система землепользования в российской федерации с учетом

СИСТЕМА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
С УЧЕТОМ ЦЕЛЕВОГО И РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ЗЕМЕЛЬ
ПРОБЛЕМЫ ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ
SYSTEM LAND USE IN THE RUSSIAN FEDERATION IN VIEW OF THE
TRUST AND PERMITTED USE OF LAND
LAW ENFORCEMENT
Ананьина М.С.,
ФГОБУ ВПО «Финансовый университет
при Правительстве Российской Федерации»
Научный руководитель
Петюкова О.Н.
д.ю.н., доцент
Аннотация
Статья посвящена вопросам землеустройства в Российской Федерации,
перевода земельного участка из одной категории в другую. Были рассмотрены
проблемы, существующие на данный момент в нашей стране, связанные с
неточным оформлением Правил землепользования и застройки. Автора
проанализировал законопроект, предлагающий отменить существующие
категории земель и его последствия.
Ключевые слова: вид разрешенного использования, категория земельного
участка, территориальная зона, Правила землепользования и застройки,
градостроительный регламент.
Annotation
The Article is dedicated to issues of the land management of the Russian
Federation, transfer of one land category to another. There was considered problems
that exist now in our country concerning inaccurate drawing up the land use and
development Rules. The author analyzes the bill that offers to refuse to the land
categories, and its consequence.
Key words: type of permitted use, land category, territorial area, land use and
development Rules, town planning regulations.
Правовое регулирование изменения целевого назначения и/или видов
разрешенного использования земельных участков является одной из наиболее
актуальных проблем, обсуждаемых в рамках земельного права.
Однако, несмотря на законодательное закрепление данного вопроса, на
настоящий момент существует множество проблем, связанные как с переводом
1 земель из одной категории в другую, так и с определением разрешенного
использования.
Во-первых, на настоящий момент существует множество сходных
определений, характеризующих правовой режим земель, которые для человека,
не посвященного в «тайны» землепользования, представляются весьма
сложными, что осложняет развитие рынка земли в нашей стране.
Во-вторых, стоит заметить, что не определено до конца значение
градостроительного зонирования, которое находит свое выражение в Правилах
землепользования и застройки. Несмотря на то, что Правила землепользования
и застройки признаны европейским сообществом способом реализации
рационального землепользования (в том числе они применяются в Австрии,
Великобритании, Германии и др.), в России исходя из п. 6 ст. 36 ГрК РФ
градостроительные регламенты не устанавливаются для ряда земель: земель
лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса,
земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель
лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных
угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных
участков, расположенных в границах особых экономических зон.
Также, ст. 4 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса
Российской Федерации» создает предпосылки для возможных злоупотреблений
со стороны чиновников, которым по сути предоставлено право самостоятельно
принимать решения, касающиеся изменения вида разрешенного использования,
поскольку публичные слушания, как нам кажется, не проводятся в полной мере.
На данный момент некоторые ученые насчитывают около 3 тысяч видов
разрешенного использования участков, в том числе и довольно абсурдные.
Чиновники на местах нередко используют хаос понятий в своих интересах,
ущемляя права землевладельцев.
Хотелось бы заметить, что законодательство также не регулирует, в какие
сроки должно проводиться оформление земель. Нет сроков изменения
категории, нет сроков на изменение разрешенного использования при наличии
правил землепользования и застройки1, что по сути является основанием для
развития бюрократизма и взяточничества в нашей стране.
В тоже время, существуют определенные сложности с переводом земель из
одной категории в другую. На данный момент существуют две процедуры,
которые необходимо пройти, чтобы приступить к строительству, - изменение
категории земельного участка и вида разрешенного использования. Категорию
меняют органы федеральной, региональной или местной власти. Определение
же разрешенного использования относится к полномочиям органов местного
самоуправления. Если, например, федеральный орган изменил категорию, это
еще не означает, что орган местного самоуправления изменит разрешенное
использование.
1
См.: http://www.mobti.ru/smi/zemelnyi-vopros-kategorichnyi-otvet
2 Существующие проблемы предопределили необходимость изменения
земельного законодательства, что выразилось в создании нового законопроекта,
разработанного Министерством экономического развития РФ с поправками в
Земельный, Градостроительный, Водный и Лесной кодексы, цель которых
упростить в стране земельные отношения.
Главная новация законопроекта – отказ от традиционного деления земель
на семь категорий, в результате остаются только три особых категории: земли
особо охраняемых природных территорий, земли лесного фонда и земли
водного фонда2. Остальные категории земель преобразовываются в
территориальные зоны, которых насчитали тринадцать.
Разработчики оставляют виды разрешенного использование, которые
устанавливаются для каждого земельного участка и определяются с учетом
ограничений в использовании земельных участков, установленных в зонах с
особыми условиями использования территорий.
Сам по себе законопроект, как признают его авторы, конечно, не способен
решить всех проблем на земельном рынке. Его принятие – лишь одна из мер
повышения прозрачности отношений между властью, бизнесом и покупателями
недвижимости. В конечном итоге все будет зависеть от того, насколько быстро
удастся завершить зонирование земель.
Таким образом, проанализировав проблемную ситуацию, связанную с
целевым и разрешительным назначением земель, мы хотели бы заметить, что не
нам судить, стоило ли принимать данный закон или нет.
С одной стороны, на настоящий момент уже существуют и категории
земель и территориальные зоны, которые устанавливаются Градостроительным
Кодексом РФ, что приводит к определенному столкновению данных
институтов земельного права, поэтому отмена категорий и утверждение
территориальных зон, которых по сути авторы проекта только немного
изменили, кажется положительным качеством.
Также среди достоинств данного проекта стоит назвать отпадение
необходимости прохождения двойной процедуры изменения категории
земельного участка, что значительно должно сократить бюрократические и
взяточнические явления.
Мы считаем, что установление территориальных зон положительно
скажется на российском землеустройстве, однако сам проект, на наш взгляд,
значительно не доработан, поскольку, не смотря на то, что его авторы обещали
нам точные сроки, в проекте они точно не прописаны. Также в проекте не
указан классификатор видов разрешенного использования, не даны указания по
скорейшему формированию правил землепользования и застройки.
Некоторые ученые придерживаются точки зрения, что все виды
разрешенного использования должны быть от 200 до 500 с разбивкой на 15–16
2
См.: http://www.rg.ru/2011/10/14/zemlya.html
3 тематических блоков. Главное, отказаться от слишком общих видов и, в то же
время, крайне детализированных3.
На наш взгляд, виды разрешенного использования и их содержание
должны прямо прописываться определенным документом (регламентом),
непосредственно закрепляющим порядок использования земельного участка,
иного объекта недвижимости с учетом местоположения и предполагаемого
назначения.
Также органы государственной власти должны обязать регионы в скором
времени принять правила землепользования и застройки, поскольку, на наш
взгляд, именно от них будет зависеть, каким образом, в городах будет
осуществляться территориальное планирование.
3
См.: http://www.kurgan-dom.ru/news/243540.html
4