некоторые вопросы применения законодательства о развитии

ЗАКОН
ТЕМА НОМЕРА: Земельные споры
ИЗДАТЕЛЬСКАЯ ГРУППА
1
НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ПРИМЕНЕНИЯ
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О РАЗВИТИИ
ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ
ГАНЖАЛА
ВЛАДИСЛАВ АЛЕКСАНДРОВИЧ
партнер адвокатского бюро
«Линия права»
На основе анализа судебных актов арбитражных судов в
статье освещены особенности правоприменительной
практики в спорах, связанных с развитием застроенных
территорий, в свете вступления в силу изменений в
градостроительном и земельном законодательстве.
Ключевые слова: инвестиционный контракт, развитие застроенной
территории, земельные участки, застройка территории
Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-Ф3 «О
внесении изменений в Градостроительный кодекс
Российской Федерации и отдельные законодательные
акты Российской Федерации» (далее — Федеральный
закон № 232-ФЗ), вступившим в силу 1 января 2007 г., в
Градостроительный кодекс РФ и Земельный кодекс РФ
внесены изменения, связанные с введением нового
понятия «развитие застроенной территории», которое
означает
снос/реконструкцию
зданий,
строений,
сооружений, являющихся аварийными или подлежащими
сносу/реконструкции
по
иному
основанию,
и
осуществление нового строительства на освобожденной
территории. Данный термин был введен в целях
упорядочения процесса градостроительства и стал
использоваться наряду с понятиями «точечная застройка
земельного
участка»
и
«комплексное
освоение
земельного участка в целях жилищного строительства».
104
Договор о развитии застроенной территории заключается
органом местного самоуправления с победителем
открытого аукциона на право заключить такой договор (ч.
2 ст. 46.2 ГрК РФ). Одним из ключевых моментов
договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении
которой принято решение о развитии, предоставляется
лицу, с которым заключен такой договор, без проведения
торгов. Участок по выбору такого лица передается
бесплатно в собственность или в аренду (абз. 1 п. 2.1 ст.
30 ЗК РФ и ч. 8 ст. 46.1 ГрК РФ).
По результатам анализа судебной практики можно
утверждать, что законодательство о развитии застроенных территорий применялось не только к соответствующим договорам, но и к договорам других
видов, которые были заключены до вступления этого
законодательства в силу (1 января 2007 г.) и
ЗАКОН
ТЕМА НОМЕРА: Земельные споры
ИЗДАТЕЛЬСКАЯ ГРУППА
предусматривали так называемую комплексную реконструкцию городских кварталов — снос ветхого жилого
фонда (в частности, пятиэтажных жилых домов) и
строительство новых многоквартирных домов и объектов
социальной инфраструктуры за счет средств инвестора и
соответствующего бюджета. Такие договоры именовались
по-разному: например, в Москве они назывались
инвестиционными
контрактами
по
реализации
инвестиционных
проектов. Для удобства данные
договоры будем называть инвестиционными контрактами.
являются победителями аукционов по продаже земельных участков или на право заключить договор их
аренды.
Между тем инвесторы уже приступили к комплексной
реконструкции городских кварталов и в связи с этим
понесли
значительные
расходы,
поэтому
стали
обращаться в арбитражные суды с заявлениями об
оспаривании
указанных
решений
исполнительных
органов государственной власти / местного самоуправления.
Эта ситуация сохраняется до настоящего времени1.
Встречается и другая ситуация, когда исполнительные
органы государственной власти / местного самоуправления все-таки предоставляют инвесторам земельные
участки, но впоследствии такие решения оспариваются
контролирующими органами.
Дело в том, что реализация инвестиционных контрактов
требует значительного времени. Для того чтобы
приступить к строительству новых многоквартирных
домов, инвесторам необходимо выполнить большой
объем работы, в частности подготовить проектную
документацию и выкупить жилые помещения в ветхом
жилом фонде. Реализация этих этапов связана с
принятием/утверждением уполномоченными органами
государственной власти / местного самоуправления
необходимых ненормативных правовых актов. Без
завершения этих мероприятий вопрос о предоставлении
инвесторам
земельных
участков
не
поднимался,
поскольку участки не могли считаться свободными до
выкупа жилых помещений в ветхом жилом фонде.
При рассмотрении подобных споров арбитражные суды,
как правило, поддерживают инвесторов 2. Данная позиция
аргументируется тем, что инвестиционные контракты по
своей правовой природе являются договорами о развитии
застроенных территорий, так как содержат все
обязательства, характерные для договоров данного типа:
подготовка и утверждение проектной документации;
изъятие
путем
выкупа
жилых
помещений
в
многоквартирных домах и земельных участков для
муниципальных нужд; уплата выкупной цены за
изымаемые жилые помещения и земельные участки;
передача
в
государственную
(муниципальную)
собственность жилых помещений для предоставления
гражданам, выселенным из жилых помещений; снос
старых многоквартирных домов и строительство новых 3.
Однако по завершении этих этапов оказалось, что
земельные участки не могут быть предоставлены инвесторам, так как после 1 января 2007 г. вступило в силу
общее правило, установленное в п. 2 ст. 30 и п. 2 ст. 30.1
ЗК РФ: земельные участки для жилищного строительства
предоставляются в собственность или в аренду только
посредством аукционов. Инвестиционные контракты не
отнесены к числу исключений, установленных ЗК РФ.
По этой причине уполномоченные исполнительные
органы государственной власти / местного самоуправления отказывали инвесторам в предоставлении земельных участков для строительства новых многоквартирных домов, ссылаясь на то, что инвесторы не
1
См., напр.: постановления ФАС Московского округа от
28.01.2013 по делу № А40-115486/11-122-848, от 17.01.2013 по
делу № А40-62553/11-94-519.
2
См.: постановления ФАС Московского округа от 28.01.2013 по
делу № А40-115486/11-122-848, от 17.01.2013 по делу № А4062553/11-94-519, от 19.12.2012 по делу № А40- 24082/12-135224, от 12.07.2012 по делу № А40-62552/11- 119-513, от
29.06.2012 по делу № А40-62554/11-145-523, от 04.06.2012 по
делу № А40-71207/11-2-467, от 28.12.2011 по делу № А40905/11-150-7, от 02.06.2011 по делу № А40- 78197/10-111-429;
Девятого ААС от 23.11.2012 по делу № А40-60447/12-119-570;
Десятого ААС от 24.06.2010 по делу № А41-13772/08.
3
Вместе с тем иногда арбитражные суды, проанализировав
все условия, приходят к выводу о том, что инвестиционные
контракты не могут быть признаны договорами о развитии
застроенных территорий (см., напр.: постановления ФАС
Московского округа от 20.07.2009 по делу № А41-19336/08,
от24.03.2009 по делу № А41-К1-8866/08; ФАС Поволжского
округа от 15.02.2008 по делу № А12-12170/07-С15).
Ознакомиться с полным текстом материала Вы можете на сайте издательской группы «Закон» http://www.igzakon.ru/magazine319 Перепечатка и
распространение допускаются только с согласия издательства.
105