Требования, предъявляемые к оценочным компаниям

1. Требования, предъявляемые к оценочным компаниям
Сотрудничество с Оценочными компаниями осуществляется в целях защиты
интересов Банка и Клиентов при проведении оценки имущества, предлагаемого в качестве
залогового обеспечения.
Оценочные компании, удовлетворяющие требованиям банка, вносятся в Перечень
рекомендованных Банком оценочных компаний.
Перечень таких оценочных компаний опубликован на информационных стендах в
ТП и на официальном интернет-сайте Банка: http://www.binbank.ru.
В рамках процедуры отбора Оценочных компаний определяется уровень допуска
Оценочной компании к оказанию услуг по оценке соответствующих видов имущества.
Уровень допуска Оценочной компании может включать в себя оценку следующих
видов имущества:
 квартиры
 жилые дома с земельным участком;
 объекты нежилой недвижимости, в т.ч. земельные участки;
 оборудование;
 транспортные средства;
 доли в уставном капитале, пакеты акций;
 имущественные права (требования);
 прочее имущество.
Оценочная компания/Оценщик, занимающийся частной практикой, письменно
обращается в Банк с Предложением о сотрудничестве с приложением полного пакета
необходимых документов.
Комплект документов направляется в запечатанном конверте в Банк по адресу:
109004 г. Москва, Известковый пер., д.3, на имя президента ПАО «Бинбанк».
Предложение о сотрудничестве должно быть подписано руководителем или
уполномоченным лицом оценочной компании, заверено печатью.
Срок рассмотрения Предложений о сотрудничестве (далее - Предложение)
составляет 30 (тридцать) рабочих дней со дня приема Предложения, сопровождаемого
необходимым комплектом документов. В случае предоставления неполного комплекта
документов Предложение о сотрудничестве может не рассматриваться Банком.
Банк вправе отказать Оценочной компании/Оценщику во включении в
Перечень:
 в случае установления недостоверности сведений, содержащихся в
документах, предоставленных Оценочной компанией в составе Предложения;
 в случае не предоставления Оценочной компанией необходимых документов
в составе Предложения;
 в случае установления факта проведения ликвидации Оценочной компанией
(юридического лица) или проведения в отношении Оценочной компанией
(юридического лица) процедуры банкротства;
 в случае установления факта приостановления отдельных видов деятельности
Оценочной организации (юридического лица) в порядке, предусмотренном
Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, а
также в случае выявления действий Оценочной компанией/Оценщика,
носящих противоправный характер;
 в случае выявления репутационных рисков,

в случаях несоответствия предоставленных документов требованиям Банка
предъявляемым к Оценочным компаниям, основанным на нормах
действующего законодательства РФ, регламентирующего оценочную
деятельность;
 в
случаях
несоответствия
предоставленных
Оценочной
компанией/Оценщиком отчетов об оценке требованиям действующего
законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской
Федерации, и Федеральным стандартам оценки.
Не рассматривать повторное обращение Оценочной компании с целью включения
ее в Перечень рекомендованных Банком Оценочных компаний, как правило, в течение 2
(двух) лет с даты отправки уведомления о результатах рассмотрения Банком Предложения
Оценочной компании.
Банк вправе исключить Оценочную компанию из Перечня в следующих
случаях:
 при неоднократном совершении грубых ошибок при определении рыночной
стоимости имущества, а именно несоответствия Отчетов об оценке
требованиям Банка и действующего законодательства об оценочной
деятельности и отказе устранять выявленные ошибки;
 серьезном ухудшении деловой репутации оценочной компании, способном
повлиять на имидж Банка;
 предоставления более двух раз недостоверных результатов оценки,
установления факта завышения стоимости имущества более чем на 30
(тридцать) процентов по сравнению со стоимостью аналогичного имущества
данного сегмента рынка;
 выявления репутационных рисков;
 применения к Оценщику, члену СРОО, мер дисциплинарного взыскания;
 установления факта прекращения Оценочной организацией (юридического
лица) оценочной деятельности;
 попытке искажения/сокрытия информации в отчете об оценке;
 иных выявленных нарушений.
1.1. Обязанности, возлагаемые на Оценочную компанию, в рамках
сотрудничества с Банком
Оценочная компания, удовлетворяющая требованиям банка, возлагает на себя
обязанности по выполнению следующих функций:

предоставлять Клиентам, направленным Банком, отчет об оценке имущества,
передаваемого в качестве обеспечения кредитных продуктов, подготовленный в
соответствии с действующим законодательством РФ и удовлетворяющий
требованиям Банка;

отстаивать результаты оценки имущества перед государственными и
муниципальными органами;

сообщать обо всех изменениях, связанных с деятельностью по оценке
имущества, об изменениях в составе специалистов-оценщиков, в том числе об
изменении условий страхования ответственности оценщика;

отражать в Отчете об оценке отсутствие необходимой документации и
информации или, в случае если отсутствие информации препятствует
осуществлению объективной оценки, отказаться от ее проведения;

Оценщик должен лично осмотреть объект оценки, подтвердить соответствие
фактического состояния объекта оценки технической документации, определить
визуальный износ, произвести его фотографирование.
1.2. Критерии отбора Оценочных компаний
В качестве субъекта для сотрудничества могут рассматриваться юридическое лицо
(оценочная компания), Оценщик, занимающийся частной практикой, имеющие
соответствующую государственную регистрацию или физическое лицо (оценщик),
которое является членом одной из СРОО, застраховало свою ответственность и
осуществляет оценочную деятельность в соответствии с требованиями Федерального
закона "ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
Оценочные компании и оценщики, претендующие на сотрудничество с Банком,
должны соответствовать нижеследующим требованиям:
1. Срок работы Оценочной компании/Оценщика, занимающегося частной практикой
на рынке оценочных услуг не менее 3 (трех) лет;
2. Наличие у Оценочной компании (юридического лица)/ Оценщика, занимающегося
частной практикой, в штате не менее двух Оценщиков, имеющих:
а) документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных
знаний в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными
программами: высшего профессионального образования, дополнительного
профессионального образования или программ по профессиональной
переподготовке;
б) полис страхования Гражданской ответственности в соответствии с требованиями
Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской федерации»;
в) членство в одной из саморегулируемых организаций оценщиков, включенной в
единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков;
г) стаж работы в оценочной деятельности не менее 3 (трех) лет, подтвержденный
документом об образовании и записями в трудовой книжке.
3. Наличие у Оценщика, занимающегося частной практикой:
а) документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных
знаний в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными
программами: высшего профессионального образования, дополнительного
профессионального образования или программ по профессиональной
переподготовке;
б) полиса страхования Гражданской ответственности в соответствии с
требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской
федерации»;
в) членства в одной из саморегулируемых организаций оценщиков, включенной в
единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков;
4. Наличие системы контроля качества выполняемых Оценщиком работ по оценке
имущества (для юридических лиц). Признаками наличия системы контроля
качества у Оценочных компаний могут быть:
– наличие документально описанной системы контроля качества в виде
стандартов (требований) компании к качеству отчетов либо подробных
внутренних инструкций по порядку оценки и порядку проверки отчетов;
– закрепление функции контроля отчетов за выделенным оценщиком
экспертом;
5. Положительная деловая репутация Оценочной компании /Оценщика, в том числе:
а) отсутствие просроченной задолженности по кредитам и займам перед третьими
лицами и Банком.
в) отсутствие картотеки неоплаченных расчетных документов по всем открытым
расчетным (текущим) счетам.
г)отсутствия случаев предоставления Оценочной компанией/Оценщиком в Банк
недостоверной информации.
д) отсутствие негативной информации: исполнительного производства
о
наложении ареста на имущество Оценщика, судебных решений, подтверждающих
некомпетентность или низкий профессионализм Оценщиков, уголовные и
административные дела, возбужденные в отношении Оценщиков и связанные с их
профессиональной деятельностью, претензии и дисциплинарные санкции со
стороны саморегулируемых организаций и органов в сфере регулирования
оценочной деятельности.
е) отсутствие дисциплинарных взысканий к Оценщикам со стороны СРОО.
ж) отсутствие неурегулированных предписаний со стороны Федеральной
налоговой службы.
з) отсутствие вынесенного арбитражным судом определения/решенияо введении
процедуры банкротства.
и) отсутствие неснятой/непогашенной судимостив отношении Оценщика,
учредителей/руководителейакционеров и конечных собственников Оценочной
компании. В случае снятия с осужденного судимости по решению суда, последнее
предоставляется в Банк.
6. Отсутствие аффилированности по отношению к сотрудникам Банка.
1.3. Перечень документов, предоставляемых оценочной компанией для
принятия решения о сотрудничестве
Предложение о сотрудничестве.
Анкета Оценочной компании
Согласие на раскрытие информации о кредитной истории.
Для Оценочной компании (юридическое лицо):
– копия документа об избрании единоличного исполнительного органа
юридического лица;
– копия Устава со всеми изменениями и дополнениями и свидетельства о
регистрации изменений;
– копии Решений, Протоколов, Положений, Приказов или иных документов о
создании и юридическом статусе организации;
– копии свидетельства о государственной регистрации юридического лица и/или
свидетельства о внесении записи в единый государственный реестр
юридических лиц, зарегистрированных до 1 июля 2002 г., а также копии
свидетельств о внесении изменений;
– копия свидетельства о постановке юридического лица на учет в налоговом
органе;
– выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, датированная
не ранее чем за 30 дней до даты ее предоставления в Банк, оригинал или
нотариально заверенная копия;
5. Для Оценщиков, с которыми Оценочной компанией (юридическим лицом) заключен
трудовой договор и которые номинируются на право выступать исполнителями работ
по оценке имущества Клиентов в рамках взаимодействия Оценочной компании
(юридического лица) с Банком, предоставляются в обязательном порядке:
– копия Трудового договора, заключенного Оценочной компанией (юридическим
лицом) с Оценщиком;
1.
2.
3.
4.
–
–
копия полиса страхования гражданской ответственности Оценщика;
оригинал информационной выписки от саморегулируемой организации
оценщиков, датированной не ранее чем за 30 (тридцать) дней до даты ее
предоставления в Банк, содержащей следующую информацию:
- Ф.И.О. оценщика, № записи в реестре СРОО, дата включения в СРОО;
- Сведения об образовании и повышении квалификации;
- Стаж и опыт работы, общий и по оценке;
- Количество подписанных отчетов за последние два года с указанием видов
объектов;
- Результаты плановых проверок оценщика СРО;
- Наличие жалоб на оценщика и результат их рассмотрения;
-Наличие дисциплинарных взысканий с указанием причин: за нарушение
требований по предоставлению информации и уплате взносов или за нарушения в
отчетах;
- Информация об устранении нарушений и взысканий, если имели место;
- Информация о фактах обращения взыскания на средства компенсационного
фонда.
– копия трудовой книжки;
– копии
документов
об
образовании,
подтверждающих
получение
профессиональных знаний в области оценочной деятельности в высших
государственных или частных учебных заведениях, специально созданных для
этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр) высших
государственных или частных учебных заведений, имеющих право
осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством Российской
Федерации;
6. Для оценщика, занимающегося частной практикой:
– Копия свидетельства о государственной регистрации в качестве
индивидуального предпринимателя заверенная подписью и печатью
индивидуального предпринимателя
– Копия свидетельства о постановке на учет физического лица в налоговом
органе на территории Российской Федерации, заверенная нотариально
– Копия свидетельства о внесении в Единый государственный реестр
индивидуальных предпринимателей, зарегистрированных после 01.01.2004,
заверенная подписью и печатью (при наличии) индивидуального
предпринимателя
– копия полиса страхования гражданской ответственности Оценщика;
– оригинал информационной выписки от саморегулируемой организации
оценщиков, датированной не ранее чем за 30 (тридцать) дней до даты ее
предоставления в Банк, содержащей следующую информацию:
- Ф.И.О. оценщика, № записи в реестре СРОО, дата включения в СРОО;
- Сведения об образовании и повышении квалификации;
- Стаж и опыт работы, общий и по оценке;
- Количество подписанных отчетов за последние два года с указанием видов
объектов;
- Результаты плановых проверок оценщика СРО;
- Наличие жалоб на оценщика и результат их рассмотрения;
-Наличие дисциплинарных взысканий с указанием причин: за нарушение
требований по предоставлению информации и уплате взносов или за нарушения в
отчетах;
- Информация об устранении нарушений и взысканий, если имели место;
- Информация о фактах обращения взыскания на средства компенсационного
фонда.
–
–
копия трудовой книжки;
копии
документов
об
образовании,
подтверждающих
получение
профессиональных знаний в области оценочной деятельности в высших
государственных или частных учебных заведениях, специально созданных для
этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр) высших
государственных или частных учебных заведений, имеющих право
осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством Российской
Федерации;
7. Копия паспорта (страницы 2, 3 и страница места регистрации):
 учредителей (собственников) Оценочной организации/физического лицаиндивидуального предпринимателя;
 лица, являющегося единоличным исполнительным органом Оценочной
организации;
 Оценщиков, с которыми у юридического лица заключен трудовой договор и
которые номинируются на право выступать исполнителями работ по оценке
имущества Клиентов в рамках взаимодействия Оценочной организации с
Банком.
8. Письменное описание системы контроля качества работ по оценке имущества,
выполняемых Оценщиком, утвержденной приказом руководителя Оценочной
компании (для юридических лиц).
9. Копия приказа руководителя Оценочной компании об утверждении системы контроля
качества работ, выполняемых Оценщиком, по оценке имущества, заверенная
подписью руководителя Оценочной компании и печатью организации (для
юридических лиц).
10. Справка из налоговой инспекции об отсутствии просроченной задолженности перед
бюджетом на текущую дату.
11. Расшифровка действующих долгосрочных и краткосрочных кредитов и займов других
кредитных продуктов на текущую дату.
12. Выписка из тарифов, заверенная печатью руководителя.
Порядок заверения копий – все документы, должны быть пронумерованы, прошиты
и заверены печатью, с указанием даты заверения и подписью ответственного лица с
расшифровкой ФИО и должности.
1.4. Форма предложения о сотрудничестве
Президенту ПАО «БИНБАНК»
г-ну Лукину А.А.
№____ от «__» _________ 20__ г.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ О СОТРУДНИЧЕСТВЕ
__________________________________________просит рассмотреть вопрос о возможности
(полное наименование оценочной организации Заявителя)
сотрудничества нашей организации с ПАО «БИНБАНК» в части оценки следующих видов
имущества для целей Банка:
 Квартиры;
 жилые дома с земельным участком;
 объекты нежилой недвижимости, в т.ч. земельные участки;
 оборудование;
 транспортные средства;
 доли в уставном капитале, пакеты акций;
 имущественные права (требования);
 прочее имущество».
С условиями сотрудничества, размещенными на сайте Банка www.binbank.ru,
ознакомлены и согласны.
– /наименование оценочной организации/ выражает согласие с тем, что
направление в Банк документов и аналитических материалов с целью
рассмотрения вопроса возможного сотрудничества с Банком не является
гарантией (основанием для возникновения обязательств со стороны Банка)
внесения /наименование оценочной организации/ в Перечень рекомендованных
Банком Оценочных компаний, а также с тем, что предоставленные Банку
документы и аналитические материалы не подлежат возврату, в том числе в
случае отказа во взаимодействии с Банком.
Перечень необходимых документов для рассмотрения вопроса о сотрудничестве приведен
в Приложении к настоящему Предложению.
Директор /наименование Оценочной организации/
_____________/____________________
(Подпись)
«
» _______________ 20___ г.
Ф. И. О.
М.П.
1.5. Форма анкеты оценочной компании.
АНКЕТА ОЦЕНОЧНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ
1.
Полное и сокращенное наименования организации и ее организационно-правовая
форма:
(на основании Учредительных документов установленной формы (устав, положение,
учредительный договор), свидетельства о государственной регистрации,
свидетельства о внесении записи в единый государственный реестр юридических
лиц)/Ф.И.О. физического лица - индивидуального предпринимателя
2.
Регистрационные данные:
2.1 Дата, место и орган регистрации юридического лица, регистрации физического
лица в качестве индивидуального предпринимателя
(на основании Свидетельства о государственной регистрации)
Паспортные данные для – индивидуального предпринимателя
2.1
2.2
2.3
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12
13.
ИНН / КПП
ОГРН /Дата регистрации
ОКПО
Юридический адрес/место жительства индивидуального предпринимателя
Страна
Адрес
Фактический адрес
Федеральный округ
Адрес
Контактный телефон стационарной связи
Контактный телефон мобильной связи
Факс
Адрес электронной почты
Официальный сайт Оценщика
Банковские реквизиты (может быть несколько):
Наименование обслуживающего банка
Расчетный счет
Корреспондентский счет
БИК
Срок деятельности Оценочной организации (с учетом правопреемственности)
Размер уставного капитала (для юридических лиц)
Номер и почтовый адрес Инспекции Федеральной налоговой службы, в которой
Оценочная организация зарегистрирована в качестве налогоплательщика
Сведения о дочерних и зависимых предприятиях, аффилированных лицах (о
лицах, входящих с Оценочной организацией в одну группу лиц (в ред. ст. 105, 106 ГК
Российской Федерации, ст.9 Федерального закона «О защите конкуренции»), в том
числе об аффилированных лицах (в соответствии с определением понятия
«аффилированного лица» в статье 4 Федерального закона «О конкуренции и
ограничении монополистической деятельности» № 948-1 от 22.03.1991 г.))
Учредители (собственники) Оценочной организации (Ф.И.О., дата и место
рождения, номер паспорта, кем и когда выдан, адреса регистрации и фактического
проживания)
Руководитель Оценочной организации (Ф.И.О., дата и место рождения, номер
паспорта, кем и когда выдан, адреса регистрации и фактического проживания, стаж
работы в данной организации, контактный телефон)
Главный бухгалтер Оценочной организации (Ф.И.О., дата и место рождения,
номер паспорта, кем и когда выдан, адреса регистрации и фактического проживания,
стаж работы в данной организации, контактный телефон)
Количество оценщиков в штате организации, удовлетворяющих требованиям
Федерального закона от 29.07.1998 г. N135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации».
14.
15.
16.
17.
17.1
17.2
17.3
17.4
17.5
17.6
18.
Страховые организации, в которых была застрахована ответственность
Оценочной организации за последние 2 года (наименование страховой организации,
места их нахождения, контактные телефоны, периоды страхования)
Наличие практики привлечения сторонних Оценщиков (по договорам возмездного
оказания услуг или иным аналогичным по сути договорам) к подготовке отчетов об
оценке, выполняемых для Заказчиков
Совокупная среднесписочная численность штатных Оценщиков с указанием профиля
деятельности, чел.
Среднее количество выполняемых Оценочной организацией отчетов об оценке
объектов в месяц за последний год:
- жилая/нежилая недвижимость (в т.ч. земельные участки)
- оборудование, транспортные средства
- доли в уставном капитале, пакеты акций
- имущественные права (требования)
- права требования по проблемным кредитам банков
- другие нематериальные активы (указать какие)
Банки (кредитные организации), в которых(-ми) Оценочная организация
обслуживалась/обслуживается (наименование банка /кредитной организации, места
их нахождения, контактные телефоны)
22. Сведения об оценщиках (физических лицах).
№
п/п
Ф.И.О.,
дата и
место
рождения
Паспортные
данные, место
регистрации/мес
то фактического
проживания (не
указывается если
совпадает с
местом
регистрации)
Должность,
реквизиты
трудового
договора
Реквизиты
документа об
образовании,
подтверждающего
получение
профессиональных
знаний
Наименование
саморегулируемой
организации
(СРОО) и
реквизиты
документа,
подтверждающего
членство
оценщика в СРО
1
2
3
4
5
6
Реквизиты
документа,
подтверждающего
факт
Стаж
обязательного
работы
в
страхования отве
оценочной
тственности,
деятельнос
размера
ти
страховой суммы,
срок действия
полиса
7
8
Мы, нижеподписавшиеся, заверяем правильность всех данных, указанных в анкете,
подтверждаем сведения:
- об отсутствии невыполненных обязательств перед государственными внебюджетными
фондами Российской Федерации и бюджетами всех уровней;
- о том, что в отношении нашей организации не проводится процедура банкротства.
С проверкой достоверности и обработкой указанных персональных данных
согласны.
Ф.И.О. Оценщика (ов)
___________________
подпись
Руководитель Оценочной организации
___________________
подпись
Главный бухгалтер
___________________
М.П.
подпись
__________________
ФИО
__________________
ФИО
__________________
ФИО
1.6. Согласие на раскрытие информации о кредитной истории.
На бланке организации
«____» _____________200___ года
Согласие
на раскрытие информации о кредитной истории
юридического лица/индивидуального предпринимателя
____________________________________________________________________________
(Полное и сокращенное наименования юридического лица/индивидуального предпринимателя)
____________________________________________________________________________
(Юридический и фактический адрес юридического лица/индивидуального предпринимателя)
ОГРН/ОГРНИП ______________________________________________________________
ИНН
_____________________________________________________________________
в лице Генеральногодиректора/Директора/Президента_____________________________,
действующего на основании Устава/Положения, согласен / не согласен на получение
(нужное подчеркнуть)
сотрудниками ПАО «БИНБАНК» в Бюро кредитных историй кредитного отчета, т.е.
основной части кредитной истории компании.
Руководитель
__________________
(подпись)
М.П.
__________________
(Ф.И.О.)
1.7. Требования к содержанию отчета об оценке имущества
1.
2.
Требования к содержанию отчета об оценке имущества
Содержание отчета должно соответствовать требованиям действующего
законодательства Российской Федерации по оценочной деятельности (Федеральный
стандарт N 135-ФЗ, Федеральные стандарты оценки ФСО №1-№3, №7, №9.
Обязательному отражению в Отчете подлежит:
Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
2.1.
- особенности проведения осмотра объекта оценки либо основания, объективно
препятствующие проведению осмотра объекта, если таковые существуют;
- порядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки
материалов и информации;
- необходимость привлечения отраслевых экспертов (специалистов, обладающих
необходимыми профессиональными компетенциями в вопросах, требующих анализа при
проведении оценки).
2.2.
Основные факты и выводы:
- итоговая рыночная стоимость указывается как в целом по объекту оценки, так и
поэлементно;
- оценщик во всех приведенных стоимостях в рамках Отчета должен приводить
информацию о наличие НДС или его отсутствии. Итоговая величина стоимости должна
быть приведена с учетом НДС и без учета НДС.
2.3.
Описание объекта оценки:
2.3.1.
При оценке движимого имущества:
-указание марки/модели, страны и наименование производителя, заводского и
инвентарного номеров, основных технических характеристик, комплектации (в случае,
если объектом оценки является технологическая линия – описание комплектации линии, а
также составляющих её элементов);
-фактический адрес и правовые основания хранения/эксплуатации оцениваемого
имущества по месту его нахождения;
-дата выпуска (изготовления) имущества, информация о текущем состоянии;
-дата ввода в эксплуатацию имущества;
-в отношении имущества, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты
юридического лица, первоначальная балансовая и остаточная балансовая стоимость на
последнюю отчетную дату;
-информация о контрактной стоимости (при наличии), с приложением контракта;
-информация о прохождении государственного таможенного контроля, в случае
оценки имущества, приобретенного у иностранного поставщика);
-характер использования оцениваемого имущества на производстве (установлено,
на консервации, на складе, если установлено – степень загрузки);
-описание продукции или операций, выполняемых оцениваемым имуществом;
-наличие подключения оцениваемого имущества к системам, обеспечивающим его
эксплуатацию (электро-, газоснабжения, холодному и горячему водоснабжению,
канализации);
-перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих
количественные и качественные характеристики оцениваемого имущества.
2.3.2. При оценке недвижимого имущества:
- описание месторасположения объекта оценки (адрес нахождения имущества,
транспортная доступность, удаленность от магистралей, наличие подъездных путей,
состояние прилегающей территории, наличие парковки, плотность окружающей
застройки, наличие и развитость близлежащей инфраструктуры, наличие расположенных
рядом объектов, снижающих либо повышающих привлекательность объекта оценки);
- количественные и качественные характеристики объекта оценки и его элементов,
влияющие на результаты оценки (общая площадь, арендопригодная площадь,
этаж/этажность, материал стен, год постройки, техническое состояние здания/ий,
внутреннее состояние отделки, наличие витринных окон, наличие отдельного входа);
- информация о текущем использовании объекта оценки;
- самостоятельная ценность объекта или включенность в комплекс объектов;
- необходимость дополнительных затрат для эксплуатации объекта;
- сведения о незарегистрированных перепланировках, переоборудовании, другие
факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его
стоимость и ликвидность;
- наличие/отсутствие арендаторов, сроки договоров аренды, арендные ставки;
- наличие/отсутствие пожарных и охранных систем (видеонаблюдения, наличие
КПП и т.д.);
- сведения о проведении ремонтных работ (капитальный ремонт, реконструкция,
текущий ремонт) объекта оценки и дату/срок их проведения;
- если объектом оценки являются права на земельный участок, наличие на
земельном участке иных зданий и сооружений, помимо оцениваемых; вид прав на данные
объекты;
- наличие коммуникаций, в том числе их расположение: по границе участка,
подведены к самому объекту, разведены внутри объекта либо нет;
- наличие помещений, обеспечивающих инженерные коммуникации, передаточные
и распределительные устройства (например, трансформаторная подстанция, бройлерная,
котельные, узлы связи и т.п.);
-в отношении имущества, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты
юридического лица, первоначальная балансовая и остаточная балансовая стоимость на
последнюю отчетную дату.
2.4.
Анализ ликвидности объекта оценки:
- типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в
течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости;
-факторы, негативно влияющие на ликвидность объекта.
2.5.
Определение рыночной стоимости имущества.
2.4.1. Расчет рыночной стоимости объекта сравнительным подходом.
2.4.1.1. Требования к аналогам:
- построение линейки аналогов осуществляется исходя из минимальной границы
среднего диапазона цен предложений, имеющихся на рынке;
- необходимо использовать не менее 4 аналогов в расчетах рыночной стоимости
квартир и транспортных средств/ не менее 3 аналогов в расчетах стоимости прочих
объектов недвижимости и оборудования;
- источники информации об объектах-аналогах должны отвечать принципу
достоверности, при этом используемая информация должна быть достаточной для
идентификации объекта в качестве объекта-аналога. В отчете должны быть приведены
ссылки на источники информации, в том числе номера телефонов контактных лиц;
- объекты-аналоги должны быть сопоставимы с объектом оценки, права на которое
оцениваются, по значениям основных ценообразующих факторов;
- недопустимо использование в качестве объекта-аналога самого объекта оценки.
2.4.1.2. Определения поправок и порядок их внесения
- разница между максимальным значением скорректированной цены сходного
объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта должна
составлять не более 30%. Если разница между максимальным значением
скорректированной
цены
сходного
объекта
и
минимальным
значением
скорректированной цены сходного объекта составляет более 30%, то оценщик должен
обосновать такое превышение разницы;
- значение суммарной корректировки (модуля частных корректировок) по каждому
из выбранных объектов-аналогов должно составлять не более 30% (без учета поправки на
торг). Если суммарное значение корректировки составляет более 30% от цены
сделки/предложения на продажу, то оценщик должен обосновать такое значение
суммарной корректировки, а также аргументировано обосновать возможность
позиционирования таких объектов в качестве аналогов объекта оценки.
2.4.2. Расчет стоимости объекта в рамках доходного подхода
- реализация подхода возможна на основании использования метода прямой
капитализации дохода, получаемого от эксплуатации объекта оценки, в соответствии с
его назначением, разрешенным использованием и фактическим состоянием на дату
оценки. При наличии объективных обстоятельств, не позволяющих определить стоимость
оцениваемого объекта в рамках метода прямой капитализации (поток доходов,
генерируемых оцениваемым объектом, является неравномерным, денежные потоки
изменяются с различными темпами и т.п.), допускается использование метода
дисконтирования денежных потоков.
2.4.3. Расчет стоимости объекта в рамках затратного подхода
В случае наличия достаточного объема информации применение затратного похода
возможно при соблюдении следующих условий:
- с момента ввода объекта в эксплуатацию (постройки) прошло менее 5 (пяти) лет;
- в распоряжении Оценщика имеется расчетно-сметная документация на
недвижимое имущество, права на которое оцениваются, и/или документально
подтвержденные данные о затратах, связанных со строительством и вводом в
эксплуатацию оцениваемого объекта, и/или официальная статистическая/аналитическая
информация о стоимости строительства аналогичных объектов (справочники Ко-Инвест,
УПСС).
Также затратный подход может быть применен для объектов, рынок куплипродажи и аренды которых не развит или отсутствует (например, трансформаторные
подстанции, котельные, железнодорожные тупики и т.д.).
2.6.
Фотографии объекта оценки.
На каждой фотографии должна быть указана дата. В зависимости от вида
имущества, фотографии объекта оценки должны содержать:
Вид имущества
Содержание фотографии
1.Имущественный комплекс или
1. Ограждение территории снаружи
объект, состоящий из нескольких
2. Вывеска с адресом и/или номером дома (если
отдельно стоящих зданий
есть)
3. Транспортные коммуникации, прилегающие
к территории
4. Прилегающая территория
5. Соседние здания (при этом кадр должен
захватывать и объект оценки)
6. Каждое отдельно стоящее здание (см. п.2)
2.Отдельно стоящие здания/ Части
1. Фасад здания
отдельно стоящих зданий и
2. Вывеска с адресом и/или номером дома
помещений
3.Жилой дом с земельным участком
4.Земельный участок
(если есть)
3. Подъезд или вход в здание
1. Холл 1 этажа
5. Коридоры
6. Внутренние помещения здания. Если в
здании имеются помещения разного
назначения, то не менее 7-10 фотографий
помещений каждого вида дающие
представление о качестве и состоянии отделки
7. Межэтажные лестницы
8. Вид из окна
9.Фотографии внутренних коммуникаций электропроводку, системы отопления,
водопровода и канализации, газопровод либо
точки подключения их к зданию.
10. Отдельные фотографии конструктивных
элементов или частей здания, имеющие
признаки нетипичного износа или разрушения.
11.Общий вид территории с привязкой
оцениваемого здания к окружающим
строениям.
1. Ограждение территории снаружи
2. Вывеска с адресом и/или номером дома (если
есть)
3. Транспортные коммуникации, прилегающие
к территории
4. Соседние здания (при этом кадр должен
захватывать и объект оценки)
5. Фотографии земельного участка внутри
ограждения (с разных ракурсов)
6. Надворные постройки (беседки, гаражи,
бани, бассейны и т.п. объекты, входящие в
домовладение)
7. Входная группа
8. Внутренние помещения, дающие
представление о качестве и состоянии отделки.
9. Межэтажные лестницы
10. Вид из окна (с каждого этажа)
11.Фотографии внутренних коммуникаций электропроводку, системы отопления,
водопровода и канализации, газопровод либо
точки подключения их к дому.
12. Отдельные фотографии конструктивных
элементов или частей здания, имеющие
признаки нетипичного износа или разрушения.
13. Общий вид территории земельного участка,
на котором расположен дом.
1. Ограждение территории снаружи
2. Вывеска с адресом и/или номером дома (если
есть)
3. Транспортные коммуникации, прилегающие
к территории
5. Квартира
6. Автотранспортное средство
7. Оборудование
4. Соседние здания (желательно с вывесками
адресов)
5. Фотографии земельного участка внутри
ограждения (с разных ракурсов)
6. Точки подключения к коммуникациям
1. Фасад здания
2. Вывеска с адресом и (или) номером дома
(если есть)
3. Подъезд или вход в здание
4. Холл 1 этажа
5. Входная дверь в квартиру
6. Прихожая с нескольких ракурсов (от двери к
двери)
7. Жилые помещения квартиры в нескольких
ракурсах
8. Кухня с нескольких ракурсов
9. Ванная комната (чтобы на одной фотографии
была видна раковина и ванна)
10. Санузел
11. Если санузел совмещенный на одной
фотографии должны быть видны ванна,
раковина, унитаз
1.Обзорные фотографии внешнего вида
2.Государственные/заводские номера/VIN
3. Фото повреждений или дефектов, влияющих
на стоимость, при наличии.
4. Общий вид салона
1.Обзорные фотографии внешнего вида
2.Фото шильд с указанием марки (модели),
страны и фирмы-производителя,
заводского/серийного/инвентарного номеров,
года выпуска.
3. Фото повреждений или дефектов, влияющих
на стоимость, при наличии.
4. Если объектом оценки является
производственная линия, состоящая из
нескольких модулей, необходимы фото всех её
основных узлов, агрегатов (желательно
умещать в один кадр как можно больший объем
имущества).