Стратегический подход к управлению недвижимым имуществом

А.А. Михеев,
председатель НП
«Центр развития инновационного
бизнеса и предпринимательства»
СТРАТЕГИЧЕСКИЙ ПОДХОД К УПРАВЛЕНИЮ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ НА
РЕГИОНАЛЬНОМ УРОВНЕ
Недвижимость является значимой составляющей экономического потенциала
административно-территориальных образований (региона, города), поэтому в основу
стратегического подхода к управлению недвижимостью следует заложить понятийный
аппарат и экономические закономерности развития системы управления регионом в
целом.
В современных условиях внешняя среда управления недвижимостью
подвергается постоянным, зачастую резким, изменениям, поэтому система управления
недвижимостью должна включать в себя подсистему стратегического управления,
которая позволит обеспечить сбалансированное и устойчивое развитие. Заметим при
этом, что подсистемы стратегического и оперативного управления недвижимостью
должны применяться комплексно, они должны быть взаимообусловлены и
взаимоувязаны.
В сложной социально-экономической территориальной системе, которой
является регион или город, системообразующая роль принадлежит именно системе
управления, преобразующей набор различных компонентов – людей, природных
ресурсов, производственных фондов, инфраструктуры, духовных ценностей и т.п. в
некую целостную общность, способную достигать поставленных целей.
Более того, только система управления социально-экономическим развитием
региона или города способна формировать стратегические и оперативные цели так,
чтобы удовлетворялись потребности окружающего мира и потребности объекта
управления в целом и его элементов. Система управления предусматривает
выработку решений и управляющих воздействий, обеспечивающих перевод региона
или города в желаемое финальное состояние, соответствующее поставленной цели.
Данное обстоятельство еще больше подчеркивает ее системообразующую роль.
Управление недвижимостью как составляющей социально-экономического
потенциала территориального образования осуществляется в рамках закономерностей
общей теории управления применительно к сложным системам, под которыми принято
понимать системы, характеризующиеся недостатком информации для эффективного
управления. Главная из таких закономерностей - наличие прямой и обратной
информационной связи субъекта управления с объектом управления и внешней
средой, а также комплекса материальных связей (вещественных, энергетических,
людских), которые возникают в процессе производства (в том числе воспроизводства),
потребления и обмена. Однако рассмотрение феномена управления лишь с позиции
кибернетического подхода, ограничиваясь информационной природой управляющих
воздействий и обратной связи, не дает возможности комплексно подойти к основным
свойствам системы управления недвижимостью, ибо здесь главное внимание
необходимо сосредоточить на субъектах и объектах управления, механизмах и
результатах осуществления управляющих воздействий, их содержательном
обосновании и наполнении.
В общей теории систем при рассмотрении проблемы существования и
функционирования сложной многокомпонентной системы как единого целого,
обладающего новыми интегральными внекомпонентными свойствами, присутствуют
различные
толкования
взаимовлияния
элементов
системы.
Сторонники
плюралистического направления исходят из того, что взаимовлияние элементов
системы не обусловлено разделением на «определяющие» и «определяемые».
Представители монистического подхода считают возможным выделение на
определенных этапах функционирования системы доминирующего элемента,
имеющего системообразующий характер.
Отметим, что субъект управления недвижимой собственностью региона (города)
носит сложный характер и включает в общем случае субъекты государственного
(федерального и регионального), муниципального и хозяйственного управления,
каждый из которых действует в пределах своих полномочий. Однако в рамках
стратегического подхода к управлению недвижимой собственностью в качестве
ведущего, доминирующего субъекта управления следует рассматривать органы
государственной власти, квалифицируя участие остальных субъектов в процессе
управления как факторы влияния.
Тогда сущность стратегического управления недвижимой собственностью
региона или города может состоять в целенаправленном воздействии органов власти с
привлечением других субъектов влияния на все составляющие ее структурные
элементы, обеспечивая ее эффективное функционирование и развитие в
долгосрочной перспективе.
Одним из препятствий эффективного управления имущественным комплексом
города является недостаток ресурсов для целей производственного назначения и
постоянный дефицит местных бюджетов, который не позволяет обеспечить даже
текущее функционирование. Если рассмотреть три возможных объяснения «нехватки»
ресурсов – бедность территории полезными ископаемыми, низкая ликвидность
накопленной недвижимости, недостаток финансовых средств – выясняется, что
причина заключена в недостатках существующей системы управления имущественным
комплексом.
Следовательно, главная проблема, которая затрагивает интересы всех
(граждан, профессиональных и непрофессиональных участников рыночных
отношений, органов власти), заключается в том, чтобы стимулировать хозяйственную
активность на основе повышения эффективности использования активов,
находящихся собственности города, – недвижимого имущества, в первую очередь,
поскольку оно составляет значительную часть активов.
Ядром системы управления имущественным комплексом города является
финансово-экономический механизм взаимосвязи рынка капитала и рынка
недвижимости – совокупность правовых, экономических, организационных,
информационных условий, которые позволяют системно использовать недвижимое
имущество как инвестиционный капитал. Под этим и понимается имущественный
бюджет (Рис.1).
Рынок
капитала
Экономические системы
Правовые системы
Финансовоэкономическая
взаимосвязь
Имущественный бюджет
Рынок
недвижимости
Информационные системы
Организационные системы
Рис.1 Система управления имущественным комплексом города
Под имущественным бюджетом города и региона понимается план финансовохозяйственной деятельности по вовлечению городского имущества, в т.ч. и объектов
недвижимости, в экономический оборот, а также комплекс мер, направленных на
развитие региона (города) и его имущественного комплекса.
Под развитием региона или города в общем случае принято понимать
«комплексный процесс изменений его экологической, экономической, социальной,
пространственной, политической и духовной сфер, приводящий к их качественным
преобразованиям и, в конечном счете - к изменениям условий жизни человека». Тогда
подсистема стратегического управления недвижимой собственностью может
рассматриваться
как
совокупность
субъекта
и
объекта
управления,
взаимодействующих на основе управляющего воздействия и обратной связи в целях
обеспечения устойчивых и долговременных качественных и количественных
параметров развития. При этом следует отметить, что, несмотря на различие задач
«функционирования» и «развития» недвижимой собственности региона (города),
элементный состав системы управления остается единым, отражение отличий
происходит в их содержательном наполнении.
Теоретической основой разработки стратегического подхода к управлению
недвижимостью являются результаты исследования экономических закономерностей,
определяющих развитие системы управления регионом (городом) в целом.
Рассмотрим существо таких экономических закономерностей более подробно. В
первую очередь здесь следует указать на соответствие системы управления объекту
управления – недвижимой собственности региона (города). Эта закономерность
является формой проявления основного закона общественного развития – закона
соответствия
производительных
сил
и
производственных
отношений,
характеризующего неравномерности развития общественных систем. Характер и
результативность процессов социально-экономического развития в регионе (городе)
непрерывно меняется, что обуславливает противоречие, суть которого состоит в
несоответствии субъекта и объекта управления. Это противоречие стимулирует
постоянное совершенствование всех элементов системы управления регионом
(городом) и его значимой составляющей – недвижимостью и составляет сущность
рассматриваемой экономической закономерности.
Другая экономическая закономерность развития системы управления
недвижимой собственностью заключается в единстве управления регионом (городом)
и его экономикой, значимой частью которой выступают объекты недвижимости. Эта
закономерность находит свое выражение в увязке главных целей комплексного
социально-экономического развития региона (города) и его недвижимой собственности
в определенной общности используемых механизмов их реализации.
Закономерность усиления экономического характера управления регионом
(городом) вытекает из существа сегодняшнего этапа реформирования экономического
механизма управления хозяйством страны, ее регионов и муниципальных
образований. Эта закономерность проявляется через формирование и реализацию
экономических интересов всех субъектов управления и хозяйствования,
взаимодействующих в сфере социально-экономического развития региона (города) и
управления этим процессом. В результате не только у субъектов бизнеса, но и у
органов управления регионом (городом) возникает мотивация поиска экономически
эффективных вариантов решения проблем развития недвижимости.
При этом следует заметить, что рассматриваемая закономерность имеет
двойственный характер, ибо может стимулировать принятие экономически
привлекательных, но не вполне приемлемых с позиции реализации социальных или
экологических интересов решений в сфере развития недвижимости. Поэтому
проявление данной закономерности должно рассматриваться через призму
соблюдения установленных требований и приоритетов гуманитарного характера.
В совокупности отмеченные закономерности можно рассматривать, по нашему
мнению, в качестве теоретической базы стратегического управления недвижимостью в
регионе или городе.
Стратегическое управление недвижимостью должно опираться на систему
взаимоувязанных научных принципов. Представляется, что к числу основных из них
следует отнести: целенаправленность, системность, комплексность, иерархичность,
адекватность, устойчивость, инновационность, эффективность. Отдельно хотелось бы
выделить принцип упреждающего управления, который, по нашему мнению, очень
точно отражает сущность стратегического подхода к управлению и обеспечивает, во
взаимосвязи с перечисленными принципами, сбалансированность и устойчивость
развития объекта управления в долгосрочной перспективе.
Ведущее место в предложенной совокупности принципов занимает принцип
целенаправленности, следование которому означает необходимость формирования
научно обоснованного целевого блока, определяющего результаты функционирования
системы управления недвижимостью в ближайшей и отдаленной перспективе.
Следование этому принципу означает, что разработке и реализации управленческих
решений, направленных на развитие сферы недвижимости, должен предшествовать
этап целеполагания, в рамках которого осуществляется стратегический выбор региона
(города) и обоснование системы целей его комплексного социально-экономического
развития. В числе этих целей свое место призваны занять цели управления
недвижимым имуществом региона или города. В связи с этим отметим важность
функции целеполагания в сфере управленческой деятельности, поскольку именно
человек, принимающий управленческое решение или участвующий в его разработке,
является субъектом преобразований, преследуя вполне конкретные цели,
направленные на удовлетворение соответствующих потребностей и связанных с ними
интересов.
Следование принципу системности при формировании системы управления
развитием недвижимости означает необходимость постановки и решения
соответствующих задач в
контексте общефедеральной,
региональной и
муниципальной социально-экономической политики.
Принцип комплексности чрезвычайно актуален для формирования системы
управления развитием недвижимости, ввиду комплексного характера как субъекта, так
и объекта управления. Следование принципу комплексности означает, во-первых,
необходимость рассмотрения всех элементов системы управления во взаимосвязи;
во-вторых, исследование всех факторов, оказывающих влияние на развитие системы
управления развитием городской недвижимости как целостной системы и на
изменение отдельных ее составляющих.
Реализация принципа комплексности неразрывно связана с соблюдением
принципа иерархичности при построении системы управления недвижимостью,
который считается системообразующим в управлении социально-экономическими
системами. Иерархичность – категория, имманентно присущая управлению социальноэкономическими объектами и процессами, может рассматриваться как закономерность,
вытекающая из кибернетической сущности управления.
Применительно к системе управления развитием недвижимой собственности
этот принцип особенно актуален, так как речь идет о многоуровневой системе,
включающей различные субъекты власти, управления и хозяйствования. Комплексный
характер объекта управления обуславливает необходимость регламентации и
координации управленческих воздействий, что обеспечивается рациональной
иерархией как субъекта, так и объекта управления.
Самым тесным образом с принципами целенаправленности, системности,
иерархичности и комплексности связан принцип адекватности, который играет особую
роль при формировании системы управления развитием недвижимости. Здесь речь
идет и об адекватности системы управления объекту управления, и о соответствии ее
другим иерархическим уровням управления в контексте архитектуры власти. В
частности, достаточно распространенная теоретическая посылка о единстве целей
субъекта и объекта управления в рамках системы управления развитием
недвижимости носит, на наш взгляд, идеалистический характер. На практике эти цели
могут не совпадать и даже в каких-то аспектах и проявлениях противоречить друг
другу. Причина, как правило, кроется в сфере интересов различных субъектов
управления и хозяйствования, как профессиональных, групповых, так и личностных.
Среди принципов формирования системы стратегического управления
недвижимостью важное место занимает принцип сбалансированности. В связи с этим
отметим, что под сбалансированностью мы предлагаем понимать как консенсус
интересов субъектов управления и хозяйствования в сфере управления
недвижимостью, так и непротиворечивость и адекватность развития отдельных
структурных составляющих объекта управления. При формировании системы
стратегического управления недвижимостью в регионе (городе) особое значение
приобретает принцип инновационности. Обусловлено это тем принципиальным
обстоятельством, что в настоящее время меняются подходы к пониманию сущности и
приоритетов инноваций; на первый план выдвигаются инновации в гуманитарной
сфере, направленные на повышение качества жизни населения.
Соблюдение принципа эффективности является непременным требованием
функционирования любой системы управления. Понятие «эффективность управления»
остается до сих пор предметом научных дискуссий. Как правило, оценки
эффективности
управления
ограничиваются
некоторыми
качественными
характеристиками принимаемых решений, стиля и методов руководства, уровня
исполнения управленческих решений. Если рассматривать эффективность как
отношение результатов управления к затратам, то необходимо иметь количественные
характеристики числителя и знаменателя. Во многом оценки эффективности
управления будут зависеть от того, какие цели были поставлены перед системой
управления, имеют ли они количественное выражение. Что касается затрат на
управление, то они носят комплексный характер и определить, какая часть из них
связана с получением конкретного результата, чрезвычайно сложно.
Система стратегического управления недвижимостью может быть структурно
представлена
как
совокупность
взаимосвязанных
подсистем:
целевых,
функциональных и обеспечивающих. При этом состав целевых подсистем
определяется конкретными целями развития региона или города; функциональных –
набором ключевых функций управления; обеспечивающих – традиционным набором
обеспечивающих элементов.
Раскрытие внешнего и внутреннего окружения системы стратегического
управления недвижимостью региона (города), логику учета и развития взаимосвязей
этой системы с системой управления регионом (городом), ресурсным обеспечением
иллюстрируется рис.2.
Внешняя среда управления недвижимостью
Правовая среда
Стратегические
цели развития
региона (города)
Органы
управления
регионом (городом)
Социальная среда
Стратегическое управление недвижимостью
Система
управления
недвижимостью
Стратегические
цели управления
недвижимостью
Результаты
стратегического
управления
недвижимостью
Достижение
стратегических
целей
развития
региона (города)
Ресурсы стратегического управления недвижимостью
Имущественные Человеческие Финансовые Информационные
Градостроительная среда
Рис. 2. Система стратегического управления недвижимостью: внешняя и внутренняя среда
Бизнес-среда
То есть, в самом общем плане стержнем функционирования системы
стратегического управления недвижимостью региона (города) является реализация
политики и прямых воздействий субъектов управления для получения намеченных
результатов социально-экономического развития региона (города). Движение к
результатам происходит в меняющихся условиях внешнего окружения системы. Внешняя
среда стратегического управления недвижимостью представлена на рис.1 в ее
многообразии, включая такие компоненты, как:
 бизнес-среда (экономическая, рыночная, инвестиционная и т.д.);
 правовая среда (законодательная и нормативно-правовая);
 градостроительная среда (архитектурно-планировочная, местоположение,
производственная и социальная инфраструктура, генеральный план развития города и
т.д.);
 социальная (демография, жизненный уклад, культурные традиции и т.д.).
При этом внешняя среда и ее меняющиеся условия влияют на все
взаимодействующие элементы управления: социально-экономическую политику и
стратегию развития региона (города), параметры самой системы стратегического
управления недвижимостью и возможности ее ресурсного обеспечения и, в итоге, на
результаты управления недвижимостью и достижение стратегических целей развития
региона (города). Существенным моментом на рис.2 является детализация ресурсного
потенциала системы управления недвижимостью как совокупности имущественных,
человеческих, финансовых и информационных ресурсов. Важна также представленная
на рис.1 направленность системы управления недвижимостью на достижение
намеченных результатов управления, которые, в свою очередь, направлены на
обеспечение достижения стратегических целей развития региона (города) в целом.
Именно подобное представление системы управления недвижимостью позволяет
наглядно увидеть одно из главных положений стратегического подхода - главенствующую
роль стратегических целей развития региона (города), а затем - формировать цели и
задачи непосредственно для системы управления недвижимым имуществом.
Устойчивое поступательное развитие российской экономики не может быть
обеспечено без создания эффективной системы управления собственностью. В основе
этой системы должно лежать определение перспектив и направлений развития
отношений собственности в нашей стране с учетом ее уровня развития, комплекса
внутренних и внешних факторов, влияющих на отношения собственности.
Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что в связи с тенденциями
развития системы управления недвижимым имуществом, города и региона поставлены в
жесткие рамки, обязывающие развивать свои имущественные комплексы.
Имущественный бюджет, как инструмент стратегического управления, позволит в
разумные сроки и в соответствии с требованиями закона распорядится городской и
региональной недвижимостью, при которой будет достигнута максимальная
эффективность использования имущественного комплекса территории.
*Материал опубликован в авторской редакции.