Можно ли продавать землю?

26
аграрный сектор за рубежом
Мораторий на продажу земли в Украине
Можно ли
продавать землю?
В Немецком аграрном центре (НАЦ) в Украине 28 октября 2011 года состоялся «Вечер
немецких фермеров». Приглашенные на это мероприятие обсуждали предстоящую отмену
моратория на продажу земли в Украине и пытались спрогнозировать ее последствия
для фермеров. Но мораторий продлен до 2013 года. Чего теперь ожидать?
ПО
Н
а прошедшей встрече от России выступили Экхарт Хоман и Кристиан
Ковальчик из ООО «РЛ Брянск»,
от Украины – руководитель проекта
My Land-Center for Land Reform Policy Максим Федорченко, от Земельного союза Украины и секретариата координационного
совета по аграрной политике при Кабинете министров Украины – Николай Кобец
и от Украинского клуба аграрного бизнеса
– Тарас Высоцкий. На вечере присутствовал
также аграрный атташе Посольства Германии в Украине д-р Фолькер Зассе, а среди
высоких гостей был генеральный директор
Lemken GmbH д-р Франц-Георг фон-Буссе.
Дискуссия в Немецком аграрном центре
стала продолжением ведущегося в Украине весь 2011 год спора о необходимости
снятия моратория на продажу земель
сельскохозяйственного назначения и возможных последствиях для страны. Основная часть указанных земель, а это почти
30 млн га, находится во владении граждан.
Еще 12 – 13 млн га остается в государственной собственности. Мораторий на продажу земли и ее отчуждение был наложен
в 2003 – 2004 годах практически одновременно с массовым переходом сельскохозяйственных земель во владение граждан.
Позднее запрет, предусматриваемый мораторием, был только усилен, а заключенные
в период действия моратория договоры
о передаче права собственности на землю
были признаны незаконными.
Как известно, по закону мораторий действовал до 1 января 2012 года. Условием
для снятия запрета и начала формирования
рынка земли в Украине являлось вступление в силу законов «О государственном
земельном кадастре» и «Об обороте земель
НОВОЕ СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО 1 | 2012
нЕ
Пр
од
ае
КА
тс
я
!
Многолетняя дискуссия по поводу купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения в Украине, похоже, подходит к концу. Несмотря на продление моратория на продажу земли еще на один
год, чаша весов все больше склоняется в пользу формирования этого вида рынка.
Фото: Aken kuvia
сельскохозяйственного назначения», в которых определяются особенности оборота
земель государственной и коммунальной
собственности. Закон Украины «О государственном земельном кадастре» уже принят
Верховной Радой Украины в июле 2011 года,
а вступить в силу он должен был 1 января
2012 года. Тогда же вступил в силу и закон
«О государственной регистрации права
на недвижимое имущество», регламентирующий право собственности на землю, его
государственную регистрацию и защиту.
Вести кадастр и реестр прав собственности
должны две организации: Государственное
агентство земельных ресурсов и Министерство юстиции. Кроме того, в парламенте
страны были зарегистрированы даже три
проекта закона «О рынке земли», включая
правительственный, который в первом
чтении уже принят. Поэтому вероятность
введения в Украине рынка земель сельскохозяйственного назначения с 1 января
2012 года была велика. Но 20 декабря 2011
года Верховная Рада Украины проголосовала за продление моратория на продажу
земли до 1 января 2013 года.
По мнению экспертов, несмотря на формальное выполнение всех условий Украина
еще не готова полностью к введению рынка
земли. Так, даже после принятия закона
«О земельном кадастре» самого кадастра
в том виде, как его предусматривает закон,
в Украине пока не существует. Украинское
правительство еще должно утвердить
реклама
аграрный сектор за рубежом
порядок ведения кадастра, что поможет
в решении множества вопросов. На данный момент кадастр почти не работает.
Несмотря на активную пропаганду рынка
земли правительством большинство граждан Украины согласно социологическим
исследованиям негативно относится к идее
торговли этим природным богатством и боится формирования его рынка. Даже среди
тех, кто владеет землей, наблюдается определенный скептицизм, связанный, прежде
всего, с возможным развитием коррупции
в органах судебной власти и восприятием
исполнительной власти в тесной связке
с крупным капиталом.
Поданный правительством в парламент
осенью 2011 года законопроект «О рынке земли» содержит большое количество
ограничений. Даже само видение рынка
земли правительством является важной
причиной неуверенности, царящей среди
аграрных бизнесменов. Согласно законопроекту с рынка убирается большинство
потенциальных инвесторов, связанных
с аграрной сферой, в том числе и все иностранцы. Фактически по создающимся условиям почти все преимущества при работе
с землей приобретает государство. У него
появляется шанс сконцентрировать в своих
руках большую часть земель, включая и те,
что в данный момент находятся в частном
владении граждан и переданы в аренду разнообразным аграрным структурам. Правительство таким способом пытается вывести
на рынок государственную корпорацию
с банком земель 1 млн га. Но создать такую
мощную структуру невозможно без перераспределения тех земельных ресурсов,
которые уже сейчас использует аграрный
бизнес. Таким образом, сам по себе законопроект вступает в конфликт с целями его
введения, а именно: с привлечением инвестиций в сельское хозяйство и развитием
сельских территорий. В случае принятия
законопроекта в неизмененном виде основные последствия таковы:
▪ государство, как минимум в начале становления рынка земель, будет самым
активным игроком и сконцентрирует
в своих руках множество земельных
участков;
▪ у отдельных граждан, связанных с госструктурами и органами местного самоуправления, появится возможность
скупать земельные участки сельских
жителей в больших объемах;
▪ договоры купли-продажи и аренды земель будут находиться под угрозой
разрыва согласно проектам законов
«О рынке земли» и «О государственном
земельном кадастре», где имеются пункты, позволяющие провозглашать такие договора недействительными;
27
▪ ввиду административного повышения
в 1,7 раза стоимости земли как основы
для расчета арендной платы и фиксированного сельскохозяйственного налога, а также законодательного закрепления минимальной арендной платы
на уровне 3 % от стоимости может значительно возрасти стоимость использования земли для сельскохозяйственных нужд.
Возможное исключение потенциальных
инвесторов из числа участников рынка
оставит аренду (как для иностранцев, так
и для украинских граждан) основной формой доступа к земельным ресурсам. Таким
образом, ситуация, существовавшая до отмены моратория, практически не изменится.
Согласно опросам, проведенным Украинским клубом аграрного бизнеса, половина аграриев придерживается мнения,
что рынок земель в Украине не следует
вводить; лишь 12 % опрошенных готовы
к его формированию в 2012 – 2013 годах.
Интересно, что более 20 % опрошенных
считают, что право на покупку–продажу
земель в Украине должно оставаться за государством. При этом около 85 % аграриев
не допустило бы введения иностранного
капитала в аграрную сферу. Можно сказать,
что большинство аграриев предпочло бы
продолжать заниматься собственным бизнесом на существующих прежде арендных
условиях без покупки земель; по оценкам
многих из них стоимость земли должна колебаться в пределах от 5000 до 15 000 грн
за гектар. Нормативная денежная оценка
сельскохозяйственных земель в Украине
на начало 2011 года составляла в среднем
11 800 грн за гектар.
И хотя среди экономистов и аграриев
имеются еще значительные разногласия
относительно определения цены земли
и системы ее оценки, введение рынка земель сельскохозяйственного назначения
следует рассматривать как нечто неотвратимое. Начало формированию рынка земли
в Украине уже положено, но устройство
и налаживание его работы потребует достаточно длительного времени.
Аграрному сообществу Украины следует
смириться и с тем, что ни в одной стране
мира не существует «свободного рынка»
земель сельскохозяйственного предназначения. Поэтому игрокам этого рынка
необходимо будет точно оценить привлекательность для них перспективы приобретения земли в собственность по сравнению
с продолжением пользования ею на условиях аренды. Основной вопрос – насколько
благоприятными для деятельности украинских аграриев станут новые условия. НСХ
Мария Ярошко
НОВОЕ СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО 1 | 2012