Девелопмент

Strategy.ru
Девелопмент
Банки начали управлять
проектами сами
*
Strategy.ru: Расскажите о том, как девелоп-
мент справился с предыдущим спадом?
Артур Маркарян: В 2008 году был галопирующий рост, деньги в проекты буквально лились,
что, конечно, не могло не сигнализировать об
опасности. Банки ничего не боялись, давали
кредиты в сотни миллионов долларов. Как
результат, у компаний было сумасшедшее
кредитное плечо, практически все девелоперы зависели от банков. Вход в кризис с этим
плечом оказался очень тяжелым. Кроме того,
огромное количество заемных средств в девелоперском бизнесе привело к тому, что его
выход из кризиса слишком затянулся.
Strategy.ru: Но ведь спрос никуда не исчез. Почему кризис затянулся при наличии огромного
неудовлетворенного спроса на недвижимость?
Артур Маркарян: Проблема кризиса в том,
что спрос перестал быть платежеспособным.
Затяжной выход связан с тем, что, когда наступили трудные времена, банкиры начали
просто добивать бизнес, пытаясь во что бы то
ни стало вернуть обратно вложенные деньги.
В итоге компании разорились и перешли
к банкирам, которые стали ими управлять.
Сейчас почти все крупные девелоперские
компании находятся в собственности у банков.
Strategy.ru: Это не должно удивлять, так
как в других странах девелопмент относится
к виду финансовой деятельности.
Артур Маркарян: Девелоперская деятельность до кризиса нередко была, скажем так,
авантюрной. Крупные компании взяли большие
деньги, вошли в большие и очень сложные
проекты. Деньги через некоторое время были
потрачены, а о проектах нельзя сказать, что
они сильно продвинулись в реализации. Надо
каким-то образом из них выходить, а выходить
не получается, потому что проектов нет, денег
нет, а есть лишь огромные долги. В результате
на рынке появились черные дыры вроде Рублево-Архангельского — Сбербанк потратил на этот
нереализованный подмосковный проект $4 млрд.
У банков сформировалась модель поведения,
основанная на недоверии к менеджменту девелоперских компаний, банки начали
управлять проектами сами. Что касается
финансирования проектов не принадлежащих
им компаний, то банки стали значительно
более аккуратными, потому что денег стало
меньше. Что произойдет, если я приду в банк,
в собственности которого находится крупный
девелоперский бизнес, за кредитом? В банке
мне скажут: «Мы дадим вам деньги, но только
после того, как вы получите все необходимые
разрешения от властей и контролирующих
органов». Но ведь основная фаза проекта
в российском девелопменте протекает до
получения разрешения на строительство!
Банки финансируют предварительную фазу
только своим собственным компаниям. Что
в итоге получается? С одной стороны, банк
входит в проекты на последней стадии, когда
его участие уже и не так нужно. То есть можно
сказать, что для рынка в этом случае банк не
работает как банк. А с другой стороны — банк
берет в управление огромные проекты.
Strategy.ru: Давайте поговорим о факторах,
которые могли бы обеспечить девелоперским
компаниям устойчивость на случай повторения
кризиса. Как вы оцениваете роль поддержки
со стороны государства?
Артур Маркарян: Как решающую. От позиции государства будет очень сильно зависеть, смогут компании работать в кризис или
нет. Ни в коем случае нельзя выдавливать
ипотеку, иначе повалится абсолютно все.
Если государство сможет создать условия
для ипотечного кредитования, то в кризис
девелоперский бизнес будет жить.
Strategy.ru: Насколько большое значение
имеет качество менеджмента компании?
Артур Маркарян: Очень существенное, от
него зависит более 50% успеха. Впрочем,
подчеркну, что это вопрос модели и процедур,
а вовсе не конкретных людей. S
Артур
Маркарян,
генеральный
директор компании
«СПб Реновация»
*
Интервью: июль
2012 г.
о с е н ь 2 0 1 2 S t r a t e g y. r u 5 5