Ипотечное кредитование: теоретический аспект: тезисы на

Ипотечное кредитование: теоретический аспект: тезисы на конференцию : / Л.Е.
Антонова. Материалы ХVI Междунар. науч.-практ. конф., Минск, 26 апреля 2012 г.: в 2
Ч./ ЧИУиП; под ред. канд. экон. наук, доцента В.К. Матюшевской.- Минск: ЧИУиП. 2012.- Ч.1.- С.83-85.- 0,2 п. л.
Электронная версия: Ипотечное кредитование: теоретический аспект.
Ипотека (от греч. hypotheka —залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для
обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должникузалогодателю. При этом, ипотека – способ обеспечения обязательства заемщика перед
кредитором залогом недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора на
получение удовлетворения своих денежных требований из стоимости заложенного
недвижимого имущества. Эффективно функционирующий рынок жилищного
финансирования может способствовать значительному увеличению имеющихся жилых
площадей и повышению доступности жилья за счет предоставления ссуд для покупки
жилья под умеренные проценты. Кроме того, эффективно функционирующий рынок
жилищного финансирования может внести определенный вклад в решение задачи общего
укрепления национального финансового рынка[1].
Предмет ипотеки - индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры,
земельные участки, предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество.
Ипотечное жилищное кредитование - предоставление банками долгосрочных кредитов на
приобретение, строительство или реконструкцию жилой недвижимости под залог
недвижимого имущества. Отличительной чертой ипотечного кредитования является
использование закладных листов - залоговых свидетельств, выдаваемых залогодержателю
при регистрации залога в ипотечной книге. Они применяются при ипотечном
кредитовании затрат на приобретение земли и жилья. Закладная - ценная бумага и может
быть заложена путем ее передачи другому лицу (залогодержателю закладной) в
обеспечение кредитного договора залогодержателем, названным в закладной ипотечным
залогодержателем.
Характеристики долгосрочного ипотечного кредита: заемщики – физические лица; срок
кредита - 5-30 лет; обеспечение кредита - ипотека жилого имущества, земельного участка
на правах собственности; целевой характер кредита – приобретение, строительство или
реконструкция/ремонт жилья.
Стандартные условия предоставления ипотечных кредитов:
- наличие первоначального взноса - 20-30% от стоимости приобретаемого жилья;
- платежеспособность заемщика – доля платежа по кредиту в совокупном семейном
доходе заемщика не более 30-35%;
- сумма кредита – соотношение суммы кредита и стоимости залога (коэффициент
кредит/залог - LTV) - 70-80%;
- обеспечение кредита – залог приобретаемого (строящегося) жилья;
- схема погашения кредита - преобладают ежемесячные аннуитетные платежи.
6. Цели предоставления ипотечных кредитов:
- приобретение готового жилья в многоквартирном доме; жилого дома; земельного
участка под застройку;
- характер использования - основное место жительства, дополнительное место жительства,
сдача в аренду;
- строительство, реконструкция, капитальный ремонт индивидуального жилья, дома
сезонного проживания, инженерное обустройство земельного участка.
Опыт развитых стран убедительно свидетельствует о том, что при правильной
организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно
трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и, в
значительной степени, определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет
резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется
новое
строительство,
увеличивается
выпуска
строительных
материалов,
специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты,
происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики [2].
Основные модели ипотечного жилищного кредитования:
- специализированный ипотечный банк,
- универсальный коммерческий банк,
- система контрактных сбережений (ссудо-сберегательных касс),
- вторичный рынок ипотечных кредитов.
Субъекты жизнеспособной системы ипотечного кредитования: банки, операторы
вторичного рынка ипотечных кредитов, страховые компании, риэлтерские, оценочные,
юридические фирмы, кредитные бюро, нотариальные конторы, ипотечные брокеры.
Основные этапы ипотечного кредитования включают:
Первый этап - определение клиентов - потенциальных заемщиков, информирование
последних относительно порядка и условий предоставления банком жилищных
ипотечных кредитов, расчет финансовых параметров, заполнение предварительного
заявления на кредит.
Второй этап - сбор документов клиентом в соответствии со списком, установленным
банком, проверка достоверности информации о заемщике.
Третий этап - заполнение клиентом совместно с кредитным работником заявления-анкеты
на ипотечный кредит, ответственность клиента за достоверность данных, внесенных в
заявление.
Четвертый этап - оценка вероятности погашения кредита (андеррайтинг), принятие
решения о предоставлении кредита, оценка платежеспособности потенциального
заемщика, его готовности погасить кредит, оценка достаточности наличных денежных
средств для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других
необходимых расходов по совершаемым сделкам, оценка предмета залога.
Пятый этап - заключение кредитной сделки, договоров (кредитного, купли-продажи
жилья, ипотеки), передача денежных средств заемщику, получение закладной об ипотеке
кредитором, оформление договора поручительства третьего лица, договоров страхования
недвижимости
(включая
страхование
прав
собственности),
риска
утраты
трудоспособности и жизни заемщика.
Шестой этап. - обслуживание кредита, сбор платежей по ипотечному кредиту, работа с
ипотечными кредитами при нарушении заемщиком обязательств вплоть до обращения
взыскания на заложенную недвижимость, работа при досрочном (полном или частичном)
внесении платежей по кредиту, мониторинг кредита (заемщика, залога) [3].
Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Беларуси должна
опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть
адаптирована к белорусской законодательной базе, учитывать макроэкономические
условия (характерные для малой открытой трансакционной экономики), ограниченную
платежеспособность населения, инфляционные ожидания. Система ипотечного
жилищного кредитования должна опираться, также, на эффективное использование
привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов,
инвесторов, и, в меньшей степени, на финансирование со стороны государства.
На взгляд автора, для дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования в Беларуси:
- должен быть разработан общий план развития ипотечного рынка и создан конкретный
орган, отвечающий за его реализацию;
- должны быть четкие механизмы реализации ссудного обеспечения ипотечным
кредитором в случае невыполнения условий договора заемщиком;
- необходимо ввести систему ипотечного страхования;
- на данном этапе жилищные ипотечные ссуды должны иметь 100%-ный вес риска;
- Национальный банк Республики Беларусь должен разработать рамочные основы
мониторинга качества портфеля ипотечных ссуд и процентного риска банков;
- центральным звеном политики развития ипотечного рынка должна быть
секьюритизация;
- банки должны иметь возможность инициировать выпуск ипотечных облигаций и ценных
бумаг, обеспеченных ипотекой, а также структурное рефинансирование ипотеки за счет
формирования пулов закладных, выпуска ценных бумаг на основании сформированного
пула с передачей их на баланс специально созданной компании, получение денежных
средств от инвесторов;
- создание различного рода программ стимулирования, таких как материнский капитал в
России, региональные губернаторские программы, нацеленные на прямое субсидирование
того или иного сегмента населения.
Список использованных источников
1.
Овчинников Д.Н. Азы ипотечного кредитования, или об ипотеке по-русски. - М.:
Экономика, 2004. - 125 с.
2.
Бусов В.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса // Деньги и кредит.- 1996. № 2.- С. 58-60.
3. Международный опыт жилищного ипотечного кредитования. Доклад Фонда
―Институт экономики города‖. Официальный сайт Института экономики города.
[Электронный ресурс] - 2009. Режим доступа: www.urbaneconomics.ru — Дата доступа:
16.03.2009.