ОБЗОР РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВА

Обзор подготовлен экспертами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate / Март 2012 г.
Москва
ОБЗОР РЫНКА ТОРГОВОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
МОСКВА
1 квартал 2012 года
2 / КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ / ТОРГОВЛЯ / 1 кв. 2012 года
Москва
ОЛЬГА ЗБРУЕВА
Руководитель департамента по работе с клиентами
ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
ВВОД НОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ
ВАКАНТНЫЕ ПЛОЩАДИ
АРЕНДНЫЕ СТАВКИ
ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ
СТАВКА КАПИТАЛИЗАЦИИ
Активность игроков рынка коммерческой недвижимости остается на
достаточно высоком уровне.
КЛЮЧЕВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
В сегменте торговых центров ситуация характеризуется стабильностью.
Низкий объем предложения и активный спрос на торговые площади
удерживают уровень вакантности площадей в торговых объектах на
практически нулевых показателях. Размер арендных ставок в данном
сегменте не претерпел изменений.
В условиях недостатка нового предложения привлекательность
функционирующих торговых центров для арендаторов повышается.
Собственники торговых центров стремятся активно повысить
эффективность своего бизнеса за счет ротации арендаторов, внедрения
маркетинговых программ и программ лояльности.
Основные показатели рынка торговых
площадей в торговых центрах Москвы
по итогам 1 кв. 2012 г.
Совокупный объем предложения торговых
площадей Москвы по итогам 1 кв. 2012 г.
Общая площадь, кв.м
6 028 090
Арендопригодная
площадь, кв.м
Введено в эксплуатацию в 1 кв. 2012 г.
Общая площадь, кв.м
Низкий объем ввода нового качественного предложения торговых
объектов заставляет торговых операторов рассматривать помещения
формата street-retail. В сегменте street retail спрос фокусируется на
помещениях, которые в наибольшей степени соответствуют не только
заявленным требованиям конкретной сети, но и заданному бюджету.
В помещениях формата street retail, которые имеют высокий потенциал
по доходности торговой точки, сетевые ритейлеры активно заменяют
неэффективных операторов. В частности, несетевые магазины, аптеки и
кафе заменяются сетевыми предприятиями этого же профиля.
Низкомаржинальных операторов (например, детские товары, операторы
услуг) теснят с центральных магистралей ритейлеры, представляющие
более доходные сегменты.
Размер арендных ставок в помещениях формата street retail достиг
максимума. Несмотря на длительные сроки экспонирования на рынке,
многие объекты не находят своего клиента из-за несоответствия уровня
арендной ставки реалиям рынка. К сделке, как правило, приводит
достигнутый компромисс по размеру ставки аренды между
собственником помещения и арендатором.
В связи с активностью операторов и увеличением спроса на торговые
объекты, арендные ставки на рынке торговой недвижимости имеют
определенный потенциал роста на 5-15%, особенно по ликвидным
помещениям в торговых центрах и сегменте street retail. Однако
учитывая
тенденцию
ужесточения
требований
операторов
к
помещениям, серьезного роста ставок аренды не предвидится.
Дефицит качественных торговых площадей и высокий уровень
конкуренции в Москве стимулирует ритейлеров развивать бизнес в
Московской области. Города Подмосковья являются площадкой для
активного развития сетевой розницы не только в формате торговых
центров, но и в сегменте street retail: банков, продовольственных
магазинов, аптек, магазинов товаров для дома, предприятий
общественного питания.
3 296 550
Арендопригодная
площадь, кв.м
Источник: ASTERA
119 079
41 047
Средние ставки аренды на рынке
помещений street retail Москвы,
1 кв. 2012 г.
Средние ставки аренды*, долл./ кв.м в год
В пределах Садового
1900-2500
кольца
Между Садовым
1400-2000
кольцом и ТТК
Между ТТК и МКАД
700-1300
(спальные районы)
Источник: ASTERA
*На уровень арендных ставок и цены продажи
оказывают влияние такие факторы, как наличие
рядом метро, размер площади помещения, его
состояние и т.д., которые в данной таблице не
отражены.
3 / КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ / ТОРГОВЛЯ / 1 кв. 2012 года
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Москва
Динамика ввода объектов торговой
недвижимости, 2003- 2012 гг.
Новые объекты торговой недвижимости, введенные в
эксплуатацию в 1 кв. 2012 г.
1400
1 046
1200
1000
1 196
790
800
По итогам 1 квартала 2012 года в Москве введено 119 079 кв.м
качественных торговых площадей за счет ввода в эксплуатацию ТЦ
Калейдоскоп. Объем нового предложения за 1 кв. 2012 г. соответствует
уровню аналогичного периода прошлого года. Однако он не является
достаточным для удовлетворения существующего спроса на качественные
торговые объекты в Москве.
600
349
400
119
200
0
2008
2009
2010
2011
1 кв.
2012
Источник: ASTERA
Новое предложение торговых площадей в 1 кв. 2012 г.
Название
объекта
Тип
Калейдоскоп
ТРЦ
Адрес
Химкинский бульвар,
7-23
ИТОГО
Источник: ASTERA
Общая
Арендопригодная
площадь, кв.м площадь, кв.м
119 079*
41 047
119 079
41 047
Ввод нового ТЦ в Москве в 1 кв. 2012 г.
*Объект введен в эксплуатацию, официальное открытие планируется в июне 2012 г.
Согласно официально заявленным планам девелоперов до конца 2012 года
в Москве ожидается ввод 12 торговых центров общей площадью 481 935
кв.м. Сроки ввода некоторых проектов уже в начале текущего года были
скорректированы и перенесены на 2013 год (River Mall, Outlet Village
Kievsky). В итоге в условиях исполнения сроков заявленных проектов общий
объем качественных торговых площадей в столице может составить 6 млн.
515 кв.м (GLA – 3 млн. 614 кв.м).
Торговые центры, планируемые к открытию до конца 2012 г.*
Название
объекта
Goodzone
РИО
Отрада, 2-4 фаза
Outlet village
Белая Дача
Fashion House
Moscow
Тип
ТЦ
ТРЦ
ТРЦ
Аутлет г. Котельники
40 800
38 000
Аутлет Ленинградское шоссе
38 800
28 765
35 500
18 000
30 000
19 780
24 820
13 300
18 215
18 000
6 200
12 400
17 000
6 500
7 800
5 500
481 935
313 435
Парус
ТЦ
Москворечье
ТРЦ
Панфиловский
ТЦ
Свиблово
МЦ
ТЦ
ТЦ
Сомбреро
ТЦ
ТЦ на
Профсоюзной
ИТОГО
Общая
Арендопригодная
площадь, кв.м площадь, кв.м
Каширское ш, 12
120 000
70 000
Ленинский просп., 109
76 000
45 000
Пятницкое шоссе,5
55 000
50 000
Адрес
Новокуркинское шоссе,
1
Каширское шоссе, 52
Зеленоград,
Панфиловский
проспект
ул. Снежная, 27 А,Б,Г
ул. Миклухо-Маклая,36
Варшавское шоссе,
152А
ул. Профсоюзная, 118
ТЦ Калейдоскоп
Структура существующих ТЦ Москвы,
1 кв. 2012 г.
21,18%
18,34%
47,05%
Суперрегиональные
Суперокружные и региональные
Районные
Окружные
*Данные составлены на основании официальных планов девелоперов на момент подготовки
аналитического отчета.
13,43%
Москва
СПРОС
Структура спроса
Большинство игроков рынка коммерческой недвижимости продолжает
проявлять высокую активность. Сетевые ритейлеры активно ищут новые
площадки для развития, планируют открытие новых точек продаж,
некоторые из операторов экспериментируют с новыми форматами
торговли.
В 1 квартале 2012 года по-прежнему самый
востребованный формат помещений в торговых
центрах - до 100 кв.м (53% в общем объеме
спроса). При этом, наблюдается рост спроса в
торговых центрах на помещения площадью 100250 кв.м (23% в общем объеме спроса).
Новые планы выхода на рынок
В 2012 год ряд компаний заявили о своих планах выхода на рынок Москвы.

Группа «Мираторг», российский мясопереработчик, планирует создать
в Москве собственную сеть супермаркетов.

Бывшие совладельцы «Лента» планируют открыть 30 мелкооптовых
комплексов - аналогов американских магазинов Costco и Sam's Club.

Х5 Retail Group заявляет о планах по возвращению к развитию сети
магазинов «у дома» под брендом «Копейка».

На рынке БТЭ ярким событием стало поглощение компанией
«Эльдорадо» сети «Берингов».
Распределение спроса арендаторов
по форматам помещений
в торговых центрах в 1 кв. 2012 г.
4%
5%
Продовольствие
Цветы
Магазин-склад
Общепит
Аксессуары
Обувь
Товары для дома
Общепит
Поиск новых форматов
В начале 2012 года продолжилась тенденция апробирования ритейлерами
новых форматов.

Компания «36.6» планирует перевод части аптек под новый бренд
«Аптечный склад».

ОТП Банк заявил об открытии в 2012 году порядка 50 новых миниофисов «ОТП-Лайт».

Мясокомбинат «Павловская слобода» (марка «Велком») приступил к
развитию сети магазинов и ресторанов фастфуд.

«Реал - Гипермаркет» представил первый магазин в новом для себя
формате «городской гипермаркет» в г. Щелково Московской области.
23%
27%
Бренды, заявившие о планах выхода на рынок в 2012 г.
Название бренда
Профиль деятельности
Мираторг
Новая Голландия
Энель
Cosi
Cosmopolitan Fine Jewellery & Accessories
Kari
SIA Home Fashion
Toridoll Corp
Источник: ASTERA
15%
26%
от 1000 кв.м.
250-500 кв.м.
50-100 кв.м.
500-1000 кв.м.
100-250 кв.м.
До 50 кв.м.
Источник: ASTERA
В помещениях формата
street retail
на
центральных торговых коридорах наиболее
активными
арендаторами
выступают
предприятия
общественного
питания.
В
спальных районах по-прежнему продолжают
развиваться
демократические
сетевые
рестораны и продуктовые супермаркеты,
сетевые аптеки и магазины детских товаров.
Распределение спроса по профилю компаний,
арендующих помещения
street retail в Москве в 1 кв. 2012 г.
Продукты;
17%
Прочее;
13%
Общепит;
24%
Новые площадки для развития
Ритейлеры продолжают активно осваивать регионы.

С целью выхода на региональные рынки A5 group создает программу
франчайзинга для своих аптек.

«Детский мир» планирует открывать магазины в городах Московской
области и малых городах с развитой нефтегазовой отраслью.

Бренд Kira Plastinina также планирует осваивать небольшие города.

«Связной» планирует весной текущего года открытие флагманских
салонов под новым брендом «Enter» в Московской области,
Воронеже, Твери.
Услуги;
11%
Банки;
4%
Товары
народного
потреблен
ия; 8%
Источник: ASTERA
Одежда и
обувь;
16%
5 / КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ / ТОРГОВЛЯ / 1 кв. 2012 года
Ключевые сделки по аренде
Наиболее заметные сделки в торговых центрах Москвы в 1 кв. 2012 г.
Компанияарендатор
Арендуемая
площадь, кв.м
Inditex
Кронверк Синема
О’КЕЙ-Экспресс
MaxFitness
Домаркет
Kanzler
5 000
4 000
2 000
1 400
1 000
1 500
Торговый центр
Весна
Весна
Сомбреро
Ереван Плаза
МЦ
Мега Белая Дача
Адрес
Алтуфьевское шоссе
Алтуфьевское шоссе
Варшавское шоссе, д.152А
ул. Б. Тульская, д. 13
ул. Миклухо-Макалая, вл. 36
г. Котельники
Источник: ASTERA
Москва
Распределение арендных ставок по профилю
якорных арендаторов в торговых центрах
Москвы
Профиль якорного
арендатора
Арендная ставка*,
долл./кв.м в год
Кинотеатр
120-250
DIY
Продукты
Товары для дома
Товары для детей
Бытовая техника
100-150
120-400
250-400
300-600
200-400
Одежда и обувь
400-600
Источник: ASTERA
АРЕНДНЫЕ СТАВКИ
Размер арендных ставок на помещения формата street retail в Москве
достиг своего потолка. Несмотря на длительные сроки экспонирования на
рынке, многие объекты с удачным местоположением не находят своего
клиента из-за несоответствия уровня ставки аренды реалиям рынка. К
сделке, как правило, приводит достигнутый компромисс по размеру ставки
аренды.
Уровень арендных ставок на помещения в торговых центрах остается
стабильным как для якорных операторов, так и для арендаторов торговых
галерей.
Уровень вакантных площадей
Стабильный спрос на торговые помещения в Москве и отсутствие нового
предложения в центре приводят к дальнейшему сокращению уровня
вакантных площадей. В перспективе двух лет при существующих темпах
строительства торговых объектов это может обернуться серьезным
дефицитом торговых помещений в Москве.
Изменение доли вакантных площадей
в торговых центрах Москвы, 2009 - 2012 гг.
16
14
12
10
8
6
4
2
0
Источник: ASTERA
* Арендные ставки указаны без НДС и операционных
расходов
Основные операторы торговых галерей
в торговых центрах Москвы
Арендная
Профиль
Площадь,
ставка*,
оператора
кв.м
долл./кв.м в
год
Общепит
50-300
800-3000
Одежда и обувь
Парфюмерия,
косметика
Аксессуары,
бижутерия
Сотовая связь
50-200
700-3000
50-300
1500-3000
30-60
1500-3000
30-80
2500-4000
Источник: ASTERA
* Арендные ставки указаны без НДС и операционных
расходов
Средний уровень арендных ставок
помещений street retail по основным
торговым коридорам Москвы в 1 кв. 2012 г.
Арендная ставка,
Торговый коридор
долл./кв.м в год
Ул. Тверская
2000-7000
Ул. Петровка
2000-4200
Ул. Арбат
1800-3000
Ул. 1-я Тверская – Ямская
1700-3000
Кутузовский пр.
1700-2800
Ленинградский пр.
1300-3000
Пр. Мира
1300-2100
Ул. Маросейка
2000-2800
Ул. Большая Дмитровка
1800-3000
Ул. Пятницкая
1200-2000
Ленинский пр-т
1100-3000
Ул. Кузнецкий Мост
1800-2900
Ул. Мясницкая
1200-2800
6 / КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ / ТОРГОВЛЯ / 1 кв. 2012 года
О КОМПАНИИ ASTERA
АЛЕКСЕЙ ФИЛИМОНОВ
Генеральный директор
a.filimonov@asteragroup.ru
АЛЕКСАНДР ШЕЛУХИН
Директор по инвестиционным проектам
a.shelukhin@asteragroup.ru
Москва
ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate –
международная консалтинговая компания,
оказывающие профессиональные услуги в сфере
коммерческой и элитной жилой недвижимости.
Компания
активно
работает
на рынке
коммерческой недвижимости с 1992 года.
Офисы компании расположены в Москве, СанктПетербурге, Киеве.
BNP
Paribas
Real
Estate —
ведущая
международная
компания
в сфере
недвижимости, лидер рынка Европы по объему
оборота среди консалтинговых компаний
по итогам 2009 и 2010 года.
Альянс с компанией BNP Paribas Real Estate дает
компании ASTERA возможность представлять
интересы клиентов за рубежом и привлекать
зарубежные
инвестиции
в российские
девелоперские проекты.
АЛЕКСЕЙ РЯБИЧЕВ
Руководитель отдела офисной недвижимости
a.ryabichev@asteragroup.ru
ОЛЬГА ЗБРУЕВА
Руководитель департамента по работе с
клиентами
o.zbrueva@asteragroup.ru
ASTERA – ЛИДЕРСТВО, ОСНОВАННОЕ НА
КАЧЕСТВЕ И ПРОФЕССИОНАЛИЗМЕ
Более 500 реализованных проектов
стратегического и инвестиционного
консалтинга;
Собственная эксклюзивная база из
30 000 объектов торговой, офисной,
индустриальной и элитной жилой
недвижимости;
Более 6 000 000 кв.м коммерческих
площадей реализовано
консультантами компании ASTERA с
1992 года;
Заключено более 8 500 сделок на
рынке коммерческой недвижимости
России и Украины;
Клиентами ASTERA стали более
4 000 компаний, включая
международные и
российские финансовые,
инвестиционные, торговые и
промышленные корпорации и сети.