Представьте себе – Финансы и развитие – Декабрь 2006

ПРЕДСТАВЬТЕ
СЕБЕ
Снижение активности
П
ОСЛЕ периода резкого роста цен и
высокой активности конъюнктура
рынков жилья в ряде промышленно развитых стран замедлилась.
Первой страной, в которой произошло замедление
конъюнктуры, были Нидерланды, где спад активности начался в 2000 году. За ними последовали Австралия
и Соединенное Королевство. После того как в 2002 году
годовой прирост цен на жилье превысил 20 процентов,
темпы повышения цен на жилье в этих странах значительно
снизились. А в прошлом году замедлился рост цен на жилье в Соединенных Штатах. Тем не менее в других промышленно развитых странах, таких как Ирландия, Испания, Франция
и Швеция, темпы роста цен на жилье остаются высокими.
t
Рост цен на жилую собственность
во многих промышленно развитых
странах замедлился.
(Процентное изменение по сравнению с предыдущим годом)
30
Австралия
25
Соединенные Штаты
20
Соединенное Королевство
15
В чем состояли экономические последствия недавнего спада активности на рынках
жилья? Замедление рынков жилья
в Австралии, Нидерландах и Соединенном Королевстве, в числе других
стран, привело к снижению темпов
экономического роста в связи с сокращением инвестиций в жилье и расходов на
потребление. Однако до настоящего времени эти последствия поддавались контролю.
t
Недавнее замедление роста цен на жилье
происходило параллельно с замедлением
темпов экономического роста в ряде
промышленно развитых стран.
(Процентное изменение по отношению к периоду четырьмя
кварталами раньше)
6
Частное потребление
(левая шкала)
5
Picture 1, 11/17/06
5
1
–5
–10
0
Япония
1997
98
99
2000
01
02
03
04
05 06
15
3
2
Зона евро
12
9
ВВП (левая шкала)
Реальные цены на жилье (правая шкала)
t–8
t–6
t–4
0,9
Фактический прирост цен
на жилье
Прогноз прироста цен
на жилье на основе
экономических детерминант
75
100
125
150
С конца 1990-х годов во многих странах цены на
жилье возрастали более быстрыми темпами, чем
можно было ожидать исходя из изменений основных экономических детерминант, таких как доходы домашних хозяйств и процентные ставки. Это
говорит о том, что цены на жилье в указанных
странах завышены, и вероятность корректировки
цен увеличивается.
42 Финансы & развитие декабрь 2006
t+2
t+4
0
t+6
0,7
Цены на акции (левая шкала)
0,6
0,7
0,5
0,6
0,4
0,5
0,3
0,2
0,4
50
t=0
Примечание. По шкале Х указаны кварталы, где нуль обозначает квартал,
в котором темп роста цен на жилье достиг наивысшего уровня: Австралия —
4 квартал 2003 года; Нидерланды — 1 квартал 2000 года; Соединенное
Королевство — 2 квартал 2004 года.
Picture 3 revised, 11/7
0,8
25
t–2
(Коэффициенты скользящей корреляции темпов роста за 10 лет)
0,8
1,0
(1997–2005 годы; кумулятивное процентное изменение; постоянные цены)
0
6
3
Существует глобальный цикл изменения
цен на жилье.
Во многих странах фактический рост цен
на жилье превзошел прогнозы, что говорит
о завышении цен.
В среднем
Ирландия
Соед. Королевство
Испания
Швеция
Франция
Австралия
Нидерланды
Соед. Штаты
21
18
4
10
0
Picture 4 rev
24
Цены на жилье (правая шкала)
0,3
0,2
1980
85
90
95
2000
0,1
0
Интересно, что цены на жилье в промышленно
развитых странах изменяются синхронно, несмотря на то что жилье не является внешнеторговым товаром. Эта устойчивая корреляция позволяет предположить наличие глобального цикла
цен на жилье, который по крайней мере частично
определяется мировыми процентными ставками.
Таким образом, за снижением темпов роста, которое уже произошло в ряде стран, может последовать снижение темпов на других рынках жилья,
где в настоящее время по-прежнему наблюдается
значительный прирост цен.
Picture 2 first proof, 10/0
на глобальных
рынках жилья
В Coeдиненных Штатах повышение цен
на жилье в ходе текущего цикла было значительным по историческим меркам.
По сравнению с предыдущими
циклами, повышение цен на жилье
в США в последнее время было
значительно более сильным,…
(Процентное изменение по отношению к периоду четырьмя
кварталами раньше)
12
10
Цикл 2005 года
8
6
4
Цикл 1987 года
2
0
–2
–4
Цикл 1979 года
–6
–8
t–6
t–4
t–2
t=0
t+2
t+4
t+6
Однако между регионами наблюдались
значительные различия: повышение цен
на жилье было самым быстрым на западе и северо-востоке страны, тогда как на
юге и среднем западе цены росли медленнее.
… хотя темпы роста цен существенно
различались по регионам страны.
(Средняя цена на существующее жилье, в тысячах долларов)
350 5 revised, 11/7
Picture
300
250
Меньшее число заявок на получение
ипотечных кредитов и большее количество
нового жилья, предлагаемого к продаже,
не сулят ничего хорошего для рынка жилья
в краткосрочной перспективе,…
Picture 6 first proof, 10/04
Соединенные Штаты
Юг
Запад
Северо-восток
Средний запад
200
6,5
150
6,0
100
50
1980
Учитывая спад на рынке жилья (большинство показателей активности этого рынка
движутся в обратном направлении), основной вопрос заключается в том, как это повлияет на темпы экономического роста США,
при том что потребление и инвестиции в жилье, которые испытывали на себе воздействие растущих цен на жилье, в последние годы были ключевыми детерминантами
устойчивого роста экономики.
5,5
85
90
95
2000
Примечание. По шкале Х указаны кварталы, где нуль обозначает
квартал, в котором темп роста цен на жилье достиг наивысшего уровня:
1979 год — 1 квартал; 1987 год — 1 квартал; 2005 год — 2 квартал.
05
5,0
4,5
4,0
Число заявок на получение ипотечного
кредита (процентное изменение по отношению
к периоду годом раньше; правая шкала)
50
40
Pictu
30
20
10
0
–10
3,5 Наличное количество нового жилья, предлагаемого –20
к продаже (месячный запас при текущих темпах продажи,
левая шкала)
–30
3,0
1997 98 99 2000 01 02 03 04 05 06
Предыдущие циклы рынка жилья в Соединенных Штатах ассоциировались с совершенно иными экономическими результатами. В ходе цикла 1979 года реальные цены на жилье упали, и потребление,
инвестиции в жилье и темпы роста ВВП
резко снизились. Разумеется, экономические условия в то время существенно
отличались от нынешних: реальные процентные ставки были очень высокими,
равно как и уровень безработицы. Цикл
рынка жилья 1987 года оказал очень небольшое влияние на экономический рост,
и, согласно прогнозу МВФ, цикл 2005 года
будет иметь аналогичные последствия для
темпов роста 2007 года. Однако существует риск ухудшения ситуации. Во-первых,
замедление роста цен на жилье может оказаться более ярко выраженным, чем ожидается, и нельзя исключать возможность
падения цен. Во-вторых, снижение темпов
роста цен на жилье в этот раз может оказать более сильное воздействие на благосостояние, чем в прошлом, из-за большей
уязвимости домашних хозяйств по отношению к колебанию цен на активы.
Подготовили: Тим Каллен, Марко Терронес и Анжела
Эспириту из Исследовательского департамента МВФ.
Источниками для всех графиков являются данные, предоставленные официальными органами стран, и оценки сотрудников МВФ.
F
SA OR
LE
…но есть основания ожидать,
что, как и в 1987 году, последствия
цикла 2005 года для экономического
роста будут лишь незначительными.
(Темп роста ВВП; процентное изменение по отношению
к периоду четырьмя кварталами раньше)
8
7
Цикл 1979 года
6
5
Цикл 1987 года
4
3
Цикл 2005 года
2
1
0
–1
–2
t-6
t-4
t-2
t=0
t+2
t+4
t+6
Примечание. По шкале Х указаны кварталы, где нуль обозначает
квартал, в котором темп роста цен на жилье достиг наивысшего уровня:
1979 год — 1 квартал; 1987 год — 1 квартал; 2005 год — 2 квартал.
Финансы & развитие декабрь 2006 43
Picture 8 first pr