Теория и практика сделок с недвижимостью

закон
Теория и практика
сделок с недвижимостью
В настоящее время рынок недвижимости перенасыщен
предложениями риелторских агентств. Сразу сталкиваешься
с огромным количеством вопросов: куда обратиться,
как найти интересный вариант и при этом попытаться
сэкономить, как проверить чистоту сделки и жить спокойно
после её совершения, когда твои деньги уже уплачены. На
каждом этапе возникают проблемные моменты, требующие
тщательного и осмотрительного подхода
Сурова Любовь Викторовна
генеральный директор
ООО «Центр недвижимости и права
«Аристократ», член Ассоциации
юристов России
Приобрести
недвижимость:
квартиру, дом,
дачу или
земельный
участок для их
строительства
– задача не из
простых!
Этап №1
Выбор профессионального посредника
На сегодняшний день приобрести
недвижимость из рук в руки, от продавца – покупателю, практически нереально. Всевозможные посредники
предлагают помощь в купле-продаже. Но зачастую непрофессионализм
риелторов и их поверхностный подход становится роковым для клиента. Кроме того, рынок недвижимости
наиболее привлекателен для разного
рода мошенников.
Во избежание негативных последствий следует обратить внимание на
следующие моменты:
1. Обращаясь за помощью к посреднику, внимательно изучите договор, который вам предлагают подписать. Риелторское агентство либо
юридическая компания в договоре обязаны прописать свою ответственность за риски в случае предъявления к вам иска о признании
сделки недействительной.
2. В договоре должна быть прописана конкретная стоимость услуг посредника либо процент от
стоимости покупаемого либо продаваемого объекта недвижимости.
Во многих случаях риелторы сверх
суммы договора получают дополнительный заработок, минуя клиента, тем самым увеличивая расходы
последнего.
Этап №2
Демонстрация потенциальных
объектов недвижимости
Требуйте от компании, в которую вы
обращаетесь, прописать в договоре конкретное количество показов и
50
губернский город | сентябрь, 2011
срок действия договора, чтобы ваши
отношения с компанией не затянулись на долгие месяцы.
Этап №3
Проверка судьбы
выбранного объекта недвижимости
Когда вы подобрали понравившийся
вариант, важно обезопасить себя от
различного рода мошенников! Данный этап, пожалуй, самый главный.
Нередки случаи, когда после покупки недвижимости предъявляется иск
о признании сделки недействительной. Статья 166 Гражданского кодекса делит недействительные сделки на
две группы: ничтожные (ст.22, 144,
165, 168-182, 188 ГК РФ) и оспоримые (ст.173, 175-179, 183 ГК РФ).
Сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ, в силу признания
её таковой судом (оспоримая сделка)
либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Если квартира, комната, дом, земельный участок, которые вы планируете приобрести, покупались и
продавались более десяти раз за непродолжительное время, то от сделки лучше отказаться. Такие длинные
цепочки отчуждения практически
невозможно «пробить» до конца и
установить судьбу всех бывших собственников.
Требуйте от риелторской компании, чтобы она предоставила сведения о бывших собственниках
объекта недвижимости. Поскольку сроки исковой давности по ничтожным и оспоримым сделкам
существенно различаются, в со-
ответствии со ст.181 Гражданского кодекса РФ, иск о применении
последствий ничтожности сделки
может быть предъявлен в течение
трех лет со дня начала её исполнения, а оспоримой – в течение одного года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием
которых была совершена сделка
(п.1 ст.179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать
об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания
сделки недействительной.
Этап №4
Заключение договора купли-продажи и
оплата объекта недвижимости
Как правило, при заключении договора купли-продажи в договоре
указывается заниженная цена объекта недвижимости во избежание
уплаты налога на доходы физических лиц.
Подписывая договор на сделке, не надейтесь на авось! Обратите внимание на пункт договора об
оплате квартиры. Формулировка
будет следующей: «На момент заключения и подписания догово-
Подписывая договор на сделке, не надейтесь на авось!
Обратите внимание на пункт договора об оплате квартиры.
Формулировка будет следующей: «На момент заключения и
подписания договора купли-продажи деньги уплачены полностью».
В данном случае договор является финансовым документом,
и в случае отказа от регистрации сделки по тем или иным
основаниям ваши претензии будут бессмысленны
ра купли-продажи деньги уплачены полностью». В данном случае
договор является финансовым документом, и в случае отказа от регистрации сделки по тем или иным
основаниям ваши претензии будут бессмысленны. Если вы прописали миллион в договоре, а
сделка не прошла государственную регистрацию, то покупатель
получит по суду только миллион
рублей. А продавец, в случае, если
он подписал договор до получения денег и деньги ему не заплатили, требуя регистрации сделки и
перехода права, также может рассчитывать лишь на миллион. Если
вы всё-таки решили положиться
на случай, то как минимум потребуйте от продавца расписку на всю
уплаченную сумму. Но будьте осторожны! Неправильное оформление
расписки может привести к признанию сделки недействительной.
При выборе риелторской или
юридической компании обращайте
внимание не на обещания, а на грамотно составленный договор, что
позволит вам обезопасить себя в
будущем, поскольку для большинства людей покупка недвижимости является долгожданным и зачастую главным приобретением в
жизни!
фундамент здоровья
Шаг навстречу здоровью
В сентябре 2011 г. открывает свои двери новое отделение Медицинского
центра диагностики и профилактики. Специфика этого медицинского
учреждения широко известна – здесь ведут приём такие специалисты,
попасть на консультацию к которым мечтают многие. В новом отделении
эта тенденция сохранится с поправкой на то, что звёздная команда теперь
оснащается новым оборудованием по последнему слову науки и техники
Спонсор рекламы – ООО «Медицинский центр диагностики и профилактики»
Ровно год назад, в сентябре 2010 г., в
Медицинском центре открылось новое отделение. Сегодня оно расширяется за счёт новых направлений. Чего
удалось достичь за прошедший год?
Этот вопрос мы задали Татьяне Крюковой, директору Медицинского центра диагностики и профилактики:
«Прошедший год можно с уверенностью
назвать достаточно плодотворным для
нашего Центра. Новое отделение востребовано не только среди ярославцев и жителей области, но и клиентов из других
регионов. К нам пришли маленькие пациенты, родители которых доверяют нам
здоровье своих детей. В клиническую практику внедрены реабилитационные и общеоздоровительные программы для детей,
консервативные аппаратные методики
лечения зрительных нарушений, совместное лечение супружеских пар по планированию семьи и бесплодию, программы по
сексуальному здоровью и долголетию для
мужчин, реабилитации и профилактике инсультов, диагностике и лечению заболеваний нервной системы (нарушений
памяти, потери сознания, эпилепсии, сосудистой патологии головного мозга). Разработан и с хорошим результатом применяется курс по лечению трофических язв
и заболеваний стопы. И особо хочу отметить, что в рамках нашего приоритетного направления – профилактики – мы
одни из первых в России внедрили в работу новую скрининговую методику – тест
Colon view, предназначенный для первичной диагностики колоректального рака и
других заболеваний толстой кишки.
Параллельно с нашей основной работой
мы в течение года трудились над созданием нового отделения Медицинского центра.
У нас появились творческие, креативные
партнёры, и с их помощью сегодня мы открываем три высокотехнологичных медицинских направления: эндоскопию, стоматологию и амбулаторную операционную».
Губернский город: Стоматология
– это новое направление в
деятельности Медицинского
центра. Почему впервые за 10 лет
работы Центр решил обратиться к
сегменту, в котором столь велика
конкуренция?
52
губернский город | сентябрь, 2011
татьяна крюкова: Продажа
стоматологических услуг при серьезной
конкуренции на рынке зависит не
только от качества поставляемых
стоматологических услуг и материалов,
но и от атмосферы лечебного процесса,
грамотного изложения ценовой политики
и плана лечения, а также широкого
спектра условий, объединенных понятием
«качественное обслуживание». Мы
уверены: наш десятилетний опыт работы
позволит обеспечить высокий уровень
качества услуг и в этом новом для нас
направлении медицинской деятельности.
Мария Зайцева, стоматолог Медицинского центра диагностики и профилактики:
Стоматологическое отделение медицинского центра оснащено самым современным оборудованием. Планируется
использовать лучшие материалы и технологии. Стоматологическая помощь
представлена во всех необходимых направлениях: терапевтическая и эстетическая стоматология, ортопедическая
стоматология, кабинет ортодонтии
и зубочелюстных аномалий, отличная
операционная. Прекрасно подобран коллектив стоматологического отделения
– высококвалифицированные сотрудники с многолетним опытом работы и молодые, перспективные доктора. Особо
хотелось бы отметить использование
новейшего стерилизационного оборудования и современных высокоэффективных средств дезинфекции.
Эндоскопия нового уровня
Гордость нового отделения Медцентра –
эндоскопическое направление. Эндоскопические исследования проводятся в двух
кабинетах оригинального дизайна, между которыми – современная стерилизационная. Казалось бы, ничего особенного,
если бы не аппаратура, которая при этом
используется! Отделение эндоскопии Медицинского центра диагностики и профилактики оснащено высокотехнологичным
оборудованием нового поколения таких
разработчиков, как Olympus Exera-2. На
вооружении у специалистов Центра – последняя модификация эндоскопов с функцией high definition, позволяющая диагностировать те изменения, которые иное
оборудование сможет «увидеть» лишь через пять лет роста.
О необходимости проведения эндоскопических исследований мы поговорили с Алексеем Гвоздевым,
м е д и ц и н с к и й ц е н т р д и а г н о с т и к и и п р о ф и л ак т и к и
нию, не пребывает в неведении, что же с
ним происходит, а имеет возможность видеть изображение на большом мониторе.
Врач ему всё объясняет и потом распечатывает цветную фотографию эндоскопии
высокого качества. Пациенты бывают разные, и кому-то совсем не хочется видеть
свою «изнанку». Для этого не самые приятные на свете эндоскопические процедуры проводятся «во сне». Имеется в виду
отнюдь не наркоз, а седация. Это состояние, которое полностью исключает наличие болевого фактора и отсутствие неприятных ощущений во время исследования.
Седация проводится под контролем показателей артериального давления и частоты
пульса, показателя насыщения крови кислородом, при необходимости – ЭКГ. Отличие седации от наркоза – в отсутствии последствий для организма, а также в полном
и быстром пробуждении и хорошем самочувствии после выхода из этого состояния.
То есть человек может пройти гастроскопию (как говорится, «проглотить зонд»)
или колоноскопию и ничего при этом не
почувствовать.
врачом-эндоскопистом Медицинского
центра диагностики и профилактики.
Губернский город: Алексей
Александрович, каково
предназначение эндоскопии?
алексей гвоздев: Оснащение последнего
поколения с возможностью применения
NBI-технологий увеличения и
контрастирования позволяет проводить
гастроскопию и колоноскопию
на мировом уровне. NBI – метод
эндоскопического исследования,
использующий узкоспектральное
освещение. Узкоспектральное освещение,
поглощаясь гемоглобином и проникая
только в поверхностные ткани, позволяет
лучше дифференцировать сосуды и
окружающую их ткань. Использование
NBI увеличивает резкость картинки,
позволяя дифференцировать едва
различимые изменения структуры и
цвета слизистой, и даёт возможность
определить наиболее точную зону
биопсии. Заложенная функция
80-кратного цифрового увеличения
преобразует эндоскопическую картинку в
микроскопическую. Лёгкость управления
аппаратурой значительно сокращает
время обследования и повышает его
комфортность для пациента.
Обследование «во сне»
Дополнительное удобство для пациента обеспечивается мобильностью аппаратуры. Немаловажно, что человек, по жела-
Операционная
Наконец, «сердце» нового отделения – это
операционная. Проектирование и строительство операционной велось инженерным бюро «ХОССЕР», которое соединило передовые строительные технологии
с потребностями медицинской практики. Клиники с аналогичным оснащением
есть в Европе и лишь в нескольких круп-
ных российских городах. Потолки, стены
и пол операционной выполнены из современных материалов. Воздухообмен обеспечивается применением специализированного, изготовленного в Швейцарии
оборудования. При этом, проходя через
систему НЕРА-фильтров высокой эффективности (Н11-Н14), воздух ламинарным
потоком с определённой скоростью поступает в зону операционного стола. Это создаёт стерильный режим в операционной
24 часа в сутки и предупреждает развитие
послеоперационных осложнений. Современное многофункциональное медицинское оборудование, которым обеспечен
операционный блок, позволит выполнять
широкий спектр высокотехнологичной амбулаторной хирургической помощи. Неудивительно, что возможность работать на
оборудовании такого уровня интересна ведущим практикующим хирургам с профессиональной точки зрения.
Прийти в себя после операции пациент
может в палате, оборудованной здесь же, в
медцентре. Условия здесь вполне могут претендовать на несколько гостиничных звёзд.
Если раньше в Медицинском центре
диагностики и профилактики использовались более щадящие методы диагностики
и лечения, то с открытием нового отделения спектр услуг центра дополнился инвазивными методиками. Безусловно, для самого Медицинского центра диагностики и
профилактики это событие – большой шаг
вперёд. И для пациентов это тоже шаг – навстречу своему здоровью.
г. Ярославль, пр-т Ленина, 33
или по телефонам: (4852) 58-88-28, 58-87-58
www.ymc2003.ru
Лицензия № 76-01-000176 от 26 июля 2007 г. Выдана Федеральной службой по надзору в сфере здравоохранения и социального развития.
Лицензия № ЛО-76-01-000391 от 17 августа 2010 г. Выдана Департаментом здравоохранения и фармации.
Лицензия № ЛО-76-02-000183 от 06.09.2010 г. Лицензия № ЛО-76-01-000538 от 19.08.2011 г.
Имеются противопоказания, перед применением
проконсультируйтесь со специалистом
сентябрь, 2011 | губернский город
53