НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ Порвин М.С. Южно

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
Порвин М.С.
Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса
Шахты, Россия
REAL ESTATE AS AN OBJECT OF CIVIL RIGHTS
Porvin M.S.
South-Russian State University of Economics and Service
Shakhty, Russia
В Гражданском кодексе Российской Федерации (ст. 130) впервые в российской
истории
постсоветского
периода
закреплено
понятие
недвижимости,
которое,
безусловно, стало толчком к расширению современных исследований в области
гражданского права. Определение недвижимости, закрепленное в ст. 130 ГК РФ,
получилось достаточно развернутое и объемное по содержанию и было воспринято
неоднозначно в юридической литературе и породило научные споры. Прежде всего,
следует отметить, что представители других отраслей науки предлагают свои варианты
определения недвижимости с учетом своей профессиональной специфики.
Так, И.Т. Балабанов предлагает рассматривать недвижимость как финансовую
категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными
ресурсами (почвой, водой, и другими минеральными и растительными ресурсами), а
также зданиями и сооружениями. Представляется, что в основе данного определения
лежит формулировка Гражданского кодекса РФ. Разница заключается лишь в том, что
здесь предпринята попытка уйти от излишней детализации ГК РФ.
Тем не менее И.Т. Балабанов все-таки называет те же самые объекты, что и в ГК
РФ, не добавляя каких-либо других признаков, свидетельствующих об особых свойствах
недвижимости как финансовой категории. По его мнению, недвижимость - это участок
территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются
природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей
называется и земельный участок.
В таком случае нуждается в уточнении смысл категории "территория". Возникает
ощущение, что это некая абстрактная категория, не имеющая конкретных признаков.
Хотя, если учитывать общепризнанное значение, то территория и есть прежде всего
земельный участок. Именно такое значение дается в словаре С.И. Ожегова: "Территория
- это земельное пространство с определенными границами". Таким образом, земельный
участок одновременно является и самой недвижимостью, и ее составной частью, что
невозможно.
Также остается неясным правовой статус других составных частей недвижимости
(зданий, сооружений, нежилых помещений и т.д.). Указание на воздушные, морские
суда и суда внутреннего плавания совершенно не укладывается в определение И.Т.
Балабанова, т.к. их нельзя отнести ни к территории с природными ресурсами, ни к
зданиям
и
сооружениям.
По
нашему
мнению,
подобный
путь
определения
недвижимости не является плодотворным и еще более усложняет его.
В.А. Горемыкин определяет недвижимость как товар, причем само понятие
недвижимости отсутствует. Названы лишь ее характерные признаки, такие как
стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность,
уникальность и неповторимость. Представляется, что, указывая эти признаки, В.А.
Горемыкин не отражает специфику именно недвижимого имущества. Безусловно, товар
может быть движимым и недвижимым. Следовательно, названные признаки должны
быть универсальными, подходящими для любого вида имущества. Действительно,
уникальностью, разнородностью и неповторимостью может обладать, например,
произведение живописи, которое вместе с тем не считается недвижимостью. Но в этом
случае не понятно, почему речь идет о свойствах недвижимости. Вероятно, следует
говорить о признаках товара вообще.
Нарекания вызвал такой признак недвижимого имущества, как невозможность
его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, т.к. якобы в законе не
указаны критерии "несоразмерности". С.Б. Иващенко предлагает уточнить этот
критерий, указав на количественные и качественные параметры недвижимости. Он
считает, что имеют место два взаимосвязанных критерия, которые позволяют четко
отграничить недвижимое имущество от движимого. Это отсутствие возможности
переместить
имущество
в
пространстве
(первый)
без
изменения
основных
количественных и качественных характеристик. Под последними в данном случае
следует понимать как собственные характеристики имущества, так и характеристики
того имущества, неразрывная связь с которым составляет его целевое назначение. Под
перемещением в пространстве следует понимать изменение географических координат
имущества, изменение его местоположения относительно стационарных географических
ориентиров.
Данный подход к определению недвижимости, на наш взгляд, вызывает
серьезные возражения, поскольку идея выработки автономного, самостоятельного
понятия недвижимости в науке уголовного права, которое носит межотраслевой
характер, является алогичной. Более того, по своей юридической природе недвижимость
является гражданско-правовой категорией. В отличие от уголовного, гражданское
законодательство подробно регламентирует понятие недвижимого имущества и в
зависимости от того, к какой категории принадлежит то или иное имущество,
определяет особенности его правового режима и оборотоспособности.
При этом детальная разработка цивилистического понятия недвижимости не
мешает его использованию в других отраслях российской система права, в том числе и в
уголовном праве. Подобная взаимосвязь гражданского и уголовного права проявляется
довольно часто. Так, например, было с определениями необходимой обороны и крайней
необходимости, которые регламентированы в ст. ст. 37, 39 УК РФ, используемых в
гражданском
праве
при
решении
вопросов
возмещения
вреда.
Нет
никакой
необходимости дублировать подобные нормы.
Сомнительным является также и предложение С.Б. Иващенко о выработке новых
критериев для отграничения недвижимого имущества от движимого. Он считает, что
"неразрывная связь с землей" и "невозможность перемещения имущества без
несоразмерного ущерба его назначению" являются недостаточно точными признаками,
взамен которых сформулировал два других признака: отсутствие возможности
переместить
имущество
в
пространстве
(первый)
без
изменения
основных
количественных и качественных характеристик (второй), при этом предлагая достаточно
подробную детализацию данных характеристик, вплоть до установления изменения
географических координат имущества, которые должны быть непременно закреплены в
законе.
Представляется, что в таком случае любые изменения местоположения
имущества будут считаться изменениями статуса этого имущества с недвижимого на
движимое. Но современный уровень развития науки и техники позволяет переместить с
места на место любой объект, за исключением, пожалуй, только земельных участков.
Соответственно, жилой дом (бревенчатый), перенесенный на новое место, будет
обладать теми же признаками, что и на прежнем месте. Естественно, что такое
имущество остается недвижимостью. Не говоря уже о том, какое количество
специалистов потребуется для установления всех названных параметров. Тем более
невозможно придать им всем легитимность и отразить в законе.
Справедливости ради следует отметить, что большинство авторов вполне
согласны
с
трактовкой
законодателя
и
их
рассуждения
сводятся
лишь
к
комментированию указанного определения. Статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие
недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия:
1) недвижимая вещь; 2) недвижимое имущество; 3) недвижимость. Но все эти понятия в
теории гражданского права несут различную смысловую нагрузку, и, думается, было бы
не совсем правильно их отождествлять.
Использование в определении категории "недвижимая вещь" является вполне
закономерным, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть
объектом права собственности. Е.А. Суханов указывает, что объектами вещных прав в
российском праве, как и в целом в континентальной правовой системе, не могут
выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п.. И.
Гумаров полагает, что "общеупотребительное значение слова "вещь" не совпадает с ее
юридическим, более широким, пониманием. В отличие от распространенного в быту
понятия вещей, законодательство относит к последним, например, представителей
животного мира, искусственные космические объекты, земельные участки". В то же
время И. Гумаров отмечает, что действующий Гражданский кодекс понятия вещи не
дает и приводит определение, предлагаемое Юридической энциклопедией, где под
вещью понимается "предмет внешнего (материального) мира, находящийся в
естественном состоянии в природе или созданный трудом".
Далее И. Гумаров приходит к весьма своеобразному выводу. На основании
анализа ст. 132 ГК РФ, предусматривающей, что предприятие как имущественный
комплекс включает в себя не только здания, сооружения и другие вещи, но и права
требования, долги, исключительные права, он заключает, что закон помимо вещей как
предметов материального мира параллельно допускает существование нематериальных
вещей.
С такой позицией согласиться трудно, поскольку в законе не содержится
достаточно четких критериев, позволяющих выделить те вещные права, которые при
определенных условиях могут приобретать вещную оболочку, т.е. стать "вещью". Да это
и не требуется, поскольку в теории гражданского права существует понятие
"имущество", под которым обычно понимают совокупность вещей, а также прав на них.
В связи с этим становится понятно употребление законодателем в определении
недвижимости наряду с категорией "вещь" категории "имущество". Тем самым
законодатель
характеризует
недвижимость
не
только
как
объект,
имеющий
материальную оболочку (вещь), но и как совокупность соответствующих прав. Поэтому
совершенно ясно, почему в ст. 132 ГК РФ "предприятие" обозначено как
имущественный комплекс, а не как совокупность вещей. Само упоминание об
имуществе дает законодателю основание для столь обширного перечня объектов,
входящих в его состав, в том числе прав требования, долгов и т.п.
Употребление в ст. 130 ГК РФ третьего термина "недвижимость" также вызывает
ряд вопросов. Так, В.А. Лапач отмечал, что "недвижимость" в законодательстве
употребляется в двух смыслах: в качестве обобщения для любых недвижимых вещей, в
отношении которых требуется регистрация права собственности, и для обозначения
комплексов, специально указанных в законе.
На наш взгляд, использование данной категории совершенно излишне, поскольку
и "вещь", и "имущество" в принципе охватывают названное явление целиком. Думается,
понятие "недвижимость" призвано указывать на связь с зарубежным законодательством,
где деление на движимое и недвижимое является основным. Этим же подчеркивается
особое отношение российского законодателя к тем видам объектов, которые
перечислены в ст. 130 ГК РФ, выражающееся в установлении более жесткого правового
режима, в частности государственной регистрации.
Особого внимания при анализе определения недвижимости требуют критерии
отнесения тех или иных объектов к указанной категории вещей. Первый критерий
основан на естественной природе происхождения вещей, таких как, например, участок
земли. Следует отметить, что данный критерий не вызывает никаких возражений.
Другим критерием определения недвижимости является прочная связь вещей с землей,
причем настолько, что перемещение этих объектов в пространстве невозможно без
несоразмерного ущерба их назначению.
Еще Г.Ф. Шершеневич отмечал, что "вопрос о прочности и связи строения с
землею не может быть решен принципиально с полной точностью". Некоторые
современные ученые также не согласны с названным критерием. Так, Е.А. Дорожинская
считает, что "определение, данное в Гражданском кодексе РФ, весьма уязвимо,
поскольку сомнителен установленный для определения недвижимых вещей оценочный
критерий - "перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно".
Можно, конечно, предположить, что данный признак заимствован русской
цивилистикой из зарубежного законодательства. Статья 525 Кодекса Наполеона в состав
недвижимого
имущества
включает
движимые
вещи,
прикрепленные
к
земле
собственником. Именно в отношении таких вещей устанавливается признак "не могут
быть отделены без повреждения или ухудшения части имения, к которой они
прикреплены". В этом случае все понятно, движимая вещь прикрепляется к земле так,
что она не может быть отделена без ущерба, причем не для себя, а для имения
(недвижимого имущества).