Загрузить - DLA Piper

Взаимодействие с государством
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРОВ
АРЕНДЫ ПУБЛИЧНЫХ ЗЕМЕЛЬ,
предоставленных для строительства
СПЕЦИФИКА ВЗАИМООТНОШЕНИЙ ИНВЕСТОРА –
АРЕНДАТОРА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, НАХОДЯЩЕГОСЯ
В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ, И АРЕНДОДАТЕЛЯ
В ЛИЦЕ ГОСУДАРСТВА ОБУСЛОВЛЕНА ЦЕЛЕВЫМ
ХАРАКТЕРОМ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ УЧАСТКА
И РАСШИРЕННЫМ ПЕРЕЧНЕМ ОСНОВАНИЙ
РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ СО СТОРОНЫ
АРЕНДОДАТЕЛЯ. ИЗМЕНЕНИЯ, КАСАЮЩИЕСЯ
ПОРЯДКА РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С ИНВЕСТОРОМ, ВНЕСЕННЫЕ
В ЗЕМЕЛЬНОЕ И ИНВЕСТИЦИОННОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
В КОНЦЕ 2011 Г., БЫЛИ РАССМОТРЕНЫ В ОДНОМ ИЗ
ПРЕДЫДУЩИХ НОМЕРОВ ЖУРНАЛА.1 ИЗ НАСТОЯЩЕЙ
ПУБЛИКАЦИИ КОРПОРАТИВНЫЕ ЮРИСТЫ УЗНАЮТ ОБ
ОСОБЕННОСТЯХ ПРОДЛЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ
ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, О ТОМ, КАК
СКЛАДЫВАЕТСЯ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА И КАКИМ
ОБРАЗОМ АРЕНДАТОР МОЖЕТ ОБЕЗОПАСИТЬ СЕБЯ
ОТ ДОСРОЧНОГО РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА.
Ольга Мищенко
ст. юрист Международной
юридической фирмы
DLA Piper
Обязательные условия
В случае заключения договора аренды земельного участка для строительства в порядке, предусмотренном ст. 30 ЗК РФ, уполномоченные государственные и муниципальные органы власти
(далее – государственные органы) указывают
в нем цели предоставления земельного участка
(например, строительство логистического центра),
1
а также, как правило, сроки завершения проектирования и строительства объекта и сроки завершения очередей строительства (если очередность строительства предусмотрена проектом).
При этом срок окончания строительства обычно
совпадает со сроком действия самого договора
аренды.
Условие о сроке строительства может являться
существенным условием договора.
См. Корпоративный юрист. 2012. № 2. С. 29–33, с. 34.
10 • КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • № 4 • 2012
Основания расторжения
договора
В соответствии с действующим законодательством договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон (арендодателя) в порядке, предусмотренном подп. 1
п. 2 ст. 450 ГК РФ. Аналогичное правило установлено специальной нормой об аренде – ст. 619
ГК РФ, согласно которой договор может быть
расторгнут судом по требованию арендодателя
в случае, если арендатор пользуется имуществом
с существенным нарушением условий договора
или назначения имущества.
Специальные нормы существуют и в земельном
законодательстве. Так, согласно подп. 1 п. 2 ст. 46
ЗК РФ аренда земельного участка может быть
прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в срок, предусмотренный договором аренды.
При этом следует учитывать, что, если иное
не предусмотрено законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно исключительно в судебном порядке при существенном нарушении
договора аренды земельного участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Таким образом, в случае,
если договор аренды земельного участка для
целей строительства заключен на срок более пяти
лет, его расторжение во внесудебном порядке невозможно вне зависимости от наличия таких условий в договоре. Кроме того, государственным
органам придется доказывать «существенность
нарушений договора аренды» в связи с просрочкой строительства.
Следует отметить, что типовые формы договоров аренды, заключаемых для целей строительства объектов недвижимого имущества, разрабатываемые государственными органами, как правило, предусматривают в качестве основания для
расторжения договора нарушение арендатором
сроков строительства объекта. Так, п. 10.2.2 примерной формы договора аренды земельного
участка на инвестиционных условиях, утвержденной распоряжением Комитета по управлению
городским имуществом Правительства СанктПетербурга от 05.07.2005 № 235‑р, предусматривает в качестве основания для расторжения договора в судебном порядке как нарушение сроков
проектирования, так и нарушение сроков строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
Доказывание обстоятельств,
препятствующих строительству
Анализ судебной практики по данному вопросу показывает, что случаи расторжения договора
аренды государственными органами в связи с нарушением сроков строительства не единичны.
При этом ссылки арендатора на какие-либо внешние обстоятельства, препятствующие строительству, как правило, не принимаются судом в качестве основания для его освобождения от ответственности.
В большинстве случаев суды не признают мировой финансовый кризис форс-мажорным обстоятельством, освобождающим сторону от ответственности.
Затруднительным на практике является также
доказывание факта нарушения сроков строительства в связи с действиями (бездействием) государственных органов.
Так, в одном из рассмотренных судом дел по
расторжению договора аренды в связи с нарушением сроков строительства арендатор ссылался на существенное нарушение государственными
органами сроков выдачи градостроительного плана земельного участка, в связи с чем он был вы-
Судебная практика
ФАС Уральского округа в Постановлении от 09.02.2005
№ Ф09‑123/05‑ГК по делу № А47‑5935/2004 следующим
образом оценил соответствующие положения договора
аренды: «для сторон договора аренды земельного
участка его условия о сроках строительства, в том числе
сроках (этапах) для производства отдельных видов
работ (строительство нулевого цикла, возведение
каркаса, отделочные работы и т. д.), имели существенное
значение, поскольку они направлены на достижение цели
договора – своевременное строительство объекта на
предоставленном в аренду земельном участке».
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • www.clj.ru • 11
Взаимодействие с государством
нужден нарушить установленные в договоре сроки строительства объекта. При этом суд кассационной инстанции в своем постановлении указал
буквально следующее: «Доводы подателя жалобы
о том, что неисполнение им обязательств по договору аренды связано с получением градостроительного плана земельного участка с просрочкой
в два года, отклоняются кассационной инстанцией. Податель жалобы не представил доказательств, подтверждающих своевременное обращение за выдачей градостроительного плана земельного участка в Комитет по градостроительству
и архитектуре правительства Санкт-Петербурга,
а также обжалование действий (бездействия)
государственного органа в случае нарушения его
прав и законных интересов» (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.02.2011
по делу № А56‑85019/2009).
Суды отмечают
• Экономический кризис, на который ссылается податель жалобы,
не относится к обстоятельствам
непреодолимой силы, а является предпринимательским риском (Постановление
арбитражного суда Московского округа от 01.09.2010 по
делу № КА-А40/9199‑10).
• Мировой финансовый кризис
не является обстоятельством непреодолимой силы, т. к. его последствия
одинаковы для всех участников гражданского оборота (Постановление Федерального
арбитражного суда Поволжского округа от 27.02.2010 по
делу № А12‑15651/2009).
В другом аналогичном деле арендатор ссылался на нарушение порядка выдачи технических
условий на подключение к сетям инженерной
инфраструктуры. Суд отклонил довод общества об
отсутствии технических условий подключения
объекта инвестиций к сетям инженерно-технического обеспечения при проведении аукциона,
указав, что материалы дела свидетельствуют о подтверждении возможности инженерного обеспечения объекта инвестиций и обществом не представлено доказательств своевременного обращения в уполномоченные органы для получения
необходимой документации. Таким образом, по
мнению суда, «доказательств того, что нарушение
срока, предусмотренного пунктом 5.2.2 договора,
произошло по вине собственника земельного
участка в лице компетентных органов, не исполнивших свои обязанности в рамках предоставления земельного участка на инвестиционных условиях, обществом не представлено» (Постановление
Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 20.06.2011 по делу № А56‑80844/2009.-0’).
С учетом вышесказанного следует отметить,
что суд исследует вопросы, связанные с нарушением сроков строительства в связи с неисполнением компетентными органами своих обязанностей по выдаче необходимой разрешительной документации. Вместе с тем при доказывании данных фактов необходимо особо обратить
внимание на необходимость представления документов:
•
подтверждающих своевременное обращение
(подачу заявления) по поводу выдачи соответствующей разрешительной документации и соблюдение при этом установленных процедур;
•
направленных на оспаривание действий
(бездействия) государственных органов в связи неисполнением ими обязанностей по выдаче соответствующей разрешительной документации.
Специальные основания
расторжения договора
Законодательство предусматривает специальные случаи расторжения договоров аренды,
в т. ч. земельных участков, предоставляемых для
целей строительства (ст. 450, 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22
ЗК РФ). В декабре 2011 г. такие специальные нормы были введены в Федеральный закон
от 25.10.2001 № 137‑ФЗ «О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации» (ст. 1
Федерального закона от 12.12.2011 № 427‑ФЗ «О внесении
изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона “О введении
в действие Земельного кодекса Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Указанные изменения затронули договоры аренды,
заключенные до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции объектов недвижимости в от-
12 • КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • № 4 • 2012
ношении земельных участков, расположенных
в границах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. Государственные органы
получили право расторгать такие договоры досрочно в одностороннем внесудебном порядке
в следующих случаях:
•
неисполнение арендатором обязательств по
строительству, реконструкции объекта в срок,
предусмотренный договором аренды, а в случае,
если указанный срок не предусмотрен договором
аренды, в срок, предусмотренный разрешением
на строительство, если строительная готовность
объекта на последний день такого срока составляет менее 40% от общего объема строительства;
•
отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство в случае, если срок строительства объекта не предусмотрен договором.
Договор аренды также может быть расторгнут
государственными органами в одностороннем
внесудебном порядке в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. Под таким существенным изменением обстоятельств законодатель понимает расторжение иного договора (инвестиционного
договора),
заключенного
с государственным органом и предусматривающего строительство объекта недвижимости на земельном участке.
В подобной ситуации государственные органы
вправе направить арендатору уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке,
а тот в течение месяца может направить свои
возражения. Вне зависимости от аргументов,
представленных в возражении арендатором, государственный орган вправе направить ему повторное уведомление о подтверждении ранее
принятого решения о расторжении договора. Соответствующие изменения вступили в силу
с 01.04.2012.
Последствия расторжения
договора для инвестора
Последствия расторжения договора аренды
земельного участка, предоставленного для строительства, могут быть весьма негативными для
инвестора. В соответствии со ст. 622 ГК РФ при
прекращении договора аренды арендодатель
вправе потребовать возврата имущества в первоначальном состоянии. Нередко государственные
органы соединяют требование о расторжении
договора аренды с требованием о приведении
земельного участка в первоначальное состояние
и передаче его арендодателю (Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 06.06.2008 № А33‑12026/07‑Ф02‑2238/08; Постановление
Федерального арбитражного суда Московского округа
от 11.03.2008 № КГ-А40/666‑08; Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29.04.2009
№ Ф09‑1996/09‑С6).
При этом, если на земельном участке находится правомерно возведенное недвижимое
имущество (например, построенное в результате
реализации первой очереди строительства), то
отношения сторон могут регулироваться
п. 2 ст. 272 ГК РФ. Собственник земельного
участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное
состояние. В случае, когда здание или сооружение, находящееся на земельном участке, не может быть снесено ввиду того, что стоимость
здания или сооружения явно превышает стои-
Судебная практика
При рассмотрении дела № А40‑59708/07‑1-403 ФАС
Московского округа применил нормы ст. 22 ЗК РФ, указав
в Постановлении от 24.09.2008 № КГ-А40/8159‑08‑2
буквально следующее:
«Доводы кассационных жалоб о том, что спорный
объект не введен в эксплуатацию в установленный
срок, <…> подлежат отклонению как не основанные на
надлежащем толковании подлежащих применению норм
материального права. <…>
Кассационная инстанция считает, что выводы суда о
непредоставлении истцом доказательств того, что не
введение в эксплуатацию построенных объектов гольфкомплекса повлекло для истца такой ущерб, что он в
значительной степени лишился того, на что был вправе
рассчитывать при заключении договора, соответствуют
установленным судом обстоятельствам и материалам дела».
КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • www.clj.ru • 13
Взаимодействие с государством
мость отведенной под него земли, суд при
предъявлении соответствующих требований сторонами вправе:
•
признать право собственника недвижимости на
приобретение в собственность земельного участка;
•
признать право собственника земельного
участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости;
•
установить условия пользования земельным
участком на новый срок.
Таким образом, при нарушении сроков строительства, предусмотренных договором аренды,
арендатор оказывается в достаточно уязвимом
положении.
Продление договора
Одним из возможных вариантов решения данной проблемы является своевременное продление сроков, предусмотренных договором аренды.
Процедура заключения договоров аренды земельных участков для целей строительства, предусмотренная ЗК РФ, обуславливает специфику
порядка продления сроков по таким договором.
Как правило, соответствующий порядок предусматривается региональным законодательством,
и простого внесения изменений в договор аренды оказывается недостаточно (Постановление Правительства Москвы от 27.03.2009 № 196‑ПП «О порядке рассмотрения обращений о внесении изменений в договоры
аренды земельных участков и инвестиционные контракты (договоры), предусматривающие строительство (реконструкцию)
градостроительных объектов, или об их расторжении», Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2012
№ 1813 «Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти СанктПетербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования», Постановления Правительства Москвы от 27.03.2007 № 196‑ПП
«О порядке рассмотрения обращений о внесении изменений
в договоры аренды земельных участков и инвестиционные
контракты (договоры), предусматривающие строительство (реконструкцию) градостроительных объектов, или об их расторжении», Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 № 1813
«Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга
при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования»).
Например, законодательство г. Санкт-Петербурга
предусматривает следующую процедуру для продления сроков строительства, предусмотренных
договором аренды.
Уполномоченный орган государственной власти
готовит аналитическую справку об объеме выполненных строительных работ по объекту недвижимости (земельному участку), предоставленному для целей строительства.
Если объем выполненных строительных работ
составляет менее 10%, то уполномоченный орган
принимает решение о подготовке правового акта
о признании утратившим силу правового акта органа исполнительной власти Санкт-Петербурга о предоставлении земельного участка для строительства.
Если объем выполненных строительных работ
превышает 10% и инвестор выполнял иные обязательства по договору аренды (прежде всего,
касающиеся своевременного внесения арендной
платы), то уполномоченный орган осуществляет
подготовку постановления Правительства СанктПетербурга, содержащего условие о продлении
срока строительства объекта. В свою очередь,
Комитет по управлению городским имуществом
Санкт-Петербурга заключает дополнительное соглашение к договору аренды на основании принятых правовых актов.
Если продлению подлежит срок окончания
строительства, который совпадает со сроком
действия договора аренды, то может потребоваться специальная процедура для заключения
соглашения о пролонгации такого договора.
В частности, если договор аренды земельного
участка был заключен по результатам проведения торгов (в соответствии со ст. 30 ЗК РФ без
предварительного согласования места размещения объекта), то договор аренды земельного
участка, заключенный на новый срок без проведения торгов, а также соглашение о продлении указанного договора, являются ничтожными
(Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации
о договоре аренды»).
14 • КОРПОРАТИВНЫЙ ЮРИСТ • № 4 • 2012