Комментарий к ФСО-7

Введение федерального стандарта многих специалистов порадовало, поскольку большинство
тех рекомендаций экспертов, которые формулировались оценщикам, теперь носят
обязательный характер, например в части проведения осмотра объекта оценки, приведения
интервала значений цен, описание критериев отбора аналогов.
1 проблема. Задание на оценку
Согласно п.2, ФСО № 7 только развивает, дополняет и конкретизирует требования и
процедуры, но ни в коем случае не исключает соблюдение других, ранее установленных
требований ФСО №1-3 к процедуре оценки и составлению отчета.
Проблема наблюдается в формировании задания на оценку: п.8 ФСО №7 внесли
обязательность приведения в задании на оценку дополнительной информации.
При проведении экспертизы во многих отчетах наблюдается исключение из задания на оценку
обязательной информации, в частности пункта «Объект оценки» и «Имущественные права на
объект оценки»
Обратите внимание, что указанная информация носит не исключительный характер, а лишь
дополняет требования п.17 ФСО №1, соответственно, при составлении задания на оценку
исключение даже одного из обязательных пунктов задания недопустимо.
2 проблема. Осмотр объекта оценки
В соответствии с п.5 ФСО №7 осмотр объекта оценки является обязательной процедурой, и
это правильно.
Эксперты ежедневно сталкиваются с проблемой недостоверной идентификации объекта
оценки, когда по документам без результатов осмотра проблематично определить
фактическое использование объекта оценки.
В п.5 ФСО указано: «При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик
или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате
оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик
указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также
допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра».
Я считаю, что осмотр объекта оценки необходимо производить всегда, за исключением
случаев, когда это физически возможно и не запрещено, например, из-за необходимости
получения специальных разрешений или угрозы здоровью. В первую очередь это нужно
оценщикам для повышения достоверности оценки.
Даже если объект в другом регионе, это не является основанием для отказа от проведения
осмотра, так как по стандарту осмотр необязательно проводить именно оценщику, это может
сделать и его представитель.
3 проблема. Анализ рынка
Требования к анализу рынка изложены в пятой части федерального стандарта.
В стандарте нет требования называть подразделы анализа, как это указано в ФСО №7,
главное, чтобы в отчетах содержалась необходимая информация. Рекомендую выдерживать
структуру анализа именно в таком порядке, чтобы любой пользователь отчета явно видел
наличие данной информации.
Рекомендую исследовать рынок только в том сегменте, к которому относится объект оценки.
Например, если объект оценки - помещение в торговом центре, нет необходимости
проводить анализ помещений стрит-ритейла, за исключением случаев, когда этот анализ
необходим для определения альтернативных вариантов использования объекта,
осуществления прогнозов или обоснования факторов, влияющих на спрос и предложение.
Обратите внимание, что в пп. Г п.11 ФСО №7 только указано, что оценщик проводит анализ
факторов, влияющих на спрос и предложение. Согласно п.18 ФСО №1 оценщик должен
помимо факторов провести непосредственно и анализ спроса и предложения, то есть к
примеру, определить величину спроса/предложения, потребителей и продавцов на рынке, их
мотивацию.
Согласно пп «г» п.11 ФСО 7 Оценщик должен приводить интервалы значений факторов,
влияющих на спрос и предложений. Но не все факторы могут иметь количественную оценку,
например, проблематично определить границы степени влияния роста заработной платы на
увеличение спроса на недвижимость. В таком случае приводите в отчете интервал значений
только по тех факторам, которые имеют количественную оценку.
По требованиям п.18 ФСО №1, помимо политических и социально-экономических факторов,
обозначенных в пп. А п.11 ФСО 7, необходимо учитывать и экологические факторы. Считаю,
что необходимо уходить от переписывания в отчеты огромных докладов о социальноэкономическом развитии, а выделять только основные тенденции и показатели, значимые для
рынка и оценивать степень влияния изменений на рынок объекта оценки. Как это проводится,
можно понять, ознакомившись с методикой проведения PEST-анализа.
Согласно п.11 ФСО 7 объем исследований при проведении анализа рынка определяется
оценщиком исходя из принципа достаточности. Тем не менее необходимо и не забывать про
другие принципы оценки – существенности и обоснованности, изложенные в п.4 ФСО №3.
То есть с одной стороны, отчет об оценке не должен содержать информацию, не
использующуюся при проведении оценки, но с другой стороны, в отчете должна быть
изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости.
Ряд показателей, приведенных в п.11 ФСО №7, носят рекомендательный, а не обязательный
характер.
Учитывая все принципы оценки и рекомендательный характер ряда показателей, в отчете
надо приводить только те данные, которые существенны для определения стоимости
объекта оценки и в полной мере характеризуют рынок объекта оценки, набор показателей
определяется оценщиком самостоятельно.
Например, рассчитывая заполняемость объекта через формулу, учитывающей типичный срок
экспозиции на рынке, то соответственно в анализе рынка эти типичные сроки должны быть
определены.
Очень порадовал подпункт «д» п.11 ФСО №7, что по итогам анализа рынка необходимо
сделать вывод на основе проведенного анализа, так как зачастую рынок сводился к
формальности, вставлялся в отчет, должным образом не анализировался, что в дальнейшем
приводило к расхождению данных в расчетной части отчета с анализом рынка.
4 проблема. Анализ наиболее эффективного
использования.
Выделю здесь ключевую проблему – анализ НЭИ земельных участков для целей внесения
сведений в государственный кадастр недвижимости.
Возможно 2 ситуации.
1) Фактическое использование не соответствует разрешенному использованию земельного
участка или ОКСа. С точки зрения логики, если наблюдается данное расхождение, оценщику
следовало бы определить, разрешенное или фактическое использование является наиболее
эффективным, и оценивать из того варианта, который максимизирует стоимость объекта.
Если фактическое использование не максимизирует продуктивность и стоимость объекта, то
оценивать исходя из разрешенного использования. Но в стандарте об этом ничего, к
сожалению, не сказано.
В случаях несоответствия фактического и разрешенного использования оценщикам
необходимо быть очень аккуратными. Есть вероятность, что разрешенное использование
земельного участка нельзя поменять, тем самым есть основание снести объект
недвижимости, расположенный на участке, а снизив кадастровую стоимость, мы уменьшим
налоги и нанесем ущерб государство из-за неправомерных действий собственника объекта
недвижимости.
С одной стороны, правообладатели действительно должен платить налоги/аренду исходя из
доходов от своей текущей деятельности, но с другой стороны, правообладатель должен
привести в порядок документы, а не перекладывать ответственность на оценщика.
В случаях приведения документов в соответствие и так может измениться кадастровая
стоимость из-за отнесения объекта к другой группе разрешенного использования.
Кроме того, есть риск появления недобросовестных заказчиков, которые будут уверять, что их
объект по фактическому использованию на дату оценки не соответствовал ВРИ. В таких
случаях надо запрашивать у заказчика всю необходимую документацию, подтверждающую,
что это действительно так, чтобы не стать соучастником аферы.
2) Участок незастроенный. П.20 ФСО №7 регламентирует только порядок оценки
застроенных земельных участков и объектов капитального строительства, при этом как
поступать с участками незастроенными для целей внесения в ГКН, информация не
представлена. Исходя из системного толкования анализа НЭИ, в таких случаях анализ
проводим в общем порядке, учитывая положения п.13 ФСО 7.
5 проблема. Подходы к оценке
Как выполнить требование пп. «в» п 22?
В частности «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику
рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно
быть обосновано в отчете об оценке».
В данном случае можно указать, какие источники были проанализированы оценщиком,
сколько всего обнаружено аналогичных объектов и какая информация доступна об объектах
из данных источников, откуда была получена дополнительная информация.
Что касается правил отбора, то в каждом случае эти правила будут разные. В любом случае
это максимальная схожесть с объектом оценки, только жесткость условий отбора будет
различна в зависимости от развитости рынка. В условиях насыщенного рынка подбор
аналогов будет осуществляться по большему числу параметров, чем в условиях слабо
развитого рынка, когда во многом основным из выполняемых условий подбора является
сегмент рынка и местоположение. Соответственно, необходимо описать, каким именно
образом производился подбор аналогов, на какие ценообразующие факторы оценщик
ориентировался в первую очередь и почему.
6 проблема. Согласование результатов
п. 28. «В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости,
полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и
недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и
на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости».
То есть по стандарту оценки при согласовании результатов вводится обязательность
объяснений в отчете расхождения результатов через призму достоинств н недостатков
подходов. Необходимо данную информацию добавлять в отчет.
п. 30. После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об
оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение
о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта
стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
На сегодняшний день нет выработанной методики определения данного интервала.
Стоимость может находиться в определенном интервале значений, а погрешность в
стоимости обусловлена множеством фактором - как качеством исходной информацией, так и
погрешностью в расчетах. Пока отсутствует единая методика, рекомендую основывать свои
доводы на проведенном анализе рынка объекта оценки.