«Управляющие компании и ТСЖ: риски и страхи собственников жилья» Жуков Андрей Алексеевич некоммерческая организация Пермский Фонд содействия ТСЖ, исполнительный директор г. Пермь, ул. Советская, 24а тел. (342) 210-12-63 (342) 294-51-14 e-mail: citos@perm.raid.ru www.csiconsulting.ru Три способа управления домом 1. Создание ТСЖ 2. Выбор управляющей организации 3. Непосредственное управление Актуальность подходов к созданию ТСЖ 1. Необходимость самоорганизации собственников. 2. Изменение менталитета людей – становление сознания собственника. 3. Демократическая структура ТСЖ – плюсы и минусы. 4. Соотношение с другими формами самоорганизации граждан – например, органы ТОС. 5. Государственная политика в отношении ТСЖ. Программный способ поддержки создания ТСЖ Составляющие: информационное, консультационное, методическое сопровождение процесса выбора населением способа управления многоквартирными домами, создание системы взаимодействия органов местного самоуправления, собственников помещений в многоквартирных домах и профессиональных управляющих организаций, ТСЖ обеспечение открытости деятельности профессиональных управляющих организаций, ТСЖ содействие повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами. Функции управления в ТСЖ: Три основных: - Экономическое (хозяйственное) управление - Контроль - Представительство Их соотношение исключительно важно для эффективного управления. Два собрания 1. Собрание собственников помещений 2. Собрание членов ТСЖ Модели управления в ТСЖ: какая эфективнее? Правлением ТСЖ Управляющим Управляющей организацией Оптимальная модель управления многоквартирным домом: ТСЖ + управляющая организация Наиболее эффективная система взаимозависимости Эффективный контроль за использованием средств Ускоренное разрешение споров Договор управления (услуг управления) УК Банковский счет УК ТСЖ Взносы и платежи Плата по договору Банковский счет ТСЖ Оплата подрядчикам Обслуживающая Индивидуорганизация альные предприниматели Ремонтная организация Факторы, стимулирующие сознательный выбор собственников: Программы капитального ремонта общего имущества. Передача нежилых помещений в многоквартирных домах. Межевание земель за счет муниципалитетов. 1 риск Не создается инициативная группа из собственников. Инициатором выступают один-два человека Отсутствует атмосфера доверия со стороны собственников. Большой объем организационной работы выполняется коекак, нелегитимность собраний. 2 риск Не проводятся предварительные информационные собрания (например, по подъездам). Собственники не обладают полной информацией, собрание проходит в конфликтном поле, легитимность не соблюдается. 3 риск В новостройках до сдачи дома в эксплуатацию – создание ТСЖ из числа будущих собственников под контролем застройщика. Нет реального представительства в лице будущих собственников, после сдачи дома (с недоделками, с неконтролируемыми органами управления и расходами) до них «доходит» суть ситуации, на исправление которой уходит 1-2 года. 4 риск Игнорируются собственники нежилых помещений, они воспринимаются исключительно как «коммерсанты». Почва для конфликтов создается сразу же и надолго. Иллюзия о возможности использовать собственников нежилых помещений как «спонсоров». 5 риск Не собираются сведения о собственниках. Нелигитимность собрания, невозможность дать экономический прогноз жизни дома. 6 риск Данные о собственниках инициаторами запрашиваются у сторонних организаций (жилищных служб, муниципалитета, ЦТИ, регистрационной службы). Данные недостоверные, часто устаревшие, теряется возможность использовать эту работу по продвижению идеи создания ТСЖ. 7 риск Не проводится инвентаризация общего имущества. У собственников нет представления об объеме управленческих функций, соответственно – недостоверное планирование. 8 риск В органы управления выбираются самые «активные», а не люди, способные к профессионально му управлению, контролю. Деятельность избранных органов, а также собрания, превращаются в крикливые сборища, происходит отчуждение собственников от управления. 9 риск Не разрабатывается примерная смета доходов и расходов хотя бы на месяц. У собственников (и инициаторов) нет представления о том, на какие средства будет развиваться дом. 10 риск В проект устава ТСЖ пытаются заложить все риски, детализировать его. Многие пожелания собственников противоречат закону, все урегулировать невозможно. Необходимо кропотливо принимать на собраниях собственные, отдельные нормативные документы (должностные инструкции, положения о фондах и т.п.). 11 риск Попытки создать ТСЖ под решение конкретных злободневных проблем – капитальный ремонт, оформление земельного участка. Отсутствует долгосрочное планирование жизни дома, оценка экономической целесообразности, для дома малоквартирного особенно опасно. 12 риск Инициатором создания ТСЖ является сторонний человек или организация. Большой риск заинтересованнос ти этих лиц в использовании ресурсов дома – помещений, земельного участка, денежного потока. 13 риск Приглашение инициаторами на собрание сторонних специалистов. У большой части собственников появляются сомнения в незаинтересованност и приглашенных. Если сами собственники не в состоянии провести собрание, принять решение в своем кругу, то не состоится и управление. 14 риск Стремление управлять исключительно «своими силами» сочетая функции хозяйственного управления, контроля и представительства. Иллюзии относительно самостоятельного управления развеиваются спустя 1,5-2 года. Профессиональное «выгорание» председателей и их мутации – в направлении отчуждения собственников от управления и коррупции. ТСЖ - Риски Авторитарность Отчуждение собственников от управления Нежелание, неумение принимать решения ТСЖ - Риск. Создание рабочих мест для должностных лиц товарищества ТСЖ - Риск. Непрофессионализм. Можно ли научиться управлению жильем? Две мутации председателя ТСЖ ТСЖ - Риск. Рейдерство. Осторожно! Вашим имуществом распоряжаются! ТСЖ и собственники Собственник может ознакомиться с документами ТСЖ по первому требованию Делопроизводство. Отчетность и планирование. Смета доходов и расходов – максимальная детализация. Реестры. 2 страха председателя ТСЖ. Барьеры и возможности Неготовность принять информацию Неумение подать информацию Культивирование социальной агрессии Ответственность собственников и смена поколений Неизбежное повышение доли расходов на ЖКУ в расходах домохозяйств Страхование собственности и рисков Проблемные моменты Реорганизация ЖСК? Создание ТСЖ в одном или нескольких домах? Восприятие жителями муниципалитета как инициатора? Наличие инициативной группы и работа с ней? Очное или заочное собрание по созданию ТСЖ? Обеспечение легитимности? Управляющие организации Принцип - разделение управления и обслуживания Что такое профессионализм УК - некомплектность управленческое звено «технари» исполнители Выбор УК смена управляющей организации – эффективный инструмент главный критерий - смета УК - масштаб Наиболее эффективные – до 200 тыс. кв. м УК – поставщики услуг Отсутствуют признаки рыночной услуги Понятие тарифа Миф о муниципальном тарифе Жилищно-коммунальные услуги в структуре потребительских расходов в США и России 35 30 25 20 15 10 5 0 32,6 США 10,4 5,7 5,7 Коммунальные услуги 2,9 Жилье (с арендными платежами и ипотекой) Россия 2,9 Жилищные услуги УК – контроль Сложности контроля Договор управления Отчетность Обратная связь. Выборные лица. Информационная открытость Доступность информации Смета доходов и расходов – максимальная детализация. Реестры. Нормативное творчество муниципалитета 1. Программа поддержки ТСЖ (информация, консультации, обучение) 2. О передаче дома в управление 3. О возмещении расходов ТСЖ со стороны муниципалитета как собственника 4. О доверенном представителе муниципалитета 5. О критериях по отбору завок на капитальный ремонт Задачи органов МСУ Максимальная информационная и консультационная поддержка выбора способа управления МКД Использование возможностей муниципалитета как инициатора (собственника) Создание системы взаимодействия муниципалитета и общества в вопросах, касающихся создания ТСЖ Представительство как собственника Поддержка объединений ТСЖ
