все сегменты рынка. По итогам трех
месяцев мы вновь зафиксировали существенное снижение долларовых цен и ставок, лишь отчасти
скомпенсированное номинальным ростом рублевых показателей».
Как отмечается в материалах RRG, средневзвешенная цена 1 кв.м коммерческой
недвижимости в 3 квартале 2015 года снизилась на 13% и составила 3 502 $/кв.м. С учетом того, что
курс доллара за этот период вырос на 19%, цена в рублевом эквиваленте увеличилась на 6% до
220 626 руб./кв.м. За год с 3 квартала 2014 года цена в долларах снизилась на 24%, а в рублях
выросла на 51%.
Наихудшую динамику продемонстрировал по итогам квартала сегмент офисной
недвижимости: средневзвешенная цена кв.м здесь снизилась еще на 14%, составив 3 690 $/кв.м (-26%
по сравнению с показателем 3 квартала 2014 года). В сегменте торговой недвижимости падение цены
«квадрата» составило 8% (4 083 $/кв.м; -29% к аналогичному периоду прошлого года), метр
производственно-складской недвижимости потерял за квартал 11% (1 430 $/кв.м). Помещения
свободного назначения подешевели на 8% до 3 738 $/кв.м в среднем.
На арендном рынке наибольшее снижение отмечено в сегменте производственно-складской
недвижимости: средняя ставка аренды в сегменте уменьшилась за квартал сразу на 16% и составила
122 $/кв.м/год. Аренда торговой недвижимости в городе подешевела на 9% до 618 $/кв.м/год,
офисной — на 15% до 354 $/кв.м/год в среднем. По отношению к 3 кварталу 2014 года уменьшение
ставки аренды составило 41% по торговой, 35% по офисной и 41% по производственно-складской
недвижимости.
Средняя ставка аренды коммерческой недвижимости в Москве в 3 квартале, по сравнению со
вторым, снизилась на 13%, а по сравнению с 3 кварталом 2014 года — уменьшилась на 38% и
составила 380 $/кв.м/год. С учетом того, что курс доллара за 3 квартал вырос на 19%, ставка в
рублевом эквиваленте за квартал возросла на 6%, а за год — на 37% до 23 940 руб./кв.м/год.
«Стоит отметить, что, приведенные выше показатели стоимости аренды и продажи
коммерческих площадей в Москве — это цены предложения, а не реальных сделок, которые
зачастую заключаются с дисконтом», — подчеркивает Денис Колокольников.
Прогноз
Напомним, свои предположения относительно ряда общеэкономических индикаторов,
стоимости кв.м жилья и динамики ключевых показателей рынка коммерческой недвижимости до 1
квартала 2016 года специалисты компаний RRG, JLL, «Ведис Групп», «Ритейл Консалтинг Групп» и
других высказали в анкетах в июле 2014 года, после чего представители RRG обработали результаты
и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги консенсус-прогноза* подводятся
ежеквартально. Для сравнения с прогнозом используются фактические данные мониторинга RRG, а
также компании Cushman & Wakefield.
«В третьем квартале 2015 года долларовые показатели рынка коммерческой недвижимости
Москвы продолжили оставаться за рамками экспертных прогнозов, выход за которые начался во
второй половине 2014 года на фоне резкого снижения цен на нефть и последовавшего падения курса
рубля, — говорит Денис Колокольников. — Хотелось бы подчеркнуть, впрочем, что мы все-таки
существуем в рублевой экономике, а потому корректнее оценивать точность именно рублевых
прогнозов. И она довольно высокая: треть показателей рынка, выраженных в национальной валюте,
находится в погрешности менее 10%. Это достойный результат».
В долларах максимальное отличие между прогнозом и фактическими значениями
наблюдалась по показателю средней ставки аренды street-retail в пределах Садового Кольца, которое
составило рекордные 130%, свидетельствуют материалы RRG.
Второе по величине расхождение в третьем квартале 2015 г. наблюдалось по показателю цена
барреля нефти Brent, составившее 108%. Фактическое значение составило 52 $/баррель, в то время
как прогнозное — 107 $/барреля. Самый точный прогноз был дан аналитиками по индексу ММВБ.
Отклонение прогноза составило только 9% (1667 — прогноз и 1515 — факт). Отклонение
фактического курса доллара от прогноза составило 44% (35,5 — прогноз и 63,0 — факт), а курса евро
— 30% (49,3 — прогноз и 70,1 — факт).
В рублях самое большое расхождение в размере 28% было зафиксировано по
средневзвешенной цене офисной недвижимости и средней ставке аренды street-retail в центре, а
самый точный прогноз с погрешностью всего 4% был дан по средней ставке торговой недвижимости.
Торговая недвижимость
Прогноз по ставке аренды недвижимости формата street-retail в центре Москвы на уровне
2 368 $/кв.м/год оказался на 130% выше фактического значения (1 031 $/кв.м/год). По
средневзвешенной цене на такого рода помещения разница между фактом (15 098 $/кв.м) и
прогнозом (20 666 $/кв.м) была меньшей (37%), но тоже значительной.
Гораздо более высокими, чем фактические значения, прогнозы экспертов оказались по
торговой недвижимости в целом: по цене прогнозное значение 6 989 $/кв.м оказалось выше
фактического 4 083 $/кв.м на 71%, а по ставке прогноз на уровне 1 069 $/кв.м/год на 73% выше
фактического значения, составившего 618 $/кв.м/год.
Офисная недвижимость
По офисной недвижимости превышение прогнозных значений цен и ставок над фактическими
осталось менее существенным, как по помещениям в целом (34 и 56%, соответственно), так и по
помещениям в центре (30 и 68%, соответственно). Стоимость офисной недвижимости в целом
составила: 3 690 $/кв.м на рынке продажи и 354 $/кв.м/год на рынке аренды, а стоимость офисной
недвижимость в центре — 6 683 $/кв.м на рынке продажи и 481 $/кв.м/год на рынке аренды.
Средняя ставка аренды на офисы класса А была предсказана с отклонением в 34%, а на офисы
класса B — с отклонением 96%. Фактические значения составили, соответственно, 600 и 280
$/кв.м/год. Прогноз уровня вакантных площадей оказался на 34% ниже по офисным объектам класса
А (20,5% — прогноз и 31,1% — факт) и на 23% — по офисным помещениям класса В (11,2% —
прогноз и 14,4% — факт).
Жилая недвижимость
В сегменте жилья массовой категории средняя цена квадратного метра спрогнозирована с
отклонением в 64% (5 269 $/кв.м по прогнозу вместо 3 205 $/кв.м по факту).
Самые точные эксперты
Среди участников эксперимента по итогам 3 квартала наиболее точный прогноз оказался у
Юрия Тараненко (отклонение — 37,5%), на втором месте — Наталья Молодых (отклонение —
43,9%), а на третьем Алексей Михайлов (отклонение — 44,0%).
По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с семью
наиболее точно спрогнозированными показателями показал Юрий Тараненко, на втором месте с
тремя показателями — Антон Шилов, третье место с двумя показателями разделили Алексей
Михайлов и Наталья Молодых.
*Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости, работающих в разных
компаниях, о динамике цен в основных сегментах рынка на два года. В прогнозе приняли участие эксперты из таких компаний как
RRG, JLL, Ведис Групп, Ритейл Консалтинг Групп и других. Свои предположения относительно стоимости квадратного метра и
динамики ключевых показателей до 1 квартала 2016 года специалисты высказали в анкетах в июле 2014 года, после чего
представители RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги «Консенсус-прогноза»
подводятся ежеквартально.
Проект консенсус-прогноза реализуется при поддержке информационных спонсоров:
Генеральный интернет-партнер - Arendator.ru
Генеральный информационный партнер – журнал «CRE»
Генеральный отраслевой партнер – Российский Совет Торговых Центров
Стратегический интернет-партнер – Bankir.ru
Официальный информационный партнер – Org-invest.ru
Интернет-партнеры:
Comestate.ru
RWAY.ru
Dm-realty.ru
Информационные партнеры:
Российская гильдия управляющих и девелоперов
журнал «Недвижимость и Цены»
Realsearch.ru
Fbip.ru
Прогноз изменения параметров
№
вопроса
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
Название показателя
Средневзвешенная цена коммерческой
недвижимости в Москве, $/кв.м
Средневзвешенная цена торговой недвижимости,
$/кв.м
Средневзвешенная цена street-retail в пределах
Садового Кольца, $/кв.м
Средневзвешенная цена офисной недвижимости,
$/кв.м
Средневзвешенная цена офисной недвижимости
внутри Садового Кольца, $/кв.м
Средняя ставка аренды на коммерческую
недвижимость Москвы, $/кв.м/год
Средняя ставка аренды на торговую недвижимость,
$/кв.м/год
Средняя ставка аренды street-retail в пределах
Садового Кольца, $/кв.м/год
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость,
$/кв.м/год
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость
внутри Садового Кольца, $/кв.м/год
Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в
Москве, $/кв.м
2 кв.
2015
3 кв.
2015
Отклонение
3 кв. 2015
от 2 кв.
2015, %
4923
5077
3,1%
6812
6989
2,6%
20457
20666
1,0%
4930
4937
0,1%
8756
8696
-0,7%
628
635
1,0%
1064
1069
0,5%
2335
2368
1,4%
543
553
1,8%
833
810
-2,8%
5254
5269
0,3%
12
Курс рубль/доллар США
36,0
35,5
-1,4%
13
Курс рубль/евро
49,3
49,3
-0,1%
14
Цена барелля нефти Brent, $
107
107
0,0%
15
Индекс ММВБ
1496
1515
1,3%
16
Уровень вакантных площадей офисов класса А, %
21,1
20,5
-2,8%
17
Уровень вакантных площадей офисов класса B, %
11,3
11,2
-1,1%
807
805
-0,3%
541
548
1,1%
2 кв.
2015
3 кв.
2015
Отклонение
3 кв. 2015
от 2 кв.
2015, %
4025
3502
-13%
4367
4083
-7%
14839
15098
2%
4296
3690
-14%
7703
6683
-13%
439
380
-13%
681
618
-9%
1385
1031
-26%
415
354
-15%
591
481
-19%
3794
3205
-16%
18
19
Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС
и операционных расходов), $/кв.м/год
Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС
и операционных расходов), $/кв.м/год
Фактическое изменение параметров
№
вопроса
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
Название показателя
Средневзвешенная цена коммерческой
недвижимости в Москве, $/кв.м
Средневзвешенная цена торговой недвижимости,
$/кв.м
Средневзвешенная цена street-retail в пределах
Садового Кольца, $/кв.м
Средневзвешенная цена офисной недвижимости,
$/кв.м
Средневзвешенная цена офисной недвижимости
внутри Садового Кольца, $/кв.м
Средняя ставка аренды на коммерческую
недвижимость Москвы, $/кв.м/год
Средняя ставка аренды на торговую недвижимость,
$/кв.м/год
Средняя ставка аренды street-retail в пределах
Садового Кольца, $/кв.м/год
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость,
$/кв.м/год
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость
внутри Садового Кольца, $/кв.м/год
Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в
Москве, $/кв.м
12
Курс рубль/доллар США
52,8
63,0
19%
13
Курс рубль/евро
58,3
70,1
20%
14
Цена барелля нефти Brent, $
64
52
-19%
15
Индекс ММВБ
1666
1667
0%
16
Уровень вакантных площадей офисов класса А, %
31,3
31,1
0%
17
Уровень вакантных площадей офисов класса B, %
14,1
14,4
2%
18
Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС
и операционных расходов), $/кв.м/год
716
600
-16%
19
Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС
и операционных расходов), $/кв.м/год
340
280
-18%
Соотношение прогнозных и фактических значений, 3 квартал 2015 года
№
вопрос
а
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
Название показателя
Средневзвешенная цена коммерческой
недвижимости в Москве, $/кв.м
Средневзвешенная цена торговой
недвижимости, $/кв.м
Средневзвешенная цена street-retail в пределах
Садового Кольца, $/кв.м
Средневзвешенная цена офисной
недвижимости, $/кв.м
Средневзвешенная цена офисной недвижимости
внутри Садового Кольца, $/кв.м
Средняя ставка аренды на коммерческую
недвижимость Москвы, $/кв.м/год
Средняя ставка аренды на торговую
недвижимость, $/кв.м/год
Средняя ставка аренды street-retail в пределах
Садового Кольца, $/кв.м/год
Средняя ставка аренды на офисную
недвижимость, $/кв.м/год
Средняя ставка аренды на офисную
недвижимость внутри Садового Кольца,
$/кв.м/год
Средняя цена жилой недвижимости экономкласса в Москве, $/кв.м
Прогноз
Фактическо
е значение
Отклонени
е прогноза
от факта,
%
5077
3502
45%
6989
4083
71%
20666
15098
37%
4937
3690
34%
8696
6683
30%
635
380
67%
1069
618
73%
2368
1031
130%
553
354
56%
810
481
68%
5269
3205
64%
12
Курс рубль/доллар США
35,5
63,0
-44%
13
Курс рубль/евро
49,3
70,1
-30%
14
Цена барелля нефти Brent, $
107
52
108%
15
Индекс ММВБ
1515
1667
-9%
20,5
31,1
-34%
11,2
14,4
-23%
805
600
34%
548
280
96%
16
17
18
19
Уровень вакантных площадей офисов класса А,
%
Уровень вакантных площадей офисов класса B,
%
Средняя ставка аренды на офисы класса А (без
НДС и операционных расходов), $/кв.м/год
Средняя ставка аренды на офисы класса B (без
НДС и операционных расходов), $/кв.м/год
Соотношение прогнозных и фактических значений в рублях, 3 квартал 2015 года
№
Отклонени
Фактическо
вопрос
Название показателя
Прогноз
е прогноза
е значение
а
от факта, %
Средневзвешенная цена коммерческой
177 779
220 626
-19%
1
недвижимости в Москве, руб/кв.м
Средневзвешенная цена торговой
244 748
257 229
-5%
2
недвижимости, руб/кв.м
3
4
5
6
7
8
9
10
11
Средневзвешенная цена street-retail в пределах
Садового Кольца, руб/кв.м
Средневзвешенная цена офисной
недвижимости, руб/кв.м
Средневзвешенная цена офисной недвижимости
внутри Садового Кольца, руб/кв.м
Средняя ставка аренды на коммерческую
недвижимость Москвы, руб/кв.м/год
Средняя ставка аренды на торговую
недвижимость, руб/кв.м/год
Средняя ставка аренды street-retail в пределах
Садового Кольца, руб/кв.м/год
Средняя ставка аренды на офисную
недвижимость, руб/кв.м/год
Средняя ставка аренды на офисную
недвижимость внутри Садового Кольца,
руб/кв.м/год
Средняя цена жилой недвижимости экономкласса в Москве, руб/кв.м
723 740
951 174
-24%
172 887
232 470
-26%
304 544
421 029
-28%
22 225
23 940
-7%
37 426
38 934
-4%
82 931
64 953
28%
19 354
22 302
-13%
28 364
30 303
-6%
184 508
201 915
-9%
12
Курс рубль/доллар США
35,5
63,0
-44%
13
Курс рубль/евро
49,3
70,1
-30%
14
Цена барелля нефти Brent, руб
3 757
3 276
15%
15
Индекс ММВБ
1 515
1 667
-9%
Уровень вакантных площадей офисов класса А,
%
Уровень вакантных площадей офисов класса B,
%
Средняя ставка аренды на офисы класса А (без
НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год
Средняя ставка аренды на офисы класса B (без
НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год
20,5
31,1
-34%
11,2
14,4
-23%
28 179
37 800
-25%
19 173
17 640
9%
16
17
18
19
Графики прогнозных величин показателей