Типы торговых предприятий
реклама
Типы торговых предприятий Общемировые тенденции в современной розничной торговле заключаются в укрупнении торговых площадей и усилении концентрации капитала в торговой сфере. Эти тенденции материализовались в появлении новых типов торговых предприятий. В США это «моллы», в Европе – крупнейшие городские универмаги и загородные гипермаркеты и торговые центры. Российские федеральные строительные нормы, принятые в своем большинстве еще в советские времена, не дают ответы на вопросы классификации. Поэтому ориентиром применительно к российской действительности обычно принимаются Московские городские строительные нормы: Супермаркет - магазин самообслуживания с универсальным ассортиментом продовольственных товаров и ограниченным ассортиментом непродовольственных товаров повседневного спроса. Супермаркет представляет собой новую концепцию торговли, нацеленную на удовлетворение специфических потребностей - раз в неделю наполнить багажник автомобиля продовольственными и хозяйственными товарами повседневного спроса, закупленными по низким ценам. Гипермаркет - магазин самообслуживания с универсальным ассортиментом продовольственных и непродовольственных товаров преимущественно повседневного спроса с торговой площадью от 5000 кв. м, при использовании до 50% от торговой площади под размещение непродовольственных товаров. Гипермаркет является единым предприятием, которое имеет торговую площадь в собственности, либо арендует ее у собственника и за счет этого реализует технологию «cash and carry» или, по-русски, самообслуживания. Общепризнанно, что такая технология позволяет увеличить товарооборот и в целом снизить затраты, и следовательно, повысить рентабельность торгового предприятия. Для покупателя она привлекательна тем, что экономит время, и, что немаловажно психологически, устраняет часто лишнее звено между потребителем и товаром - любой товар можно «потрогать», «рассмотреть со всех сторон» и т. д. Торговый центр - комплекс функционально и пространственно взаимосвязанных предприятий и учреждений: магазинов разных типов, а также предприятий питания, бытового и других видов обслуживания, размещаемых на одной территории или в едином объеме. Торговый центр – это комплекс из самостоятельных предприятий торговли, в том числе мини-маркетов, супермаркетов и гипермаркетов. предприятий питания, тренажерных и спортивных залов, многозальных кинотеатров. Торговые площади в нем, как правило, принадлежат одному собственнику и сдаются в аренду. Торговые центры имеют массу преимуществ перед другими форматами эксплуатации торговой недвижимости. Во-первых, это обеспечивает широчайший ассортимент товаров и услуг. Во-вторых, с точки зрения коммерческих рисков, для владельцев торговых центров этот формат розничной торговли является супервыгодным. Практически все площади в торговом центре сдаются в аренду и все риски, связанные с эффективностью торговых операций, ужесточением налогового законодательства, введения законодательных запретов и ограничений - лицензирование, проверки контролирующих органов и т.д. - несут непосредственно арендаторы. Торговые центры в зарубежной практике классифицируются в зависимости от радиуса обслуживания покупателей и количества в ходящих в их состав магазинов на: • малые или местные, рассчитанные на обслуживание до 40 тысяч человек, проживающих в радиусе до 10 минут ходьбы. Они включают 10-20 магазинов с торговой площадью 5-7 тыс. м2; • средние или городские, обслуживающие города или районы с населением 40-100 тысяч человек, проживающих в радиусе 10 минут езды на автомобиле и включающие 30-50 магазинов с торговой площадью 15-30 тыс. м2; • крупные или региональные, рассчитанные на обслуживание более 250 тыс. человек, имеющие более 50 магазинов, расположенных в радиусе 30 минут езды на автомобиле и торговой площадью более 30 тыс. м2. Торговые центры Торговый центр – это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании или в комплексе зданий, находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы. При подборе помещения под торговый центр, в первую очередь, должны учитываться три его характеристики: • заметность; • доступность; • наличие целевого покупателя. В случае удачного сочетания этих характеристик, успех того или иного центра гарантирован, и наоборот. Доходность торгового центра определяется множеством обстоятельств. Но один упущенный из виду фактор может стать причиной провала. Одним из главных достоинств объекта остается расположение его в «проходном месте». Торговый центр, находящийся в неудобном для покупателей месте, не будет пользоваться должным спросом, и, соответственно, не будут окупаться вложенные средства арендаторов и арендодателей. Поэтому, прежде чем покупать или арендовать торговую площадь, необходимо проанализировать конъюнктуру рынка и выяснить, какие именно товары будут востребованы в данное время в данном месте. Для продуктового супермаркета не обязательно находиться рядом со станцией метро. Гораздо перспективнее сосредоточие заселенных жилых домов. Aналитики рынка продолжают делать ставку на перспективность помещений, расположенных при выезде из города. В этом случае торговый объект обязательно должен иметь хорошие подъездные пути и удобные транспортные развязки. Естественно, одно из обязательных условий ликвидности торгового объекта – это наличие удобной парковки рядом с магазином. В ситуации, когда предложение помещений в торговых центрах увеличивается, наличие нескольких привлекательных «якорей» – «раскрученных» брендов – становится для торгового комплекса одним из главных козырей в конкурентной борьбе и за арендаторов, и за потребителей. Чем дальше торговые новостройки расположены от станций метро и мощных пешеходных потоков, тем в большей степени они ориентированы на крупных якорных арендаторов. В США и Западной Европе, где рынок торговых комплексов насыщен, объявлена настоящая охота за арендаторами-сетевиками. Их привлекают сокращением эксплуатационных издержек, нетривиальными архитектурными решениями и т.д. И здесь уже зависит от «якоря»: согласиться ли он на аренду помещения или станет искать что-то более соответствующее его маркетинговым планам. Успешно развиваются торговые центры, которые отличаются удачным месторасположением, наличием удобных стоянок, четкой классификацией торговых зон и тем, что предлагают потребителю максимально широкий ассортимент товаров. Сегодня потребитель, зашедший в магазин, должен иметь возможность получить все желаемое качественно, с гарантией и быстро. Это относится не только к людям с высоким уровнем достатка, но и к потребителям среднего класса. Классификация торговых центров Микрорайонный торговый центр Районный торговый центр Окружной торговый центр Супер-окружной торговый центр Региональный торговый центр Сyпер-регионалъный центр Специализированные торговые центры Фестиваль-центр Торгово-общественный центр Торговый центр Моды Аутлет-центр Все типы торговых центров служат различным покупательским нуждам и классифицируются в зависимости от размера центра, местоположения и арендаторов/торговых операторов, присутствующих в них. Часто при определении типа торгового центра учитываются и группы потребителей или целевые покупатели. Представленная далее классификация торговых центров была разработана Urban Land Institute - ULI, переведена и адаптирована для применения в современных условиях развития форматов розничной торговли в России. 1. Микрорайонный торговый центр Микрорайонный торговый центр - ТЦ осуществляет торговлю товарами первой необходимости и предлагает услуги повседневного спроса - ремонт обуви, прачечная. Такой центр состоит как минимум из трех магазинов, общая арендная площадь - GLA которых составляет около 2800 кв. м и может варьироваться от 1500 до 3000 кв. м. В большинстве случаев, основным оператором - «якорем», является минимаркет. Микрорайонный торговый центр ориентирован на количество покупателей до 10 тысяч человек а его торговой зоной является территория 5-10-минутной пешеходной доступности. Примерами такого рода центров могут служить бывшие советские универсамы, крупные продовольственные и промтоварные магазины, которые сократили площадь основной торговли и сдали часть помещений арендаторам - аптечный пункт, прачечная, видеопрокат, хозтовары, фотоуслуги и пр. 2. Районный торговый центр Районный ТЦ предлагает товары повседневного спроса - продукты питания, лекарства, хозтовары и услуги - прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, металлоремонт, обеспечивающие удовлетворение ежедневных потребностей жителей района. Якорным арендатором, как правило, является супермаркет, «мини-якорями» могут быть аптека, хозяйственный магазин. Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Общая арендная площадь данных ТЦ, в основном, составляет 5600 кв. м; на практике площадь может варьироваться от 3000 до 10000 кв. м. Первичная торговая зона районного торгового центра включает в себя от 3 до 40 тысяч человек, проживающих в 5-10 минутах езды на личном или общественном транспорте. 3. Окружной торговый центр Окружной ТЦ предлагает широкий спектр товаров и услуг, с большим выбором «мягких» товаров - мужская, женская, детская и спортивная одежда и «жестких» - металлические изделия, электроинструменты, бытовая техника. Для данной категории ТЦ характерен более глубокий ассортимент и более широкий диапазон цен, нежели в районном ТЦ. Многие центры строятся вокруг детских универмагов junior department store, дискаунт-универмагов, крупных аптек - drug-store, универсальных магазинов, торгующих разнообразными товарами, часто по сниженным ценам - variety store. Хотя окружной ТЦ не имеет универмага полной линии, у него могут быть сильные специализированные магазины. Типичный размер арендной площади - 14000 кв. м, но центр может занимать помещения площадью от 9500 до 47 000 кв. м. Первичная торговая зона окружного торгового центра включает в себя от 40 до 150 тысяч человек и находится в пределах 10-20 минутной транспортной доступности. 4. Суперокружной торговый центр Центры, которые соответствуют общему профилю окружного центра, но имеют площадь более 23 000 кв. м, классифицируются как суперокружные. В исключительных случаях площадь достигает 90 000 кв. м. В результате, окружной ТЦ - самая сложная категория торговых центров для оценки их размеров и зоны обслуживания. Существует разновидность суперокружного торгового центра – пауэр-центр - power center. Он содержит, по крайней мере, 4 «якоря», специфичных для данной категории, площадью более 1900 кв. м. Такими «якорями» являются «жесткие» товары: бытовая техника и электроника, спорттовары, офисные принадлежности, товары для дома, лекарства, средства для здоровья и красоты, игрушки, персональные компьютеры и их элементы. Пауэр-центр сочетает в себе узконаправленных «убийц категорий» - полный ассортимент товаров по какой-либо категории по низким ценам, оптовый клуб и «дискаунт-универмаг». «Якоря» в таких центрах занимают 85% общей арендуемой площади. 5. Региональный торговый центр Региональные центры обеспечивают покупателей широким выбором товаров, одежды, мебели, товарами для дома - глубокий и широкий ассортимент, различными видами услуг, а также местами отдыха и развлечения. Они строятся вокруг 1-2 универмагов полной линии, площадь, обычно, составляет не менее 5000 кв. м. Типичная для данной категории общая арендная площадь – 45 000 кв. м, на практике она варьируется от 23 000 кв. м до 85 000 кв. м. Региональные центры предлагают услуги, характерные для деловых районов, но не такие разнообразные, как в суперрегиональном торговом центре. Торговая зона для регионального торгового центра находится в пределах 30-40-минутной транспортной доступности, количество посетителей центра – 150 тысяч человек и более. 6. Сyперрегионалъный центр Предлагает широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома, а также услуги сферы отдыха и развлечений. Строятся такие центры вокруг трех и более универмагов площадью не менее 7 000 кв. м каждый. Такой центр часто имеет общую арендную площадь около 93 000 кв. м. На практике площадь варьируется от 50 000 и может превышать 150 000 кв. м. Торговая зона для суперрегионального торгового центра может достигать 1,5-часовой транспортной доступности, количество посетителей центра – 300 тысяч и более человек. 7. Специализированные торговые центры Существует множество торговых центров, которые являются разновидностями перечисленных выше основных категорий центров и объединяются словом «специализированные». Такие торговые центры отличаются от центров предыдущих категорий спецификой построения и набором требований. Например, районный ТЦ, который имеет группу специализированных продуктовых магазинов - гастроном, мясной магазин, овощи/фрукты, винный отдел, как заменитель супермаркета, может быть назван специализированным районным центром. Центр окружного масштаба, в котором «якорем» является крупный фитнес-центр с магазинами спорттоваров, товаров для здорового образа жизни, туризма и отдыха, должен иметь статус специализированного. Специализированные торговые центры часто разделяют по назначению: • Развлечения; • Торговля и развлечения; • Скидки; • Товары для дома; • Исторический; • Мегамолл; • Стиль жизни. 8. Фестиваль-центр «Якорем» является совокупность предприятий развлечений и общественного питания; предприятия торговли - магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров, ювелирные - выступают в качестве сопутствующих. Расположены фестивал-центры, как правило, в культурно-исторических местах города, на центральной площади. Примером такого центра может являться «Охотный ряд». 9. Торгово-общественный центр «Якорем» в таком центре могут выступать: детские и фитнес-клубы, спортивные и развлекательный комплексы, гостиница и универмаг. В своем составе они могут иметь объекты социальной направленности. Сопутствующими арендаторами являются магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров. 10. Торговый центр Моды «Якорем» в данном центре является совокупность магазинов одежды и обуви. Сопутствующими арендаторами выступают магазины аксессуаров, парфюмерии и косметики, подарков. Торговые центры моды, как правило, находятся в центре города и часто занимают первые с 1-го по 3-й этажи в торгово-офисных центрах. 11. Аутлет-центр В данных центрах торговлю осуществляют предприятия-производители одежды и обуви, бытовой техники и электроники, строительных и отделочных материалов. В качестве сопутствующих операторов могут выступать предприятия услуг. Могут располагаться в спальных и удаленных районах города.