Инвестиционно-строительные пирамиды на жилищных рынках

140
УДК 336.714:69.05
ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ ПИРАМИДЫ
НА ЖИЛИЩНЫХ РЫНКАХ РОССИИ
В.В. Клевцов
канд. экон. наук, до цент кафед ры экономической теории и инвестирования МЭСИ (Москва)
Обсужда ется пробле ма функ циониро вания в России инвестиционно-строительных пирамид, снижающих эффективность использо вания элементов механизма жилищного финансирования. Показано,
что появление таких пирамид, привлекающих денежные сред ства частных инвесторов на проекты
по созда нию недвижи мости, – результат структурно разбалансированной стратегии кредитной политики государства.
Ключевые слова: инве стиционно-строительная пирамида, жилищный рынок, механизм жилищного
финансирова ния.
В процессе трансформации административно-командной системы в хозяйственной сфере России проявился целый ряд негативных тенденций. Важным признаком функционирования экономики ста ло об разование различных пи рамид: товар ных, сберегательных (пирами ды вкладчиков, финансовые «пузыри»), туристических, жилищных. В отсутствие интегрирующего влияния
конкурентного рынка сформиро вались динамические
диспропорции, углубляется межрегиональная дифференциация, что создает эффект, мультиплици рующий
неравномерность развития.
Одной из основных социально-экономических проблем остается жилищная. Но с развити ем фондового
рынка и рынка недвижимости на симбио тиче ской основе
предприниматель ская деятельность в сфе ре создания
и реализации жилплощади стала осо бенно привлекательной [1].
Рынок недвижимости в каждой стра не перманентно
претерпева ет взлеты, падения, стагна ции и влияет на
общеэкономическую ситуацию, что находит подтверждение и в текущей кризис ной ситуации, ко торая имеет
ипотечную осно ву и затронула как ин вестиционно-финансовый комплекс, так и реальный сектор экономики.
Мировой финансо вый кризис про демонстрировал
отсутствие у России иммуните та к внешним воздействиям, что обусловлено ростом ВВП на осно ве прежней
технологической базы; ростом в сфере машиностроения на фоне сокращения инвестиций; увели чением объемов ВВП за счет доли сырьевой продукции, обеспечивающей основной финансовый ре зуль тат; деформацией отраслевой структуры экономики.
На этом фоне достаточно чувствительный к быстрым кредитным ресур сам инве стиционно-строитель ный
комплекс с предъявле нием кре дитными ор ганизациями
требований расче та по принятым обя зательствам начал обрушаться. Деве лопе ры, сформировавшие во время роста рынка недвижимости большую кредиторскую
задолженность путем вхождения в целый ряд инвестицион но-строительных про ектов с опере жающим рос том
обязательств над получением финансового результата
от продажи объектов не движимости, оказались в ло-
вушке ликвидности и платежеспособности. Группа компаний ПИК – один из главных игроков жилищных рынков – толь ко по итогам первого полу годия 2008 г. сформировала краткосрочную задолженность в объеме
48,4 млрд руб. Заморажива ние строительных проектов,
сокращение персонала приобрело массовый характер
в связи с неэффектив ным функционированием механизма жилищного финансирования, не обеспечивающего строительную индустрию источниками денежных ресурсов, таких как продажи и кредито вание.
Разворачивание данных процес сов может при вес ти
к банкротству серь езных девелоперских ком паний, что
полностью дес тимулирует спрос на первичном рын ке
недвижимости и пошатнет доверие покупателя к застройщикам, спровоцировав попытки возврата частными инвесторами вложенных в строительство средств.
Сегодня около 70 % строящегося в стране жилья обеспечивается за счет частных инвесторов, так что именно
физические ли ца станут главными жертвами кризиса
в инвестицион но-строительной сфере, образуя класс
об манутых соинвесторов жилищного строительства.
В наиболее сложной ситуации ока зались физи ческие лица, которые приобрели жилплощадь на ранних
стадиях строитель ства до проникновения «кризисной
ин фекции» в Россию, посколь ку такие строительные
проекты будут замораживаться с высокой степенью вероятности. Государственные антикризис ные программы
в форме отчуждения объектов для достраивания самыми крупными и стабильными компаниями, а также в
форме бюджетного субси дирования ориентированы
главным образом на поч ти завершенные проекты,
доля которых в общем объе ме жилищного строительства невелика.
Положение покупателей недостроенных квартир
усугуб ляется тем, что в случае несостоятельности организации-застройщи ка получить денежную компен сацию
бу дет проблематично по двум причинам. Во-первых,
полного возмещения вложенных средств от ком паниибанкрота ожидать не прихо дится. Во-вторых, если застройщик объявляет себя несостоятель ным, то в соответствии с федеральным законом «О несостоятель но-
141
сти (бан крот стве)» формируется опре де ленная очередность погашения его обяза тельств: задол жен ность
перед персоналом, на ло говой системой, круп ными инвесторами и т.д. Физиче ские лица – инве сторы эту очередь замыкают.
Необхо димость разработки нор мативно-правовой
базы, обеспечивающей защиту обма нутых дольщиков,
особенно ярко проявилась в 2004 г., после краха комман дитного товарищест ва «Социальная инициатива и
К». Когда «Соци аль ная инициатива» заморо зила свои
основные проекты, пострадавши ми от ее функционирования оказались 62 тысячи се мей в 55 регионах России.
Комитет по кре дитным орга низациям и финансовым рынкам Государ ственной Ду мы подго товил проект,
направленный «на защиту прав граждан, приобретающих квартиру на ста дии строительства», кото рый лег в
основу федерального за кона № 214 «Об участии в долевом строительст ве много квар тир ных домов и иных объектов недви жимости и о вне сении измене ний в некоторые законо дательные акты Российской Фе дера ции»
(принят 22 декабря 2004 г.). Этот законодательный акт
предусматривает возможность привлече ния денежных
средств физических и юридических лиц только на основании договора участия в до левом строитель стве, при чем отмече но, что договор, за клю чен ный в письменной
форме, «подлежит государственной регистра ции и счи та ется заключен ным с момен та такой ре гистрации».
Данные ограничения, на лагаемые государством на
частный строительный бизнес, имели целью остановить
процесс создания инвестиционно-строительных пирамид, приобретающий ус тойчивое развитие. Что же изменилось с введением этого зако на?
Инвестиционно-строительный комплекс оказался
в сложных условиях в связи с ограничением доступа
к ис точникам финан сиро вания и был вынужден инициировать появление финан совых ин стру мен тов, финансово-кредитных схем приобретения жилья, «под тягивать»
ипотечные активы, часто выстраивая свою дея тельность в виде пирамиды.
Таким образом, доле вое строительст во по шло в об ход закона № 214-ФЗ. Вместо предписан ного законом
типового до говора участия в до левом строительстве
с частными инвесто рами ста ли заключать разнообразные «договоры инве стирования», «со инвестирования»,
«предварительной купли-про дажи», кото рые породили
новые финансовые инструменты. Сво бодная форма та ких договоров не обя зывала компанию-за стройщика регистрировать их в государственных органах, отчис лять
с частных инвестиций на логи, выплачивать участникам
инвестиционно-строительно го про цесса неустойки в
слу чае увеличения сроков сда чи дома.
По данным Комитета Го сударственной Думы по
бюджету и нало гам, в 2008 г. доля договоров, заключенных в соответствии с требованиями зако на № 214-ФЗ,
составила 3,3 % от всего количества дого воров на предварительное инвестирование нового жилья. Почти 97 %
соинвесторов жилищного строитель ства име ют высокую вероятность по падания в кате горию обманутых
дольщиков.
Под инвестиционно-строительной пирамидой (ИСП)
будем понимать эко номическую структуру, формирующую многоуровневые организа ционно-экономические
отношения с привле чением денежных средств частных
инвесторов на проекты по созданию не движимости и
имеющую в основе своего функционирования единственную социальную предпосылку – доверие к конечным
результатам деятельности в форме не приращения на
размещенный капитал, а приобретения реального актива. В отличие от других видов пирамид (например, пирамид вкладчиков, возникающих на базе роста процентных ставок по депозитам на стороне спроса и образующих замкнутое обращение денежных потоков между
вкладчиками и организаторами; финансово-кредитных
пирамид той или иной формы – меркантилистской, инфляторного кредита, «гибридной», «мнимых капиталов», планового инвестиционно-финансового кредита,
долговой кризисной экономики [2]), формирование ИСП
предполагает наличие особых социально-экономических условий.
Само слово «пирамида» не всегда тождественно
понятию «мошенничество». Многие компании, создающие и реализующие «квадратные метры», имеют хорошую репутацию, давно присутствуют на рынке. «Пирамидальность» строительных компаний, созданная на
инвестиционной основе, есть способ формирования ресурсного обеспечения для строительных проектов. Весь
вопрос в эффективности управления денежными притоками и оттоками, финансовыми инструментами, вплетенными в механизм инвестицион но-строи тельной пирамиды, рисками, сопровождающими столь сложное
экономическое образование, а также в моти вах создателей ИСП.
Исследователи предлагают несколько отлич ные
трак товки данного понятия.
В Большом экономическом словаре читаем: пирамида – «сомнительная сделка, способ наживы, применяемый финансовыми компаниями. “Пирамида” раньше
или позже обречена на разрушение, при этом участники
нижних слоев теряют свои вложения, а компания либо
терпит крах, либо приступает к созданию новой “пирамиды”» [3].
По Е.Е. Румянцевой, это «предложение вкладывать
деньги в ценные бумаги, цены на которые “гарантированно” повышаются, прежде всего благодаря тому, что
фирма ка ждый день предлагает выкупать собственные
бумаги по более высокой цене, обгоняющей и инфляцию, и уровень дохода по нормальным вкладам или ценным бумагам» [4, с. 486].
У И.В. Топровера: «…следует различать пирамиды
как графические моде ли и пирамиды как реальные явления. Графический вид распределения населения
страны по половозрастному признаку представляет собой демографическую пирамиду. Пирамиды как реальные явле ния могут от ражать организацион но-экономические и социально-экономические отношения» [2, с. 90].
На этапе бур ного развития ин ститута частного инвестирования (с ноября 1993 г. по август 1994 г.) были
отмечены следующие техники создания пирамид:
– ин тенсивное рекламирование финан совых структур в средствах массовой информации;
– демонстрация фиктивных документов компании
в условиях от сутствия надлежащего контроля со стороны правоохранительных органов;
– формирование иллюзии защищенности инвестиций за счет организации многочисленных страховых
компаний, которые впоследствии оказывались неплатежеспособ ными;
142
– разработка эффектно выгля дящих инвестиционных проектов и бизнес-планов.
Предпосылки и условия, позволяющие формировать инве стиционно-строительные пирамиды, рассмотрим более подробно.
Социальные пред посылки:
– состояние общенационального кризиса и соответствую щая сте пень политической стабильно сти;
– искусственно разду ваемый в обществе ажиотаж.
Последнее положение вполне характеризует современные условия развития со циально-экономи ческой сферы, когда понятие «кризис» исполь зу ется для привлечения насе ления к разнообразным краткосрочным проектам в целях личного обогащения (организа торов проектов). Ведь кризис – это не только ухудшение результатов деятельности большинства субъектов экономики,
но и время передела бизне сов, в том числе в инвестиционно-строительной сфе ре.
Экономиче ские условия включа ют макроэкономические факторы, факторы переплетения элементов механизма жилищ ного финансирования и реа лизации кредитной политики государства на рынке жилья.
Макроэкономические факторы – это рост/снижение
ВВП, рост/снижение бюджетных расхо дов и реального
располагаемого уровня доходов населения, приток/отток капитала в страну/из страны, повышение/снижение
цен на энергоносители, ук репление/па дение курса рубля, повышение/сниже ние темпов инфляции и ставки рефинансирования и др.
Факторы переплетения эле ментов механизма жилищного финансирования достаточно важны в части
создания условий для формирования ИСП. Ведь сам
механизм включа ет в себя систему ипотеч ного жилищного кредитования, кредитования жилищного строительства, государ ственную бюджетную поддержку приобретения жилья на селением, то есть те элементы, которые образуют ре сурс ное обеспе чение процесса
создания и реализации жилья населению.
Среди значимых факторов по ложительного воздействия – разви тие фондово го рынка, рас ширение практики выхода российских ком паний на IPO, по лучения облигацион ных займов и исполь зова ния других способов
внешнего и внутреннего заимствования, увеличивающих приток инвестиций на рынок недвижимости; снижение мировых фон довых индек сов и кризис ные явления
на фондовом рынке РФ, спо собствующие пере току инвестиций на рынок не движимо сти и росту цен на нее.
Отрицательное воздействие оказывают слабое
развитие фондо вого рынка РФ, по явление разнооб разных финансовых инструментов с высокой доходностью,
приводящих к перето ку капиталов с рынка недвижимости на другие рынки; про должение потребительского
бума, способствующе го со кращению объемов сбережений населения, направляемых на приобретение жилья;
увеличение просроченной задол женности по потребительским кредитам, провоцирующее трудности банков
с ликвидностью и снижение темпов роста объемов ипотечного жилищно го кредитова ния.
Реализация кре дитной политики на рынке жилья
осуществляется через феде ральные на циональ ные
проекты «Доступное и комфортное жилье – гражданам
России», через ре гиональные и местные ипотеч ные жилищные программы, банковские программы, программы
жи лищно-кредитных кооперативов, ипотечных агентств,
строительных компаний.
Положительные факторы: повышение объемов госу дарственной поддержки ипотечного жилищного кредитования, в первую очередь, на рын ке строящегося жилья, с целью обеспечения ритмично сти воспроизводственных процес сов в жилищном строительстве; приращение объемов жилищного строительства в регионах
и рост предложения жилья на первич ном рын ке (поскольку концентрация инвестицион но-ипотечных активов на вторичном рынке приводит лишь к перерас пределению жилищного фонда, а не к созданию новых реальных ак тивов).
Отрицательные факторы: замедление темпов количественного роста ипотечных сделок и доли ипотечных
сделок в общем объеме продажи квартир в связи с активным повышением спроса и вымы ванием предложения, а также с ростом банковских ставок.
Правовые условия создания пирамид обусловлены
тем, что строитель ным компаниям в ситуации самофинансирования деятельности при ходится на каждый конкретный момент времени разрабаты вать схемы приобретения жилья населением, встроен ные в правовое поле, часто прибегая к инвестиционной «пирамидаль ности». Многообразие ипотечных продуктов, финансовокредитных схем приобретения жилья есть ответная реак ция на ужесточение нормативно-правового регули рования, с одной стороны, и усиление потреб ности в источниках финансирования деятельности – с другой.
Можно выделить несколько моделей ин вестици онно-строительных пирамид.
1. Пирамиды, формирующие ресурсное обеспечение для реализации строительных проектов за счет
средств частных инвесторов без привлечения банковского капитала или собственных средств. Данная модель ИСП может иметь резуль татом как создание реального ак тива в виде жилого дома, так и потерю частными инвесторами размещенных средств, если мотивы
создателей ИСП заклю чались в личном обогащении.
Примеров того и (особенно) дру гого в России предос таточно.
2. ИСП, обес печи вающая при влечение средств
под ну левую стоимость капитала и прираще ние его величины в целях личного обогащения создателей пирамиды. Строительная компания привле кает средст ва
под продажу (в будущем) жилплощади. Формально начи ная строительный процесс, ком пания образует фонд
средств, который размещается в какие-ли бо активы
для приращения их стоимости. Извещая время от времени участников долевого строительст ва о перебо ях
с финансовыми ресурсами, ком пания от тягивает сроки
возведения дома. В кон це кон цов, «не сумев» закончить инвестиционно-строительный процесс и сформировать реальный актив в виде жилого дома, ком пания
со об щает об остановке проекта и возвращает день ги
участникам.
Экономиче ской сущностью данной схемы являет ся
привлечение бесплатных кредитных ресурсов. Ценность денежных средств, которые возвращаются пайщикам, значительно отличается от первоначальной в
меньшую сторону с учетом действия концепции временной стоимости денег. Такие ИСП соз даются в целях личного обогащения их организаторов, но в мяг кой форме,
так как привлеченные средства все-таки ис поль зуют ся
143
в строитель стве и в полном объе ме созда телями пирамиды не присваиваются.
3. ИСП, построенная по принципу «ком па ния-двойник». Строитель ная компания (ре ально су ществую щая)
объ являет о начале строительст ва. Другая строительная организация с таким же (близким) названием или
ком пания-продавец раз вивает рек ламную дея тельность и объ являет о про даже объекта жилой недвижимости на этапе неза вершенного строительства. Все это
производит впечатление на потенциальных приобрета те лей жилплоща ди, мотивируя их к вхожде нию в данную
инвестиционную пира миду. Настоящая компания «не
за мечает» рекламы и фактов про дажи ее объектов. Ко гда лжекомпания решает прекратить прием денег от населения (как правило, это происходит при при ближении
окончания строитель ства), она ликвидиру ется.
Условия, в которых фор миру ются и функционируют
ипотечные продукты, финансово-кредитные схемы приобретения жилья, включая ле жащие в их осно ве финансовые инструменты, на правлен ные на пре одоление
раз рыва между потребностя ми и возмож ностями населения по приобретению объектов жилой недвижимости,
есть резуль тат струк турно разбалансированной кредитной политики государства. Та кая разбалансировка приводит к неустойчивому развитию элементов механизма жилищного финансирова ния (системы ипо течного
жилищного кредито вания, кредитования жилищного
строительства, государственной бюджетной поддержки
приобретения жилья населением [5]). Экономический
спад, сопровождающий социально-экономические процессы, «неотшлифованная» нормативно-правовая база
в сфере жилищного финансирования и дру гие факторы
провоцируют появление сложных экономических образований – особых структур, вовлекающих в инвестиционный процесс большое количество людей и получивших название инвестиционно-строительных пирамид.
Литература
1. Клевцов В.В. Вопрос о сущности ипотеки // Экономические науки. 2008. № 45. С. 177–182.
2. Топро вер И.В. Модели кредитно-финансовых пирамид // Проблемы современной экономики: Евразийский международный научно-аналитический журнал.
2008. № 1 (25). С. 88–96.
3. Большой экономический словарь / под ред.
А.Н. Азрилияна. 5-е изд., доп. и перераб. М.: Ин-т новой
экономики, 2002.
4. Ру мянцева Е.Е. Новая эконо мическая эн циклопедия. М.: ИНФРА-М, 2005. 724 с.
5. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: постановление Правительства Рос. Фе дерации от 11 янв.
2000 г. № 28.