Infoleht Seadusega kooskõlas ehitamine ja

Строительство и реновация в соответствии
с законодательством
Ходатайствуя о кредите, просим Вас обратить внимание на то, отвечает ли
приобретаемая или реновируемая квартира или частный дом требованиям
(строительного) законодательства, исходя их действующих в Эстонии требований в
отношении согласования проведения строительных работ.
Разрешение на строительство1 необходимо в случае сооружения нового строения, расширения (сооружение пристройки,
надстройки, расширение площади строения за счет подвального помещения, сооружение дополнительного строения; разрешение на расширение позволяет также реконструкцию) или
реконструкции (изменение в конструкциях ограды, изменение и
замена несущих или укрепляющих конструкций).
В согласовании не нуждаются работы по сносу или
сооружению не являющейся несущей стены квартиры,
изменению планировки частного дома (в пределах
существующих м2, м3). До 2003 года любое изменение
конструкций, пространственного распределения или
конструкционное изменение внешнего вида строения
требовало разрешения на строительство.
Примеры работ, для проведения которых необходимо
разрешение на строительство:
Как правило, у местных самоуправлений имеются собственные нормативные документы (например, правила
строительства), которыми могут быть установлены
требования, отличные от законодательных (дополняющие их). Подробную информацию в части согласования
строительных работ можно получить в местном самоуправлении.
• снос несущей стены квартиры, в т.ч. частичный снос, в т.ч.
сооружение дверного проема;
• застройка (утепление) балкона квартиры, снос стены между
балконом и кухней;
• расширение квартиры за счет подвальных помещений (на
подвальный этаж);
• совмещение двух квартир (включая случай, если одна из
кухонь становится комнатой) и их последующее разделение –
в случае сноса несущей стены;
• пристройка к частному дому, например, пристройка в пределах существующей кубатуры;
• утепление частного дома, если этому сопутствует изменение
внешнего вида;
• строительство чердака, если это меняет внешний вид дома,
например, при строительстве слуховых окон и мансардной
крыши;
• изменение фасада; замена крыши (например, замена плоской
крыши на двускатную); замена кровельного материала
крыши без прочей перестройки.
Письменное согласие органов местного самоуправления2
требуется для возведения малого строения площадью 20-60 м2,
изменения техносистемы строения или замены на равноценную,
возведения изгороди (для возведения которой необходимо
проведение земляных работ) с обязанностью составления
детальной планировки.
Примеры работ, для проведения которых необходимо
разрешение органов местного самоуправления:
• изменения в системе отопления квартиры, например, замена
радиаторов и/или замена старой системы на систему другого
типа (центральное отопление на электрическое и т.п.);
• изменение внутренней планировки квартиры (например,
перемещение кухни, объединение туалета и ванной, сооружение бани в квартире, находящейся в многоквартирном доме);
• перестроение электросистемы квартиры/частного дома;
• изменения в системе отопления частного дома;
• сооружение новых печей и дымохода;
• строительство на участке бани площадью 30 м2.
4
1 § 22 Закона о строительстве (доступен на:https://www.
riigiteataja.ee/akt/104072013008)
2 там же, §16
Разрешение на использование3 дается согласие, что
возведенное строение или его часть соответствует разрешению
на строительство или строительному проекту, представленному
при ходатайствовании письменного согласия. При возведении
строения, разрешение на использование может выдаваться и в
отношении части строения, если возможно их функциональное
и безопасное использование. Если строение возведено после
22 июля 1995 года, оно подлежит использованию только после
получения разрешения на использование. На возведенное до
22 июля 1995 года на правовых основаниях (т.е. имеется право
на использование земли и разрешение на строительство; в
качестве разрешения на строительство может выступать также
составленный до 1 ноября 1991 года типовой или строительный
проект жилого дома, дачи или садового домика4) строение
разрешения на использование может не быть, однако для
смены цели использования или позднейшей перестройки такого
строения разрешение на использование необходимо.
Владелец строения обязан обеспечить (в случае, если
соответствующее разрешение или согласие требуются)
перед началом строительства:
• наличие разрешения на строительство или письменное разрешение органов местного самоуправления;
• строительство в соответствии со строительным проектом;
• наличие разрешения на использование;
• использование строения в соответствии с целью.
По закону, за недостатки владелец строения может быть
оштрафован (однократно – физическое лицо в размере 300
штрафных единиц и юридическое лицо – в сумме до 32 000
евро5) или получить предписание к исполнению обязанностей. В
случае невыполнения предписания назначается принудительная
оплата по исполнительному листу (предел для физического лица
1300 евро и для физического 6400 евро6) применять повторно.
3 там же , § 32
4 § 14 Закона о применении договора вещного права (находится:
https://www.riigiteataja.ee/akt/115032013034)
5 § 68 Закона о строительстве
1
6 там же, ст 6 §63
СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕНОВАЦИЯ В СООТВЕТСТВИИ С ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ
Действия банка при рассмотрении ходатайства о кредите
Проверяем данные предлагаемого в качестве залога строения
в крепостной книге или в строительном регистре. В случае
обнаружения в документации недостатков или противоречий,
обращаем на это внимание ходатайствующего о кредите лица
и можем запросить дополнительную информацию, а также
попросить привести строение в соответствие с требованиями
закона до или после заключения кредитного договора.
Нашей целью является информирование ходатайствующего о
кредите лица о возможном риске приобретения незаконного
или даже представляющего опасность строения. Поскольку
владелец строения несет ответственность за все недостатки
и, как правило, владелец может эти недостатки устранить
(например, ходатайствовать о приведении в порядок данных
регистра), с точки зрения покупателя недвижимости, очень
выгодно попросить предыдущего владельца устранить
недостатки еще до заключения договора купли-продажи.
Частный дом
Все в порядке, если, в соответствии с данными строительного
регистра, разрешение на использование дома существует, оно
выдано после осуществления последней перестройки и данные
регистра не противоречат экспертной оценке.
В случае обнаружения недостатков, мы просим (при
посредничестве ходатайствующего о кредите лица) продавца
имущества (владельца) обратиться в местное самоуправление,
где ему помогут в поисках связанных с домом документов,
а также объяснят, какие условия для придания строению
законного статуса (например, получения разрешения на
использование) не выполнены и что необходимо сделать для
получения необходимых согласований и разрешений.
Информацию, полученную в местном самоуправлении
(например, в отношении наличия разрешения на
строительство; в отношении того, будет ли и к какому сроку
объект внесен в строительный регистр или будут ли внесены
исправления в данные регистра; в отношении действий
и документов, необходимых для получения разрешения
на использование и т.п.), просим передать банку. Просим
переслать нам электронным письмом полученный от чиновника
местного самоуправления ответ, подтверждение принятия
к рассмотрению ходатайства о выдаче разрешения на
использование или другую информацию из первоисточника.
• Если разрешение на использование отсутствует, но причина
его отсутствия, условия ходатайствования и возможный срок
получения разрешения выяснены в местном самоуправлении,
получатель кредита и банк могут договориться в отношении
представления разрешения на использование задним числом
в кредитном договоре.
• Информация относительно выданного разрешения на
строительство объектов, возведенных начиная с 1 января
2003 года, обязательно должна быть в строительном
регистре. Банк предполагает, что объект будет внесен
в строительный регистр (или в регистр будут внесены
необходимые поправки) до принятия решения о
кредитовании.
• Банк не финансирует приобретение или реновацию частного
дома, у которого отсутствует проектная документация
(разрешение на строительство) или разрешение на
строительство которого не соответствует факту. Банк также
не финансирует частный дом, получение разрешения на
использование которого, принимая во внимание состояние
строения на данный момент, не представляется вероятным
(например, реконструкция дома проведена незаконно,
отсутствуют существенные коммуникации и т.п.).
Квартира
Все в порядке, если, в соответствии с данными строительного
регистра, разрешение на использование многоквартирного
дома существует, оно выдано после осуществления последних
перестроений и данные регистра не противоречат экспертной
оценке.
В случае существенного перестроения отопительной
или другой техносистемы (например, строительство
автономной газовой котельной в доме с центральным
отоплением, строительство камина и т.д.), просим доказать
наличие письменного согласия местного самоуправления или
подтверждения того, что согласие не требуется.
Если имеющаяся в регистрах информация не обновлена
(например, разрешение на использование не внесено в
строительный регистр, не изменена цель использования и т.п.),
привести данные в соответствие просим продавца объекта.
Если у многоквартирного дома отсутствует разрешение на
использование и работы по строительству или реконструкции
завершены, мы просим (при посредничестве ходатайствующего
о кредите лица) продавца имущества (владельца) обратиться
в местное самоуправление, чтобы выяснить, какие условия
для получения разрешения на использование не выполнены
и что необходимо сделать для получения необходимых
согласований и разрешений. Информацию, полученную в
местном самоуправлении, просим передать в банк. Просим
переслать нам электронным письмом полученный от чиновника
местного самоуправления ответ или другую информацию из
первоисточника.
• При покупке новой квартиры у застройщика, мы советуем
покупателю проверить, чтобы в заключаемом с продавцом
договоре содержалась обязанность продавца/застройщика
непременно получить разрешение на использование к
определенному сроку.
• Если в приобретаемой квартире осуществлена требующая
разрешения на строительство перестройка (например,
снесены несущие стены), советуем ходатайствующему о
кредите лицу/покупателю, прежде чем принять решение,
убедиться, что перестройка была совершена законно.
• Если реконструкция приобретаемой квартиры не окончена
и завершение работ зависит от ходатайствующего о
кредите лица/покупателя, получатель кредита и банк
могут договориться в кредитном договоре об обязанности
представления разрешения на использование задним
числом.
• Банк также не финансирует приобретение квартиры в
многоквартирном доме, у которого отсутствует проектная
документация (разрешение на строительство) или
разрешение на строительство которого не соответствует
действительности и/или если получение разрешения
на использование многоквартирного дома, принимая
во внимание состояние строения на данный момент, не
представляется вероятным (например, реконструкция
дома проведена незаконно, отсутствуют существенные
коммуникации и т.п.).
• Банк обращает внимание на законность являющегося
залогом кредита строения также при рассмотрении
ходатайства о существенном изменении кредитного договора.
2