Тема доклада: «Оценка величины рыночной арендной платы за пользование недвижимыми объектами транспорта на примере оценки морских причальных сооружений» Авторы: П.А. Козин Т.А. Скуратова К.В. Боричев Санкт-Петербург 2008 Группа компаний РМС 1 Группа компаний РМС Более 10 лет на рынке оценочной деятельности. Основные направления деятельности: оценка стоимости недвижимости, оказание услуг по различным направлениям оценочной, консалтинговой и экспертной деятельности. Разработчики методики оценки величины рыночной арендной платы морских причальных сооружений – специалисты группы компаний РМС и ООО «Центр экономики проектов». Группа компаний РМС 2 Актуальность проведения оценки причальных сооружений Развитие Единой транспортной системы в современной России Реформирование транспортной системы страны, в т.ч. акционирование многих ранее государственных компаний Причальные сооружения принадлежат Российской Федерации, оборудование причалов и тыловых зон бизнесу Необходимость заключения договоров аренды Группа компаний РМС 3 Особенности причальных сооружений Экономические Технические Технологические Функциональные Группа компаний РМС 4 Применение сравнительного подхода Характерные особенности рынка причальных сооружений: отсутствие сформированного рынка купли-продажи и аренды гидротехнических сооружений; отсутствие практики открытого доступа к информации о заключенных сделках, обнародования результатов сделок, предоставления в органы регистрации достоверной финансовой информации по регистрируемой сделке и т.п. Группа компаний РМС 5 Применение доходного подхода Метод анализа дисконтированных денежных потоков Основные этапы реализации (при расчётах дохода от эксплуатации причала в течение периода действия величины арендной платы): 1. Расчет валового дохода арендатора (стивидора) от использования причала в течение периода действия арендной платы. n Д вt V i 1 t сп i k Ti Vпс j T jt t t j 1 Группа компаний РМС 6 Применение доходного подхода Метод анализа дисконтированных денежных потоков Основные этапы реализации (продолжение): 2. Расчет операционных расходов арендатора причала (типичной стивидорной компании) в течение периода действия арендной платы. = Ззп + Зэр + Зро + Зm + Ним+ Ам + Ст + Зу+ Зприч+ НР +ПР t Зоп Ззп - расходы на оплату труда персонала; Зэр - затраты на энергетические ресурсы по эксплуатации фронтальных перегрузочных машин и обеспечивающих проведение погрузо-разгрузочных работ вспомогательных видов техники; Зро – расходы на ремонт фронтального оборудования (основного и вспомогательного); Зm – стоимость расходных материалов (например, средства на очистку, техническое содержание объектов основных средств) Группа компаний РМС 7 Применение доходного подхода Метод анализа дисконтированных денежных потоков Основные этапы реализации (продолжение): 3. Определение нормальной прибыли арендатора (типичной стивидорной компании). П нt р tрын Д вt П нt Д вt р tрын – нормальная прибыль компании от эксплуатации причала; - ожидаемый валовой доход стивидора - определенная оценщиком норма прибыли до налогообложения в валовом доходе для стивидорной деятельности; Группа компаний РМС 8 Применение доходного подхода Метод анализа дисконтированных денежных потоков Основные этапы реализации (продолжение): 4. Расчёт величины дохода арендатора причала, генерируемого правом пользования причалом по договору аренды. . Д адt Д вt Зоп П нt t Д вt – прогнозируемый валовой доход компании-арендатора от осуществления стивидорной деятельности; Зоt п – операционные расходы компании-арендатора; П нt – нормальная прибыль компании-арендатора от осуществления стивидорной деятельности. Группа компаний РМС 9 Применение доходного подхода Метод анализа дисконтированных денежных потоков Основные этапы реализации (продолжение): 5. Расчет величины арендной платы за пользование причалом в течение расчетного периода. АП дох кор ПП Д ад р рын 1 1 1 р ПП Ч ПП ПД рын Группа компаний РМС 1 р ПП Т рын 10 Применение доходного подхода Метод анализа дисконтированных денежных потоков Основные этапы реализации (продолжение): 6. Разделение полученной величины арендной платы за пользование причалом на величину чистой арендной платы и величину возмещения эксплуатационных расходов арендодателя. Группа компаний РМС 11 Применение затратного подхода Метод компенсации затрат АП зат А КР ОР ТР НР ДВК C Зар Зду АПзат – величина ставки арендной платы за один расчетный период; А – значение суммы возмещения вложенного капитала за один расчетный период; КР– размер накопления на очередной капитальный ремонт причала за один расчетный период (учитывается, если по условиям договора аренды (задания на оценку) компенсация этих расходов Арендодателя включена в состав арендной платы); ТР– размер расходов на текущий ремонт причала за один расчетный период (учитывается, если по условиям договора аренды (задания на оценку) компенсация этих расходов Арендодателя включена в состав арендной платы); НР– постоянные расходы Арендодателя по обслуживанию причала за один расчетный период; Ним– налог на имущество за один расчетный период; ДВК– доход Арендодателя на вложенный капитал за один расчетный период; С– затраты на страхование имущества за один расчетный период (учитывается, если по условиям договора аренды (задания на оценку) компенсация этих расходов Арендодателя включена в состав арендной платы); Зар– арендная плата за пользование земельным участком за один расчетный период (учитывается, если по условиям договора аренды (задания на оценку) компенсация этих расходов Арендодателя включена в состав арендной платы); 3ду– сумма затрат на поддержание глубин у причалов за один расчетный период. Группа компаний РМС 12 Заключение Подходы и методы, используемые при оценке причальных сооружений: Доходный подход: • метод анализа дисконтированных денежных потоков (использован при определении величины рыночной стоимости прав пользования по договору аренды). • метод капитализации по расчетным моделям (использован при определении величины рыночной стоимости прав собственности). Затратный подход: • метод компенсации затрат Группа компаний РМС 13 СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ! Группа компаний РМС 14